Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° 11 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/03341 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK3JK

Décision déférée à la cour : ordonnance du 28 novembre 2024 – JCP du Tprox de [Localité 8] – RG n°24/01730

APPELANT

M. [C] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Aurélie Bousquet, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : 214

INTIMÉE

S.A. ADOMA, RCS de [Localité 6] n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie Jouan de la SCP Jouan Watelet, avocat au barreau de Paris, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat sous seing privé du 23 juillet 2018, la société Adoma a donné en location une chambre meublée à M. [W] située dans le foyer-logement du [Adresse 1] à [Localité 7], pour une redevance mensuelle de 405,79 euros hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société Adoma a fait délivrer à M. [W] une mise en demeure de faire cesser l’occupation dans un délai de 48 heures.

Par acte du 5 juin 2024, la société Adoma a fait assigner M. [W] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre avec le concours de la force publique si besoin est ;

condamner M. [W] à lui payer une provision au titre d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire de référé du 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 23 juillet 2018 entre la société Adoma et M. [W] concernant le logement de la résidence social sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

ordonné en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

condamné M. [W] à payer à la société Adoma à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 mai 2024, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux égales au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

condamné M. [W] aux dépens ;

condamné M. [W] à verser à la société Adoma une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 10 février 2025, M. [W] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 mars 2025, il demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance déférée ;

dire n’y avoir lieu à référé faute de résiliation de la location de la chambre ;

dire n’y avoir lieu à expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation ;

condamner la société Adoma à lui payer 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la demanderesse aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2025, la société Adoma demande à la cour de:

dire et juger M. [W] mal fondé en son appel ;

en conséquence,

l’en débouter ;

confirmer l’ordonnance rendue le 28 novembre 2024 dans toutes ses dispositions ;

condamner M. [W] au paiement de la somme de 800 euros d’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

L’article 835 du même code dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

Le demandeur n’a pas à caractériser une urgence lorsqu’il se prévaut d’un trouble manifestement illicite.

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

'La personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur.

Le règlement intérieur prévoit la durée maximum de l’hébergement, qui ne peut excéder trois mois dans l’établissement pour une même personne hébergée. Il indique, en tenant compte de la vocation de l’établissement, des caractéristiques des logements et des conditions de sécurité, le nombre maximum de personnes pouvant être hébergées dans le logement ainsi que la durée maximale d’hébergement de tiers par une même personne logée, qui ne peut excéder six mois par an. Il prévoit l’obligation, pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité. Il reproduit intégralement les articles L. 823-1 à L. 823-6, L. 823-9 et L. 823-10 du code de l’entrée et de séjour des étrangers et du droit d’asile.

Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement d’un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur'.

Aux termes du contrat de résidence pour résidence sociale signé par les parties, le résident s’engage à n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 13 détaille les documents contractuels qui font partie intégrale du contrat et notamment le « règlement intérieur que le signataire des présentes reconnaît avoir lu, paraphé et signé ». Ce règlement lui est dès-lors opposable.

L’article 11 stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Selon l’article 9 du règlement intérieur :

' Hébergement d’un invité

Conformément aux dispositions de l’article R 633-9 du CCH, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.

Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

Le résident accueillant sera solidairement responsable du bon respect du règlement intérieur par son invité et acquittera un montant forfaitaire journalier correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement ; ce montant journalier sera précisé par voie d’affichage.

Une facture sera établie au nom du résident hébergeant le tiers.

Ce montant forfaitaire journalier ne sera toutefois pas facturé au résident hébergeant si son logement est équipé d’un compteur individuel d’eau selon les conditions prévues à l’article 14.

Un même invité ne pourra être accueilli dans la résidence que pour une période totale ne pouvant excéder trois mois par an.

Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement.

En outre, cet hébergement devra intervenir dans le respect des conditions visées aux articles L.622-1 à L.622-7 du code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile, dont les dispositions sont intégralement reproduites en annexe, celle-ci faisant partie intégrante du présent Règlement Intérieur, conformément à l’article R. 633-9 du Code la construction et de l’habitation.

Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit.

Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception '.

Enfin, l’article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

La société Adoma a adressé à M. [W] une lettre recommandée le 2 octobre 2023, au visa de l’article 10 du règlement intérieur, rappelant l’obligation pour le résident d’occuper personnellement les lieux et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne à quelque titre que ce soit et le mettant en demeure de cesser l’hébergement prohibé dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation du contrat.

M. [W] qui conteste la valeur probante de cette lettre ne démontre pas en avoir discuté les termes après sa réception.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé la société Adoma à procéder à une mesure de constat dans les lieux par ordonnance du 5 mars 2024.

Suivant constat du 7 mai 2024, à 6 h 10, le commissaire de justice s’est rendu dans le logement loué à M. [W] : en plus d’un lit, trois matelas étaient posés sur le sol. Une seconde personne, se présentant comme le fils de M. [W], a exposé occuper les lieux avec son père.

Le commissaire de justice a constaté, par ailleurs, que le règlement était affiché dans les parties communes.

Ce constat n’est pas tardif, ainsi que soutenu par M. [W], ayant été réalisé deux mois après l’ordonnance du 5 mars 2024.

M. [W] ne démontre pas avoir accompli une démarche préalable en prévenant le responsable de la résidence et en fournissant une pièce d’identité de son invité, conformément au règlement intérieur.

En outre, la mise en demeure doit nécessairement précéder le constat de commissaire de justice, puisqu’il s’agit du point de départ d’un délai d’un mois prévu contractuellement.

Le procès-verbal de constat établit suffisamment que l’inexécution par le résident de ses obligations a perduré plus d’un mois. Les attestations produites par l’appelant ne sont pas suffisantes pour contredire les constatations circonstanciées du commissaire de justice dont il se déduit, à l’évidence, que la chambre est occupée, outre M. [W], par au-moins un tiers sans information préalable de cette présence à la société Adoma.

L’ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales n’est pas disproportionnée en l’espèce : le règlement intérieur qui définit les conditions d’hébergement de tiers est justifié par la spécificité des résidences sociales et foyers-logements et des impératifs légitimes de sécurité et de santé publique, tenant notamment aux risques liés à une suroccupation des lieux.

L’ordonnance entreprise sera, par conséquent, confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat étaient réunies avec toutes conséquences de droit, notamment l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Enfin, le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles qui sera également confirmée.

M. [W] sera condamné à payer la somme de 600 euros à la société Adoma sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [W] à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT