Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00290 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIV26

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 juin 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 22/08584

APPELANT

Monsieur [D] [Q]

né le 22 Février 1957 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/506672 du 29/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉE

S.C.I [Adresse 2]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 428 737 241

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0542

substitué à l’audience par M^e Geoffrey SAULIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société civile Le Village Victor Hugo et M. [D] [Q].

Par acte sous seing privé du 3 avril 2009, la société [Adresse 2] a donné à bail à M. [Q] un appartement situé [Adresse 1], rez-de-chaussée, à [Localité 1], pour un loyer de 655 euros outre 41 euros de provision sur charges.

Par exploit d’huissier du 19 octobre 2022, la société Le Village Victor Hugo a fait assigner M. [D] [Q] et Mme [Q] aux fins d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion immédiate des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et leur condamnation solidaire à payer :

— la somme de 18 738,60 euros au titre de loyers et charges dus au mois d’octobre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022, date du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation égale au loyer conventionnellement exigible, soit la somme de 739,09 euros, outre les charges, taxes et accessoires,

— la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notament le coût du commandement de payer du 29 septembre 2022.

A l’audience, la demanderesse a maintenu ses demandes sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 23 532,78 euros au mois d’avril 2023 inclus. Elle a déclaré se désister de ses demandes à l’encontre de "Mme [Q]" qui n’existe pas.

Comparant, M. [Q] a conclu au rejet des demandes de la société [Adresse 2] et a sollicité :

— l’annulation du commandement de payer du 29 juillet 2022, faute d’avoir été délivré de bonne foi,

— la fixation de l’arriéré locatif arrêté au 2 février 2023, terme de février 2023 inclus, à la somme de 15 419,78 euros,

— la condamnation de la société Le Village Victor Hugo à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi dans ses conditions d’existence,

— d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

— à défaut des délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois sur 24 mois et le solde à la dernière échéance, y compris les intérêts et frais,

— la condamnation de la société [Adresse 2] à lui remettre sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter du premier jour suivant le mois de signification du jugement à intervenir et pendant une durée de 3 mois, les quittances au titre des loyers et indemnités d’occupation réglées à compter du mois d’octobre 2019, jusqu’au 19 octobre 2022, et en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— voir juger que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et à exécution provisoire du jugement.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 16 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— donne acte à la société civile Le Village Victor Hugo du désistement de ses demandes à l’encontre de Mme [Q] qui n’existe pas,

— condamne M. [D] [Q] à payer à la société civile [Adresse 2] la somme de 23 532,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 16 341,51 euros à compter du 29 juillet 2022, et pour le surplus à compter de la présente décision,

— fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées,

— condamne M. [Q] à payer à la société civile Le Village Victor Hugo l’indemnité mensuelle d’occupation précitée, à compter du 29 septembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 septembre 2022 et dit que M. [Q] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandemment qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l’appréhension du mobilier,

— condamne M. [Q] à la société civile [Adresse 2] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [Q] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 juillet 2022,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

M. [Q] a interjeté appel le 13 décembre 2023.

Par jugement du 14 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de surendettement a ordonné la suspension, à la date du jugement, de la procédure d’expulsion engagée par la société Le Village Victor Hugo à l’encontre de M. [Q] pour une durée maximale de deux ans à compter du jugement et, selon les cas, jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement, jusqu’à la décision imposant des mesures de traitement du surendettement, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Par jugement du 27 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de surendettement a prononcé au bénéfice de M. [Q] un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes professionnelles et non-professionnelles de ce dernier à la date du jugement, incluant l’arriéré locatif dû à la société [Adresse 2].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 février 2026, par lesquelles M. [D] [Q] demande à la cour de :

— recevoir M. [D] [Q] en ses écritures,

— le déclarer bien fondé,

— débouter la société civile Le Village Victor Hugo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement contradictoire rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— annuler le commandement de payer délivré le 29 juillet 2022 faute pour la société civile [Adresse 2] d’avoir délivré l’acte de bonne foi,

— déclarer, à défaut, que la clause résolutoire visée au bail n’a pas produit ses effets et qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise,

— déclarer que M. [D] [Q] est à jour de ses obligations locatives à l’égard de son bailleur,

— condamner la société civile Le Village Victor Hugo à verser à M. [D] [Q] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi dans ses conditions d’existence,

— déclarer n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel,

— déclarer que les dépens resteront à la charge de la société civile [Adresse 2], dont le coût du commandement de payer délivré le 29 juillet 2022, sauf à déclarer qu’ils soient recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 février 2026, par lesquelles la société civile Le Village Victor Hugo demande à la cour de :

— recevoir la société [Adresse 2] en toutes ses demandes et la déclarer bien fondée,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [D] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [D] [Q] à payer à la société Le Village Victor Hugo la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation du commandement de payer

M. [Q] conclut à l’infirmation du jugement ayant constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et sollicite l’annulation du commandement de payer dont il soutient qu’il n’a pas été délivré de bonne foi par le bailleur, faisant valoir que ce commandement a été délivré après l’échec d’une première procédure, que le loyer n’a pas été indexé depuis la conclusion du bail, que le bailleur n’a procédé à aucune régularisation des charges depuis la conclusion du bail, ne lui a pas délivré de quittances de loyer, ne lui a reconnu la qualité de locataire qu’en 2022 et a persisté à entretenir une relation contractuelle artificielle avec Mme [O] [B] [C] après l’introduction de l’instance.

La société [Adresse 2] sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que le commandement a été délivré valablement, estimant justifier de l’indexation du loyer et des régularisations de charges annuelles, ainsi que des quittances de loyer. Elle ajoute qu’elle a délivré le commandement à M. [Q] en tenant compte des déclarations de ce dernier dans la précédente instance.

L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

A ce titre, il est constant que le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer ; à défaut, la clause résolutoire ne peut jouer (Cass., 3e Civ., 17 juillet 1992, n° 90-18.810 ; 5 novembre 2015, n° 14-11.024 ; 1er février 2018, n°16-28.684).

La société Le Village Victor Hugo a fait délivrer par acte du 29 juillet 2022 à M. [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il appartient à M. [Q] de rapporter la preuve de ce que cette délivrance a été effectuée de mauvaise foi par le bailleur.

En l’espèce, en premier lieu, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que la société [Adresse 2] a conclu le même jour deux baux d’habitation portant sur le même logement, l’un avec Mme [B] [C] et l’autre avec M. [Q], que Mme [B] [C], personne âgée aux facultés altérées, a signé en croyant s’engager comme caution et n’a jamais occupé les lieux loués, qui ont été occupés par M. [Q] qui s’est acquitté du loyer, nonobstant le fait que les courriers du bailleur étaient adressés à Mme [B] [C]. M. [Q] a opposé à la société Le Village Victor Hugo l’existence du contrat de bail conclu entre eux dans une instance les opposant en 2022, et le juge a rejeté la demande d’expulsion du locataire, présenté par le bailleur comme étant occupant sans droit ni titre, dès lors qu’il était constaté qu’il disposait d’un titre d’occupation.

M. [Q] ne rapporte pas la preuve que le bail qui lui a été consenti, comme à Mme [B] [C], l’a été volontairement de façon déloyale par le bailleur avec l’intention de le tromper et de lui nuire, étant observé que M. [Q] ne fait état d’aucun grief que lui aurait causé ce bail accordé en même temps à une autre personne.

En deuxième lieu, M. [Q] a acquitté les loyers pendant plusieurs années sans contester l’indexation du loyer à laquelle le bailleur a procédé annuellement, ainsi qu’il résulte de l’historique des loyers produit et non contesté.

En troisième lieu, M. [Q] ne justifie pas avoir demandé des quittances de loyer à la société bailleresse. A ce titre, la pièce 11 de l’appelant ne peut être considérée comme la preuve d’une demande de quittance à laquelle le bailleur n’a pas répondu, dès lors que ce courrier, adressé par M. [Q] le 3 mars 2021, s’il fait état de correspondances antérieures demandant des quittances, n’est destiné qu’à demander au bailleur d’encaisser un chèque de paiement préalablement envoyé et ne formule aucune demande de quittance. La cour relève par ailleurs que les correspondances antérieures visées dans ce courrier ne sont pas produites et qu’en tout état de cause, à la date du courrier, le loyer n’était plus acquitté par le locataire depuis près d’un an (dernier versement en mai 2020).

En quatrième lieu, s’agissant de l’absence de régularisation des charges, le premier juge a pertinemment rappelé que cette obligation pesant sur le bailleur en vertu de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut donc procéder à la régularisation des charges à tout moment, sous réserve de la prescription triennale de sa demande. La société [Adresse 2] a ainsi valablement procédé à cette régularisation par courriers des 3 avril et 4 septembre 2023 adressés à M. et Mme [Q], que le locataire ne conteste pas avoir reçus. La cour relève que cette régularisation, opérée pour les années 2009 à 2019 (courrier d’avril 2023) et 2020 à 2021 (courrier de septembre 2023) n’est assortie d’aucune demande de paiement. L’absence de régularisation des charges ne peut être un motif d’annulation du commandement de payer, M. [Q] ne contestant pas les sommes portées sur cet acte.

En dernier lieu, s’agissant des courriers adressés à Mme [B] [C] courant 2023, alors que le bailleur savait à cette date que le locataire occupant était M. [Q], il apparaît que ce dernier les a reçus, de sorte qu’il s’en déduit que l’erreur de nom n’avait pas pour objet ou pour effet d’entretenir artificiellement une relation contractuelle passée, et n’a pas été réalisée de mauvaise foi. En outre, ces courriers ont été adressés postérieurement à la délivrance du commandement de payer et ne peuvent donc constituer la preuve que celui-ci a été délivré de mauvaise foi.

Ainsi, M. [Q] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société bailleresse lors de la délivrance du commandement de payer litigieux. C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’annulation du commandement de payer délivré le 29 juillet 2022.

Sur la résiliation du bail

M. [Q] soutient que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et qu’il est à jour de ses obligations envers son bailleur et il se prévaut des décisions rendues à son profit dans le cadre de la procédure de surendettement qu’il a initiée par dépôt d’un dossier le 27 mars 2024, un jugement du 27 décembre 2024 ayant prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraînant l’effacement de ses dettes, incluant la dette locative. Il ajoute que dans le cadre de cette procédure, le juge avait constaté la reprise du paiement du loyer depuis novembre 2023 et qu’il est à jour du paiement des loyers en janvier 2026.

La société Le Village Victor Hugo fait valoir que M. [Q] avait jusqu’au 29 septembre 2022 pour s’acquitter de l’arriéré locatif, qu’aucun paiement n’est intervenu à cette date et rappelle que l’effacement des dettes par rétablissement personnel n’équivaut pas à leur paiement et ne peut faire échec à la résiliation du bail dès lors que les effets de la clause résolutoire sont acquis avant l’effacement. Il ajoute qu’il en va de même de la reprise du paiement du loyer courant.

Il est constant que l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (2e Civ., 10 janvier 2019, n° 17-21.774, publié).

En l’espèce, la société [Adresse 2] a fait délivrer le 29 juillet 2022 à M. [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont la régularité formelle n’est pas discutée. Il résulte de l’historique des loyers produit, et n’est pas contesté par le locataire, que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois imparti par cet acte. M. [Q] n’a repris le paiement du loyer courant qu’en novembre 2023, plus d’un an après la délivrance du commandement, n’a initié une procédure de surendettement qu’en mars 2024 et l’effacement de sa dette locative n’est intervenu qu’au terme de celle-ci, par jugement du 27 décembre 2024.

Par conséquent, la clause résolutoire stipulée au bail a pris effet le 29 septembre 2022 et l’effacement de la créance locative, intervenu plus de deux ans après cette date, est sans effet sur l’acquisition de celle-ci.

Il convient de confirmer la décision du premier juge qui a constaté la résiliation du bail. Les chefs du jugement subséquents, relatifs à l’expulsion à défaut de départ volontaire, au sort des meubles et à la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, qui ne sont pas utilement contestés, seront confirmés.

Sera en revanche infirmé le chef du jugement ayant condamné M. [Q] à verser à la société Le Village Victor Hugo la somme de 23 532,78 euros, dès lors que le rétablissement personnel dont a bénéficié M. [Q] postérieurement au jugement a permis l’effacement de l’arriéré locatif à la date du jugement prononçant l’effacement, soit le 27 décembre 2024, et que le bailleur ne forme aucune demande de condamnation à paiement pour une créance d’indemnité d’occupation constituée après cet effacement. Statuant à nouveau, la cour rejette la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

M. [Q] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 20 000 euros en raison du préjudice subi dans ses conditions d’existence et la réitère devant la cour, en la limitant à la somme de 10 000 euros. Il fait valoir que les manquements qui ont fondé sa demande d’annulation du commandement de payer, et principalement le défaut de quittances, ainsi que le défaut de déclaration du montant du loyer par le bailleur, lui ont causé un préjudice en l’empêchant de bénéficier d’une aide "[Localité 1] Logement" et d’instruire un dossier de FSL, et le pénalisent dans ses démarches administratives pour la recherche d’un nouveau logement.

La société [Adresse 2] conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que M. [Q] ne rapporte pas la preuve que ses démarches auraient été entravées par l’absence de production de quittances, qu’il serait éligible à des aides et en aurait été privé et fait observer d’une part qu’il n’a pas demandé de quittance de loyer malgré l’urgence alléguée de la situation, et d’autre part qu’il vit en concubinage avec Mme [U] dont la situation est inconnue, ce qui ne permet pas de déterminer s’il est éligible aux aides alléguées.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il a été jugé supra que le bailleur n’avait pas délivré le commandement de payer de mauvaise foi, et notamment qu’il n’était pas rapporté la preuve que M. [Q] avait sollicité des quittances de loyers, en dehors d’un courrier adressé en 2021, sur un autre sujet, et à une date à laquelle les loyers n’étaient plus acquittés. M. [Q] ne justifie ni de demandes de quittances postérieures à ce courrier, ni de la privation ou de la perte de chance d’obtenir des aides sociales du fait du défaut de quittances, ni d’une entrave à ses recherches de logement due à ce défaut de quittance, étant observé qu’il verse lui-même aux débats une quittance pour le mois de janvier 2026.

La cour ajoute que, si M. [Q] verse aux débats un courrier de la CAF en date du 28 janvier 2025, lui signalant que le bailleur n’a pas déclaré le montant de son loyer du mois de juillet 2024 et qu’à défaut de déclaration le versement de l’aide au logement sera interrompu, il n’est justifié d’aucune interruption de versement, M. [Q] justifiant au contraire de la perception de l’allocation logement en décembre 2025 pour un montant de 462 euros.

Par conséquent, à défaut de preuve d’un préjudice, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande indemnitaire de M. [Q].

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [Q] aux dépens. En équité, la cour rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a condamné M. [D] [Q] à payer à la société civile Le Village Victor Hugo la somme de 23 532,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 16 341,51 euros à compter du 29 juillet 2022, et pour le surplus à compter de la présente décision,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

REJETTE la demande en paiement de l’arriéré locatif, formée par la société [Adresse 4] [Adresse 5], compte tenu de l’effacement des créances par l’effet du jugement rendu le 27 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de surendettement qui a prononcé au bénéfice de M. [Q] un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes professionnelles et non-professionnelles de ce dernier à la date du jugement, incluant l’arriéré locatif dû à la société Le Village Victor Hugo, déclaré à la procédure,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [D] [Q] aux dépens d’appel,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,