Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

(n° 070/2026, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18492 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUEK

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 août 2022 du Tribunal judiciaire de Créteil – RG n° 21/04681

APPELANTE

S.A.R.L. GENERAL AUTO 94

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIREN :

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque B1055

INTIMÉE

S.C.I. REUSSITE

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° SIREN :

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Eliaou CHICHE, avocat au barreau de Paris, toque C0931

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Stéphanie Dupont, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT PUBLIC :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Marie GIROUSSE, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 5 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant la société SCI Réussite (ci-après la SCI Réussite) à la société Général Auto 94.

Par acte sous signature privée du 8 septembre 2015, la SCI Réussite a donné à bail à la société General Auto 94 des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] à Nogent-sur-Marne (94), pour une durée de neuf ans à compter de la date du contrat et contre paiement d’un loyer annuel HT/HC de 10 200 euros. La destination contractuelle des lieux est l’exercice d’une activité de garage automobile.

Par acte sous signature privée du 1er février 2016, la SCI Réussite a mis à la disposition de la société Général Auto 94 un garage situé dans un immeuble voisin ([Adresse 4]).

Par acte sous signature privée du ler juin 2016, la SCI Réussite a mis à disposition de la société General Auto 94 deux garages situés dans l’immeuble voisin, celui ayant déjà fait l’objet du contrat du 1er février 2016 et un autre.

Par lettre du 5 juillet 2016, la SCI Réussite a mis en demeure sa locataire de débarrasser divers objets entreposés par elle dans la cour de l’immeublé situé [Adresse 5] à Nogent-sur-Marne (94), ce qu’elle a affirmé avoir fait dans une lettre en réponse du 25 juillet 2016.

Par lettre du 5 novembre 2019, la SCI Réussite a dénoncé la persistance de l’occupation de la cour par la société General Auto 94 et réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation. Par exploit d’huissier signifié le 21 janvier 2020, la SCI Réussite a ainsi fait sommation à sa locataire de lui payer la somme de 16 800 euros à ce titre.

Par lettre du 25 juin 2020, la SCI Réussite a notifié à la société General Auto 94 sa volonté d’augmenter le montant du loyer mensuel des deux garages pour le porter à la somme totale de 325 euros à compter du 1er octobre 2020.

Par exploit d’huissier signifié le 5 mai 2021, la SCI Réussite a fait assigner la société General Auto 94 devant le tribunal judiciaire de Créteil. Le litige entre les parties porte sur l’occupation de la cour de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] (94) par la société Général Auto 94 et le prix du loyer des deux garages situés à la même adresse.

Par la décision attaquée, le tribunal judiciaire de Créteil a :

condamné la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme totale de 19 750 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 janvier 2020, se décomposant comme suit :

—  16 800 euros, au titre d’une indemnité d’occupation ;

—  2 950 euros, au titre d’arriérés de loyer dus au 30 novembre 2021 ;

ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

débouté la société General Auto 94 de l’ensemble de ses demandes ;

condamné la société General Auto 94 au paiement des entiers dépens de l’instance;

condamné la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 28 octobre 2022, la société General Auto 94 a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 juillet 2023, la société General Auto 94 demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 5 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil

débouter la SCI Réussite de son appel incident, et de l’ensemble de ses demandes,

en conséquence,

débouter la SCI Réussite de toutes ses demandes et prétentions,

y ajoutant :

condamner la SCI Réussite à rembourser à la société General Auto 94 la somme de 2 150 euros au titre du trop payé des loyers du 1er juin 2016 au 31 décembre 2016,

condamner la SCI Réussite à payer à la société General Auto 94 la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, la société Général Auto 94 fait valoir :

Sur le prix du loyer des garages situés [Adresse 6] à [Localité 2] (94),

— que le contrat régularisé entre les parties le 1er juin 2016 mentionne un loyer de 50 euros par garage, soit 100 euros au total ;

— que les quittances de loyer produites aux débats par la SCI Réussite, sur lesquelles s’est fondé le premier juge pour retenir que les parties étaient convenues verbalement d’une augmentation de loyer, sont anti-datées et postérieures au mois de février 2020 ; qu’il s’agit d’éléments de preuve que la société bailleresse s’est fabriquée ;

— qu’une augmentation du loyer ne peut être effectuée que si le contrat de location l’a prévue dans une clause de révision, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— qu’à compter du mois de décembre 2019, sous l’effet du stress induit par le litige avec la société bailleresse, la locataire a commis une erreur en payant un loyer de 150 euros, au lieu de 100 euros ; que cette erreur ne remet pas en cause le contrat légalement formé ;

— que c’est à tort que le tribunal a retenu un loyer de 325 euros à compter du 1er octobre 2020 ; que le maintien dans les lieux de la locataire à compter du 1er octobre 2020 ne vaut pas acceptation de l’offre de la bailleresse d’augmenter le loyer des deux garages à 200 euros par mois ; que la locataire n’a pas manifesté son acceptation de l’offre de la bailleresse en réglant le loyer sollicitée par la bailleresse après le 1er octobre 2020 ; que la bailleresse n’a réalisé aucun formalisme pour délivrer congé à sa locataire ;

Sur l’occupation de la cour,

— que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour l’occupation des parties communes relève des pouvoirs du syndic et non de la SCI Réussite ; que la demande formée par la SCI Réussite est donc irrecevable ;

— que la SCI Réussite l’a autorisée, sans contrat écrit, à occuper la cour pour entreposer son matériel contre le paiement d’une indemnité mensuelle en espèces ;

— que le 25 juillet 2016, la société Général Auto 94 a libéré la cour des objets qu’elle y entreposait ; que la SCI Réussite n’apporte pas la preuve de la date à laquelle les lieux ont de nouveau été occupés par la société Général Auto 94 ; que la SCI Réussite ne dispose que d’un procès-verbal de constat du 9 septembre 2019, étant précisé qu’elle n’a formulé aucune plainte entre juillet 2016 et septembre 2019 à l’encontre de la société Général Auto 94 ; que la SCI Réussite a l’habitude de louer des garages sans quittance et contre paiement en espèces ;

Sur la demande de remboursement du trop-versé,

— qu’elle a réglé mensuellement 150 euros au lieu de 100 euros, de juin 2016 à décembre 2019, ce qui constitue un trop versé de 2 150 euros, soit 50 euros pendant 43 mois.

Dans ses dernières les conclusions déposées et notifiées le 19 avril 2023, la SCI Réussite demande à la cour de :

déclarer mal fondé l’appel de la société General Auto 94 à l’encontre du jugement rendu le 5 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil,

par conséquent,

confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

débouter la société General Auto 94 de toutes ses demandes, fins et conclusion,

y ajoutant,

condamner la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner en tous les dépens

sur l’appel incident

déclarer recevable et bien fondée la SCI Réussite en son appel incident du jugement rendu le 5 août 2022 par la 3ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Créteil,

y faisant droit,

réformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de la SCI Réussite de :

fixer le loyer pour la location des deux emplacements de parking formant les lots 12 et 13 de l’état descriptif de division de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 3] à 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020,

condamner la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite cette somme de 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020,

dire qu’à défaut de paiement de cette somme de 325 euros par mois, la société General Auto 94 devra délaisser les emplacements de parking sus énoncés,

et statuant a nouveau,

fixer le loyer pour la location des deux emplacements de parking formant les lots 12 et 13 de l’état descriptif de division de la copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 3] à 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020,

condamner la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite cette somme de 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020,

dire qu’à défaut de paiement de cette somme de 325 euros par mois, la société Général Auto 94 devra délaisser les emplacements de parking sus énoncés,

condamner la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 2 975 euros, en sus de celles mises à charge par le jugement rendu sus énoncé et daté, selon décompte arrêté au 30 avril 2023, assorti des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 1er octobre 2020,

condamner la société General Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Réussite fait valoir :

Sur le loyer des 2 garages donnés à bail jusqu’au 30 septembre 2020,

que la quittance de loyer produite en première instance par l’appelante elle-même démontre que les parties étaient convenues d’un loyer de 200 euros par mois ; que cette quittance mentionne clairement un loyer de 200 euros pour les deux emplacements ; que le fait que la société Général Auto 94 se soit prévalue la première de cette quittance en première instance en fait une preuve incontestable ;

que l’appelante continue de verser 150 euros par mois, reconnaissant ainsi que le loyer contractuel initial de 100 euros a été majoré ; que le montant de 150 euros résulte néanmoins d’une décision unilatérale de la locataire en violation de la convention des parties ;

Sur l’occupation de la cour,

que l’appelante a occupé, sans l’autorisation de la bailleresse, la cour de juillet 2016 à fin janvier 2020 ; que la société Général Auto 94 ne peut, sans se contredire, soutenir à la fois qu’elle a été autorisée à occuper la cour par la SCI Réussite contre le règlement d’une indemnité, qu’elle n’est pas capable de préciser, et qu’elle a libéré la cour dès le 5 juillet 2016 ; qu’il est établi que le montant de 200 euros payé mensuellement par la société Général Auto 94 à la SCI Réussite correspond au loyer des deux garages et non pour partie à l’occupation de la cour ; que l’échange de lettres entre les parties au mois de juillet 2016 démontre que la SCI Réussite n’avait pas donné son autorisation à l’occupation de la cour par la société Général Auto 94; qu’en outre, la société Général Auto 94 reconnaît l’occupation intempestive de la cour ; que la SCI Réussite n’a eu de cesse de demander à sa locataire de débarrasser la cour ;

que l’occupation intempestive de la cour par la société Général Auto 94 a privé la SCI Réussite de la jouissance de la cour ; qu’une indemnité d’occupation, qui peut être évaluée à 400 euros par mois compte-tenu de la surface occupée par la société Général Auto 94 et des dépenses occasionnées par l’occupation de la société Général Auto 94, lui est donc due sur le fondement de l’article 1240 du code civil;

qu’en vertu du règlement de copropriété, la SCI Réussite dispose de la jouissance exclusive de l’intégralité de la cour et s’acquitte de la totalité des charges de copropriété y afférentes, faisant de la cour une partie privative à sa disposition exclusive, de sorte qu’elle a qualité pour réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation à la société Général Auto 94 ;

Sur le droit pour la SCI Réussite de fixer le prix de la location des parkings,

que la location des deux garages situés [Adresse 5] n’est pas soumise au statut des baux commerciaux aux motifs que la convention qui lie les parties interdit expressément toute activité commerciale dans les lieux, que les locaux ne sont pas rattachés au local principal et qu’il n’est pas démontré que leur privation compromettrait l’exploitation du fonds de commerce, que le loyer est manifestement dérisoire, que la société Général Auto 94 n’a inscrit aucun établissement au RCS à cette adresse ;

que le bailleur est donc fondé à fixer librement le loyer ;

la SCI Réussite a notifié à l’appelante, par lettre recommandé du 25 juin 2020, qu’elle entendait porter le loyer des deux parkings loués à 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020 en précisant qu’à défaut d’accord, elle entendait mettre fin à la location, laissant ainsi un préavis de 3 mois à la locataire, ce qui est supérieur au prévis d’usage pour la locaation de parkings ; qu’en se maintenant dans les lieux, la société Général Auto 94 a accepté l’augmentation du loyer de sorte qu’elle est tenue de payer un loyer de 325 euros par mois depuis le 1er octobre 2020.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens;

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les demandes relatives aux loyers des deux garages situés [Adresse 7] [Q] à [Localité 2]

1-1 Sur le montant du loyer

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable dans la mesure où le contrat entre les parties est antérieur au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat du 1er juin 2016 prévoit un loyer de 50 euros par mois pour chacun des deux garages situés [Adresse 5] à Nogent-sur-Marne, mis à la disposition de la société Général Auto 94 par la SCI Réussite, soit un loyer de 100 euros par mois au total.

Il est acquis que ce prix a été modifié par l’accord verbal des parties, à une date indéterminée.

En effet, d’une part, c’est ce que la SCI Réussite soutient dans ses conclusions.

D’autre part, si la société Général Auto 94 le conteste dans ses conclusions, cela résulte de pièces émanant d’elle produites aux débats et de son comportement non équivoque sur ce point. Ainsi, dans une assignation devant le tribunal judiciaire de Créteil délivrée à la SCI Réussite par la société Général Auto 94 le 24 février 2020, mais non enrôlée, la société Général Auto 94 indique que le loyer des deux garages étaient de 150 euros par mois. Dans une lettre du 6 février 2020, la société Général Auto 94 demande des quittances de loyer à la SCI Réussite depuis le mois de février 2016 en précisant que le loyer des deux garages est de 150 euros par mois. Et, elle verse la somme de 150 euros par mois à sa bailleresse pour la location des deux garages depuis le mois de décembre 2019. Contrairement à ce que la SCI Réussite prétend, ce versement ne constitue pas une erreur commise sous l’effet du stress du litige dès lors que le montant ainsi versé est corroboré par d’autres écrits émanant de la société Général Auto 94 et dure depuis de nombreux mois.

La modification du loyer était possible dès lors que les parties en étaient d’accord, peu importe que le contrat initial ne comporte pas de clause de révision du prix.

La question soumise à la cour est donc celle du montant du nouveau loyer sur lequel les parties se sont accordées, étant précisé que la SCI Réussite soutient qu’il s’agit de 200 euros par mois alors que dans l’assignation du 24 février 2020 et la lettre du 6 février 2020 ci-dessus mentionnées, la société Général Auto 94 indique que la somme de 200 euros par mois revendiquée par la SCI Réussite correspond au loyer des deux garages à hauteur de 150 euros par mois et, pour le surplus, à une indemnité de 50 euros par mois pour l’occupation d’autres espaces dans la cour de l’immeuble.

A titre de preuve de l’accord des parties sur le montant du nouveau loyer, il n’est produit aux débats qu’une quittance de loyer pour le mois de novembre 2019, datée du 25 novembre 2019. Si cette quittance mentionne un paiement de 200 euros pour la 'location de deux places de parking au [Adresse 8] [Localité 2]', elle est insuffisante à établir que les parties étaient convenues d’augmenter le loyer des deux garages à 200 euros par mois alors que dans un temps proche, au mois de février 2020, la société Général Auto 94 écrivait que cette somme incluait pour partie une indemnité pour la jouissance d’espaces extérieurs dans la cour de l’immeuble. En effet, cette quittance a été établie par la SCI Réussite seule de sorte que ses mentions ne démontrent pas l’accord de la société Général Auto 94 sur le contenu de celles-ci, peu importe que cette quittance ait été produite aux débats en première instance par la société Général Auto 94. En outre, il est relevé que cette quittance a été établie après le début du litige entre les parties et l’envoi, le 5 novembre 2019, par la SCI Réussite à la société Général Auto 94 d’une mise en demeure dans laquelle la SCI Réussite reproche à la locataire une occupation indue de la cour et lui rappelle que la somme de 200 euros par mois qu’elle lui verse est la contrepartie de la location des deux garages.

Par ailleurs, dès lors que la société Général Auto 94 considère qu’une partie de la somme de 200 euros par mois, qu’elle a versée à la SCI Réussite jusqu’au mois de novembre 2019, incluait pour 50 euros une indemnité pour jouir d’espaces extérieurs dans la cour, le fait qu’à partir du mois de décembre 2019, au moment où la SCI Réussite contestait son occupation de la cour, la société Général Auto 94 a diminué son paiement pour ne plus verser que 150 euros par mois à la SCI Réussite n’est pas non plus la preuve de l’accord des parties sur une augmentation du loyer des deux garages à la somme totale de 200 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient de retenir qu’à une date indéterminée, la bailleresse et la locataire sont convenues verbalement d’augmenter le loyer des deux garages à la somme totale de 150 euros par mois, montant admis par la locataire ainsi que cela résulte de l’assignation du 24 février 2020 délivrée à la SCI Réussite par la société Général Auto 94, mais non enrôlée, de la lettre du 6 février 2020 émanant de la société Général Auto 94 et du versement de la somme de 150 euros par mois par la société Général Auto 94 à la SCI Réussite au titre du loyer des deux garages depuis le 1er décembre 2019.

Puis, le 25 juin 2020, l’avocat de la SCI Réussite a adressé une lettre recommandée à la société Général Auto 94 dans laquelle il est écrit :

' De plus, la SCI Réussite me charge de vous informer qu’à compter du premier octobre 2020, elle entend porter le loyer des emplacements de parking loués à la somme mensuelle de 325 € se répartissant comme suit :

—  225 € pour le plus grand de 32 m²

—  100 € pour le petit.

Vous êtes libre de refuser cette proposition. Dans ce cas, la SCI Réussite m’a chargé de vous informer qu’elle mettra fin à cette location des emplacements de parking à compter du 1er octobre 2020. Il vous appartiendra en conséquence de libérer ces emplacements, au plus tard, le 30 septembre 2020.'

A la suite de cette lettre, la société Général Auto 94 s’est maintenue dans les lieux après le 1er octobre 2020 en versant une somme de 150 euros par mois au titre du loyer des deux garages.

Contrairement à ce que soutient la SCI Réussite, le maintien dans les lieux de la société Général Auto 94 après le 1er octobre 2020 ne constitue pas un comportement non équivoque qui caractériserait sa volonté d’accepter l’augmentation du loyer des deux garages à la somme totale de 325 euros par mois dès lors que dans le même temps, la société Général Auto 94 a refusé de payer le loyer sollicité par la bailleresse dans sa lettre du 25 juin 2020 et a continué de verser la somme de 150 euros par mois au titre du loyer des deux garages.

Le loyer des deux garages n’a donc pas été porté à la somme totale de 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020 par l’effet de l’accord des volontés des parties.

En conséquence, il convient de débouter la SCI Réussite des demandes suivantes :

— fixer le loyer pour la location de deux emplacements de parking formant les lots 12 et 13 de l’état descriptif de division de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 2] à 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020 ;

— condamner la société Général Auto 94 à payer à la SCI Réussite cette somme de 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020.

En outre, dès lors que le loyer revendiqué par la bailleresse à hauteur de 325 euros n’est pas dû et que la SCI Réussite ne demande pas expressément à la cour de statuer sur une éventuelle fin du bail par l’effet de la lettre du 25 juin 2020, il convient de rejeter la demande imprécise tendant à ce qu’il soit dit qu’à défaut de paiement de cette somme de 325 euros par mois, la société Général Auto 94 devra délaisser les emplacements de parkings sur énoncés.

1-2 Sur la demande de la SCI Réussite au titre de l’arriéré locatif

La SCI Réussite demande :

— la confirmation du jugement de première instance qui a condamné la société Général Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 2 950 euros au titre de l’arriéré des loyers dus au 30 novembre 2021 ;

— la condamnation de la société Général Auto 94 à lui payer la somme de 2 975 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2023.

Il résulte de l’examen du décompte produit aux débats par la SCI Réussite que la somme de 2 950 euros correspond aux loyers que la SCI Réussite estime dus, pour la période du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2021, en prenant en considération un loyer de 200 euros par mois du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2020 et de 325 eurospar mois du 1er octobre 2020 au 30 novembre 2021.

Selon le même décompte, la somme de 2 975 euros correspond aux loyers que la SCI Réussite estime dus, pour la période du 1er décembre 2021 au 30 avril 2023, en prenant en considération un loyer de 325 euros par mois.

Sans preuve de l’augmentation du loyer des deux garages à la somme totale de 200 euros par mois puis à celle de 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020, il convient d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société Général Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 2 950 euros au titre de l’arriéré des loyers dus au 30 novembre 2021 et, statuant à nouveau, de débouter la SCI Réussite de ses demandes en paiement d’un arriéré locatif.

1-3 Sur la demande de la société Général Auto 94 en remboursement d’un trop versé

La société Général Auto 94 soutient avoir versé la somme de 150 euros par mois pour la location des deux garages au lieu de la somme de 100 euros par mois prévue au contrat, de juin 2016 à décembre 2019, et sollicite la condamnation de la SCI Réussite à lui rembourser la somme de 2 150 euros, soit 50 euros X 43 mois.

Après examen des pièces produites aux débats, il est acquis que la société Général Auto 94 a versé la somme de 150 euros par mois au titre de la locatation des deux garages du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019.

Mais sans preuve des versements effectués par la SCI Réussite avant le 1er janvier 2019 et dès lors qu’il a été retenu que les parties étaient convenues verbalement de l’augmentation du loyer des deux garages à la somme totale de 150 euros par mois, il n’est pas apporté la preuve d’un trop versé par la société Général Auto 94.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Général Auto 94 de sa demande de condamnation de la SCI Réussite à lui rembourser la somme de 2 150 euros au titre d’un trop payé de loyers du 1er juin 2016 au 31 décembre 2019.

2- Sur la demande de la SCI Réussite en paiement d’une indemnité d’occupation pour l’occupation par la société Général Auto 94 de la cour de l’immeuble situé [Adresse 5] à Nogent-sur-Marne

2-1 Sur la recevabilité de cette demande

En vertu des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constant qu’une fin de non-recevoir, même si elle constitue un moyen de défense, est une prétention au sens de l’article 954 du code de procédure civile et doit figurer au dispositif des conclusions de la partie qui la soulève. La cour ne statue pas sur une fin de non-recevoir qui ne figure pas au dispositif de la partie qui la soulève (1re Civ., 2 mai 2024, pourvoi n° 21-26.014).

En l’espèce, la société Général Auto 94 se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à solliciter que la SCI Réussite soit déboutée de toutes ses demandes et prétentions. Ainsi, aucune fin de non-recevoir ne figure au dispositif des conclusions de la société Général Auto 94. La cour ne peut donc statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SCI Réussite, soulevée par la société Général Auto 94 dans la discussion de ses conclusions.

2-2 Sur l’occupation de la cour par la société Général Auto 94

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI Réussite est notamment propriétaire des lots n°12 (un garage dans le bâtiment B), n°13 (un box dans le bâtiment C) et n°14 (un box dans le bâtiment C) dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à Nogent-sur Marne. Selon l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété, la propriété de ces trois lots confère à la SCI Réussite la totalité des droits indivs sur la cour de l’immeuble.

Les locaux loués à la société Général Auto 94 par la SCI Réussite dans l’immeuble situé [Adresse 5] à Nogent-sur Marne correspondent aux lots n°12 et n°13.

Le contrat du 1er juin 2016 n’octroie pas à la société Général Auto 94 le droit d’occuper la cour.

Il ressort des pièces produites aux débats que par lettre du 5 juillet 2016, la SCI Réussite a rappelé à la société Général Auto 94 l’interdiction de déposer des pneus ou tout autre objet 'dans le coin de l’immeuble’ et lui a demandé de prendre ses dispositions 'pour que la cour de l’immeuble reste nette.' Par lettre du 25 juillet 2016, la société Général Auto 94 lui a répondu qu’elle avait 'fait le nécessaire pour dégager les parties communes et enlever les pneus comme demandé.'

Il se déduit de cet échange que la société Général Auto 94 a occupé une partie de la cour sans autorisation de sa bailleresse du 5 au 25 juillet 2016.

En revanche, contrairement à ce que soutient la SCI Réussite, il ne s’en déduit pas que l’occupation de la cour par la société Général Auto 94 ne se soit pas interrompue le 25 juillet 2016.

La SCI Réussite apporte la preuve de l’occupation de la cour par la société Général Auto 94 à compter du 9 septembre 2019, par la production d’un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice.

La SCI Réussite, qui soutient n’avoir 'eu de cesse, entre juillet 2016 et septembre 2019, de demander à son locataire de déménager la cour préférant, avant de recourir à la justice, obtenir un déménagement à l’amiable', ne produit aucune demande de déménagemet de la cour adressée à la société Général Auto 94 entre le 25 juillet 2016 et le 5 novembre 2019.

Si la société Général Auto 94 admet avoir, après avoir débarrassé la cour le 25 juillet 2016, de nouveau occupé ladite cour avant le 9 septembre 2019, elle précise que cette occupation était autorisée par sa bailleresse à qui elle versait une indemnité. Or, en vertu de l’article 1383-2 du code civil, l’aveu judiciaire ne peut être divisé contre son auteur. L’aveu de la société Général Auto 94 ne peut donc pas servir à démontrer qu’elle a occupé la cour de l’immeuble sans l’autorisation de la SCI Réussite après le 25 juillet 2016 comme le soutient la SCI Réussite.

La société Général Auto 94 soutient qu’elle a mis fin à l’occupation de la cour le 25 décembre 2019 à 17h15. Toutefois, le procès-verbal de constat établi le 26 décembre 2019 par un huissier de justice et les photos qui y figurent démontrent que seule une partie de la cour avait été débarrassée par la société Général Auto 94 à cette date. La SCI Réussite indique que la société Général Auto 94 a cessé d’occuper la cour à la fin du mois de janvier 2020.

Il est donc apporté la preuve de l’occupation de la cour par la société Général Auto 94 du 9 septembre 2019 au 31 janvier 2020. La société Général Auto 94 soutient que cette occupation étaient autorisée par la SCI Réussite mais n’en apporte aucune preuve.

Au vu de ses éléments, sans preuve de l’occupation de la cour par la société Général Auto 94 entre le 25 juillet 2016 et le 9 septembre 2019 et sans preuve de l’autorisation de la bailleresse pour l’occupation de la cour par la société Général Auto 94 du 9 septembre 2019 au 31 janvier 2020, il apparait que la société Général Auto 94 a occupé la cour de l’immeuble en y entreposant notamment des pneus et des jantes, sans l’autorisation de la SCI Réussite, du 5 au 25 juillet 2016 et du 9 septembre 2019 au 31 janvier 2020.

Cette occupation de la cour sans l’autorisation de la SCI Réussite constitue une faute qui a privé la SCI Réussite de son droit de jouir de ladite cour.

La société Général Auto 94 est donc redevable envers la SCI Réussite d’une indemnité d’occupation qui sera fixée, au regard des surfaces occupées par la société Général Auto 94 dans la cour telle qu’elles résultent des procès-verbaux de constat des 9 septembre 2019 et 26 décembre 2019 et étant observé qu’il n’est pas apporté la preuve des dépenses d’entretien alléguées par la bailleresse, à la somme totale de 1 200 euros pour les périodes du 5 au 25 juillet 2016 et du 9 septembre 2019 au 31 janvier 2020.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société Général Auto 94 a payer à la SCI Réussite la somme de 16.800 euros au titre d’une indemnité d’occupation et, statuant à nouveau, de condamaner la société Général Auto 94 à payer à la SCI Réussite la somme de 1 200 euros à titre d’indemnité d’occupation pour les périodes du 5 au 25 juillet 2016 et du 9 septembre 2019 au 31 janvier 2020.

Il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil à raison de la demande présentée par la SCI Réussite.

3- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait que les parties succombent toutes les deux partiellements.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société Général Auto 94 aux dépens ainsi qu’à payer à la société Général Auto 94 la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel et de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 5 août 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

— débouté la société Général Auto 94 de sa demande de restitution de la somme de 2 150 euros au titre d’un trop versé de loyers pour la période du 1er juin 2016 au 31 décembre 2019,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins d’une année entière,

Infirme le jugement attaqué en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Général Auto 94 à payer à la société SCI Réussite la somme de 1 200 euros au titre de l’occupation illicite de la cour de l’immeuble situé [Adresse 5] à Nogent-sur-Marne pour les périodes du 5 au 25 juillet 2016 et du 9 septembre 2019 au 31 janvier 2020 ;

Déboute la société SCI Réussite de ses demandes au titre d’un arriéré locatif tant pour la période du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2021 que pour celle du 1er décembre 2021 au 30 avril 2023,

Déboute la société SCI Réussite de ses demandes tendant à voir :

— fixer le loyer pour la locatation des deux emplacements de parking formant les lots n°12 et n°13 de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 2] à 325 euros par mois à compter du 1er octobre 2020,

— condamner la société Général Auto 94 au paiement de cette somme à compter du 1er octobre 2020,

— dire qu’à défaut de paiement de cette somme, la société Général Auto 94 devra délaisser les emplacements de parkings,

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais exposés en première instance que pour ceux exposés en appel,

LE GREFFIER,

LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,