RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 31 MARS 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02564 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI32D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 22/06610

APPELANTS

Monsieur [D] [T] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [W] [T] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés tous deux par M^e Jessica FURINO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

PARIS HABITAT-OPH, E.P.I.C. immatriculé au R.C.S. de PARIS sous le numéro 344 810 825

Dont le siège social se trouve [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

Ayant pour avocat plaidant M^e Lorraine LE GUISQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Agnès BODART-HERMANT , présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me BODARD-HERMANT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Suivant contrat de bail du 29 mai 2012, [Localité 1] HABITAT a donné en location aux époux [E] [S] un logement au rez-de-chaussée de type F4 situé [Adresse 3]

Par jugement du 4 octobre 2023, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— Déclaré irrecevable la demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures

ménagères pour l’année 2018, pour cause de prescription,

— Condamné l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer aux preneurs la somme de 3.329,05 euros

au titre du préjudice de jouissance lié aux nuisances olfactives correspondant à une partie

des loyers versés pendant trois ans ;

— Condamné l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer aux preneurs la somme de 500 euros

chacun à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;

— Débouté les preneurs du surplus de leurs demandes, notamment l’allocation de dommages

et intérêts pour le chauffage défectueux, le surplus et le préjudice lié au dysfonctionnement

de l’eau chaude, de leur demande d’astreinte journalière de faire cesser les nuisances

olfactives, de leur demande de suspension du loyer jusqu’à la cessation des nuisances olfactives, de leur demande de dommages et intérêts pour les souffrances endurées par les

odeurs depuis 2012 ;

— Condamné le bailleur aux frais irrépétibles et dépens.

Les époux [E] [S] ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration d’appel du 2 décembre 2024, leurs enfants majeurs intervenant volontairement dans le cadre de ce recours.

Par conclusions transmises par RPVA le 17 novembre 2025, ils demandent à la cour de :

— rejeter les demandes adverses ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Condamné l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] et

Madame [W] [E] [S] [J] la somme de 3.329,05 euros au titre du préjudice

de jouissance lié aux nuisances olfactives correspondant à une partie des loyers

versés pendant trois ans ;

o Condamné l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] et

Madame [W] [E] [S] [J] la somme de 500 euros chacun à titre de

dommages et intérêts pour résistance abusive ;

o Débouté Monsieur [D] [E] [S] et Madame [W] [E] [S] [J] du surplus de leurs demandes, notamment de leur demande tendant à voir condamner

l’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH à leur verser la somme de 3.000 euros au titre du remboursement pour trois années de chauffage défectueux, la somme de 330 euros au titre du remboursement du surplus de consommation d’eau chaude pour la période du 1 er décembre 2021 au 15 novembre 2022, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis et répétés de l’absence d’eau chaude pendant une année sans intervention du bailleur, par l’ordre de cesser les nuisances olfactives, sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 6 jours suivant la signification de la décision à intervenir, de la demande tendant à voir ordonner la suspension du loyer mensuel jusqu’à la cessation définitive des nuisances olfactives émises par leur voisin et constatée par un procès-verbal de constat d’huissier, de la demande de dommages et intérêts pour souffrances endurées par les nuisances olfactives depuis la location en 2012.

Statuant de nouveau sur ces chefs de jugement,

(A) Sur les odeurs nauséabondes

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à rembourser à Monsieur [D] [E] [S] et Madame [W] [E] [S] [J] un montant correspondant à 50% du loyer versé par les consorts [E] [S] sur la période allant du 17 août 2019 jusqu’à la cessation des troubles au titre du préjudice de jouissance lié aux nuisances olfactives subies (soit la somme de 23 488,47 euros arrêtée au 31 octobre 2025) ;

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral subi compte-tenu de la passivité du Bailleur sur la question des nuisances olfactives et nuisibles infestant l’immeuble sur la période allant du 17 août 2019 au 31 mars 2024, non définitif ;

— Ordonner à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser

de manière définitive les nuisances émanant de l’appartement anciennement occupé par Monsieur [K], qu’il s’agisse du relogement des Preneurs ou d’un nettoyage intégral

(notamment, désinfection et remplacement de la moquette et des revêtements de murs), ce

sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai

de trois mois suivant la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 6 mois ;

— Ordonner un nettoyage et une désinsectisation de l’appartement de Monsieur [K]

chaque trimestre, ce sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter d’un

délai de dix jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir et ce sur une période maximale

de 3 mois ;

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] et Madame

[W] [E] [S] [J] la somme de 340 euros au titre du constat de commissaire de justice établi le 5 mai 2025.

(B) Sur le manque de chauffage

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] et Madame

[W] [E] [S] [J] la somme de 732,22 euros au titre du préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement du chauffage collectif subies sur la période allant du mois d’octobre 2020 au mois de décembre 2022.

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi compte-tenu de la passivité du Bailleur sur la question du chauffage et sa résistance abusive liée au défaut de communication du rapport de la société SEDGWICK.

(C) Sur l’alimentation en eau chaude

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi compte-tenu de la passivité du bailleur sur la question de l’eau chaude.

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Madame [W] [E] [S] [J] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi compte-tenu de la passivité du Bailleur sur la question de l’eau chaude.

Y ajoutant :

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à chacun des trois intervenants volontaires la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi compte-tenu des nuisances olfactives et nuisibles infestant l’immeuble et la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi compte-tenu du manque de chauffage dans l’appartement.

— Condamner l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [D] [E] [S] et Madame

[W] [E] [S] [J] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles et dépens de l’instance.

Paris Habitat-OPH, par conclusions transmises par RPVA le 27 novembre 2025 demande à la cour de :

Concernant les intervenants volontaires :

A titre principal, DECLARER Madame [Q] [E] [S], Monsieur [H] [E] [S] et Madame [O] [E] [S] irrecevables en leur intervention volontaire ;

A titre subsidiaire, DEBOUTER Madame [Q] [E] [S], Monsieur [H] [E] [S] et Madame [O] [E] [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

A tout le moins LES REDUIRE à de plus justes proportions ;

Concernant les appelants :

A titre principal, DEBOUTER Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a condamné [Localité 1] HABITAT à payer Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] la somme de 3.329,05 € au titre du préjudice de jouissance lié au nuisances olfactives correspondant à une partie des loyers versés pendant trois ans ;

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] de leur demande d’indemnisation du préjudice moral lié aux nuisances olfactives ;

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] de leur demande de voir ordonner la cessation des nuisances olfactives et un nettoyage et une désinsectisation de l’appartement de Monsieur [K] sous astreinte ;

DIRE ET JUGER que l’intervention d’une décision au fond ayant débouté les appelants de leur demande de condamnation sous astreinte à faire cesser les nuisances olfactives met fin à l’obligation d’exécuter la mesure provisoire ordonnée en référé consistant à faire procéder, tous les six mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, à un nettoyage et une désinsectisation complète de l’appartement de Monsieur [K], à ses frais, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois suivant l’échéance de réalisation, pendant une durée de trois mois ;

DIRE ET JUGER que [Localité 1] HABITAT n’aura plus à faire procéder à un nettoyage et une désinsectisation complète de l’appartement de feu [V] sous une quelconque astreinte ;

DEBOUTER en conséquence Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] de leur demande de voir ordonner un nettoyage et une désinsectisation complète de l’appartement de feu [V] sous une quelconque astreinte ;

DEBOUTER Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] de leur demande de voir ordonner à [Localité 4] de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser de manière définitive les nuisances émanant du logement de feu [V] « qu’il s’agisse du relogement des preneurs ou d’un nettoyage intégral (notamment désinfection et remplacement de la moquette et des revêtements de murs), ce sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard » ;

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] de leurs demandes indemnitaires relatives au chauffage et à l’eau chaude ;

A titre infiniment subsidiaire :

REDUIRE les demandes de Monsieur [D] [I] et Madame [W] [E] [S] [J] à de plus justes proportions ;

CONDAMNER in solidum tous succombants à payer à [Localité 1] HABITAT la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum tous succombants aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est datée du 2 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur les interventions volontaires de Mme [Q] [E] [S], M. [H] [E] [S] et Mme [O] [E] [S]

Vu les articles 564, 554 et 325du code de procédure civile,

Les interventions volontaires en appel tendent à voir indemniser les conséquences personnellement subis par leurs auteurs des mêmes désordres que ceux dénoncés par leurs parents chez qui ils disent demeurer.

Ces prétentions personnelles n’ayant pas été soumises au premier juge, ces interventions volontaires sont irrecevables. (V. Civ 1, 11-7-18, n° 17-18177, B I, n°141).

Sur les demandes relatives aux nuisances olfactives

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte des procès-verbaux des 5 juillet 2021 et 4 mars 2022, d’ailleurs repris par le jugement entrepris, que l’odeur dénoncée comme résultant de l’incontinence du voisin, décédé le 28 janvier 2025, qui n’est pas insupportable ne concerne que l’appartement de ce dernier et le couloir lorsqu’il ouvre sa porte ou, selon la pétition signée le 30 octobre 2022 par cinq occupants, l’entrée de l’immeuble, ce que confirment la pétition du 25 juillet 2022 et les attestations de voisins (pièces appelants 6-7), seules celles, postérieures à septembre 2024, des amis de la famille , dont la valeur probante n’est dès lors pas suffisante au vu de ce qui précède, évoquant la présence de la même odeur dans l’appartement des appelants .

En appel, les appelants invoquent encore un procès-verbal de constat du 5 mai 2025 dont la valeur probante quant à la diffusion à l’appartement des appelants de l’odeur de rance présente dans celui des voisins ne peut être retenue dès lors qu’elle n’est corroborée par aucune autre pièce en débat et que ce procès-verbal n’est pas contradictoire alors même que la procédure d’appel est en cours à sa date.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’intimé est intervenu le 18 janvier 2022 pour faire nettoyer l’appartement du voisin (pièces 5-6) et lui proposer un accompagnement social (ses pièces 1-2 et 15), l’intimé justifiant encore d’une intervention chez le voisin du 14 octobre 2022 pour le problème des blattes signalé lors de la tentative de conciliation du 6 octobre précédent (pièce intimé 8).

Par suite, aucun désordre n’est établi dans l’appartement loué aux appelants et aucun manquement de l’intimé dans la gestion du trouble affectant occasionnellement les parties communes de cet appartement n’est démontré.

Le jugement entrepris qui retient le contraire est donc infirmé et les demandes des appelants au titre de nuisances olfactives rejetées.

Sur le manque de chauffage

C’est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le jugement entrepris les a rejetées au visa des articles R.241-25 et 26 du code de l’énergie.

Il suffira d’ajouter ce que les observations de l’expert [Y] lors de sa réunion sur place du 7 avril 2021 (leur pièce 31) qui reprend pour l’essentiel leurs dires sans constater de température de l’air inférieure à 19° ne suffit pas à invalider ces motifs, alors que l’intimé justifie d’une température constamment supérieure à 19° les 1er février 2021, 15 novembre 2022, 6-10 janvier 2023 et 1er février 2023 (11-12; 19-20 et 24) et que les appelants se borne à affirmer que le radiateur remplacé le 14 décembre 2022 a été enlevé en juillet 2022 (leurs pièces 34-35).

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes relatives à l’alimentation en eau chaude

C’est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le jugement entrepris les a rejetées et il suffira d’ajouter que les appelants procèdent également par affirmation à ce sujet en appel.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à l’infirmation du jugement entrepris des chefs des dommages et intérêts pour procédure abusive, des dépens et de l’indemnité de procédure et au rejet des demandes des appelants à ces sujets.

Les appelants dont le recours échoue doivent supporter in solidum les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner de même à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Déclare irrecevables les interventions volontaires de Mme [Q] [E] [S], M. [H] [E] [S] et Mme [O] [E] [S] ;

Confirme le jugement entrepris sauf des chefs des nuisances olfactives, de la résistance abusive, de l’ indemnité de procédure et des dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [D] [I] et Mme [W] [E] [S] [J] ;

Condamne in solidum M. [D] [I] et Mme [W] [E] [S] [J] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [D] [I] et Mme [W] [E] [S] [J] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité de procédure de 1 500 euros et rejette toute autre demande.

Le greffier, La présidente