RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 31 MARS 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03983 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKNS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2022-Tribunal de proximité de VILLEJUIF- RG n° 11-20-0016

APPELANTE

La société SCOPE GESTION Société à Responsabilité, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 339 712 119 représentée par son gérant, Monsieur [F] [K], domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérôme SPYRIDONOS, avocat au barreau de PARIS, toque : E2079

INTIMÉS

Monsieur [G] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

né le 29 Décembre 1966 à [Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Madame [X] [V] EPOUSE [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

née le 27 Mars 1968 à [Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

S.A. [L] ASSURANCES représentée par le Président de son conseil d’administration domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° SIRET : B 3 50 838 686

Représentée par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

— M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

— M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me BODARD-HERMANT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 20 janvier 2026 et prorogé au 31 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Alexandre DARJ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

M. et Mme [G] et [X] [I] ont confié à l’agence SCOPE GESTION, par contrat du 30 juin 2016 (pièce appelante 2), mandat de gérer un bien immobilier leur appartenant situé [Adresse 4] à [Localité 7] et, donné à bail par contrat du 12 juillet 2016, jusqu’à reprise des lieux suivant procès-verbal d’expulsion du 11 juillet 2019 (pièce appelante 6).

Invoquant le refus de prise en charge de dégradations locatives l’agence SCOPE GESTION, qui sollicite la mobilisation de la contre garantie souscrite auprès de Sérénis Assurances, qui elle-même invoque sa résiliation à compter du 1er janvier 2019, ils ont saisi le tribunal de proximité de Villejuif qui, par jugement du 17 janvier 2022, a :

— Constaté le désistement d’instance des époux [I] à l’égard de la SA [L]

ASSURANCES ;

— Prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 11-20-001647 et RG 11-

21-001018 et dit qu’elles sont désormais suivies sous le numéro unique RG 11-20-001647 ;

— Condamné la SARL SCOPE GESTION à verser aux époux [I] la somme de 9240 € ;

— Déboute la SARL SCOPE GESTION de sa demande en garantie formulée à l’encontre de la

SA [L] ASSURANCES ;

— Condamné la SARL SCOPE GESTION à verser aux époux [I] la somme de 3000 € au

titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL SCOPE GESTION à verser à la SA [L] ASSURANCES la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL SCOPE GESTION aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ».

La société SCOPE GESTION, est appelante de ce jugement suivant déclaration d’appel du 17 février 2022 par conclusions transmises par RPVA le 20 décembre 2023, demande à la cour de :

— INFIRMER jugement entrepris ;

A titre incident,

— ENJOINDRE aux intimés de communiquer à la présente instance, en tout état de cause avant la prochaine mise en état, sous astreinte journalière de 100 €, l’accord intervenu entre les époux [I] et la SA [L] ASSURANCES ;

— ORDONNER LE SURSIS A STATUER dans l’attente de la communication de l’accord ou des termes de l’accord intervenu entre les époux [I] et [L] ASSURANCES ;

— CONDAMNER les intimés à verser à la société SCOPE GESTION la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER les intimés à verser à l’appelante la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au titre de la procédure d’incident ;

En tout état de cause et sur le fond,

— DIRE ET JUGER que l’antériorité du fait dommageable à la résiliation du contrat de

garantie est établie et que la société [L] ASSURANCES doit prendre en charge les détériorations immobilières ;

— DIRE ET JUGER que le montant des réparations des détériorations immobilières doit être fixé selon la vétusté des éléments d’équipements, peintures et carrelages, soit à hauteur de 4.000 € TTC ;

— CONDAMNER la SA [L] ASSURANCES à prendre à sa charge la garantie contractuelle due au titre des détériorations immobilières et à payer :

o Le montant des réparations des détériorations immobilières fixé selon la vétusté des éléments d’équipements, peintures et carrelages;

o La totalité des frais irrépétibles exposés par l’appelante et par les époux [I] tant en première instance qu’en appel (soit à ce jour 5.640 € TTC en appel et 4.320 € TTC en première instance), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers

dépens

— La société SCOPE GESTION ayant spontanément exécuté le jugement de première instance, CONDAMNER les intimés à lui restituer les indemnités et montants des condamnations ainsi versés dans la mesure de l’infirmation de la décision dont appel.

Les époux [I], par conclusions transmises par RPVA le 4 octobre 2023 demandent à la cour de :

IN LIMINE LITIS,

JUGER irrecevable comme étant nouvelle en appel la demande suivante formée par SCOPE GESTION dans ses conclusions en réponse signifiées le 3 octobre 2022 :

« dire et juger que le montant des réparations des détériorations immobilières doit être fixé selon la vétusté des éléments d’équipements, peintures et carrelages, soit à hauteur de 4000 € TTC ;

— Condamner la SA [L] Assurances à prendre en charge la garantie contractuelle due au titre des détériorations immobilières et à payer le montant des réparations des détériorations immobilières fixé selon la vétusté des éléments d’équipements, peintures et carrelages (') ».

DEBOUTER SCOPE GESTION de ses demandes;

CONSTATER le désistement des époux [I] à l’égard de [L] ASSURANCES ;

JUGER que SCOPE GESTION a commis une faute contractuelle à l’égard des époux [I] et engage sa responsabilité contractuelle à leur encontre ;

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

CONDAMNE SCOPE GESTION à verser la somme de 9 240 € TTC aux époux [I] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL SCOPE GESTION à verser aux époux [I] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL SCOPE GESTION aux dépens ;

Y ajoutant,

— CONDAMNER SCOPE GESTION à régler en cause d’appel aux époux [I] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER SCOPE GESTION aux entiers dépens d’appel.

La société [L] Assurances, par conclusions transmises par RPVA le 5 août 2022, demande à la cour de sa mise hors de cause et, en conséquence de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Débouter toute partie de ses demandes dirigées contre elle ;

Subsidiairement,

— Limiter l’indemnisation qui serait due par elle à la somme de 880 euros, seul montant réclamé aux locataires dans le décompte définitif au titre des dégradations immobilières.

En tout état de cause,

— Condamner la société Scope Gestion au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 euros et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est datée du 4 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties à l’exclusion des demandes de dire et juger ou constater qui n’en sont pas et ne répond aux moyens qui soutiennent les prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion de ces conclusions.

Sur les demandes formées à titre incident par la société SCOPE GESTION

La société SCOPE GESTION maintient ces demandes alors qu’elles ont été tranchées par l’ordonnance d’incident du 11 juin 2024 à laquelle il est renvoyé qui les rejette . Elles sont donc irrecevables devant la cour.

Sur l’irrecevabilité soulevée par les époux [I]

Les époux [I] soulèvent l’irrecevabilité, au visa des articles 564 et 910 du code de procédure civile, de la demande nouvelle en appel formée par SCOPE GESTION dans ses conclusions en réponse signifiées le 3 octobre 2022 :

« dire et juger que le montant des réparations des détériorations immobilières doit être fixé selon la vétusté des éléments d’équipements, peintures et carrelages, soit à hauteur de 4000 € TTC ;

— Condamner la SA [L] Assurances à prendre en charge la garantie contractuelle due au titre des détériorations immobilières et à payer :

— le montant des réparations des détériorations immobilières fixé selon la vétusté des éléments d’équipements, peintures et carrelages (') ».

Les conclusions récapitulatives postérieurs susvisées de l’appelante, transmises le 20 décembre 2023 rendent cette demande sans objet si bien qu’elle est rejetée.

Sur les demandes à l’encontre de la société [L] Assurances

C’est par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le jugement entrepris a rejeté les demandes de l’appelante à l’encontre de la société [L] Assurances.

Il suffira d’ajouter ce qui suit.

L’appelante invoque vainement l’argument tiré de l’unicité du sinistre dégradations locatives et du sinistre impayés de loyers, prétendument nés antérieurs à la résiliation de son contrat avec la société [L] Assurance, laquelle est inopérant.

En effet, d’une part, les garanties sont ventilées selon le risque assuré (CH III gestion des sinistres, art. 7.1 et 7.2) et l’article 9.5 invoqué à l’appui de cet argument ne s’applique manifestement qu’aux sinistres impayés de loyers (pièces appelante 1-3).

D’autre part et en tout état de cause, la société [L] Assurances soutient exactement qu’aucune garantie n’est due dès lors qu’aucun sinistre dégradations locatives n’a été déclaré ni même constaté antérieurement à la prise d’effet, à compter du 1er janvier 2019, de la résiliation par l’appelante de la police qu’elle a signée avec cette dernière (ses pièces 1-2 et pièce 8 [I]) qui a par ailleurs signé le 17 septembre 2019 la quittance définitive (pièce appelante 13) avec la mention suivante :

« reconnais avoir reçu de Sérénis Assurances la somme ci-dessus et relève ladite compagnie quitte de toutes obligations relatives au sinistre et aux dommages connus pour la période ci-dessus » .

Ainsi, la société [L] Assurances invoque à bon droit le jeu des clauses de subrogations successives et du code des assurances en cas de perte de subrogation du fait de l’assuré, visées à l’article L121-12 qui se lit comme suit :

'L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur'.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de l’appelante à l’encontre de la société [L] Assurances.

Sur la demande indemnitaire des époux [I] à l’encontre de l’appelante

Les époux [I] qui concluent à la confirmation du jugement entrepris soutiennent que les diverses polices d’assurances invoquées par leur mandataire de gestion appelante qui s’est engagée personnellement et qui a reconnu en première instance qu’ils devaient être indemnisés leur sont inopposables et qu’ils ont perdu une chance d’être indemnisés à hauteur de la somme retenue par le jugement entrepris qui était le plafond offert par la garantie [L].

L’appelante qui reconnaît en son principe l’existence d’un sinistre dégradations locatives mais demande sa prise en charge par la société [L] Assurances et, dès ses premières conclusions, l’application d’un coefficient de vétusté, conclu à l’infirmation du jugement entrepris sans plus de précision et ne comporte aucune prétention tendant au rejet de la demande des époux [I] à son encontre.

La cour retient ce qui suit.

Au vu des pièces produites, notamment des procès-verbaux d’état des lieux d’entrée et d’expulsion et facture de travaux et faute de toute autre étude technique que celle contestée par l’appelante, la cour, tenant compte de la vétusté applicable à la durée de la location litigieuse, confirme la fixation par le premier juge à 9 240 euros TTC, soit 7 700 euros HT, le montant dû au titre des garanties dégradations locatives souscrites (pièces appelante 1-3 et pièces [I] 6).

Sur les demandes accessoires

Il n’appartient pas à la cour de statuer la demande en remboursement des sommes versées au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris, étant rappelé que le présent arrêt constitue un titre à cet effet en cas d’infirmation des chefs de celles-ci.

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code. L’appelante, partie perdante, doit supporter les dépens d’appel et l’équité commande de la condamner à payer les indemnités de procédure qui suivent.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Déclare irrecevables les demandes formées à titre incident par la société SCOPE GESTION devant la cour, lesquelles ont été tranchées par l’ordonnance d’incident du conseiller de la mise en état du 11 juin 2024 ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la société SCOPE GESTION aux dépens d’appel ;

Condamne la société SCOPE GESTION à payer une indemnité de procédure de 2 500 euros d’une part aux époux [G] et [X] [I] et d’autre part à la société [L] Assurances ;

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le Président,