Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 AVRIL 2026

(n° /2026, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07458 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJRA

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mars 2024 – tribunal de proximité de PARIS – RG n° 23/07082

APPELANT

Monsieur [W] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Michel NTSAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1258

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011245 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMEE

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT OPH, anciennement OPAC DE [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Faits et prétentions

L’Epic [Localité 2] Habitat Oph par acte en date du 28 septembre 2007 a donné en location à Monsieur [W] [R] un appartement situé [Adresse 3].

L’Epic [Localité 2] Habitat Oph ayant été informée de l’absence de l’occupation des lieux par le locataire en titre et de l’occupation du logement par des tiers a, par ordonnance sur requête du 23 mai 2023, obtenu la désignation de la SAS Certea, commissaire de justice, qui après s’être rendue sur les lieux , a constaté la réalité des griefs allégués à rencontre du locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 aout 2023, l’Epic Paris Habitat Oph a assigné Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire rendu le 14 mars 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a :

— jugé la demande recevable en la forme,

— prononcé la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] (escalier 7 – 4ème étage porte 04FD ) [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, faute de départ volontaire dans un délai qu’il convient de fixer à deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— jugé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L 433 -l et L 433 -2 . R 433 -l et suivants du code des procédures civiles d’exécutions,

— fixé et condamné Monsieur [W] [R] à payer à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph une indemnité équivalente à une somme égale au montant du loyer et des charges, majoré de 20 % ainsi que la somme de 226,37 euros en deniers ou quittances représentant les loyers et charges impayées au titre du mois de mai 2023 inclus,

— débouté l’Epic [Localité 2] Habitat Oph de ses autres demandes,

— condamné Monsieur [W] [R] aux entiers dépens comprenant tous les actes inhérents à la présente procédure,

— jugé que l’exécution provisoire doit recevoir normalement application.

Par déclaration reçue au greffe le 15 avril 2024, Monsieur [W] [R] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [W] [R] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail,

Et statuant à nouveau :

— ordonner la poursuite de l’exécution du contrat de location le liant à l’Etablissement public local à caractère industriel et commercial [Localité 2] Habitat Oph,

En tout état de cause :

— condamner l’Etablissement public local à caractère industriel et commercial [Localité 2] Habitat Oph au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner l’Etablissement public local à caractère industriel et commercial [Localité 2] Habitat Oph aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l’Epic [Localité 2] Habitat Oph demande à la cour de :

— débouter Monsieur [W] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions; – confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions en conséquence: – confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a résilié le bail ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que de celle de tout occupant de son chef ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Monsieur [W] [R] à payer la somme de 226, 37 euros au titre des impayés mai 2023 inclus sauf à actualiser les sommes dues à 1623,39 euros au 30 juin 2024 ;

— confirmer le jugement en dont appel à ce qu’il a condamné Monsieur [W] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges majorée de 20%;

— condamner Monsieur [W] [R] à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [W] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties, lesquelles seules saisissent la juridiction.

Il en résulte que les moyens ou demandes formulés dans les motifs des écritures, mais non repris au dispositif, ne constituent pas des prétentions dont la cour est valablement saisie.

En l’espèce, il ressort de l’examen du dispositif des conclusions d’appel de M. [W] [R] que celui-ci ne formule aucune demande principale ni subsidiaire tendant à l’octroi de délais.

Dès lors, la cour n’est saisie d’aucune demande en ce sens et n’a pas à statuer sur l’octroi de délais.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion,

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte en outre de l’article 7 d) de cette même loi que le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

S’agissant plus spécifiquement des logements sociaux, il résulte des articles L. 441-1 et R. 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation que les logements locatifs sociaux sont attribués en considération des ressources, des besoins et de la situation des demandeurs, afin d’en réserver le bénéfice aux personnes remplissant les conditions légales et réglementaires.

Il en découle que le locataire d’un logement social est tenu de l’occuper personnellement, de manière effective, réelle et continue.

Par ailleurs, les articles L. 442-8 et R. 353-131 du même code interdisent toute cession du bail ainsi que toute sous-location, sauf exceptions strictement encadrées.

L’obligation d’occupation personnelle des lieux est en outre expressément rappelée aux articles 1 et 2 du contrat de bail signé par M. [W] [R].

Il est de principe que le non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles et légales, lorsqu’il présente un caractère suffisamment grave, justifie la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [W] [R] n’occupe plus personnellement ni de manière continue le logement litigieux.

En effet, deux sommations interpellatives qui lui ont été délivrées et se sont révélées infructueuses, celui-ci étant absent lors de chacune d’elles.

Les déclarations recueillies lors de la sommation interpellative du 31 décembre 2019, émanant de personnes se présentant comme ses fils, ne sont corroborées par aucun élément objectif et ne permettent pas d’établir l’occupation effective des lieux par le locataire en titre ni sa famille.

Les attestations de voisinage produites aux débats indiquent de manière concordante que M. [W] [R] n’a plus été vu dans l’immeuble depuis une longue période et que le logement est occupé par d’autres personnes.

En outre, le constat dressé par la société de commissaires de justice Certea présente un caractère particulièrement probant. Il y est relevé que le logement est aménagé comme un « appartement dortoir », comportant de nombreux lits pliants permettant l’hébergement de plusieurs occupants.

Ces éléments établissent que M. [W] [R] n’occupe plus personnellement les lieux et qu’il a, en réalité, laissé l’usage du logement à des tiers, en méconnaissance des dispositions légales et contractuelles précitées.

Le fait que l’intéressé soit âgé de 75 ans et qu’il soit locataire du logement depuis de nombreuses années est sans incidence sur l’obligation d’occupation personnelle qui s’impose à lui et ne saurait justifier le manquement constaté.

Ce comportement caractérise un manquement grave aux obligations du locataire, révélant en outre une mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail.

Il porte également atteinte à la finalité même du logement social, en privant des demandeurs remplissant les conditions d’attribution d’un logement auquel ils pourraient prétendre, alors même que les listes d’attente sont particulièrement longues.

Par ailleurs, il ressort du constat de commissaire de justice en date du 6 juin 2023 que le logement est affecté d’un défaut d’entretien manifeste.

Le commissaire de justice y relève la présence de nuisibles, notamment de cafards, ainsi que des moisissures dans l’ensemble des pièces.

Les photographies annexées au procès-verbal confirment l’état de dégradation avancée du logement.

Ces constatations, qui font foi jusqu’à preuve contraire, établissent que M. [W] [R] a manqué à son obligation d’entretien du logement, telle que résultant des dispositions précitées et du contrat de bail.

La jurisprudence admet de manière constante que le défaut d’entretien grave d’un logement, notamment en cas d’insalubrité ou d’infestation de nuisibles, constitue un autre motif légitime de résiliation judiciaire du bail.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que d’une part, M. [W] [R] n’occupe plus personnellement et de manière continue le logement et que d’autre part, il a laissé se dégrader celui-ci dans des proportions importantes, caractérisant un défaut d’entretien grave.

Ces manquements, pris tant isolément que cumulativement, présentent un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, le jugement rendu le 14 mars 2024, en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail fixé le montant d’une indemnité d’occupation et ordonné l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4] (escalier 7 – 4ème étage – porte 04FD) à [Localité 1], sera confirmé.

Sur l’actualisation de la dette,

Il ressort du dernier décompte produit par l’Epic [Localité 2] Habitat Oph que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au mois de juin 2024 inclus, s’élèvent à 1623,39 euros au 30 juin 2024.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [W] [R] à payer à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph une somme de 226,37 euros en deniers ou quittances représentant les loyers et charges impayées au titre du mois de mai 2023 inclus et statuant à nouveau de le condamner payer à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph une somme de 1623, 39 euros en deniers ou quittances représentant les loyers et charges impayées au 30 juin 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [W] [R] aux dépens de première instance.

M. [W] [R] , partie perdante, est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [R] est condamné à payer la somme de 500 euros à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [R] est condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement , sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [W] [R] à payer à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph une somme de 226,37 euros en deniers ou quittances représentant les loyers et charges impayées au titre du mois de mai 2023 inclus ;

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé :

Condamne Monsieur [W] [R] à payer à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph une somme de 1623, 39 euros en deniers ou quittances représentant les loyers et charges impayées au 30 juin 2024 inclus ;

Y ajoutant,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [W] [R] au paiement de la somme de 500 euros à l’Epic [Localité 2] Habitat Oph en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [R] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,