Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19346 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITUL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/07955

APPELANTE

Madame [L], [G] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gabriel LEBRUN, avocat au barreau de PARIS, toque : K0037

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-511018 du 05/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMES

Monsieur [M] [Z] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2] – MAROC

Représenté par M^e Lola CHUNET, avocat au barreau de PARIS, toque : B1209

Madame [Y] [U] [N] épouse [Z] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2] – MAROC

Représentée par M^e Lola CHUNET, avocat au barreau de PARIS, toque : B1209

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

— Madame Laura TARDY, conseillère

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Dorothée RABITA

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Emeline DEVIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de Chambre et par Emeline DEVIN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2005, M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] son épouse ont donné à bail à Mme [L] [F] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] 3ème étage 3 gauche pour un loyer mensuel révisable de 470 euros outre 83 euros de provisions sur charges et 2 euros de frais de bureau.

Le montant du dépôt de garantie versé par la locataire est de 940 euros.

Pa exploit du 11 mars 2020 signifié à étude, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [F] un congé pour reprise personnelle, au profit de leur fils, à effet du 7 octobre 2020.

Mme [F] a signé un nouveau contrat de bail pour un nouvel appartement sis dans le même immeuble, à effet du 1er février 2021.

Par exploit du 31 août 2022 Mme [F] a assigné les bailleurs devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour voir notamment annuler le congé et indemniser ses préjudices.

Par jugement du 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a :

— Annulé pour fraude le congé pour reprise délivré le 11 mars 2020 par Monsieur et Madame [Z] [W] à Madame [F],

— Débouté Madame [F] de sa demande de réparation de préjudice moral

— Condamné Monsieur et Madame [Z] [W] à verser à Madame [F] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice matériel,

— Condamné Madame [F] à verser à Monsieur et Madame [Z] [W] la somme de 2106,63 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2021 incluse,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du CPC,

— Rejeté le suplus des demandes,

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration du 1er décembre 2023, Mme [F] a interjeté appel.

Dans ses conclusions notifiées le 26 octobre 2025, via le RPVA, Mme [F] demande à la Cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Débouté Madame [L] [F] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

— Condamné Monsieur [M] [Z] [W] et Madame [Y] [U] [N] [Z] [W] à payer à Madame [L] [F] la somme de 1.000€ en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamné Madame [L] [F] à payer à Monsieur [M] [Z] [W] et à Madame [Y] [U] [N] [Z] [W] la somme de 2.106,63€ d’arriéré locatif échéance de février 2021 incluse ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Madame [L] [F] de ses demandes suivantes :

o Condamner Monsieur [Z] [W] [M] et Madame [U] [N] [Z] [W] [Y] à verser à Madame [L] [F] les sommes suivantes :

' 4.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

subi consécutivement à la délivrance du congé frauduleux pour reprise

personnelle du 11 mars 2020 et de son exécution ;

' 8.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel

subi consécutivement à la délivrance du congé frauduleux pour reprise

personnelle du 11 mars 2020 et de son exécution ;

' les entiers dépens ;

' Condamner Monsieur [Z] [W] [M] et Madame

[U] [N] [Z] [W] [Y], solidairement,

à verser à Maître [T] [V] la somme de 2.000,00€ au titre des

dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de sa

renonciation de la part contributive de l’Etat.

CONFIRMER le jugement du 07 novembre 2023 en ce qu’il a annulé pour fraude le congé bail d’habitation pour reprise personnelle du 11 mars 2020 par Monsieur [M] [Z] [W] et Madame [Y] [U] [N] [Z] [W] ;

Statuant à nouveau,

— Condamner Monsieur [Z] [W] [M] et Madame [Z] [W] [Y] à verser à Madame [L] [F] les sommes suivantes :

' 4.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi consécutivement à la délivrance du congé frauduleux pour reprise personnelle du 11 mars 2020 et de son exécution ;

' 8.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi consécutivement à la délivrance du congé frauduleux pour reprise personnelle du 11 mars 2020 et de son exécution ;

' entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Débouter Monsieur [Z] [W] [M] et Madame [Z] [W] [Y], de leur demande reconventionnelle de condamnation de Madame [L] [F] à leur payer la somme de 2.106,63€ d’arriéré locatif échéance de février 2021 incluse (3 mois de loyers), compte tenu de l’accord intervenu le 03 février 2021 et exécuté selon état de sortie des lieux du 05 février 2021 ;

Subsidiairement, ordonner la compensation de la condamnation à intervenir avec le dépôt de garantie de 940€ au profit de Madame [F], réduisant la créance à 589,81€ tout au plus ;

— Condamner Monsieur [Z] [W] [M] et Madame [Z] [W] [Y], solidairement, à verser à Maître [T] [V] la somme de 4.500,00€ au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, pour la première instance et l’instance d’appel, sous réserve de sa renonciation de la part contributive de l’Etat.

Dans leurs conclusions notifiées par le RPVA le 3 mai 2024, M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] demandent à la Cour de :

INFIRMER le jugement du 7 novembre 2023 en ce qu’il a :

— Annulé pour fraude le congé pour reprise délivré le 11 mars 2020 Monsieur

[Z] [W] [M] et Madame [Z] [W]

[Y] ;

— condamné Monsieur [Z] [W] [M] et Madame

[Z] [W] [Y] à verser à Madame [L] [F] la somme

de 1000 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— rejeté la demande de condamnation de Madame [L] [F] au versement

de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— DIRE ET JUGER que le congé délivré le 11 mars 2020 était parfaitement valable,

— CONFIRMER la condamnation de Madame [L] [F] à verser Monsieur [Z] [W] [M] et Madame [Z] [W] [Y] la somme de 2.106,63 euros au titre des loyers impayés de décembre 2020 à février 2021,

— JUGER IRRECEVABLE la demande de Madame [L] [F] consistant à débouter Monsieur [Z] [W] [M] et Madame [Z] [W] [Y] de leur demande reconventionnelle de condamnation de Madame [L] [F] à leur payer la somme de 2.106,63 € d’arriéré locatif échéance de février 2021 incluse (3 mois de loyers), compte tenu de l’accord intervenu le 03 février 2021 et exécuté selon état de sortie des lieux du 05 février 2021 et subsidiairement à ordonner la compensation de la condamnation à intervenir avec le dépôt de garantie de 940 € au profit de Madame [F], réduisant sa créance à 589,81 € tout au plus,

— DEBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER Madame [F] à verser aux époux [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 § 1 :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'

Il résulte de ce texte que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de sa validité ; il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise.

En l’espèce, si le congé est régulier en la forme c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que le congé pour reprise au bénéfice de leur fils en vue d’études à [Localité 6] avait été délivré de manière frauduleuse et l’a annulé en relevant notamment que :

— sur les 11 voeux figurant sur la plate forme Parcoursup, un seul concernait une école à [Localité 6] ;

— qu’il n’était pas établi que le fils des bailleurs ait entamé des études à [Localité 6] et y ait vécu lors de la rentrée universitaire 2020-2021 ou occupé le logement même brièvement après le départ de la locataire en février 2021,

— que les bailleurs ne justifient nullement du fait qu’ils ont reloué dès août 21 après avoir fait des travaux à un tiers et non pas à leur fils ;

La cour y ajoute que les bailleurs ne produisent toujours pas devant la cour d’éléments relatifs à la situation réelle de leur fils lors de la rentrée universitaire 2020-2021 qui permettraient de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise, notamment au vu du couriel envoyé à la locataire le 21 octobre 2020 qui affirmait que leur fils venait courant décembre 2020 poursuivre ses études à [Localité 6].

Il convient donc de confirmer le jugement ayant annulé le congé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le préjudice moral

Mme [F] qui résidait depuis 15 ans dans l’appartement a du fait de la délivrance d’un congé frauduleux, nécessairement subi un préjudice moral lié au stress relatif à l’incertitude et aux démarches nécessaires à la recherche d’un nouveau logement ce, alors même qu’elle justifie d’un état de santé fragile du fait d’une maladie chronique et qu’un certificat médical du 29 octobre 2020 évoque le fait que l’inquiétude relative à son relogement ne peut qu’aggraver sa maladie. Il convient donc, infirmant le premier juge de reconnaître l’existence d’un préjudice moral et de dire qu’il sera suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 500 euros.

Sur le préjudice matériel

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a caractérisé l’existence d’un préjudice matériel au regard notamment du fait que la locataire a retrouvé un appartement plus petit, (16,5m² au lieu de 20m² ) meublé et, pour un prix de location supérieur de 12%.

En l’absence de tous justificatifs concernant les frais de déménagement et le sort des meubles meublant son précédent appartement, il convient de confirmer l’évaluation du préjudice faite par le premier juge à la somme de 1000 euros.

Sur l’arriéré locatif

Mme [F] conteste la date de restitution des lieux retenue par le premier juge à savoir la fin du mois de février 2021 alors qu’elle indique produire un état des lieux de sortie datant du 5 février 2021 et le fait que le montant du dépôt de garantie n’ait pas été déduit.

Elle invoque également un accord passé avec le bailleur aux termes duquel il s’était engagé à ne réclamer aucune somme si elle déménageait dès le 3 février expliquant que l’agence n’a pu se rendre disponible que le 5 février 2021.

Les bailleurs s’ils ne contestent pas l’existence de la proposition faite pour le 3 février 2021 constate que la locataire n’a pas répondu sur cette propositon et ne l’a pas respectée.

Ils mettent en doute la validité de l’état des lieux de sortie daté du 5 février 2021, rédigé sur l’état des lieux d’entrée et ne portant pas le cachet du nouveau mandataire de gestion.

Enfin ils soulèvent l’irrecevabilité de la contestation de l’arriéré locatif comme étant une demande nouvelle, devant la cour.

Sur l’irrecevabilité de la contestation en appel de l’arriéré locatif

Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile :

Il résulte de ces textes que la cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard de chacune des exceptions qui y sont prévues.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En application de l’article 565 du même code les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce il résulte du jugement que Mme [F] avait déjà sollicité devant le premier juge le rejet des demandes au titre de l’arriéré locatif en faisant valoir la compensation avec le dépôt de garantie non restitué.

La demande de compensation avec le dépôt de garantie n’est donc pas une demande nouvelle, le premier juge l’ayant d’ailleurs écarté dans sa motivation, faute d’état des lieux de sortie.

Quant à la contestation de la date de restitution des lieux, et à celle fondée sur l’existence d’un accord entre les parties elles tendent à contester le montant de l’arriéré locatif et donc aux mêmes fins que celle présentée de ce chef devant le premier juge.

Il convient donc de rejeter l’exception d’irrecevabilité.

Sur la restitution des lieux

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sans que le bailleur ait à les réclamer (Civ 3ème , 18 février 2014, n° 12-28.678) ;

La charge de la preuve de la restitution des lieux incombe au locataire.

En l’espèce l’état des lieux de sortie produit par la locataire est la copie de l’état des lieux d’entrée sur lequel sont portées en rouge des mentions.

Ce document établi à l’entête de l’ancien gestionnaire de la location est contesté par les bailleurs.

Il convient de considérer que dans la mesure où il ne porte aucun cachet du nouveau gestionnaire ni de signature identifiable, ce document n’est pas suffisant pour établir la date de restitution des lieux et ce, d’autant plus que les bailleurs produisent une mise en demeure établie par le nouveau gestionnaire en charge de la location daté du 10 mars 2021 et réclamant les impayés des mois de décembre 2020 à février 2021 inclus.

C’est donc à bon droit que le premier juge a comptabilisé l’échéance de février 2021 dans l’arriéré locatif.

Au regard de la date de restitution des lieux retenue, Mme [F] n’est pas fondée à se prévaloir d’un accord intervenu avec les bailleurs, le courriel envoyé par celui-ci faisant état d’un départ immédiat le 3 février 2021, et n’étant en sus pas suffisant en l’absence de toute réponse de la locataire pour constituer un accord entre les parties.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le bailleur n’invoquant aucun motif pour justifier la retenue de la somme de 940 euros, versée au titre du dépôt de garantie, c’est à tort que le premier juge n’en a pas déduit le montant pour évaluer la créance locative.

Il convient donc, infirmant le jugement de condamner Mme [F] à payer la somme de 1166,23 euros au titre du solde locatif.

Sur les demandes accessoires

Le jugement qui a fait une juste application de la loi sur la charge des dépens est confirmé.

Au regard du sens de l’arrêt M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] seront condamnés au paiement des entiers dépens d’appel.

Ils seront également condamnés à payer à M^e Lebrun au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la somme fixée en équité à 2000 euros uniquement pour l’instance en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif, et le rejet de la demande au titre du préjudice moral,

Stauant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [F] à payer à M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] la somme de 1166,23 euros au titre du solde locatif ;

Condamne in solidum M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] à payer à Mme [L] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [M] [Z] [W] et Mme [Y] [U] [N] à payer à M^e Gabriel Lebrun avocat de Mme [L] [F] la somme de 2000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au titre de l’instance en appel et sous réserve qu’il renonce à la part contributive de l’état.

LE GREFFIER LE PRESIDENT