Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 JUIN 2026

(n° 2026/ 113 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07927 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKW7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/14829

APPELANTE AU PRINCIPAL & INTIMÉE À TITRE ICENT

IMMOBILIERE [Y] [B] ( S.A.S) , agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° [Numéro identifiant 1].

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795 substitué par M^e Mathilde BACHELIER

INTIMÉS AU PRINCIPAL & APPELANTS À TITRE INCIDENT

Monsieur [Q] [M], né le 16 Janvier 1961 à [Localité 2],

Adresse personnelle : [Adresse 2]

[Localité 3] (Russie).

— Ayant fait élection de domicile en l’étude de Me [G] [S], Notaire

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [X] [M] épouse [D], née le 20 Mars 1962 à [Localité 5] (Senegal),

Adresse personnelle : [Adresse 4].

— Ayant fait élection de domicile en l’étude de Me [G] [S], Notaire

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [C] [M], né le 18 Septembre 1965 à [Localité 6]

Adresse personnelle : [Adresse 5].

— Ayant fait élection de domicile en l’étude de Me [G] [S], Notaire

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [J] [M], née le 04 Août 1967 à [Localité 6],

Adresse personne [Adresse 6].

— Ayant fait élection de domicile en l’étude de Me [G] [S], Notaire

[Adresse 3]

Tous représentés et assistés de M^e Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

M. [O] [M] avait, de son vivant, confié au cabinet IMMOBILIERE [Y] [B] (ci-après le cabinet IGP) un mandat général de gestion du bien dont il était propriétaire dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 7], consistant en un appartement de type 2 au premier étage (lot n° 398) et un box 329 au sous-sol (lot n°215).

A son décès survenu le 13 mars 2014, son épouse, Mme [H] [N] est devenue usufruitière du bien dont la nue-propriété a été dévolue à leurs quatre enfants, [Q], [X], [C] et [J] à concurrence d'1/4 chacun.

Le 22 janvier 2015, les consorts [M] ont donné un nouveau mandat général de gestion immobilière au cabinet IGP.

Dans le cadre de son mandat, le cabinet IGP a conclu :

— le 9 avril 2004, un contrat de bail à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 avec la société FEDOR PRODUCTION CONSEIL, moyennant un loyer mensuel de 1.340,50 euros en ce compris 130 euros de provision sur charges,

— le 16 avril 2004, un contrat de location du box n°329, à M. [I] [A], gérant de la société FEDOR PRODUCTION CONSEIL, moyennant un loyer mensuel de 146,42 euros,

— le 18 mai 2009 , un avenant portant le loyer du parking à la somme de 220 euros.

Agissant pour le compte de ses mandants, le cabinet IGP a fait délivrer, par acte extrajudiciaire du 26 août 2015 à effet au 8 avril 2016, un congé pour reprise à la société FEDOR PRODUCTION CONSEIL, étant précisé qu’à cette date, l’appartement était occupé par son ancien gérant M. [A], et le tribunal d’instance de Paris a, par jugement du 4 octobre 2016, constaté la qualité d’occupante sans droit ni titre de la société bailleresse à compter du 9 avril 2016, ordonné son expulsion, et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer, soit 1.657,04 euros.

M. [A] a été expulsé le 28 février 2017.

Suivant acte sous seing-privé, Mme [H] [M] a confié un mandat de gestion immobilière du bien à la SARL ODEON GESTION.

Mme [H] [M] a été placée sous mesure de curatelle.

Considérant que le cabinet IGP avait commis des fautes de gestion et avait agi contre les intérêts de son mandant, Mme [H] [M] assistée de son curateur M. [V] [K], a suivant courrier recommandé avec avis de réception ,distribué le 22 mars 2021, sollicité du cabinet IGP le paiement de la somme de 181.410,88 euros de dommages et intérêts.

En l’absence de règlement amiable du différend, Mme [H] [M] assistée de son curateur a, par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2021, fait assigner la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à paiement de dommages et intérêts en réparation de divers préjudices, au titre de la perte de chance de recouvrer la dette locative impayée, des cotisations d’assurance inutilement payées, de la sous-évaluation des charges, de la sous-évaluation et la sous-indexation du loyer, et d’un préjudice moral.

Par jugement contradictoire en date du 25 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué de la façon suivante :

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à Mme [H] [M], assistée par Me [V] [K] ès qualités de curateur, les sommes de :

-2.288,58 euros en indemnisation des cotisations payées au titre de la Garantie Loyers Impayés non souscrite,

-139.159,80 euros au titre de la minoration du loyer et des charges consentie à la SARL FEDOR PRODUCTION CONSEIL par la SAS IMMOBILIERE [Y] [B],

—  1.000 euros en indemnisation du préjudice moral ;

DIT que les sommes susvisées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Mme [H] [M] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à supporter les dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 699 du code de procédure civile par le conseil de la SAS IMMOBILIERE [Y] [B], partie succombante ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à Mme [H] [M] assistée de Me [V] [K] ès qualités de curateur la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La SAS IMMOBILIERE [Y] [B] a interjeté appel par déclaration du 19 avril 2024 en intimant les héritiers de Mme [H] [M], décédée à une date non spécifiée par les parties, M. [Q] [M], Mme [X] [D]-[M], M. [C] [M] et Mme [J] [M] (ci-après les consorts [M]).

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SAS IGP demande à la cour de :

Vu les articles 1991 et suivants du code civil,

Confirmer le jugement en ce qu’il a : « Débouté Mme [H] [M] du surplus de ses demandes d’indemnisation » et a rejeté la demande de condamnation de la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer une somme de 8.115,82 euros au titre de la perte de chance de recouvrer la dette locative impayée ;

Infirmer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a :

« CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à madame [H] [M], assistée par maître [V] [K] ès qualités de curateur, les sommes de :

-2.288,58 euros en indemnisation des cotisations payées au titre de la Garantie Loyers Impayés non souscrite

-139.159,80 euros au titre de la minoration du loyer et des charges consentie à la SARL FEDOR PRODUCTION CONSEIL par la SAS IMMOBILIERE [Y] [B]

-1.000 euros en indemnisation du préjudice moral ;

DIT que les sommes susvisées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation dans les termes de l’ article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE madame [H] [M] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à supporter les dépens de l’instance ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 699 du code de procédure civile par le conseil de la SAS IMMOBILIERE [Y] [B], partie succombante ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à madame [H] [M] assistée de maître [V] [K] ès qualités de curateur, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées. »

Et statuant à nouveau,

RECEVOIR la société IMMOBILIERE [Y] [B] en ses demandes, fins et conclusions

A titre principal

REJETER l’ensemble des demandes des consorts [M]

A titre subsidiaire

MINORER le préjudice résultant d’une sous-estimation du loyer hors charges pour le porter à une somme ne pouvant dépasser le montant de 38.647 euros

REJETER l’ensemble des autres demandes des consorts [M]

En toute hypothèse

CONDAMNER Messieurs et Mesdames [M] à verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société IMMOBILIERE [Y] [B]

CONDAMNER Messieurs et Mesdames [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Nicolas Garban conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de l’infirmation du jugement, la SAS IGP fait valoir en substance qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre de sa gestion locative, d’une part en ce que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il n’est pas démontré qu’elle a effectivement fait payer des cotisations d’assurance au titre d’une garantie des loyers impayés non souscrite, le tribunal s’étant fondé sur un seul compte rendu mensuel de gestion, d’autre part que comme relevé par le tribunal, les manquements reprochés à les supposer établis tenant à la conclusion d’un bail résidence principale avec une personne morale sans accord préalable du mandant, à l’absence de vérification de la solvabilité du preneur lors de la conclusion du bail, et au renouvellement du bail alors que le preneur était dépourvu d’existence légale et ne réglait plus personnellement les loyers, sont sans lien de causalité avec le préjudice allégué de perte de chance de recouvrer la dette locative impayée ; que les parties peuvent parfaitement décider de soumettre une location au régime de la loi du 6 juillet 1989, qu’aucun préjudice en lien avec la qualité du preneur n’est démontré, que la société preneuse a été radiée du registre du commerce et des sociétés un an après la signature du bail uniquement en raison d’un transfert de son siège social au Luxembourg et non pour des raisons économiques, que la solvabilité de la société locataire est parfaitement établie dès lors qu’elle n’a jamais été en situation d’impayés durant toute la durée du bail, la dette invoquée étant consécutive au non-paiement de l’indemnité d’occupation et non du loyer, et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir conseillé à son mandant de mettre fin au contrat dans la mesure où les loyers étaient régulièrement payés. Elle conteste également l’abus de mandat caractérisé à tort par le tribunal aux motifs d’une prétendue relation entretenue par Mme [W] [B], fille de M. [Y] [B], gérant de la SAS IGP, avec M. [A], gérant de la société locataire, laquelle n’est pas établie de manière certaine, qui aurait conduit à louer le bien à un montant volontairement sous-évalué, en faisant valoir que le prix initial du loyer a nécessairement été avalisé par M. [M], rendu destinataire des comptes rendus de gestion mensuels, et qu’en toute hypothèse, les consorts [M] échouent à rapporter la preuve de la sous-évaluation manifeste du loyer, les expertises sur lesquelles ils se fondent n’étant pas sérieuses.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les consorts [M] demandent de :

Vu les articles 1991 à 1993 du Code civil,

Confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il condamné la société IMMOBILIERE [Y] [B] à payer les sommes suivantes : 2.288,58 € en indemnisation des cotisations d’assurance indument payées, 139.159,80 € au titre de la minoration du loyer et des charges consentie à la SARL FEDOR PRODUCTION CONSEIL par la SAS IMMOBILIERE [Y] [B], 1.000 € au titre du préjudice moral et 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Confirmer également le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les condamnations seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil.

Le réformer pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamner la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à Monsieur [Q] [M], Madame [X] [D]-[M], Monsieur [C] [M] et Madame [J] [M] les sommes complémentaires suivantes :

—  8.115,82 € au titre de la perte de chance de recouvrer la dette locative impayée ;

—  22.885,80 € au titre des cotisations d’assurance inutilement payées ;

—  9.853,73 € au titre du préjudice consécutif à la sous-évaluation du loyer.

—  9.000 € au titre du préjudice moral.

Condamner également la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à Monsieur [Q] [M], Madame [X] [D]-[M], Monsieur [C] [M] et Madame [J] [M] Madame la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La condamner enfin en tous les dépens.

Débouter la société IMMOBILIERE [Y] [B] de toutes ses demandes.

Les consorts [M] exposent avoir appris par M. [A] lors de son expulsion en février 2017 qu’au moment de la conclusion du bail en 2004, Mme [W] [B] était sa compagne et avait emménagé avec lui dans les lieux loués, et que c’était grâce à ce lien familial qu’ils avaient pu « avoir cet appartement pas cher » ; que ce n’est qu’en 2016 que le mandataire a informé Mme [M] de la radiation du RCS de la société locataire, alors qu’il ne pouvait l’ignorer puisque les loyers n’étaient plus réglés par cette dernière mais par une autre société dont M. [A] était également le gérant. Ils soutiennent que l’usage abusif du mandat est caractérisé dès lors que le bail a été signé par Mme [B] qui ne détenait pourtant aucun mandat de direction au sein de la SAS IGP, ce qui a permis la conclusion d’une opération qui servait les intérêts personnels d’un membre de la famille [B], l’appartement ayant été loué à un montant substantiellement inférieur au prix du marché, sans concertation ni information du mandant ; que cette sous-évaluation est incontestablement démontrée par les expertises réalisées à leur demande, mais également par celle produite par la SAS IGP.

Ils soulignent qu’il n’existe aucune preuve d’un accord exprès du mandant pour conclure un bail soumis à la loi de 1989 avec une personne morale, normalement exclue de son champ d’application, et que le fait que cela a eu une incidence sur le défaut de paiement de la dette locative n’est pas contestable ; qu’il n’est pas plus justifié de la moindre vérification quant à la solvabilité de la société preneuse, laquelle a été radiée en 2005 du RCS mais également liquidée après le transfert de son siège social au Luxembourg le 2 novembre 2006 ; que la SAS IGP a laissé se renouveler le bail au profit de la société alors qu’elle n’avait plus d’existence légale, et aurait dû conseiller à son mandant d’y mettre fin dès 2007 en raison du risque de non-exécution des clauses du bail, risque qui s’est réalisé, la disparition de la personnalité morale de la société locataire ayant empêché tout recouvrement de la dette locative. Enfin, ils invoquent un préjudice résultant du paiement d’une garantie loyers impayés qui n’a jamais été actionnée, de sorte que les cotisations d’assurance doivent leur être remboursées, et subsidiairement, s’il s’avérait que cette garantie n’a pas été souscrite, un manquement au devoir de conseil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

Il convient d’observer que Mme [H] [M] étant décédée à une date non spécifiée par les parties, le jugement ne pourra être confirmé en ce qu’il condamne la société IGP à payer certaines sommes à cette dernière, et qu’en demandant de « Confirmer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’il condamné la société IMMOBILIERE [Y] [B] à payer les sommes suivantes : 2.288,58 € en indemnisation des cotisations d’assurance indument payées, 139.159,80 € au titre de la minoration du loyer et des charges consentie à la SARL FEDOR PRODUCTION CONSEIL par la SAS IMMOBILIERE [Y] [B], 1.000 € au titre du préjudice moral et 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCEDURE CIVILE », et de l’infirmer pour le surplus, les consorts [M] demandent en réalité de confirmer le jugement quant au quantum des sommes allouées en première instance et d’y ajouter pour le surplus des demandes dont ils ont été déboutés.

Sur la responsabilité de la société IGP

Aux termes de l’article 1989 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au- delà de ce qui est porté dans son mandat.

En vertu des dispositions de l’article 1991 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Enfin, aux termes de l’article 1993 , tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Un mandataire est tenu non seulement des obligations expressément prévues par le code civil pour le mandat, et de celles qui ont donné lieu à des stipulations particulières dans son contrat, mais de toutes les obligations afférentes à l’existence de liens contractuels .

Il est tenu d’exécuter sa mission, s’il est un professionnel, en bon professionnel, conformément à sa finalité qui est d’accomplir les instructions données dans l’intérêt du mandant, et de les accomplir en tant que mandataire.

En l’espèce, le mandat de gestion immobilière confié par M. [O] [M] à la société IGP, à une date non spécifiée, n’est pas produit aux débats, sans que les parties s’en soient expliquées, alors pourtant que la plupart des comportements fautifs reprochés au mandataire ont affecté l’exécution de ce mandat et non pas seulement celui confié par les consorts [M] par acte du 22 janvier 2015.

Il convient par conséquent de considérer que la mission précédemment confiée à la société IGP est la même que celle délimitée par le mandat général de gestion immobilière n°4360 du 22 janvier 2015.

Aux termes de ce contrat, le mandant a confié à la société IGP l’administration notamment des biens situés [Adresse 8] dans le [Localité 7], la mission et les pouvoirs du mandataire étant définis comme suit :

« Gérer les biens désignés page 2, rechercher les locataires, les louer aux prix, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les résilier, procéder à la révision des loyers, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux, rendre compte des locaux inoccupés.

Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, '.et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte rendu de gestion qui devra être délivré au mandant aux échéances précisées dans les conditions particulières '

(')

Donner ou retirer quittance de toutes sommes reçues ou payées.

Poursuivre les débiteurs et en cas de difficulté exercer toutes poursuites judiciaires et tous actes permettant une restitution des fonds, tels que actions résolutoires commandements, sommations, assignations, conciliations,' »

De plus, il est spécifié

— au paragraphe « Reddition des comptes » que les « comptes rendus de gestion, ainsi que les sommes dues au mandant seront transmis par le mandataire tous es mois de l’année civile.

— - au paragraphe « Assurance loyers impayés « que le mandant a la possibilité de souscrire une assurance garantissant les loyers en cas de non-paiement par son locataire. Les taux et conditions sont précisés en annexe, ainsi que la demande de souscription à signer par le mandant s’il souhaite y souscrire ».

Figure en annexe à ce mandat de gestion une note d’information sur la garantie « Loyers impayés », ainsi qu’un bordereau de souscription portant la mention « Indivision [M] » et l’adresse des biens confiés en gestion, mais qui n’est pas signé.

1°) Sur les fautes dans la gestion locative et les préjudices en résultant

Les consorts [M] reprochent au cabinet IGP en premier lieu certains manquements à ses obligations, soit d’avoir conclu un bail résidence principale avec une personne morale sans accord préalable du mandant, de ne pas avoir vérifié la solvabilité du preneur, d’avoir renouvelé le bail au profit de la société locataire alors qu’elle savait qu’elle n’avait plus d’existence légale, et également de n’avoir pas mis en 'uvre la garantie des loyers impayés souscrite comme en témoignent les cotisations payées à ce titre, ou d’avoir prélevé des cotisations en l’absence même de souscription ou à défaut d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne lui proposant pas de souscrire une telle garantie.

Il importe de rappeler que, dès lors qu’il est choisi en principe en raison de ses compétences réelles ou présumées, le mandataire dispose d’une certaine marge de man’uvre pour accomplir sa mission, et il est ainsi admis que la liberté dont il dispose l’autorise à choisir librement son cocontractant dans la limite toutefois des instructions données par le mandant.

Bien que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, ne s’appliquent qu’aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, les parties peuvent par accord exprès, adopter conventionnellement le régime prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour une location exclue par celle-ci, dès lors que la location ne relève pas d’un autre statut impératif et que la volonté des parties est sans équivoque.

En l’espèce, il n’est pas soutenu, ni a fortiori démontré que la location consentie à la société FEDOR PRODUCTION CONSEIL aurait relevé d’un autre statut impératif, pas plus qu’il n’est démontré que la soumission du bail aux dispositions précitées ait été en lien causal avec les préjudices allégués par les consorts [M].

En revanche, l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location en prenant, pour ce faire, 'les précautions d’usage’ (1e Civ., 7 juillet 1993, n° 91-17.876), et en procédant à des 'vérifications sérieuses'.

Lorsqu’il est investi d’un mandat de gestion locative, son obligation ne cesse pas au jour de la conclusion du bail ; l’agent immobilier doit encore contrôler l’évolution de la solvabilité du locataire pendant la durée d’exécution du bail et avertir son mandant dès qu’il dispose d’indices révélateurs d’une évolution négative.

En l’espèce, il est constant que la société preneuse, immatriculée au registre du commerce et des sociétés a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Paris le 7 octobre 20020, a été radiée dès le 14 décembre 2005, peu important que cette radiation n’ait été que le conséquence du transfert de son siège social au Luxembourg dès lors qu’il s’est nécessairement accompagné de la perte de personnalité juridique en France de cette société.

De surcroît, les consorts [M] justifient qu’en suite de ce transfert de siège social, M. [I] [A] n’était plus le gérant de cette société, qui devenue de droit luxembourgeois, a été liquidée un an plus tard, le 2 novembre 2006.

La société IGP se contente d’arguer de ce qu’elle n’avait aucun motif de conseiller à son mandant de mettre fin au contrat dans la mesure où les loyers étaient régulièrement payés.

Toutefois, elle ne conteste pas que les loyers étaient réglés depuis de nombreuses années par chèques au nom d’une société Madéco, ou par une société SDIC figurant sur des quittances de loyer, sociétés dont M. [A] était également le gérant, étant observé que la société SDIC est elle-même radiée depuis le 10 mars 2009.

Le paiement de loyers par des sociétés autres que la société titulaire d’un bail à usage d’habitation, durant une dizaine d’années, était de nature à faire naître à tout le moins des doutes sur l’existence juridique de cette société, ainsi que sur sa solvabilité, et aurait dû conduire la société IGP à procéder à des vérifications sérieuses, et à conseiller à son mandant de mettre un terme au bail, quand bien même les loyers étaient régulièrement acquittés, une telle situation étant constitutive d’un risque avéré de non-exécution des clauses du bail.

Ce manquement du mandataire a, contrairement à ce que prétend la société IGP et ce qu’a retenu le tribunal, un lien causal direct avec le préjudice subi par les consorts [M] constitué par l’impossibilité de recouvrer la dette locative résultant de la condamnation par le jugement du tribunal d’instance de Paris du 4 octobre 2016 au paiement d’une indemnité d’occupation, dette locative d’un montant arrêté à la date de l’expulsion de M. [A] en février 2017, à la somme de 8.115,82 €.

Ce préjudice n’est pas seulement une perte de chance, mais bien un préjudice certain et entier de recouvrer cette dette en l’état de la disparition de la personne morale condamnée par le jugement précité à payer l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté Mme [M] de ce chef de demande, et la société IGP doit être condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 8.115,82 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant de l’absence de mise en 'uvre de la garantie des loyers impayés, c’est par de de justes et pertinents motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu que le mandat signé le 22 janvier 2015 comprend en page 3 un encadré proposant la souscription d’une garantie Loyers impayés et exposant l’intérêt d’une telle garantie en cas de défaillance du preneur, et que le mandat étant signé de l’usufruitière Mme [H] [M], et des quatre nu-propriétaires présents en personne à l’acte, le grief tiré du manquement d’information ou de conseil relativement à la possibilité de souscrire la garantie en cause n’est pas fondé. En revanche le bulletin d’adhésion relatif à cette garantie n’est pas rempli comme le soutient le cabinet IGP qui affirme que l’indivision n’a pas souhaité souscrire la garantie. Toutefois comme le relève les consorts [M], le compte-rendu de gestion établi par le mandataire le 22 décembre 2018 mentionne un prélèvement d’un montant mensuel de 163,47 euros. Or, la société IGP qui prétend que ce prélèvement a été isolé et résulte d’une erreur, n’a pas produit l’intégralité des comptes-rendus de gestion établis dans le temps du mandat, en dépit des demandes présentées à plusieurs reprises par les consorts [M] à cette fin avant l’introduction de la présente instance, et ne les a pas plus produit aux présents débats, se contentant de verser quatre comptes rendus de gestion mensuels afférents aux mois d’avril 2011 et décembre 2014, soit une période antérieure au précédent mandat.

Comme retenu par le tribunal, il convient donc de considérer que le cabinet IGP a procédé à des appels de cotisations et à des encaissements pour une garantie que ses mandants n’avaient pas souscrite, ce qui constitue un manquement, le préjudice étant constitué par le paiement de cotisations pour une assurance non souscrite, ce qui constitue un préjudice en lien avec le manquement imputable au cabinet IGP et engageant la responsabilité de ce dernier à hauteur de 2.288,58 euros (163,47 euros x 14 mois pour la période comprise entre le mois de février 2015 après renouvellement du mandat le 22 janvier 2015 et le 9 avril 2016 date de fin du bail retenu par le tribunal d’instance).

Par suite du décès de Mme [M] survenu après le prononcé du jugement dont appel, il convient d’infirmer ce dernier en ce qu’il a condamné la société IGP à payer cette somme à Mme [M], et de la condamner à payer la somme susvisée aux consorts [M].

— Sur l’abus de mandat et la sous-évaluation du loyer

Les consorts [M] reprochent en outre à la société IGP d’avoir, en laissant Mme [W] [B], fille du gérant, signer le bail au nom du mandataire pour le compte du mandant, ce qu’elle ne pouvait pas faire puisqu’elle ne détenait alors aucun mandat de direction au sein de la société, avec la société FEDOR PRODUCTION CONSEIL dont le gérant était M. [I] [A], véritable locataire, avec lequel elle vivait alors en concubinage, permis la conclusion d’une opération qui servait les intérêts personnels d’un membre de la famille [B], et d’avoir ainsi, en raison de l’intérêt personnel ou familial susmentionné, au regard de la superficie et de la localisation de l’appartement, loué celui-ci à un prix inférieur à celui du marché.

Il importe de rappeler que les actes du mandataire doivent viser l’intérêt du mandant, et qu’hors la recherche de cet intérêt, il y a détournement de pouvoir, que le mandataire ait voulu s’avantager ou/et avantager un tiers.

Il résulte de l’attestation établie par Mme [T], gardienne de l’immeuble où est situé l’appartement litigieux, dont la société IGP conteste la valeur probante sans toutefois apporter le moindre élément justifiant de l’écarter, que celle-ci que très bien se souvenir de Melle [W] [B] et M. [I] [A] qui avaient emménagé en couple en avril 2004 dans l’appartement de M. et Mme [M], juste après son arrivée comme gardienne de l’immeuble, ces locataires l’ayant marquée « car ils avaient insisté avec agressivité pour qu’aucun nom ne figure sur leur boite aux lettres que le nom d’une société Fedor, 1 ou 2 ans plus tard ils se sont séparés », et que « lui était très très désagréable et recevait des courriers recommandés et d’huissier à son nom ou au nom de sociétés », précisant que « après sa séparation avec Melle [B], il est resté des années dans l’appartement, M. [A] est parti expulsé par un huissier, c’était fin février 2017 en présence de Mme [M] et de sa fille [X] ».

La signature apposée sur le bail sur le cachet de l’IMMOBILIERE [Y] [B], ayant signé en qualité de mandataire du bailleur, est similaire à celle figurant en dessous du nom de Mme [W] [B] au procès-verbal de l’assemblée générale de la SA IMMOBILIERE [Y] [B] du 16 juin 2005, cependant qu’il n’est pas contesté que cette dernière n’avait pas qualité pour représenter la société anonyme IGP dont elle était alors seulement administratrice, le Président du Conseil d’administration étant Mme [P] [L] épouse [B], sa mère.

En acceptant que cette dernière signe le bail du 9 avril 2004 pour le compte du mandant, alors que le preneur n’était autre qu’une société dont le gérant était son compagnon avec lequel elle emménageait dans l’appartement loué, le cabinet IGP a bien commis une faute, et ce d’autant que la sous-évaluation du montant du loyer est avérée.

En effet, si chaque partie a produit aux débats ses propres avis de valeur qui divergent quant à l’ampleur de la sous-évaluation du loyer initial, force est de constater que l’avis émanant de M. [Z], mandaté par la société IGP conclut également à une sous-évaluation du montant du loyer, puisqu’il retient un prix au m² de 19,12 € hors charges, alors que le prix appliqué au loyer en 2004 était de 16,003 €.

Il n’est pas établi que, comme le prétend la société IGP, le prix initial du loyer a été avalisé par M. [M], pas plus qu’il n’est démontré qu’il a été rendu destinataire des comptes-rendus de gestion mensuels, la société IGP n’ayant produit comme indiqué ci-avant que deux comptes rendus mensuels de gestion sur une période de gestion locative de 10 années.

En tout état de cause, il sera rappelé qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier elle ne saurait s’exonérer de son devoir de renseignement et de conseil envers son mandant quant à la valeur locative du bien donné en gestion.

Enfin, le tribunal a, par des motifs pertinents et exacts, qui ne sont pas utilement contredits en cause d’appel par la société IGP, et qui sont ci-après reproduits intégralement pour être adoptés par la cour, que le montant du loyer initial avait été manifestement sous-évalué :

« Le cabinet IGP produit un document publié par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne évaluant au 1er janvier 2005 le niveau des loyers et fixant à 18,2 euros / m2 le montant moyen du loyer pour les locataires entrés comme en l’espèce dans des locaux d’habitation parisiens en 2004.

Le cabinet IGP produit également un rapport d’évaluation établi le 6 juillet 2022 par monsieur [Z] qui relève que la surface diffère selon les 3 documents la mentionnant, et choisit de retenir comme monsieur [R] requis par madame [H] [M] la surface de 75,61m2.

En l’absence de production d’un certificat de mesure, c’est cette contenance retenue par chacun des experts requis par les parties adverses, qui sera retenue dans le cadre du présent jugement

Ensuite si le document publié par l’Observatoire des loyers distingue entre [Localité 8] et les départements des petite et grande couronnes, il n’opère en revanche aucune distinction à l’intérieur de la capitale entre ses arrondissements.

La valeur locative de 17,8 euros /m2 retenue à ce document apparaît donc comme le soutient madame [H] [M] insuffisamment précise pour pouvoir être retenue.

Ensuite comme le souligne encore madame [H] [M] le [Localité 7], recherché et prestigieux déjà en 2004 où se situe le bien est parmi les plus onéreux de la capitale ; monsieur [Z] ajoute qu’il est en outre situé à proximité du jardin du Luxembourg, qu’il est très bien desservi par les transports en commun et que le logement offre des pièces spacieuses.

Les éléments susceptible de minorer sa valeur locative tiennent à sa situation au 1er étage, dans un immeuble datant des années 1970 dont les charges doivent être vraisemblablement coûteuses », l’absence de balcon et de stationnement, des nuisances sonores occasionnées par le groupe scolaire [Etablissement 1].

Monsieur [Z] retient sur ces bases une valeur locative annuelle en 2004 de 19,12 euros hors charges /m2 , soit 1.445,66 hors charges.

Toutefois le fait que des charges doivent être « vraisemblablement couteuses » constitue plus une supputation qu’un fait établi, la période de construction permettant toutefois de retenir avec monsieur [R] comme avec monsieur [Z] un défaut d’isolation générant des charges d’électricité ; le balcon constitue non un facteur de minoration en cas d’absence mais un facteur de majoration en cas de présence ; l’absence de stationnement est comme l’indique madame [H] [M] contredite par les faits de l’espèce puisque le 16 avril 2004, un bail avait été consenti à monsieur [A] qui portait sur un emplacement de parking situé dans le même immeuble que l’appartement ; enfin si la présence dans le quartier du groupe scolaire [Etablissement 1] est attestée par les photographies aériennes produites encore que le voisinage ne soit pas immédiat, retenir que celui-ci est source de « nuisances » sonores apparaît excessif au regard notamment des horaires d’entrée, de sortie, voire de récréations le cas échéant en cause.

Monsieur [R] requis par madame [H] [M] a comme monsieur [Z] retenu comme points négatifs que l’appartement se situait en étage bas et manquait donc d’ensoleillement, qu’il était mal isolé, et a retenu comme points positifs la situation agréable et prisée et a ajouté que l’immeuble, de standing était entretenu, bénéficiait des services d’un gardien et que l’appartement offrait une bonne distribution.

Monsieur [R] aboutit de la sorte à une évaluation de 26,84 euros/m2 soit un loyer mensuel de 2.029,59 euros hors charges en 2004.

Trois des facteurs minorant retenus par monsieur [Z] ont été écartés quand aucun des trois points forts retenus par monsieur [R] ne l’a été.

L’évaluation faite par ce dernier sera donc considérée comme étant celle correspondant à la valeur locative du bien à la date de signature du bail.

Le bail ayant fixé des charges d’un montant représentant 10% du loyer de base, le même taux sera appliqué concernant le loyer qui aurait dû être fixé, ainsi le loyer charges comprises sera évalué à 2.029,59 + 202,96 euros soit 2.232,55 euros.

Le déficit représente donc pour madame [H] [M] une somme mensuelle de 892,05 euros (2.232,55 euros I euros), pour la période comprise entre le 9 avril 2004 et le 9 avril 2016, (après cette date le lien de causalité n’existe plus entre la faute et le préjudice résultant de la minoration du loyer) soit sur 156 mois (13 années), une somme totale de 139.159,80 euros que le cabinet IGP sera condamné à payer à madame [H] [M] à titre de dommages et intérêts »

Il convient d’ajouter que comme souligné par M. [F], expert près la cour d’appel de Bordeaux, mandaté par les consorts [M] suite au jugement, la méthode utilisée par M. [R], ayant consisté à utiliser les références disponibles pour l’application de l’encadrement des loyers (loi Alur du 24 mars 2014), à partir du 1er août 2015, permettant de disposer des valeurs de loyer au m² par quartier administratif, puis d’appliquer à la valeur locative de marché au jour de l’avis de valeur à rebours la progression de l’indice de référence des loyers pour aboutir à une valeur locative année 2004, et plus pertinente et cohérente que celle mise en 'uvre par M. [Z] en raison du « flou » des références recherchées.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement quant au quantum des dommages et intérêts retenus, le jugement étant seulement infirmé en ce que la condamnation doit être prononcée au profit des consorts [M] et non de Mme [H] [M], décédée.

— Sur le préjudice moral

La société IMMOBILIERE [Y] [B] a commis de multiples manquements à ses obligations contractuelles, et fait en outre un usage abusif de son mandat en acceptant qu’un de ses administrateurs et membre de la famille de son représentant légal utilise le bien de son mandant pour servir ses intérêts personnels.

Ce manquement à son obligation de loyauté et de transparence a causé au mandant un grave préjudice moral constitué non seulement par la perte de confiance mais encore par la nécessité de procéder à un réexamen de la situation de son logement en vue de faire valoir ses droits, et en tout état de cause à des difficultés et des tracas qui justifient une juste indemnisation que la cour évalue, par infirmation du jugement, à la somme de 10.000 €.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IGP, partie perdante, doit être condamnées aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [M] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 janvier 2024, sauf en ce qu’il a condamné la société IGP à payer à Mme [H] [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à M. [Q] [M], Mme [X] [D]-[M], M. [C] [M] et Mme [J] [M] les sommes de :

-2.288,58 euros en indemnisation des cotisations payées au titre de la Garantie Loyers Impayés non souscrite,

—  8.115,82 euros au titre de l’impossibilité de recouvrer la dette locative,

-139.159,80 euros au titre de la minoration du loyer et des charges consentie à la SARL FEDOR PRODUCTION CONSEIL par la SAS IMMOBILIERE [Y] [B],

—  10.000 euros en indemnisation du préjudice moral ;

DIT que les sommes susvisées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [Q] [M], Mme [X] [D]-[M], M. [C] [M] et Mme [J] [M] du surplus de leurs demandes d’indemnisation ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à supporter les dépens d’appel ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 699 du code de procédure civile par le conseil de la SAS IMMOBILIERE [Y] [B], partie succombante ;

CONDAMNE la SAS IMMOBILIERE [Y] [B] à payer à M. [Q] [M], Mme [X] [D]-[M], M. [C] [M] et Mme [J] [M] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

*

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,