RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 AVRIL 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02881 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4X5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2023-Tribunal de proximité de SAINT DENIS- RG n° 1123001107

APPELANTS

Madame [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [E] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés tous deux par M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341

INTIMÉE

La SCI SAINT DENIS, société civile immobilière, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 319 137 972,

Dont le siège social se trouve [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre,

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame BODARD-HERMANT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Dorothée RABITA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [V] a donné à bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 à M. [K] [O], par acte sous seing privé du 28 juillet 1970, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] dont il n’est pas contesté que la SCI [Y] est devenue propriétaire suivant acte notarié signé à Saint Denis le 4 mars 1981.

M. [K] [O] a cédé son bail par contrat du 1er octobre 1981 également soumis à cette loi, à [G] [W], décédé le 12 octobre 2004, qui occupait le logement avec son épouse, décédée le 13 juin 2022.

Mme [X] [W] et M. [E] [W], leurs enfants qui revendiquent leur réintégration dans les lieux au titre du transfert du bail, transmis aux héritiers suite au décès du locataire et prétendent au paiement de diverses sommes au titre de l’insalubrité de ces lieux, ont interjeté appel, le 1er février 2024, du jugement réputé contradictoire rendu le 11 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de [Y] qui :

CONSTATE que la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 3], conclu le 28 juillet 1970 puis par cession le 1er octobre 1981 entre la SCI [Y] et [G] [W], est intervenue le 13 juin 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W], occupants sans droit ni titre des lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] d’avoir quitté les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, la SCI [Y] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] à verser à la SCI [Y] la somme de 5 400 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 13 juin 2022 jusqu’à la date de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] à verser à la SCI [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 300 euros par mois, à compter de ce jour jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] à verser à la SCI [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] à verser à la SCI [Y] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Mme [X] [W] et M. [E] [W] ont libéré les lieux le 15 mai 2025, suivant procès-verbal d’expulsion.

Par conclusions transmises par RPVA le 1er décembre 2025, ils demandent à la cour de d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement ci-dessus et, en conséquence :

JUGER que Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] sont locataires du logement situé [Adresse 3] ;

FIXER le montant du loyer courant mensuel à la somme de 196,23 € ;

JUGER que le contrat de bail est soumis à l’exécution d’un arrêté préfectoral d’insalubrité

rendu en date 9 juin 2023 et notifié le 20 juin 2023.

En conséquence,

ORDONNER la suspension du paiement des loyers à compter du 1er juillet 2023 ;

ORDONNER la réintégration dans les lieux de Madame [X] et de Monsieur [E] [W] ;

JUGER que Madame [X] [W] et Monsieur [E] [W] ont procédé au règlement des loyers et qu’il n’existe aucun arriéré locatif ;

CONDAMNER la SCI [Y] à rembourser à Madame et Monsieur [W] une somme de 6.600 euros qui correspond aux loyers réglés depuis la notification de l’arrêté préfectoral, jusqu’au mois d’avril 2025 ;

CONDAMNER la SCI [Y] à verser à Madame et Monsieur [W] une somme de 56.906 euros chacun à titre de réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNER la SCI [Y] à verser à Madame et Monsieur [W] une somme de 5.000 euros à titre de réparation du préjudice physique ;

CONDAMNER la SCI [Y] à verser à Madame et Monsieur [W] une somme de 7.000 euros chacun à titre de réparation du préjudice moral ;

CONDAMNER la SCI [Y] à verser à Madame et Monsieur [W] une somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [Y] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

FIXER l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 196.23 euros ;

CONDAMNER la SCI [Y] à verser à Madame et Monsieur [W] une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la SCI [Y] à verser à Madame et Monsieur [W] une somme de 2.000 euros chacun, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI [Y] aux entiers dépens.

La SCI [Y], qui prétend à la résiliation de plein droit du bail au jour du décès de l’épouse le 13 juin 2022, seule bénéficiaire du transfert du bail au décès de son époux, demande à la cour, par conclusions transmises par RPVA le 26 novembre 2025 de :

IN LIMINE LITIS

Constater le défaut d’intérêt à agir des appelants, et en conséquence, déclarer leur appel et leurs demandes irrecevables.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit les consorts [W] sans droit ni titre sur le logement et en ce qu’il a ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un huissier à défaut de libération effective des lieux dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur a été délivré.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Déclarer la demande de réintégration dans le logement irrecevable en raison de son impossibilité matérielle.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Déclarer irrecevables ou à tout le moins mal fondées les demandes de dommages et intérêts et de remboursement de loyer formulées au titre de leur préjudice ,

Les débouter de toutes leurs demandes,

Infirmer le jugement entrepris du chef de l’indemnité d’occupation.

Statuant à nouveau,

Fixer à la somme de 900€ l’indemnité d’occupation mensuelle due par les consorts [W] jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Madame et Monsieur [W] à régler à la SCI SAINT DENIS la somme de 9.149,01€ à titre d’indemnité d’occupation due à la date du 13 juin 2022.

Les condamner à régler à la SCI SAINT DENIS la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est datée du 2 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur l’intérêt à agir en appel

L’intimée soutient vainement l’irrecevabilité de l’appel dont les prétentions seraient devenues sans objet du fait de l’expulsion du 15 mai 2025, dès lors, d’une part que celle-ci s’apprécie au jour de l’appel soit antérieurement à l’expulsion qui la fonde et, d’autre part que les appelants contestent précisément le prononcé de cette expulsion intervenue à titre provisoire le 15 mai 2025, donc sans préjudice de l’infirmation éventuelle du jugement entrepris et aux risques et péril de l’intimée son bénéficiaire.

Cette fin de non recevoir est donc rejetée.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences nécessaires

Les appelants soutiennent vainement qu’à la date du décès de leur père, le 12 octobre 2004, le bail litigieux a été transmis à ses héritiers et non pas à sa seule épouse, en vertu de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version alors en vigueur qui n’excluait pas encore, comme la loi n° 2014-873 du 4 août 2014, l’application des disposition de l’article 1742 du code civil selon lequel le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur ou du preneur.

En effet, l’article 1751 du code civil, dans sa version applicable depuis le 3 décembre 2001 soit à la date du décès de leur père alors locataire, accorde au conjoint survivant, sauf renonciation expresse non démontrée ni même alléguée, un droit exclusif sur le bail au conjoint survivant dès lors que le bien concerné servait à l’habitation des époux, ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas (V. Civ 3, 20 juin 2018, n° 1720409).

Et en tout état de cause, il n’est justifié d’aucune ouverture de succession, de sorte qu’en vertu de l’article 780 du code civil, les appelants qui n’ont pas exercé leur faculté d’option dans les 10 ans du décès de leur père, sont réputés renonçants.

Le jugement entrepris est donc confirmé des chefs de la résiliation du bail, de la libération des lieux au besoin par expulsion et du principe du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette résiliation jusqu’à cette libération.

Par suite, les demandes de réintégration, subsidiairement de dommages et intérêts à ce titre qui sont sans objet comme privées de fondement sont rejetées.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les appelants revendiquent une somme mensuelle de 196, 23 euros et l’intimée celle de 900 euros.

La nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges et l’indemnisation du maintien sans droit dans les lieux, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Cette indemnité est donc fixée à la somme mensuelle de 600 euros au vu des éléments en débats, étant observé que l’intimée ne justifie pas non plus utilement par le seul contrat produit (sa pièce 35) de la valeur locative alléguée de 900 euros par mois.

Les appelants se sont présentés comme locataires des lieux litigieux dans le contexte de leur signalement du 8 juin 2022 concernant l’état de ceux-ci de sorte que leur occupation à compter de cette date est établie et n’est au demeurant pas contestée.

Ils sont donc condamnés à payer cette indemnité d’occupation à l’intimée à compter de la résiliation du bail jusqu’au 15 mai 2025, date de la libération des lieux, sauf pour la période du 20 juin 2023 au 9 septembre 2024, dates de notification de l’arrêté d’insalubrité allégué et de sa main levée.

Sur la demande de remboursement de 6 600 euros

Les appelants prétendent vainement à un trop perçu de loyers de 6 600 euros depuis l’arrêté d’insalubrité précité jusqu’en avril 2025.

En effet, l’intimée conteste à bon droit cette demande, qui n’est étayée d’aucun décompte ni justificatif utile, en justifiant avoir imputé les paiements correspondant sur l’arriéré antérieur à la période de suspension liée à cet arrêté, laissant apparaître au jour de l’expulsion un solde débiteur de 4 307,54 euros établi sur la base du jugement entrepris (sa pièce 34).

Et les paiements postérieurs sont effectivement dûs au titre de l’indemnité d’occupation résultant du présent arrêt.

Cette demande ne peut donc aboutir.

Sur les préjudices allégués

Ces demandes sont recevables au visa de l’article 567 du code de procédure civile.

Toutefois, le sens de l’arrêt dont il résulte que les appelants sont sans droit ni titre faute de droit au transfert revendiqué du bail litigieux conduit au rejet de leur demande au titre du trouble de jouissance. Au surplus, les appelants procèdent par affirmation quant aux préjudices physique et moral allégués du vivant de leurs parents qu’aucune réclamation d’alors n’étaye.

Ces demandes sont donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Les appelants, dont le recours échoue, doivent supporter in solidum les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner de même à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur les chefs du jugement critiqués,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [X] [W] et M. [E] [W] ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne Mme [X] [W] et M. [E] [W] au titre de l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables mais rejette les demandes nouvelles de Mme [X] [W] et M. [E] [W], non comparant en première instance ;

Condamne in solidum Mme [X] [W] et M. [E] [W] à payer à la SCI [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros à compter du 13 juin 2022 jusqu’au 15 mai 2025, sauf pour la période du 20 juin 2023 au 9 septembre 2024 ;

Condamne in solidum Mme [X] [W] et M. [E] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [X] [W] et M. [E] [W] à payer à la SCI [Y] une indemnité de procédure de 2 500 euros et rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE