Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08710 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYFA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 19/07240

APPELANTparmentelas

Monsieur, [W], [U] né le 11 août 1950 à, [Localité 1] (14),

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC223

INTIMÉ

Syndicat Des Coproprietaires, [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet HJS IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 519 162 168, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représenté par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Masame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M., [U] est propriétaire du lot n°44 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’état descriptif de division de l’immeuble décrit ainsi ce lot :

« le lot numéro quarante quatre comprendra :

1° la jouissance exclusive d’une portion de terrain ( à prendre dans le terrain article troisième de la désignation, lettre « g ») d’une contenance de cent trente et un mètres carrés quarante centimètres ; laquelle portion de terrain figure au surplus sous teinte bleue, lettre D au plan de masse de la propriété,

2° vingt deux/millièmes (22/1000) des parties communes à l’ensemble de tous les copropriétaires,

3° deux-cent/millièmes (200/1000) des parties communes aux propriétaires des lots 38 à 47. »

Le règlement de copropriété du 1er octobre 1957 stipule à l’égard des propriétaires des lots 38 à 47 : « les parties qui constitueront la jouissance exclusive et privative à chacun des propriétaires des lots 38 à 47 comprendront :

Les fractions de terrains ou emplacement pour box pour voitures.

Avec faculté pour chaque propriétaire, d’édifier à leurs frais, risques et périls, un ou des boxes pour voitures, suivant l’importance des fractions de terrain ou emplacement, notamment en ce qui concerne les lots 43 et 44, et ce, sans recours contre Mme, [G]. »

M., [U] soumettait à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2019 la résolution n°20 ainsi rédigée :

« Donner acte et accord de clôturer ce lot avec l’aménagement des trois places de stationnement actuel,

Confirmation de la possibilité de construire des boxes ainsi que définie dans ledit règlement à la page 30 ».

Cette résolution était suivie de l’extrait de la clause du règlement de copropriété édictant la faculté pour les copropriétaires des lots 43 et 44 d’édifier un ou des boxes pour voitures.

Par acte d’huissier de justice du 25 juillet 2019, il a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 5] à Maisons-Alfort, représenté par son syndic le cabinet HJS Immobilier, au fond devant le tribunal de grande instance de Créteil, devenu tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de, notamment, voir annuler la résolution n°20 et obtenir réparation de son préjudice.

Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal d’instance de Créteil a :

— déclaré M., [U] recevable en sa demande,

— débouté M., [U] de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2019,

— débouté M., [U] de sa demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] de lui accorder l’autorisation de clôturer son lot, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— débouté M., [U] de sa demande de dommages et intérêts et de celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M., [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M., [U] aux dépens,

— débouté M., [U] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

M., [U] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 avril 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 janvier 2023 par lesquelles M., [U], appelant, invite la cour à :

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

— l’y déclarer bien fondé,

en conséquence,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

l’a débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2019,

l’a débouté de sa demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] de lui accorder l’autorisation de clôturer son lot, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et de celle fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamné aux dépens,

l’a débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

a rejeté toutes ses autres demandes plus amples ou contraires et plus généralement de toute disposition visée au dispositif faisant grief à l’appelant, selon les moyens qui seront développées dans les conclusions,

statuant de nouveau, il est demandé à la cour de,

— annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 4 juin 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier subi par la vente contrainte à bas prix de son droit de jouissance au regard de l’estimation faite de la valeur de celui-ci,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Blanchard Domont ;

Vu les conclusions notifiées le 26 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 4] à, [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 24 et 25, à :

— le juger recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes, dires, fins et conclusions,

— rejeter a contrario l’ensemble des demandes, dires, fins et conclusions de M., [U],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 16 mars 2021 en toutes ses dispositions, le seul moyen désormais soulevé par M., [U] étant inefficace puisqu’il inverse la logique du vote d’assemblée générale : c’était à lui d’obtenir une majorité pour que son projet de travaux soit adopté et en l’espèce il n’a justement obtenu aucune majorité, même la plus faible,

y ajoutant,

— condamner M., [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de 1ère instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2019 :

Au soutien de sa demande d’annulation, M., [U] soutient que :

— il a acquis la jouissance exclusive de parties communes,

— son projet portant sur la construction de boxes sur des parties commune était soumis à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— que la résolution a été rejetée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— une décision prise à une majorité erronée devant être annulée, il importe peu de relever que le vote n’aurait pas rempli les conditions de la majorité de l’article 25.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— il incombait à M., [U] de réunir la majorité requise puisqu’il était à l’origine du vote de la résolution,

— que son projet n’ayant réuni que 5 voix pour représentant 250/798 contre 11 votes contre représentant 548/798, celui-ci n’aurait pu être adopté quelles que soient les règles de majorité appliquées ( 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965),

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d.

Il en est ainsi de la construction de garages sur des parties communes dont certains propriétaires ont la jouissance exclusive (Civ, 4 novembre 2004, n° 03-11.741, Bull civ III n° 189).

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Doit être ainsi réputée non écrite la clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux même précisément définis sur les parties communes de l’immeuble (Civ 3è, 12 mars 1997, n°95-15.953, Bull civ III n° 58).

Il est constant que M., [U] dispose d’un droit de jouissance sur une parcelle de terrain constituant des parties communes.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 4 juin 2019 que la résolution 20 « donner acte et accord de clôturer ce lot [44] avec l’aménagement des trois places de stationnement actuel, confirmation de la possibilité de construire des boxes ainsi que définie dans ledit règlement » est accolée à la mention « majorité de l’article 24 ».

Si cette mention peut être considérée comme purement indicative, le recensement des votes démontre que la résolution a été soumise aux règles de vote édictées par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il n’est pas démontré l’existence de vote par correspondance.

L’analyse de la résolution démontre que celle-ci tendait à clôturer le lot et à y faire édifier trois boxes.

Cette opération dépasse le stade de simples travaux sur les parties communes par un copropriétaire qui en dispose de la jouissance exclusive. Elle doit, au regard de sa globalité et de sa finalité, être qualifiée d’acte de disposition entrant dans les prévisions de l’article 26 et non 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les règles de majorité appliquées à cette résolution étant celles de l’article 24 de cette loi, la résolution n° 20 de l’assemblée générale doit être annulée. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur le préjudice financier de M., [U] :

Moyen des parties :

M., [U] soutient avoir subi un préjudice financier lors de la vente de son lot :

— le lot avait été mis à prix à hauteur de 45000 euros,

— un compromis de vente avait été signé le 30 avril 2019 à hauteur de 48000 euros sous la condition suspensive qu’il obtienne l’autorisation de construire des boxes,

— en raison du refus de l’assemblée générale, le prix de vente a été fixé à la somme de 15000 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, la demande de réparation de M., [U] est soumise à la triple exigence de la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice allégué.

S’il est exact que c’est à tort que la résolution qu’il avait soumise à l’assemblée générale des copropriétaires a été votée en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’application de règles de majorité erronées peut être qualifiée de fautive, M., [U] ne démontre pas pour autant que cette résolution aurait été adoptée si les règles de majorité requises pour l’opération immobilière projetée avaient été appliquées et dont la cour relève qu’il s’agit de celles de l’article 26 de la loi.

La preuve d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage invoqué n’est pas établi. M., [U] sera donc débouté de sa demande. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M., [U] voit sa prétention accueillie au titre de sa demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juin 2019 de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme partie perdante.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] ( 94) sera condamné aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Mme, [N], [F] et à verser à M., [U] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du même code.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] (94).

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 16 mars 2021 en ce qu’il a :

— débouté M., [U] de sa demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 4 juin 2019;

— condamné M., [U] aux dépens ;

— condamné M., [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet HJS Immobilier, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau,

— Annule la résolution n° 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2019,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] (94) aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Mme, [N], [F] ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 5] ( 94) à verser à M., [U] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du même code.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,