Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 12 MAI 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09183 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOMZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 mars 2024 – juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 11-23-0726

APPELANTE

S.A. d’HLM [Localité 2] venant aux droits d’HLM COOPERATION ET FAMILLE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 572 015 451

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Karim-Alexandre BOUANANE, du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

INTIME

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 17 juillet 2024, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

M. Jean-Yves PINOY, conseiller

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

La société anonyme d'[Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [I] [N] et Madame [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 6] par contrat en date du 15 octobre 2007. Le loyer initial était fixé à la somme de 328,90 euros et la provision pour charges à 179,11 euros.

Par courrier en date du 23 juin 2020, Madame [Y] [M] a donné congé.

Le 29 décembre 2022, invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la société anonyme d’Hlm [Localité 2], venant aux droits de la société anonyme d'[Adresse 5], a fait délivrer à Monsieur [I] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, la société anonyme d’Hlm [Localité 2] a assigné Monsieur [I] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge.

Par jugement du 1er mars 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a :

— déclaré recevable la demande de la société anonyme d'[Adresse 7] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 15 octobre 2007 sont réunies à la date du 1er mars 2023 ;

— constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société anonyme d'[Adresse 5] et Monsieur [I] [N] portant sur le local d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 6] à compter du 1er mars 2023 ;

— ordonné à Monsieur [I] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 6] ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique

— rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort du mobilier trouvé sur les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-l et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme [Adresse 8] la somme de 4 516,93 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 13 avril 2023, terme de mars 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 décembre 2022 pour la somme de 3 354,19 euros, et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamne, Monsieur [I] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 684,60 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— dit que les sommes versées à ce titre par Monsieur [I] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

— rappelé que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

— dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle est due prorata temporis ;

— débouté la société anonyme d’Hlm [Localité 2] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires ;

— débouté la société anonyme d'[Adresse 9] [Localité 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [I] [N] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 16 mai 2024, la société anonyme d'[Adresse 7] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 janvier 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société anonyme d’Hlm [Localité 2] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en date du 1er mars 2024 en ce qu’il :

— a condamné Monsieur [I] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 684,60 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— rappelé que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes) ;

— l’a débouté de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires ;

— l’a débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau sur ces points,

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement entrepris en date du 1er mars 2024 pour le surplus,

Ajoutant au jugement entrepris en date du 1er mars 2024 :

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme complémentaire de 19 202,39 euros au titre des arriérés d’indemnité d’occupation et charges, échéances d’avril 2023 à octobre 2024 prorata temporis incluses, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 29 décembre 2022 ;

— condamner Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers d’appel, en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [I] [N] par acte de commissaire de justice, par remise en son étude, le 17 juillet 2024. M. [I] [N] n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation,

La société anonyme d'[Adresse 9] [Localité 2] fait grief au premier juge d’avoir fixé l’indemnité d’occupation à un montant forfaitaire de 684,60 euros, en excluant toute indexation ainsi que la facturation des charges et taxes.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’occupant sans droit ni titre présente un caractère à la fois compensatoire et indemnitaire.

Elle constitue la contrepartie de la jouissance des lieux et tend à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition de son bien.

Si son montant peut correspondre à celui du loyer antérieurement acquitté, il doit en principe être fixé à hauteur de la valeur locative du bien, telle qu’elle résulterait de la poursuite du bail, incluant les mécanismes de revalorisation ainsi que les charges afférentes.

En fixant une indemnité d’occupation forfaitaire, sans prise en compte de la valeur locative actualisée du logement et en excluant expressément toute facturation complémentaire au titre des charges, de l’indexation ou des taxes, le premier juge a créé une situation plus favorable pour l’occupant que celle applicable aux locataires respectant leurs obligations contractuelles.

En l’espèce, il est constant que le logement litigieux est conventionné et relève du régime des logements sociaux.

Les modalités d’évolution des loyers y sont strictement encadrées par les dispositions législatives applicables, notamment celles issues de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010, prolongées par la loi dite ALUR, puis par la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, lesquelles limitent la révision des loyers à la variation de l’indice de référence des loyers.

Il en résulte que les augmentations de loyers ne peuvent être librement fixées par le bailleur et qu’elles sont déterminées par des règles légales impératives, la seule faculté laissée au bailleur étant de modérer ces augmentations.

Dans ces conditions, le montant de l’indemnité d’occupation ne peut être inférieur à celui résultant de la valeur locative ainsi encadrée, dès lors que celle-ci est justifiée par un décompte détaillé.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé forfaitairement l’indemnité d’occupation à la somme de 684,60 euros.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [N] sera fixée à un montant égal aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail. Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur l’actualisation de la dette locative,

La société anonyme d'[Adresse 7] produit un décompte actualisé de la dette.

Il est établi que le bailleur procède annuellement à une enquête relative aux ressources des locataires afin de déterminer l’application éventuelle du supplément de loyer de solidarité.

Le locataire est tenu de répondre à cette enquête et de transmettre les justificatifs requis dans les délais impartis.

En cas de non-réponse ou de réponse tardive, des pénalités ainsi qu’un supplément de loyer de solidarité forfaitaire peuvent être appliqués.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [I] [N] a répondu à l’enquête relative à l’année 2022, mais a transmis tardivement son avis d’imposition, ce qui a donné lieu à la facturation d’un supplément de loyer de solidarité ultérieurement annulé.

Il est également établi qu’il n’a pas répondu à l’enquête relative à l’année 2024, sans transmission de son avis d’imposition.

Toutefois, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire appliqué pour cette année a été annulé à la suite de la reprise des lieux par le bailleur.

Au regard de ces éléments et du décompte produit, il y a lieu d’actualiser la dette locative.

Au vu de ce décompte, Monsieur [I] [N] sera condamné à payer à la société [Localité 2] la somme de 19 202,39 euros au titre des arriérés d’indemnité d’occupation et de charges, pour la période courant d’avril 2023 à octobre 2024 inclus, prorata temporis compris, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les dépens et frais irrépétibles,

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Monsieur [I] [N] , partie perdante, supportera les dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, par arrêt rendu par défaut, et mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 1er mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme forfaitaire de 684,60 euros mensuels et en ce qu’il a dit cette indemnité exclusive de toute autre somme ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [N] à un montant égal aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y a joutant,

Condamne Monsieur [I] [N] à payer à la société anonyme d’HLM [Localité 2] la somme de 19 202,39 euros au titre des arriérés d’indemnité d’occupation et de charges, pour la période d’avril 2023 à octobre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 20 janvier 2026 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit n’y a voir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [N] aux dépens d’appel en ce compris le timbre parafiscal de 225 euros.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,