Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19107 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITCW

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 juin 2023 – juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 22/07135

APPELANTE

Madame [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0940

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-501289 du 20/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIME

Monsieur [I] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1267

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [P] [W] et M. [I] [A].

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1977, M. [J], représenté par M. [D] administrateur d’immeubles, a donné à bail à [K] [Q] un appartement situé au 4ème étage à droite, porte gauche, de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte authentique en date du 5 décembre 2003, M. [I] [A] est devenu propriétaire de l’immeuble.

[K] [Q] est décédé, Mme [P] [W] demeurant dans les lieux.

Par acte d’huissier signifié le 9 août 2022, M. [A] a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait du décès de son titulaire, constater que Mme [W] occupe ledit bien sans droit ni titre, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, faire séquestrer dans tel garde-meuble qui lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de Mme [W], et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient dû être appelés à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 252 euros par mois, ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, M. [A] a maintenu ses demandes. Mme [W] a conclu à titre principal au rejet des prétentions du demandeur et au constat du transfert de bail à son profit, à titre subsidiaire au bénéfice d’un délai de 3 ans pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— constate la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti le 20 décembre 1977 par M. [M] [D], aux droits duquel vient M. [I] [A], à M. [K] [Q] portant sur l’appartement de l’immeuble sis [Adresse 3] situé (à droite porte gauche) [Localité 2], à la suite du décès du locataire ;

— constate que Mme [P] [W] est occupante sans droit ni titre des lieux susvisés, à défaut de bénéficier d’un droit au maintien du bail à son profit ;

— ordonne en conséquence à Mme [P] [W] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— accorde cependant à Mme [P] [W] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de six mois ;

— dit qu’à défaut pour Mme [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clé dans ces délais, les propriétaires pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne Mme [P] [W] à payer à M. [I] [A] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 252 euros par mois, et ce à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejette le surplus des demandes ;

— condamne Mme [P] [W] aux dépens ;

— rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 novembre 2023 par Mme [P] [W],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 février 2024, par lesquelles Mme [P] [W] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en date du 20 juin 2023,

Statuant à nouveau,

— constater que Mme [W] bénéficie du droit au maintien dans les lieux,

— débouter M. [A] de sa demande de résiliation judiciaire et d’expulsion de Mme [W],

— débouter M. [A] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [A] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la résiliation du bail

Le premier juge a considéré qu’à défaut de preuve de la date du décès de [K] [Q], locataire en titre, Mme [W] ne rapportait pas la preuve d’une communauté de vie avec le locataire décédé au moins un an avant le décès de celui-ci, et qu’elle ne pouvait donc prétendre au droit au maintien dans les lieux en application de l’article 5 I de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version applicable au bail.

Mme [W] conclut à l’infirmation du jugement et réitère devant la cour sa demande de rejet de la résiliation du bail. Elle fait valoir que son compagnon et locataire en titre s’appelait [S] [Q], qu’il est décédé le 2 février 2021 et que certains documents contiennent une erreur sur son nom, mentionnant parfois à tort [K] [Q], mais qu’elle établit la preuve de la date de son décès et de leur communauté de vie pendant plus d’un an avant la survenance de celui-ci. Elle estime également justifier de son statut de personne handicapée au sens de l’article 5 I de la loi de 1948.

1-1) sur l’identité du locataire et la date de son décès

Selon le contrat de bail, le locataire est [K] [Q]. Mme [W] soutient qu’en réalité, le nom du locataire, avec qui elle vivait en concubinage et a eu un enfant, M. [H] [Q], était [S] [Q] et que celui-ci est décédé le 2 février 2021.

Selon l’acte de décès produit, le père de [S] [Q] s’appelait [K] [Q].

Il apparaît des pièces versées que, dans le cadre d’une précédente instance opposant M.[A] à M. [Q] et Mme [W] et ayant donné lieu à un jugement du tribunal d’instance de Paris 10e le 7 mai 2008, M. [A] a selon le jugement "assigné M. [K] [Q], locataire des lieux, et Mme [W] sa concubine« et que »M. [Q] était titulaire d’un bail" conclu sous l’empire de la loi de 1948 et était entré dans les lieux à la suite de la signature dudit bail.

Mme [W] justifie qu’elle a vécu en concubinage non avec "[K]" [Q], mais avec [S] [Q], et a eu un enfant avec lui en 1974, ainsi qu’il résulte des factures EDF, avis d’imposition (taxe d’habitation) et livret de famille.

L’acte de décès de [S] [Q] mentionne un domicile situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Ainsi, la personne désignée comme s’appelant soit "[K]« soit »[S]" [Q] s’appelait en réalité [S] [Q], concubin de Mme [W] et locataire de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1]. La confusion perdurait encore en 2021, la ville de [Localité 1], service de l’Action sociale, ayant écrit le 12 février 2021 à "Mme [W] [P] – [Q] [K]".

1-2) Sur le droit au maintien dans les lieux

L’article 5 I de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version applicable au présent litige en considération de la date de décès du locataire, dispose que le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

Au sens de l’article 27 2° précité, sont des « personnes handicapées » les personnes titulaires :

— soit d’une pension de grand invalide de guerre ouvrant droit au bénéfice des dispositions de l’article L. 31 [devenu L. 131-1] du code des pensions militaires d’invalidité et des victimes de la guerre ;

— soit d’une rente d’invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 % ;

— soit d’une allocation servie à toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80 % d’incapacité permanente et qui est qualifiée grand infirme en application de l’article 169 du code de la famille et de l’aide sociale [devenu art. L. 241-3 CASF].

Ainsi qu’il a été établi, le véritable nom du locataire de l’appartement situé au [Adresse 1], dont le bailleur est aujourd’hui M. [A], était [S] [Q], dont le nom avait donc été écrit [K] par erreur sur le contrat de bail, erreur reproduite sur d’autres documents ultérieurement. Il occupait les lieux depuis la conclusion du bail en 1977.

[S] [Q] est décédé le 2 février 2021. Mme [W] justifie qu’elle vivait à cette adresse en 1988 (date de notification de décision de la Cotorep), en 2004 (notification de retraite), en 2008 (date du précédent jugement susvisé), en 2020 et 2021 (factures EDF, avis d’imposition, relevés de compte bancaire), tous les documents produits portant son nom, seul ou avec [S] [Q], à l’adresse de l’appartement loué à M. [A].

Elle établit ainsi qu’elle vivait avec [S] [Q] depuis plus d’un an à la date du décès de ce dernier.

Elle verse également aux débats les justificatifs d’une reconnaissance d’adulte handicapé depuis le 13 septembre 1983, avec un taux d’invalidité de 80 % et le bénéfice d’une carte d’invalidité et de l’allocation aux adultes handicapés depuis cette date, situation renouvelée régulièrement en 1993 et 1998, puis, en 2001 d’une retraite pour inaptitude en vertu de laquelle l’allocation adulte handicapé a été remplacée par une pension d’invalidité.

Mme [W] remplit donc les conditions de l’article 27 2° de la loi de 1948, la cour précisant que la qualification de « grand infirme » selon ce texte s’applique, en vertu de l’article 169 du code de la famille et de l’aide sociale, à « toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80 p. 100 d’incapacité permanente. »

Mme [W] ayant établi en appel pouvoir prétendre au bénéfice du maintien dans les lieux de l’article 5 I de la loi de 1948, il convient d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de rejeter la demande de constat de résiliation du bail formée par M. [A], ainsi que toutes les demandes subséquentes afférentes à l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion, le sort des meubles et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2)Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles. Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne M. [A] aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONSTATE que Mme [P] [W] bénéficie du droit au maintien dans les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 1], précédemment loués à [S] ("[K]") [Q] en vertu d’un contrat de bail conclu le 20 décembre 1977,

REJETTE la demande de résiliation du bail formée par M. [I] [A] ainsi que toutes les demandes subséquentes afférentes à l’expulsion, au sort des meubles, à une indemnité d’occupation,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] [A] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,