Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01168 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYBY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2023 – Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/03920

APPELANTS

Monsieur [J] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Mademoiselle [I] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Z] [H] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.E.L.U.R.L. [Q] [B],

dont le numéro RCS est 445 227 481, prise en la personne de Monsieur [B] [Q], en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [J] [L], dont le siège social se trouve

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tous les quatre représentés par M^e Philippe PACCIONI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0749

INTIME

Monsieur [A] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Ludivine HEGLY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2470

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

— Madame Laura TARDY, Conseillère

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 03 février 2026 et prorogé au 10 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Dorothée RABITA, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par un contrat en date du 13 septembre 2015, M. [A] [V] a donné à bail un studio meublé d’une surface de 15m² situé [Adresse 4], à Mme [I] [L], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 736,00 euros outre une provision sur charges d’un montant de 110,00 euros, soit un loyer mensuel de 846,00 euros charges comprises.

Conformément aux termes du contrat de bail, un dépôt de garantie d’un montant de 1 472,00 euros a été versé entre les mains du bailleur.

Mme [Z] [H] épouse [L] et M. [J] [L], les parents de la locataire, se sont portés cautions solidaires par deux actes de caution en date du 13 septembre 2015.

Mme [I] [L] a cessé de régler le loyer à compter du mois de janvier 2019.

Un seul et unique versement est intervenu en janvier 2021 d’un montant de 846,00 euros.

Il a été convenu entre les parties que Mme [I] [L] quitte le logement afin de ne pas alourdir davantage la dette. Mme [I] [L] a quitté le logement le 1er avril 2021.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2022, M. [A] [V] a fait assigner Mme [I] [L], M. [J] [L] et [Z] [H] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lequel par jugement du 25 mai 2023 a :

— condamné solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] en tant que caution solidaire, à payer à M. [A] [V] la somme de 21996,00 – 1472,00 euros (dépôt de garantie) 2160,00 euros (charges régularisées déduites) = 1 8364,00 euros au titre du solde de loyers et charges impayés et ce après départ ;

— rejeté la demande de délais de paiement ;

— dit que les intérêts légaux courent à compter de la signification de la décision ;

— constaté la créance de 18 364,00 euros de M. [A] [V] à l’égard de M. [J] [L] représenté par son mandataire judiciaire, la Selurl [Q] [B] prise en la personne de M. [B] [Q], et l’a fixée au passif ;

— rejeté la demande de Mme [I] [L] au titre de la non-conformité de l’appartement loué

— rejeté la demande des défendeurs au titre des dommages et intérêts ;

— condamné solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] à payer à M. [A] [V]. la somme de 600,00 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [L] aux dépens ;

— dit que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 décembre 2023, M. [J] [L], Mme [I] [L], Mme [Z] [H] épouse [L] et la SELURL [B] [Q] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [L], Mme [I] [L], Mme [Z] [H] épouse [L] et la SELURL [B] [Q] demandent à la cour :

— d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation ;

En tout état de cause,

— infirmer le jugement rendu le 25 mai 2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité ;

— dire M. [A] [V] irrecevable en ses demandes par l’effet de la prescription prévue par les dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, pour la période du mois de janvier au mois d’avril 2019 inclus, soit à hauteur de 3 384 euros, ainsi qu’en l’absence de déclaration de créance antérieure au redressement judiciaire de M. [J] [L], avant le 14 janvier 2022 ;

— dire et juger irrecevables les demandes de M. [A] [V] à l’égard de M. [J] [L] du fait de l’absence de déclaration de créance dans le délai légal ;

— déclarer Mme [I] [L] recevable en ses demandes relatives à la non-conformité de l’appartement loué par M. [A] [V], ainsi que celles relatives aux charges locatives indues ;

— débouter M. [A] [V] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident ;

— le condamner à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire,

— dire et juger que M. [A] [V] avait donné son accord pour le versement de la somme de 10 000 euros, à titre de solde de tout compte entre les parties.

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la créance en principal, en tenant compte du montant du dépôt de garantie (- 1.472 euros), des charges régularisées déduites (- 2.160 euros) s’élève à la somme de 14 980 euros,

— accorder à Mme [I] [L] les plus larges délais pour payer les sommes qui sont susceptibles d’être mises à sa charge, si la Cour de céans considérait que M. [A] [V] était recevable et fondé en ses demandes, fins et prétentions.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [A] [V] demande à la cour :

— d’infirmer partiellement la décision déférée en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] en tant que caution solidaire, à payer à M. [V] la somme de 21996,00 – 1472,00 euros (dépôt de garantie) – 2160,00 euros (charges régularisées déduites) = 18.364,00 euros au titre du solde du loyers et charges impayées et ce après départ,

— constaté la créance de 18 364 euros de M. [A] [V] à l’égard de M. [J] [L] représenté par son mandataire judiciaire, la Selurl [Q] [B], et la fixer au passif ;

Statuant à nouveau,

— fixer le montant de la dette locative de M. [A] [V] à la somme de 21 996 euros,

— condamner solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] en tant que caution solidaire, à lui payer la somme de 21 996,00 euros,

— constater sa créance de 21 996 euros à l’égard M. [J] [L] représenté par son mandataire judiciaire, la Selurl [Q] [B], prise en la personne de Maître [B] [Q], et la fixer au passif,

— dire et juger que ces sommes seront assorties d’intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure en date du 20 avril 2021,

— autoriser M. [A] [V] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 472,00 euros,

— ordonner la compensation judiciaire des sommes,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

En tout état de cause,

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

— condamner solidairement Mme [I] [L], Mme [Z] [H] épouse [L] à payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la prescription de de la demande en paiement des loyers des mois de janvier à avril 2019 inclus,

Les appelants font grief au premier juge, d’avoir condamné la locataire et sa mère à payer la somme de 21 996, 00 euros correspondant à la demande de Monsieur [V], sans déduire les loyers prescrits pour un montant de 3 384 euros et de n’avoir ainsi pas tenu compte des effets de la prescription atteignant les 04 premiers mois de l’année 2019 (- 3.384 euros), ce qui avait pour effet de réduire l’arriéré de loyers à la somme de 18 612 euros et non à la somme de 21 996 euros.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

En matière de loyers impayés, le délai de prescription court, pour chaque terme, à compter de sa date d’exigibilité.

En l’espèce, M. [V] sollicite le paiement d’un arriéré locatif comprenant notamment les loyers afférents aux mois de janvier, février, mars et avril 2019, chacun d’un montant de 846 euros.

Il ressort des pièces de la procédure que la demande en paiement n’a été formée que par acte introductif d’instance en date du 10 mai 2022.

Ainsi, à cette date, les loyers échus entre le premier janvier 20219 et le 30 avril 2019 étaient atteints par la prescription triennale prévue par l’article 7-1 précité, pour chacun de ces termes au plus tard en avril 2022.

Aucun acte interruptif de prescription antérieur au 10 mai 2022 n’est justifié par le bailleur.

Il s’ensuit que la demande en paiement des loyers dus au titre des mois de janvier à avril 2019 est prescrite.

En conséquence, il convient de déduire de l’arriéré locatif réclamé la somme de 3 384 euros correspondant à quatre mensualités de 846 euros, et d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le locataire au paiement de ces sommes.

— Sur la demande de paiement d’un arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables au terme convenu.

La cour relève que Mme [I] [L] a cessé de régler le loyer à compter du mois de janvier 2019.

Il est établi par les pièces du dossier que le bailleur a relancé la locataire à plusieurs reprises :

— courriel de demande de paiement en date du 28 septembre 2019,

— courrier de mise en demeure adressé par le conseil de M. [V] à Mme [I] [L] en date du 20 avril 2021,

— courrier de mise en demeure adressé par le conseil de de M. [V] à Mme [Z] et M. [J] [L] en date du 20 avril 2021,

— courrier de mise en demeure adressé par le conseil de de M. [V] à Mme [I] [L] en date du 08 novembre 2021,

— courrier de mise en demeure adressé par le conseil de de M. [V] à Mme [Z] et Monsieur [J] [L] en date du 08 novembre 2021.

Au vu du décompte produit, il apparaît que Mme [I] [L] reste devoir la somme de 21 996 euros au titre de l’arriéré locatif en ce inclus les charges mensuelles forfaitairement fixées à 110 euros mensuelles et, avant application de la prescription.

Elle ne conteste pas l’existence de cette dette puisque par courriel en date du 31 mars 2021, elle a indiqué au bailleur que "pour l’instant étudiante sans ressources, j’ai des difficultés pour régler les loyers. Sachez que j’en suis profondément désolée. Je vais faire au mieux pour régulariser ma situation le plus rapidement possible ['] Mes parents font le nécessaire pour le loyer".

Lors de la déclaration de créance à Maître [Q] dans le cadre du redressement judiciaire de M. [L] caution solidaire, ce décompte n’a pas été contesté et a été annexé à la déclaration de créance.

Il résulte de ces constatations que la créance locative de M. [V] est établie tant dans son principe que dans son montant sans être utilement contredite par la locataire et ses cautions.

Il ressort par ailleurs des éléments versés que la créance de M. [V] a été prise en compte par le Juge Commissaire près le tribunal judiciaire d’Arras, lequel a sursis à statuer sur la fixation du quantum de la créance en attente de l’arrêt de la cour.

Maître [Q], en sa qualité de mandataire judiciaire, a, par ailleurs, admis la créance de M. [V] aux termes d’un courrier en date du 8 avril 2022.

C’est donc à bon droit que le premier juge a relevé que M. [V] justifiait avoir bien déclaré sa créance.

La décision déférée sera donc confirmée de ce chef et les appelants déboutés de leur demande tendant à voir déclarées irrecevables les demandes de M. [A] [V] à l’égard de M. [J] [L] du fait de l’absence de déclaration de créance dans le délai légal.

Le jugement sera infirmé sur le montant de la dette locative qu’il convient de fixer à la somme de 18 612 euros déduction faite du montant de 3384 euros correspondant aux quatre mois de loyers prescrits.

Sur l’état du logement,

Les appelants soutiennent que le bien loué aurait été insalubre et que Mme [L] aurait donc subi un préjudice de jouissance.

Aucun élément ne vient étayer les affirmations des appelants selon lesquelles le logement aurait été insalubre, ce qui n’apparait donc pas établi. En outre, Mme [L] a indiqué elle-même qu’elle ne réglait pas ses loyers en raison de ses difficultés en tant qu’étudiante sans jamais s’être plainte durant la période où elle occupait le logement, d’un quelconque état d’insalubrité.

Elle a indiqué quitter le logement en raison de ce qu’elle n’avait plus les moyens de le louer.

Lors de la conclusion du bail d’habitation, l’appartement avait été refait à neuf et cela figure mentionné comme tel aux termes du bail d’habitation.

Une attestation de conformité des installations domestiques est également versée aux débats

Aux termes de cette attestation, il ressort qu’elle a été effectuée suite à une rénovation totale. Elle est datée du 11 août 2015.

Le bail d’habitation régularisé avec Mme [I] [L] est daté du 13 septembre 2015.

Les photos versées aux débats par les appelants aux termes desquelles apparaît le système électrique et les arrivées d’eau sont dénuées de valeur.

En effet, le système électrique apparaissant sur ces photos se situe dans les parties communes et non au sein du logement loué. Les arrivées d’eau sont derrière un coffre encastré.

Enfin, il ressort des échanges entre Mme [Y] [L] et M. [V], et notamment d’un message de Mme [L] en date du 27 mars 2021 qu’il y a eu un dégât des eaux au sein du logement loué, que Mme [I] [L] n’a pas déclaré à son assurance.

Les photos versées aux débats par les appelants ont donc été prises suite aux dégâts des eaux qui s’est déroulé très peu de temps avant le départ de Mme [I] [L]. Or, cette dernière aurait dû procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assurance, et en avertir son propriétaire, ce qu’elle n’a pas fait.

Les appelants seront dès lors déboutés de leurs demandes au titre d’un trouble de jouissance qui n’est pas établi et le jugement confirmé sur ce point.

Les appelants soutiennent également que les charges seraient disproportionnées et non justifiées.

Il était prévu, aux termes du bail d’habitation, un montant forfaitaire des charges fixé à la somme mensuelle de 110 euros.

Ce montant est inférieur aux charges réelles comme le démontre le relevé de charges versé aux débats par le bailleur.

M. [V] justifie avoir proposé de mettre fin au régime forfaitaire des charges par un avenant, et de mettre en place le système aux frais réels mais il n’a reçu aucun retour.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a diminué le montant mensuel des charges locatives qu’il a ramenées à 60 euros, celles-ci ayant été contractualisées à 110 euros par mois aux termes du bail accepté par les appelants. Les charges mensuelles échues et non réglées à hauteur de 110 euros mensuels sont incluses dans le montant global de la créance arrêtée selon décompte produit et après déduction des loyers prescrits à 18 612 euros.

Il convient par ailleurs de confirmer le jugement qui a compensé la créance locative avec le montant du dépôt de garantie et donc d’évaluer la créace locative à la somme de 17140 euros.

Sur l’accord de réduction de la dette à la somme de 10.000 euros

M. [V] avait proposé un arrangement amiable afin d’éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, mais il est établi que les appelants n’y ont jamais donné suite, de telle sorte qu’il n’y a jamais eu d’accord formlisé entre les parties et que le bailleur est bien fondé à se prevaloir de sa créance dans son intégralité, laquelle résulte du non-paiement des loyers.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce, Mme [I] [L] fait valoir qu’elle a des difficultés financières. Elle indique ne percevoir aucun revenu et propose subsidiairement de s’acquitter de sa dette en 36 mois mais ne formule aucune proposition chiffrée.

Au regard des décomptes versés aux débats par l’intimée, aucun versement n’a été réalisé par Mme [I] [L] depuis janvier 2021 .

En conséquence, la dette ayant augmenté de façon constante durant la procédure, il convient de constater que Mme [I] [L] n’est manifestement pas en mesure de régler sa dette dans le délai proposé, et il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de condamnation solidaire des cautions

Aux termes de l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Par actes en date du 13 septembre 2015, Mme [Z] [H] épouse [L] et M. [J] [L], parents de la locataire, se sont tous deux portés cautions solidaires de Mme [I] [L] pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location pour une durée totale de 10 ans.

Mme [Z] [L] et Monsieur [J] [L] ont été régulièrement informés de la dette locative et mis en demeure de régler en qualité de cautions solidaires dès le 20 avril 2021.

Dès lors, M. [A] [V] est bien fondé à solliciter la condamnation de Mme [Z] [H] épouse [L] à régler l’arriéré locatif, soit la somme de 18 612 euros en qualité de caution solidaire de Mme [I] [L].

M. [V] est également bien fondé à ce que sa créance d’un montant de 18 612 euros soit fixée au passif de M. [L].

Il convient donc de confirmer le jugement qui a condamné solidairement Mesdames [I] et [Z] [L] au paiement de la dette locative, et d’autre part a fixé la créance de M. [V] au passif de Monsieur [J] [L].

Sur les mesures accessoires.

Au regard du sens de l’arrêt Mme [I] [L], Mme [Z] [H] épouse [L] seront condamnées aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

Elles seront également condamnées in solidum à payer au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par M. [A] [V] la somme de 2000 euros.

Il n’ya pas lieu de fixer ces nouvelles créances au passif de M. [L].

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Dit que l’action en paiement des loyers afférents aux mois de janvier, février, mars et avril 2019 est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,

Déclare recevable la déclaration de créance de M. [A] [V],

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 25 mai 2023, sauf en ce qu’il condamné solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] en tant que caution solidaire, à payer à M. [A] [V] la somme de 18 364,00 euros au titre du solde de loyers et charges impayés et ce après départ et constaté que la créance de 18 364,00 euros de M. [A] [V] à l’égard de M. [J] [L] représenté par son mandataire judiciaire, la Selurl [Q] [B] prise en la personne de M. [B] [Q], devait être fixée au passif,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé :

Condamne solidairement Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] en tant que caution solidaire, à payer à M. [A] [V] la somme de 17 140 euros au titre du solde de loyers et charges impayés et après compensation et déduction du dépôt de garantie de 1472 euros,

Fixe au passif de M. [J] [L] représenté par son mandataire judiciaire, la Selurl [Q] [B] prise en la personne de M. [B] [Q], la créance de 17 140 euros de M. [A] [V] à son égard,

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] à payer à M. [A] [V] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [I] [L] et Mme [Z] [H] épouse [L] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE