ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00258 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PV2R

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 juillet 2022

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 20/03367

APPELANTE :

S.A.R.L. Ozeden Immobilier

société à responsabilité limitée unipersonnelle, RCS MONTPELLIER 795 073 972, dont le siège est situé [Adresse 2], [Localité 7], prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée sur l’audience par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [Y] [U]

né le 18 Juin 1960 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté sur l’audience par M^e Ysaline KISYLYCZKO substituant M^e Marie DE PRECIGOUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [J]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée sur l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Monsieur [Y] [U] et Madame [Z] [J] ont engagé une procédure de divorce et souhaité vendre leur appartement situé à [Localité 7]. Pour ce faire, ils ont mandaté la S.A.S Ozeden Immobilier (ci-après l’agence) le 28 janvier 2019.

2- Le prix de vente de l’appartement a finalement été fixé par avenant à la somme de 190 000 euros, incluant 10 000 euros de frais d’agence. Une offre a été faite à ce prix le 10 janvier 2020.

3- Une promesse de vente devait être régularisée devant le notaire le 6 février 2020. Elle ne l’a pas été.

4- La société Ozeden Immobilier a mis en demeure par mail les consorts [U] et [J] d’avoir à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice prévue selon les termes du contrat de mandat, en vain.

5- C’est dans ce contexte que la société Ozeden Immobilier a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier.

6- Par jugement contradictoire du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté la société Ozeden Immobilier de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [J] et M. [U];

— Débouté M. [U] de toutes ses demandes formées à l’encontre de Mme [J];

— Condamné la société Ozeden Immobilier à verser la somme de 1000 euros à Mme [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

7- La société Ozeden Immobilier relevé appel de ce jugement le 16 janvier 2023.

PRÉTENTIONS

8- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 6 mars 2023, la société Ozeden Immobilier, au visa des articles 1103 et suivants, 1240, 1104 et 1217 du code civil demande en substance à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Au principal,

— Constatant que la société Ozeden Immobilier a présenté aux mandataires, les consorts [U] et [J], un acheteur au prix convenu au mandat, que les consorts [U] et [J] ont refusé de signer ledit compromis de vente et de verser à la société Ozeden Immobilier l’indemnité compensatrice prévue au contrat de mandat à hauteur de 10000 euros ;

— Dire et juger que les consorts [U] et [J] ont méconnu leurs obligations contractuelles résultant du contrat de mandat conclu avec à la société Ozeden Immobilier ;

— Condamner solidairement les consorts [U] et [J] à verser à la société Ozeden Immobilier la somme de 10 000 euros correspondant à l’indemnité compensatrice contractuellement définie;

Subsidiairement,

— Dire et juger que les consorts [U] et [J] ont manqué à leur obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de mandat, ce qui constitue une faute contractuelle;

— Condamner solidairement les consorts [U] et [J] à verser à la société Ozeden Immobilier la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts;

Au surplus, et très subsidiairement,

— Dire et juger que les consorts [U] et [J] ont commis une faute qui engage leur responsabilité délictuelle;

— Condamner solidairement les consorts [U] et [J] à verser à la société Ozeden Immobilier la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts;

En toutes hypothèses,

— Condamner solidairement les consorts [U] et [J] à verser à la société Ozeden Immobilier la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil;

— Les condamner à verser à la société Ozeden Immobilier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

9- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 12 avril 2023, M. [U] demande en substance à la cour de :

— Déclarer recevables et bien fondé l’ensemble des demandes de M.[U];

— Débouter la société Ozeden Immobilier de l’ensemble de ses demandes;

En conséquence,

— Confirmer en toutes ces dispositions le jugement du 7 Juillet 2022 en ce qu’il a débouté la société Ozeden Immobilier de toutes ces demandes ;

— Condamner la société Ozeden Immobilier à verser la somme de 3000€ à M. [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

10- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 1er juin 2023, Mme [J] demande en substance à la cour de :

— Dire l’appel de la société Ozeden Immobilier recevable mais non fondé,

Par conséquent,

— Débouter la société Ozeden Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant de nouveau,

— Condamner la société Ozeden Immobilier à verser la somme de 3000 euros à Mme [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

11- Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOYENS

12- L’agence poursuit la condamnation des intimés sur le manquement des vendeurs à ratifier le compromis en violation des termes du mandat et en application de la clause du compromis mettant alors à leur charge une indemnité compensatrice.

13- Le mandat stipule en effet que le mandant s’oblige 'à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionné, à titre d’indemnité forfaitaire.'

14- Il n’est pas contesté que l’agence a trouvé acquéreur aux prix, charges et conditions du mandat et qu’une mise en demeure a été adressée le 23 juin 2020.

15- Toutefois, selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par l’article 1er de la même loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.(1re Civ., 15 juin 2022, pourvoi n° 20-22.047).

16- En application des principes jurisprudentiels ainsi dégagés dans le cadre de l’application des dispositions d’ordre public de la loi Hoguet et dans une espèce tout à fait similaire à celle qui lui est soumise, la cour de céans, après avoir constaté que la vente n’a pas été conclue, qu’il n’est pas allégué d’une clause spéciale permettant à l’agence de se substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, ne peut que débouter l’agence de sa réclamation présentée sur le fondement de la clause précitée.

17- Il appartient donc à l’agence de caractériser la faute du mandant, ce qu’elle voit dans le fait que les vendeurs ne s’étaient pas entendus préalablement à la signature du contrat de mandat sur les conditions et les modalités de la vente, manquant ainsi à leur obligation d’exécuter de bonne foi leurs obligations.

18- Toutefois, rien ne démontre une quelconque exécution déloyale des

termes du mandat par les vendeurs.

Contrairement à ce qu’indiqué dans le courriel de la salariée du notaire Me [F] en date du 6 février 2020 à 14:25, soit après l’échec du rendez-vous fixé pour la signature du compromis fixé à cette date à 10h dont il fallait alors s’exonérer, les vendeurs étaient tout à fait d’accord pour vendre au prix négocié par l’entremise de l’agence en exécution du mandat. La difficulté provenait uniquement dans le calendrier très serré imposé par le notaire rédacteur du compromis, de la tardiveté de la transmission de la procuration dont Mme [J] souhaitait faire usage et dont l’agence faisait état le 21 janvier 2020, et de sa volonté légitime d’instaurer son propre notaire en qualité de séquestre en l’état de la procédure de divorce en cours et dans l’attente de l’accord à venir sur la répartition du prix.

19- Quant au fondement délictuel invoqué, il se heurte au principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle dès lors que le dommage allégué est en lien avec l’inexécution alléguée des obligations contractuelles des vendeurs nées du contrat de mandat.

20- Le jugement sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions et l’agence, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées

Y ajoutant

Condamne la S.A.R.L. Ozeden Immobilier aux dépens d’appel.

Condamne la S.A.R.L. Ozeden Immobilier à payer tant à M. [Y] [U] qu’à Mme [Z] [J] la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT