RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03353 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6CC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2023 – Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]- RG n° 11-23-000720

APPELANTE

S.A.S. OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT – O.H.L.E, [Adresse 1] », immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le n°398 395 913, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié à cet effet audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée à l’audience par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190

INTIMÉS

Madame [D] [A] [B]

née le 27 Octobre 1992 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Défaillante, régulièrement avisée le 16 Avril 2024 par procès verbal de remise à l’étude

Monsieur [J] [B]

né le 01 Juillet 1942 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

Chez Mme [K] [Q]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillant, régulièrement avisé le 12 Avril 2024 par procès verbal de remise à l’étude

Madame [K] [Q]

née le 25 Septembre 1967 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillante, régulièrement avisée le 12 Avril 2024 par procès verbal de remise à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de la 4-4

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers dans une affaire opposant la société Office Hôtelier du Logement étudiant (la société OHLE) d’une part et Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [Q] [K] d’autre part.

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2017, la société OHLE a donné à bail à Mme [D] [A] [B] un logement situé [Adresse 7], à [Localité 1] (93), moyennant un loyer mensuel de 528,67 euros.

Le 17 janvier 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 841,64 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement a été dénoncé aux cautions, M. [B] et Mme [Q], les 26 et 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, la société OHLE a assigné Mme [B] ainsi que M. [B] et Mme [Q] en qualité de cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [B] et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et condamner Mme [B] solidairement avec M. [B] et Mme [Q] au paiement des sommes suivantes :

—  1 835,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance de mars 2023 incluse, avec intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et de la clause pénale, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience, la société OHLE a maintenu ses demandes, sauf à actualiser l’arriéré à la somme de 3 310 euros.

Comparante, Mme [B] a contesté le montant de la créance, indiqué que M. [B] était décédé et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant ainsi que des délais pour quitter les lieux à titre subsidiaire.

M. [B] et Mme [Q] n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a ainsi statué :

— déclare recevable la demande de la société par actions simplifiée SAS OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 août 2017 entre la société par actions simplifiée SAS OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant d’une part et Madame [D] [A] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 18 mars 2023,

— condamne Madame [D] [A] [B], Monsieur [J] [B] et Madame [K] [Q] à payer solidairement à la SAS OHLE la somme de 901,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— autorise Madame [D] [A] [B] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités, en procédant à 22 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette et ce en plus du loyer courant et des charges,

— dit que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

— accorde à Madame [D] [A] [B] un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 9],

— ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [A] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne solidairement Madame [D] [A] [B] et Monsieur [J] [B] et Madame [K] [Q] à payer solidairement à la société par actions simplifiée SAS OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 mars 2023, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 9 octobre 2023, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

— rejette la demande au titre de la clause pénale,

— condamne Madame [D] [A] [B] et Monsieur [J] [B] et Madame [K] [Q] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2023 et le coût de l’assignation en date du 28 mars 2023,

— rejette la demande de la société par actions simplifiée SAS OHLE Office Hôtelier du Logement Etudiant au titre des frais irrépétibles,

— rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 9 février 2024 par la société OHLE,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 février 2026, par lesquelles la société Office hôtelier du Logement étudiant demande à la cour de :

— déclarer la SAS OHLE bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers en ce qu’il a :

— condamné Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la SAS OHLE la somme de 901,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— autorisé Mme [D] [A] [B] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités en procédant à 22 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

— rejeté la demande au titre de la clause pénale,

— condamné Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2023 et le coût de l’assignation en date du 28 mars 2023,

— rejeté la demande de la société par actions simplifiée SAS OHLE Office Hôtelier du Logement Étudiant au titre des frais irrépétibles,

— confirmer le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— prendre acte de la restitution du logement au 16 septembre 2024,

— condamner Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la SAS OHLE la somme de 7 952,18 euros au titre des arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la reprise du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, dont le montant sera à parfaire au jour de l’audience,

— dire n’y avoir lieu à des délais quant au paiement des arriérés locatifs,

— condamner Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la SAS OHLE la somme de 795,21 euros au titre de la clause pénale, outre une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2023 et le coût de l’assignation en date du 28 mars 2023, et les frais d’exécution à venir,

— condamner Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la SAS OHLE la somme de 700 euros à valoir sur les frais irrépétibles de première instance,

En tout état de cause :

— condamner Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la SAS OHLE la somme de 2 000 euros à valoir sur les frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] in solidum aux entiers dépens de l’appel et aux frais d’exécution à venir.

Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée aux intimés par actes des 12 et 16 avril 2024 signifiés par dépôt à l’étude, comme les premières conclusions de l’appelante signifiées les 30 avril et 3 mai 2024 selon les mêmes modalités.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

La société OHLE a interjeté appel partiel du jugement entrepris, ne sollicitant pas l’infirmation des chefs du jugement constatant la résiliation du bail, ordonnant l’expulsion de Mme [B] à défaut de départ volontaire, lui accordant un délai de 6 mois pour quitter les lieux et condamnant solidairement Mme [B], M. [B] et Mme [Q] à verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. Ces chefs du jugement sont donc irrévocables.

La société OHLE ne peut donc solliciter de la cour qu’elle fixe l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer et condamne les intimés à son paiement.

Sur l’arriéré locatif

La société OHLE conclut à l’infirmation du chef du jugement qui a condamné solidairement Mme [B], M. [B] et Mme [Q] à lui verser la somme de 901,23 euros d’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2023 et sollicite la condamnation solidaire des mêmes à lui verser la somme de 7 952,18 euros arrêtée au 4 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Elle fait valoir que le montant fixé par le premier juge était erroné car il était dû à la date de l’audience la somme de 3 310 euros et que les sommes déduites dans le jugement l’ont été à tort. Elle ajoute que la locataire a restitué le logement le 16 septembre 2024 et que la somme demandée est actualisée au jour de restitution des lieux.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Ainsi que rappelé, le chef du jugement fixant l’indemnité d’occupation « au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi » est irrévocable faute pour la société OHLE d’avoir saisi la cour d’une demande d’infirmation de ce chef.

Mme [B] a quitté les lieux le 16 septembre 2024. La société OHLE produit un historique des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 4 décembre 2025, visant, pour l’arriéré locatif, la période allant du mois de novembre 2022 au mois de septembre 2024 au prorata. Elle indique que le montant dû, incluant également des frais et intérêts, s’élève à la somme de 16 174,15 euros, dont il convient de déduire des versements directs pour la somme de 4 638 euros et des versements effectués à l’étude pour 1 540 euros, soit un solde de 9 996,15 euros, et de 7 952,18 euros si l’on en déduit les frais et intérêts.

C’est sur le fondement de ce décompte établi par le commissaire de justice chargé du recouvrement que la sté OHLE a actualisé en appel sa demande au titre de l’arriéré locatif. Ce décompte est cohérent avec les précédents produits aux débats et arrêtés à des dates antérieures, qu’ils soient émis par le commissaire de justice ou le bailleur.

Il apparaît donc que Mme [B], solidairement avec M. [B] et Mme [Q], cautions solidaires, doit à la date de libération des lieux la somme de 14 130,18 euros de loyers, charges et indemnités d’occupation non contestés, dont il convient de déduire les sommes de 4 638 euros versées au bailleur et de 1 540 euros versées à l’étude du commissaire de justice, étant observé qu’il n’est allégué aucun versement supplémentaire.

Infirmant le jugement de ce chef, il convient de condamner solidairement les intimés à verser à la société OHLE la somme de 7 952,18 euros (soit 14 130,18 – 4 638 – 1 540), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, comme demandé.

Sur la clause pénale

La société OHLE conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de condamnation des intimés au paiement d’une clause pénale et la réitère devant la cour, la portant à la somme de 795,21 euros représentant 10 % des sommes dues, conformément au contrat de bail. Elle indique que le comportement de la locataire lui a causé un préjudice du fait du défaut de paiement des loyers, précisant qu’une précédente instance avait déjà condamné la locataire à lui payer un arriéré de loyers.

Le premier juge a rejeté cette demande au visa des dispositions de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, analysant la majoration des sommes dues de 10 % en cas de retard de paiement en une clause pénale, réputée non-écrite en vertu des dispositions visées.

Selon l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige eu égard à la date de conclusion du contrat de bail, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail liant Mme [B] à la société OHLE stipule, en son article XV, Clauses pénales, que « tout retard dans le paiement de l’avis d’échéance mensuel (au-delà de 30 jours d’exigibilité) entraînera une majoration de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le gestionnaire. »

Compte tenu du libellé de l’article et des termes de la clause, c’est à bon droit que le premier juge a qualifié celle-ci, comme les parties avant lui, de clause pénale, et l’a déclarée non-écrite par application des dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Il convient de confirmer le chef du jugement rejetant la demande de la société OHLE au titre de la clause pénale.

Sur les délais de paiement

Le premier juge a autorisé Mme [B] à s’acquitter de l’arriéré locatif par 22 mensualités de 150 euros et une dernière du solde de la créance.

La société OHLE conclut à l’infirmation de ce chef du jugement et au rejet de la demande de délais de paiement, faisant observer que Mme [B] n’a pas respecté les délais octroyés par le premier juge.

Il apparaît de l’historique des paiements établi par le commissaire de justice que Mme [B] n’a pas respecté l’échéancier accordé par le premier juge, effectuant des paiements de sommes moindres que les 150 euros déterminés, et pas mensuellement.

Mme [B] n’a pas comparu en appel, de sorte que la cour ne dispose d’aucun élément d’information relatif à sa situation personnelle, familiale et financière.

Compte tenu de ce qui précède, le chef du jugement accordant des délais de paiement sera infirmé et, statuant à nouveau, la cour rejette la demande tendant à cette fin.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles, sauf à ajouter au jugement que la condamnation de Mme [B], M. [B] et Mme [Q] aux dépens est prononcée in solidum, ainsi que déterminé par le premier juge dans la motivation de sa décision, mais omis dans le dispositif du jugement. Il sera ajouté que les dépens de première instance comprennent les dépens d’exécution conformément aux dispositions idoines du code des procédures civiles d’exécution.

Y ajoutant en appel, la cour condamne in solidum Mme [B], M. [B] et Mme [Q] aux dépens et à verser à la société OHLE la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

RECTIFIE le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers et AJOUTE à la condamnation de Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2023 et le coût de l’assignation en date du 28 mars 2023, qu’elle est prononcée in solidum entre les co-débiteurs,

CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la société OHLE la somme de 901,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— autorisé Mme [D] [A] [B] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités, en procédant à 22 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette et ce en plus du loyer courant et des charges,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Mme [D] [A] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à payer solidairement à la société OHLE la somme de 7 952,18 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande de Mme [D] [B] de bénéficier de délais de paiement,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] aux dépens d’appel,

CONDAMNE in solidum Mme [D] [B], M. [J] [B] et Mme [K] [Q] à verser à la société Office hôtelier du Logement étudiant la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA CONSEILLERE,