Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 02 JUIN 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07924 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKWX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2024 -Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS – RG n° 23-001028

APPELANTS

Monsieur [W] [T], né le 25 juin 1988 à [Localité 1] (ALGERIE), de nationalité algérienne

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Madame [I] [J] ÉPOUSE [T] épouse [T], née le 1er février 1991 à [Localité 1] (ALGERIE), de nationalité algérienne

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

INTIME

Monsieur [X] [U], Né le 10 septembre 1977 à [Localité 3], de nationalité française,

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 ayant pour avocat plaidant M^e AZIZA Jean-Marc

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, présidente

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu’au 02 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2018, M. [X] [U] a consenti à M. [W] [T] et à son épouse, Mme [I] [J] épouse [T], un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], sur la commune du [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2022, M. [W] [T] et son épouse, Mme [I] [J], ont fait assigner M. [X] [U] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir à titre principal, constater l’insalubrité et l’indécence du logement, constater l’inexécution par M. [U] de son obligation d’assurer, la jouissance paisible du logement loué, fixer le loyer à la somme de 0 euros mensuel (100 % du loyer actuel), condamner M. [U] à leur payer divers sommes au titre de leur préjudice de jouissance, préjudice moral, préjudice matériel et de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire aux frais exclusifs des bailleurs avec pour mission de fixer le montant du loyer et celui des préjudices subis eu égard aux désagréments liés aux troubles de jouissance.

Par jugement du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois a :

— condamné M. [X] [U] à payer à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T]la somme de 13 147,35 euros (treize mille cent quarante-sept euros et trente-cinq centimes) au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné M. [X] [U] à payer à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] la somme de 9 000 euros (neuf mille euros) au titre du préjudice moral;

— débouté M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T]de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

— débouté M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leur demande de réduction et de remboursement de loyer ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2018 entre les parties et portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], sur la commune du [Localité 2], ont été réunies le 12 novembre 2022 à minuit ;

— ordonné en conséquence à M. [W] [T] et Mme [I] [T] [K] de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T]d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [X] [U] pourra, 7 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [W] [T] et Mme [I] [T] [K] sont redevables en lieu et place des loyers et des charges depuis la résiliation du bail au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges récupérables ;

— condamné M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] à payer à M. [X] [U] la somme de 14 608,16 euros (quatorze mille six cents huit euros et seize centimes) au titre de l’arriéré de loyer, des charges et indemnité d’occupation, terme du mois de novembre 2023, inclus;

— condamné M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] à payer à M. [X] [U] l’indemnité d’occupation à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— rejeté les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— laissé aux parties la charge de leur dépens respectifs ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe en date du 19 avril 2024, M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2024, M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs conclusions, les déclarer bien fondées et y faisant droit ;

— infirmer le jugement du 18 janvier 2024 (RG n° 23-001028) en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

— débouter Monsieur [X] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater le caractère indécent de leur logement depuis septembre 2022 à hauteur de 100% du préjudice de jouissance ;

— fixer le loyer à la somme de 0 euros mensuel (100% du loyer actuel) ;

— ordonner la suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais rétroactifs de 36 mois pour s’acquitter de leur dette ;

— constater que Monsieur [X] [U] a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué ;

— condamner Monsieur [X] [U] à leur verser la somme de 62 606,4 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; la somme de 8 184,55 euros au titre du préjudice matériel ; la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] [U] aux entiers dépens d’instance ;

— condamner Monsieur [X] [U] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, M. [V] [U] demande à la cour de :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamné à payer à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] la somme de 13 147,35 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— l’a condamné à payer à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] la somme de 9 000 euros au titre du préjudice moral ;

— a condamné M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T]à lui payer la somme de 14 608,16 euros au titre de l’arriéré de loyer, des charges et indemnité d’occupation, terme du mois de novembre 2023, inclus ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— débouté M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;

— débouté M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leur demande de réduction et de remboursement de loyer ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2018 entre les parties et portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], sur la commune du [Localité 2], ont été réunies le 12 novembre 2022 ;

— ordonné en conséquence à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra, 7 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont à Monsieur [K] [N] [T] [K] et Mme [I] [J] épouse [T] sont redevables en lieu et place des loyers et charges depuis la résiliation du bail au montant du loyer tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges récupérables ;

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués par Monsieur [U] et y ajoutant :

— débouter M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leurs demandes d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral ;

— débouter M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leurs demandes de suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais rétroactif pour s’acquitter de leur dette ;

— condamner M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] à lui payer la somme de 30 259,76 euros augmentée des intérêts de droit au titre de l’arriéré de loyer depuis le mois de mai 2022, des charges et indemnité d’occupation jusqu’à la date de leur expulsion intervenue le 24 septembre 2024 ;

En tout état de cause :

— débouter M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leurs demandes ;

— condamner M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] à payer à Monsieur [U] la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été rendue le 03 février 2026.

SUR CE,

Sur l’obligation de délivrance et de jouissance paisible,

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, ainsi que d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement.

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer aux termes convenus, et, en son 'e', de « laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le locataire ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement du loyer qu’en cas d’impossibilité totale de jouissance des lieux, à la condition de ne pas avoir lui-même contribué à cette situation (3e Civ., 16 février 2000, n° 98-12.435 ; 3e Civ., 8 mars 2005, n° 03-20.028 ; 3e Civ., 17 mai 2018, n° 17-20.016).

Il est également jugé que le comportement du locataire faisant obstacle à la réalisation des travaux nécessaires constitue une cause étrangère exonératoire de responsabilité pour le bailleur (2e Civ., 11 février 2021, n° 19-23.240).

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, dès la déclaration du sinistre du 3 novembre 2021, M. [X] [U] a diligenté sans délai les mesures nécessaires à la recherche de fuite, a déclaré le sinistre à son assureur, puis a fait procéder à une expertise contradictoire.

Cette expertise a conclu que la prise en charge des dommages relevait de l’assureur des locataires.

Il est en outre établi que le bailleur a entrepris des travaux destinés à remédier aux désordres, notamment par l’installation d’une centrale de traitement d’air, puis a accepté son déplacement à la demande des locataires.

Cependant, il résulte des échanges produits que M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] ont, de manière répétée, refusé l’accès au logement aux entreprises mandatées, annulé plusieurs rendez-vous fixés pour la réalisation des travaux, et se sont abstenus de répondre aux nouvelles propositions d’intervention.

Ce comportement caractérise un manquement aux obligations mises à leur charge par l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et a fait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires.

Dans ces conditions, les désordres persistants et les troubles allégués ne peuvent être imputés au bailleur à compter du moment où les locataires ont empêché l’exécution des travaux, de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de jouissance paisible ne peut être retenu à son encontre sur cette période.

Il en résulte que les locataires ne peuvent utilement invoquer un préjudice de jouissance, ni se prévaloir d’une inexécution contractuelle, dès lors qu’ils ont contribué à la situation qu’ils dénoncent.

Enfin, aucun élément versé à la procédure ne permet de caractériser l’état d’indécence du logement comme se bornent à l’affirmer M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T].

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a alloué aux locataires une indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral, aucune faute du bailleur ni aucun préjudice en lien causal avec celle-ci n’étant caractérisés.

Statuant à nouveau, M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires à ces titres.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice matériel, faute pour eux d’établir tant la réalité de ce préjudice que son imputabilité au bailleur, les détériorations invoquées étant intervenues dans un contexte auquel ils ont eux-mêmes contribué en empêchant les travaux nécessaires, sans justifier par ailleurs de l’état antérieur des biens remplacés.

Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de réduction du loyer et de remboursement du loyer comme étant injustifiée dès lors qu’ils ont continué d’occuper les lieux et ne justifient pas du caractère indécent du logement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences,

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause résolutoire insérée au bail ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que, par commandement de payer en date du 12 septembre 2022 visant la clause résolutoire, M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] ont été mis en demeure de régler une somme de 5 217,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il n’est pas contesté qu’ils n’ont procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois imparti, ni ultérieurement, et qu’ils ont cessé tout paiement à compter du mois de mai 2022.

Le délai ayant expiré le 12 novembre 2022 sans régularisation, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à cette date.

Les locataires ne sont pas fondés à solliciter la suspension de ses effets, dès lors qu’ils ne justifient d’aucune reprise du paiement des loyers ni de circonstances particulières, et que leur demande est devenue sans objet du fait de leur expulsion intervenue le 24 septembre 2024.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré des charges, et condamné les locataires à son paiement jusqu’à restitution des lieux.

S’agissant du montant de la dette locative, il y a lieu de l’actualiser au regard de la période écoulée jusqu’au départ effectif des lieux.

Le jugement sera infirmé sur ce point et, statuant à nouveau, M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] seront condamnés à payer à M. [X] [U] la somme de 30 259,76 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Les locataires succombant en leur appel, ils supporteront les dépens d’appel.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Il y a lieu de les condamner à payer à M. [X] [U] la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [X] [U] à payer à M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] des sommes au titre des préjudices de jouissance et moral, et en ce qu’il a fixé le montant de la dette locative ;

L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouse [T] de leurs demandes au titre des préjudices de jouissance et moral ;

Condamne M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouseBenneouala à payer à M. [X] [U] la somme de 30 259,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [T] et Mme [I] [J] épouseBenneouala à payer à M. [X] [U] la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [W] [T] et Mme [I] [J]épouse [T] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,