Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00508 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWM6

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 octobre 2023 – juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23-000014

APPELANTS

Monsieur [I] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Madame [B] [H] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

INTIMEE

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145 substitué par M^e Laureen BUISSON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 27 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés dans une affaire opposant M. [I] [R] et Mme [B] [H] épouse [R] à l’office HLM Valophis Habitat.

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2002, l’office Valophis Habitat a donné à bail à usage d’habitation à M. [I] [R] et Mme [B] [H] épouse [R] un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 janvier 2023, M. et Mme [R] ont fait assigner l’office Valophis Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, aux fins de le voir condamner à la réalisation de travaux de remise en état de l’appartement pris à bail, au paiement de dommages et intérêts et en suspension du paiement des loyers jusqu’à la parfaite exécution des travaux.

A l’audience, les époux [R] ont maintenu les termes de leurs conclusions selon lesquelles ils sollicitent à titre principal la condamnation de l’office Valophis Habitat à exécuter les travaux de remise en état sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte et à leur verser la somme de 8 000 euros en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance, avec capitalisation des intérêts et suspension du loyer mensuel jusqu’à la réalisation des travaux de l’appartement. A titre subsidiaire, ils sollicitaient la désignation d’un expert ayant pour mission de décrire les désordres affectant le bien litigieux, donner son avis sur les travaux à réaliser pour les réparer et préciser les responsabilités encourues. En tout état de cause, ils sollicitaient la condamnation de l’office Valophis Habitat aux dépens et à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En défense, l’office Valophis Habitat a conclu au rejet des demandes des époux [R], et subsidiairement a indiqué n’être pas opposé à une expertise judiciaire au frais avancés des époux [R]. Il a sollicité la condamnation solidaire des demandeurs à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 27 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a ainsi statué :

— déboute les époux [R] de leurs demandes visant à faire prononcer la condamnation de Valophis Habitat, OPH Val de Marne à la réalisation des travaux de mise en état de l’appartement pris à bail, au paiement de dommages et intérêts et en suspension du paiement des loyers ;

— condamne les époux [R] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— condamne les époux [R] à verser à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne, la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette toute autre demandes des parties ;

— il est rappelé qu’il résulte de l’article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 15 décembre 2023 par M. et Mme [R],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 avril 2025, par lesquelles M. [I] [R] et Mme [B] [E] demandent à la cour de :

— recevoir M. et Mme [R] en leurs demandes, les en dire bien fondés et y faisant valoir droit,

A titre principal,

— infirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 en ce qu’il a :

— débouté les époux [R] de leurs demandes visant à faire prononcer la condamnation de Valophis Habitat, OPH Val de Marne à la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement pris à bail, au paiement de dommages et intérêts et en suspension du paiement des loyers ;

— condamné les époux [R] aux entiers dépens de la procédure ;

— condamné les époux [R] à verser à Valophis Habitat, OPH Val de Marne la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande des époux [R] ;

Et statuant à nouveau :

— condamner la société Valophis à exécuter les travaux de remise en état du bien loué,

— dire et juger que cette condamnation d’exécution des travaux sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— se déclarer compétent pour prononcer la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société Valophis à payer aux époux [R] la somme de 8 000 euros en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance,

— dire que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— suspendre le montant du loyer mensuel jusqu’à la réalisation des travaux de l’appartement,

A titre subsidiaire

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux au [Adresse 1] à [Localité 5],

— solliciter tous les documents contractuels qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner le bien occupé par M. et Mme [R],

— dire si le logement répond au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

— décrire les désordres affectant le bien litigieux,

— donner son avis sur les travaux à réaliser pour les réparer,

— préciser les responsabilités encourues,

— plus généralement, procéder à sa mission pour permettre à la juridiction éventuellement saisie sur les suites, de désigner le ou les responsables des désordres constatés et de chiffrer le coût de remise en état des indemnisations du fait des préjudices subis,

En tout état de cause,

— suspendre le montant du loyer mensuel et ce jusqu’à la réalisation des travaux,

— la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 juin 2024, par lesquelles l’office Valophis Habitat demande à la cour de :

— débouter purement et simplement M. et Mme [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner solidairement M. et Mme [R] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [R] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

M. et Mme [R] concluent à l’infirmation du jugement qui a rejeté leur demande et la réitèrent devant la cour, faisant valoir les obligations du bailleurs de mettre à disposition un logement en bon état, entretenu et décent et soutenant que l’office Valophis Habitat a manqué à ses obligations à ce titre de telle sorte que leur logement est indécent : moisissures dans la salle de bain, infestation de punaises de lit. Ils sollicitent la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de réfection sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

L’office Valophis Habitat conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir qu’il a fait effectuer des travaux de dépose et repose de faïence murale avec reprise des murs, qu’aucune pièce n’établit la présence de punaises de lit dans le logement et que les locataires n’ont pas rapporté la preuve de ce que les moisissures dans la salle de bain provenaient d’un défaut d’entretien de la part du bailleur.

Selon l’article 1719 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, énonce que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer.

Le premier juge a pertinemment rappelé qu’il appartient au locataire de démontrer que les désordres survenant en cours de bail ne lui sont pas imputables mais résultent d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (3e Civ., 9 juillet 2020, n° 19-13.667).

Il convient de préciser que selon l’état des lieux d’entrée réalisé le 7 janvier 2002, le logement mis à disposition des époux [R] était en bon état et que particulièrement la salle de bain ne présentait aucun désordre, il a seulement été relevé la présence de 10 petits trous sur les murs.

S’agissant des punaises de lit, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté la demande de travaux y afférent, relevant que les locataires ne rapportaient pas la preuve d’une infestation de punaises de lit dans leur logement, les seuls justificatifs produits étant des courriers de leur part en faisant état, sans constat objectif de cette infestation.

S’agissant de l’humidité affectant la faïence murale et entraînant sa dégradation, la société Alazard ayant réalisé une inspection des lieux le 14 mai 2021 pour le compte de M.[R] dans le cadre d’une déclaration de sinistre à son assureur la société MACSF, a relevé des traces d’infiltration sur les faïences (et non les joints) et en a conclu à un défaut d’étanchéité de celles-ci. L’office Valophis Habitat justifie avoir réalisé des travaux de dépose et remplacement des faïences murales avec reprise des murs en septembre 2021 par l’entreprise EGM Henriques afin de mettre fin au défaut d’étanchéité relevé, ainsi qu’antérieurement des travaux de remplacement du tablier de baignoire, de vidage complet de celle-ci et de curage et nettoyage des réseaux d’eau, étant précisé que la société Alazard n’a pas relevé de fuite au niveau de la plomberie de celle-ci. M. et Mme [R] ont fait procéder à deux procès-verbaux de constat de l’état des lieux les 17 juin 2022 et 14 novembre 2024, qui n’ont pas relevé de désordre au niveau de la faïence murale. Il n’est justifié d’aucun désordre apparu depuis le deuxième procès-verbal de constat. Dès lors, il convient de confirmer le premier juge qui a rejeté la demande de travaux à ce titre.

S’agissant de l’humidité au plafond de la salle de bain, la société Alazard a constaté une dégradation de la peinture et la présence de moisissures, a relevé un taux d’humidité faible à leur contact (entre 0 et 10 %) et en a conclu à « un manque de ventilation, d’aération ». Selon le procès-verbal de constat de l’état de la salle de bain le 17 juin 2022 :

— une bouche d’aération est présente et l’huissier a senti « un léger souffle d’air »,

— le plafond de la pièce est couvert de moisissures et de traces d’humidité, majoritairement au-dessus de la baignoire, de la moisissure est également présente sur certaines parties du plafond, la peinture présente de petits écaillages.

Selon le procès-verbal de constat du 14 novembre 2024, « la peinture au plafond est écaillée et celle-ci est envahie par les traces d’humidité et d’infiltration. Le plafond et les retombées murales sont atteints sur toute la pièce. » Les clichés photographiques joints démontrent un écaillage de la peinture du plafond dans toute la pièce. Le commissaire de justice a relevé que la bouche d’aération était un modèle « vétuste, mais un bruit d’aspiration est entendu. L’aspiration est fonctionnelle et sans équivoque. » Il a constaté le parfait état d’entretien et de propreté du reste du logement, sans moisissure ni infiltration et la présence d’aérations non obstruées au-dessus des fenêtres du logement.

Ainsi, alors même que la bouche d’aération située dans la salle de bain du logement des époux [R] fonctionne et n’est pas obstruée (cela n’a été constaté ni en 2021, ni en 2022 ou 2024), et qu’aucun élément du reste du logement ne démontre une insuffisance d’entretien du logement ou d’aération de celui-ci, les désordres étant cantonnés au plafond et murs de la salle de bain, à proximité de la baignoire, les désordres relevés ont continué et dégradé l’état de la pièce.

Le commissaire de justice intervenu en 2024 a relevé le caractère vétuste de la bouche d’aération. M. et Mme [R] ont indiqué avoir rencontré des difficultés d’aération de la pièce à partir de 2018, ce qui n’est pas contredit par les éléments apportés par le bailleur qui fait état d’interventions à partir de 2019. Une intervention a été réalisée en octobre 2021 par la société Proxiserve pour l’entretien des bouches d’aération, dont il résulte un contrôle de débit de ventilation (« sdb 80 pa ») et un contrôle du détalonnage de toutes les portes, ainsi qu’un contrôle du caisson de ventilation extérieur.

Toutefois, la particulière concision des annotations dans l’encart « observation » du certificat d’intervention établi ne permet pas de déterminer le résultat du contrôle du technicien de la société Proxiserve : en effet, s’il est mentionné qu’un contrôle a été fait, il n’est mentionné aucun résultat de celui-ci, positif ou négatif, on ne sait pas si les valeurs de débit portées dans cet encart sont les valeurs moyennes réglementaires par pièce ou celles relevées chez les époux [R], la cour relevant que les encarts spécifiques « mesures » et « contrôles sécurité » sont vides, ce qui permet de douter de la réalisation de relevés de débit.

Ainsi, il apparaît que la bouche d’aération de la salle de bain des époux [R] est vétuste et donc ancienne, qu’elle fonctionne mais ne peut endiguer l’humidité générée par l’utilisation de la baignoire, que les procès-verbaux de constat n’ont relevé aucun élément établissant un défaut ou une insuffisance de ventilation de leur logement par les locataires, l’ensemble des autres pièces du logement ne présentant aucun défaut d’entretien ou trace d’humidité.

Il s’en déduit que le système d’aération de la salle de bain est insuffisant car vétuste, le bailleur n’ayant au demeurant justifié d’aucune intervention pour rénover le système depuis le début de la location en 2002 (et l’intervention de la société Proxiserve, qui mentionne des contrôles sans plus de précision et sans relevé de mesure ne peut être considérée comme utile à ce titre).

Il est constant que les désordres résultant de la vétusté des équipements du logement loué sont à la charge du bailleur.

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de travaux formée par les locataires. Statuant à nouveau, la cour ordonne à l’office Valophis Habitat de réaliser les travaux nécessaires à faire cesser le désordre d’aération insuffisante de la salle de bain du logement loué par les époux [R].

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire, le bailleur ayant par le passé réagi lorsque les travaux nécessaires étaient à sa charge, étant rappelé que le cas échéant, il est possible de saisir le juge de l’exécution afin d’ordonner une astreinte.

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de M. et Mme [R] d’ordonner une expertise.

Sur les demandes indemnitaires

M. et Mme [R] concluent à l’infirmation du jugement qui a rejeté leurs demandes à ce titre et les réitèrent à hauteur de cour. Ils font valoir que le logement est indécent du fait de l’humidité de la salle de bain dont la dégradation est progressive. Ils ajoutent que cela porte atteinte à la santé de Mme [R] qui souffre d’une maladie auto-immune et est en situation de handicap. Ils sollicitent la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de 'l’ensemble de leurs préjudices."

L’office Valophis Habitat conclut à la confirmation du jugement.

M. et Mme [R] ont établi que la ventilation de la salle de bain était défaillante et l’humidité importante au point de générer des moisissures et l’écaillage de la peinture, mais que le désordre était strictement limité à la salle de bain, dont il n’est pas établi que l’usage en ait été altéré. L’indécence du logement, si elle est établie, est ainsi circonscrite à la salle de bain.

De même, aucun élément ne démontre un retentissement de l’humidité de la salle de bain sur leur état de santé, y compris celui de Mme [R] (le certificat médical produit ne conclut rien à ce titre). Il sera rappelé que le désordre allégué, lié aux punaises de lit, a été écarté et que celui afférent à l’humidité murale dans la salle de bain a été limité car signalé en mai 2021 et réparé en juillet 2021.

Dès lors, s’il est établi que M. et Mme [R] subissent un trouble de jouissance, celui-ci demeure cantonné à la salle de bain dont ils ne sont pas privés de l’usage. Il convient, ajoutant au jugement, de leur allouer des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros, somme au paiement de laquelle l’office Valophis Habitat sera condamné, avec capitalisation des intérêts.

Sur la suspension du paiement du loyer

M. et Mme [R] concluent à l’infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux dans l’appartement et la réitèrent devant la cour.

L’office Valophis Habitat conclut à la confirmation du jugement.

Selon l’article 1724 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, il a été établi que le trouble de jouissance des locataires était circonscrit à la salle de bain, dont ils ne sont pas privés de l’usage, même partiellement. Quant aux travaux à réaliser, rien n’indique qu’ils dureront plus de 40 jours et qu’ils auront pour conséquence de les priver de l’usage de leur salle de bain de façon durable.

Il n’apparaît donc pas fondé d’ordonner la suspension totale du paiement du loyer, ainsi qu’il est demandé. La demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles. Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne l’office Valophis Habitat aux dépens de première instance et d’appel et à verser à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejette sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’assortir l’obligation de travaux d’une astreinte et celle de suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

ORDONNE à l’office Valophis Habitat de réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser le désordre d’aération insuffisante de la salle de bain du logement loué par M. [I] [R] et Mme [B] [R] et situé [Adresse 1] à [Localité 4],

CONDAMNE l’office Valophis Habitat à verser à M. [I] [R] et Mme [B] [R] la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, avec capitalisation des intérêts,

CONDAMNE l’office Valophis Habitat aux dépens de première instance et d’appel et à verser à M. [I] [R] et Mme [B] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et REJETTE sa propre demande de ce chef.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,