Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 27 JANVIER 2026

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19138 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITEZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 novembre 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 23/00824

APPELANTE

Madame [F] [W] née [O]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Née le 13 Juillet 1947 à [Localité 8]

Représentée par M^e Romain PIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : E2199

INTIME

Monsieur [A] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Alienor MAGNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : P441

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-512397 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport, et M. Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Madame Laura TARDY, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Emeline DEVIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, et par Emeline DEVIN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat en date du 14 août 2006, M. [Y] [D] a donné à bail à M.[A] [T] un appartement meublé ainsi qu’une cave situés [Adresse 3] dans le [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 366 euros hors charges.

Par acte authentique en date du 30 janvier 2012, M. [D] a vendu son bien à Mme [F] [O] épouse [W]

Par courrier en date du 30 mai 2022, réceptionné le 31 mai, Mme [F] [O] épouse [W] a donné congé à M. [A] [T], à effet au 1er septembre 2022.

Ce dernier contestant la validité du congé, par acte du 22 novembre 2022, Mme [F] [O] a assigné M. [A] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris qui, par jugement du 17 novembre 2023, a :

— Constaté la nullité du congé délivré le 30 mai 2022 par Mme [F] [W] née [O],

— Condamné Mme [F] [W] née [O], à payer à M. [A] [V] au paiement de la somme de 24'522 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— Condamné Mme [F] [W] née [O], à payer à M. [A] [V] au paiement de la somme de 2'000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Condamné Mme [F] [W] née [O], à payer à M. [A] [V] au paiement de la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 28 novembre 2023 Mme [F] [O] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées via RPVA le 10 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de :

INFIRMER le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 17 novembre 2023 dans toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau, de

JUGER que le congé notifié par Mme [F] [W] le 30 mai 2022 est valide et que par conséquent M. [A] [B] était à compter du 1er septembre 2022 occupant sans droit ni titre de la chambre de service n° 17 située [Adresse 1] à [Localité 10] propriété de Mme [W] ;

CONDAMNER M. [A] [B] à payer à Mme [F] [W] la somme de 15.915 euros à titre d’indemnité conventionnelle d’occupation de ladite chambre de service due entre le 1er septembre 2022, date d’effet du congé, et le 11 juin 2024, date de restitution de celle-ci ;

CONDAMNER M. [A] [B] à payer à Mme [F] [W] la somme de 2.940 euros à titre d’indemnité d’occupation de la cave n° 21 due entre le 2 juillet 2018, date de la première mise en demeure d’avoir à libérer la cave, et le 11 juin 2024, date de restitution de la cave ;

DEBOUTER M. [A] [B] de toutes ses demandes ;

CONDAMNER M. [A] [B] à verser à Madame [F] [W],

outre les dépens de première instance et d’appel, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (comprenant 2.000 euros au titre de la première instance et 2.000 euros au titre de l’appel).

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [A] [B] demande à la cour de :

LE DECLARER recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Madame [F] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire de [Localité 9] en ce qu’il a':

— Constaté la nullité du congé délivré par Mme [W], reçu par M. [E] le 31 mai 2022, pour les lieux sis [Adresse 2],

— Constaté que le bail du 14 aout 2006 s’est donc reconduit tacitement à compter du 1er

septembre 2022,

— Débouté Mme [W] de sa demande de validation du congé du 30 mai 2022 et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de M. [E] au paiement d’indemnités d’occupation,

— Condamné Mme [W] à payer à M. [E] la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— Débouté Mme [W] du surplus de ses demandes,

— Condamné Mme [W] aux dépens de l’instance,

— Condamné Mme [W] à payer à M. [E] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté Mme [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné Mme [F] [W] à payer à Monsieur

[A] [E] la somme de 24.522 au titre des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance pour absence de délivrance d’un logement décent,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER Mme [F] [W] à payer à Monsieur [A] [E] la somme de 28.384,80 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du trouble de

jouissance pour absence de délivrance d’un logement décent,

En tout état de cause,

CONDAMNER Mme [W] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.»

Il résulte de ces dispositions légales que dès le congé le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision reprise.

En l’espèce M. [E] conteste le caractère réel et sérieux délivré par courrier recommandé en date du 30 mai 2022, par Madame [W] pour le 1er septembre 2022 dans ces termes :

« Ma décision de résiliation du bail fait suite à mon désir de reprendre le logement pour y

installer un proche, un de mes petits-enfants étudiants [R] ou [P] [S] [Adresse 5] ou de le vendre si leurs résultats aux concours ne sont pas ceux qu’ils espèrent. »

Au regard des motifs alternatifs incertains et imprécis invoqués et de l’absence de production de pièces suffisamment probantes à l’appui de ces motifs , le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ou de vente.

C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la nullité dudit congé et l’a déboutée de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnité d’occupation réussite ou non à un concours. La mention d’un motif alternatif sur un congé de bail d’habitation meublée lié à un terme incertain, en l’occurrence la réussite aux concours de deux bénéficiaires alternatifs, ne constitue pas un motif de congé valable.'».

Sur les demandes au titre de l’occupation de la cave

En l’espèce l’appelante considère que le locataire a occupé la cave sans droit ni titre, le contrat de bail ne mentionnant nullement qu’il avait l’usage d’une cave et réclame le versement à ce titre d’une indemnité d’occupation à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2018.

Il s’agit d’une demande nouvelle devant la cour.

Si effectivement le bail ne porte pas mention de la location d’une cave, il n’est pas contesté cependant que le locataire en a eu la jouissance depuis le 1er septembre 2006, date de prise d’effet de son bail.

Par ailleurs l’acte authentique de vente du 30 janvier 2012 par lequel Mme [O] a acquis un lot n° 30 correspondant à une chambre et, un lot n°70 correspondant à une cave, mentionne clairement que lesdits biens sont loués à des charges et conditions que l’acquéreur déclare parfaitement connaître.

Il peut se déduire de ces constatations, que la cave faisait bien l’objet du bail, que le locataire en a fait un usage paisible et prolongé jamais contesté avant le 2 juillet 2018 et que l’absence de mention au contrat de bail résulte d’une simple erreur matérielle.

Il convient donc de rejeter les demandes de condamantion au paiement d’indemnité d’occupation formées par Mme [O].

Sur l’indécence et le trouble de jouissnace

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit en son article 4 que les locaux doivent disposer au moins d’une pièce principale ayant :

— soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,

— soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes, la surface et le volume habitables étant déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il s’agit donc de deux conditions alternatives.

Cependant, l’article 40-3 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 9] prévoit dans sa partie relative aux règles d’habitabilité, s’agissant de la superficie des pièces : 'L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.'

Mme [O] soutient que le premier juge a commis une erreur manifeste de lecture de l’article 4 du décret du 30 janvier 2022 posant les conditions de dimension du logement décent en examinant seulement le critère de la surface sans considérer le critère alternatif du volume parfaitement respecté.

Elle produit devant la cour une nouvelle évaluation loi Carrez en date du 29 juillet 2024.

Elle ajoute que le principe et le quantum des préjudices ne sont pas motivés ni prouvés.

M. [E] fait valoir que le seul fait que son logement fasse moins de 9 mètres carrés suffit à caractériser l’indécence sans que le premier juge n’ait eu à vérifier d’autres conditions et ce d’autant que l’article 40-3 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire de [Localité 9], applicable en l’espèce, fait de cette condition de surface une condition strictement nécessaire.

Il produit une attestation de surface habitable loi Boutin en date du 2 mai 2024.

Il ajoute que la décision est suffisamment motivée sur les préjudices et les montants retenus et qu’il en demande seulement l’actualisation.

Il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de décence.

La surface habitable des lieux loués doit être celle prévue par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite loi Boutin renvoyant à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation pour la définition et le calcul de cette surface habitable.

S’il n’est pas contesté que la surface habitable est inférieure à 9 m² les attestations produites divergent quant à son montant.

Le calcul du volume dépendant la surface habitable retenue, il convient de considérer que l’attestation de l’appelante qui fait référence à un calcul loi Carrez et, non pas loi Boutin, ne permet pas d’établir le volume habitable et donc que le critère alternatif à la surface habitable serait remplie.

Par ailleurs si les dispositions d’un règlement sanitaire départemental non abrogées sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s’agissant des modalités de calcul de la surface habitable, et ne sont pas incompatibles avec celui-ci, elles doivent s’appliquer (3ème Civ., 17 décembre 2015, pourvoi n°14-22754, Bull. 2015, III, n° 135, 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132,17-14.090, Bull. 2018, III, n° 48), la norme spéciale l’emportant sur la norme plus générale.

En l’espèce, il ne ressort pas des textes précités que les dispositions du règlement sanitaire

départemental de [Localité 9] précité ont été abrogées par le décret de 2002, que ce soit explicitement ou implicitement. En effet, ces dispositions sont certes plus rigoureuses que celles du décret de 2002 mais, ne sont pas incompatibles avec celui-ci.

Dès lors, qu’il n’est pas contesté que la surface de la seule pièce principale soit inférieure à 9 mètres carrés, le logement est indécent en application de l’article 40-3 de l’arrêté du 20 novembre 1979.

Il convient donc de confirmer le premier juge qui a retenu l’absence de délivrance d’un logement décent.

Si, comme le souligne la demanderesse, le logement loué n’était pas inhabitable, il convient pour apprécier le préjudice subi, de tenir compte à la fois, du caratère exigu de la pièce principale qui au vu de l’attestation de surface loi Boutin ne fait que 6, 46 m² et, surtout de la situation personnelle du locataire qui souffre de troubles autistiques justifiant une reconnaissance d’un taux de handicap à hauteur de 80 % .

Au vu des éléments médicaux produits ce handicap génère une incompréhension des codes sociaux et des conduites des autres, aggravant de fait sa perception de la réalité et l’empêchant de faire des démarches utiles. Le fait d’être contraint de demeurer dans un espace aussi restreint n’a donc pu qu’aggraver son mal être lié à sa grande vulnérabilité.

Il convient également de tenir compte du fait, qu’au moins, jusqu’en décembre 2020 le locataire a perçu une aide au logement comme l’atteste la décision rendue le 15 octobre 2019 sur le recours engagé contre la décision de refus.

Au vu de ces observations, il y a lieu infirmant le jugement de dire que le préjudice du locataire est suffisamment réparé par l’allocation d’une somme de 14 000 euros sur l’ensemble de la période locative, la bailleresse ne pouvant ignorer l’exiguité du logement et, au regard de son handicap l’absence de démarches du locataire auprès de sa bailleresse ne pouvant lui être opposée. .

Sur le préjudice moral

C’est par de justes motifs relevant notamment les troubles autistiques du locataire et ses problèmes cardiaques, que le premier juge a pu retenir que, la réception d’une demande d’indexation particulièrement importante et erronnée de la part de la bailleresse avait nécessairement généré chez lui compte tenu de sa personnalité un état d’anxiété, et a justement évalué le préjudice subi à la somme de 2000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une juste application des textes légaux relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

Au regard du sens de l’arrêt, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il est par ailleurs équitable de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués au titre du trouble de jouissance pour absence de délivrance d’un logement décent,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [F] [O] à payer à M. [A] [B] la somme de 14 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouisance,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne chacune des parties à supporter la moitié des dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT