Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20466 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZVR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2022 -TJ de paris – RG n° 21/09283

APPELANT :

Monsieur [W] [T]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représenté par M^e Davy AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0440

INTIME :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre, et M^me Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

M^me Dorothée DIBIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte du 24 mai 1982 reçu par M. [K] [F], notaire, M. [W] [T] a acquis des consorts [N] une maison enclavée située [Adresse 4] à [Localité 31], cadastrée section L n°[Cadastre 12].

L’acte précise s’agissant de l’origine de propriété que le bien a appartenu à [H] [G] jusqu’à son décès le [Date décès 1] 1889 et que la propriété en a été transmise aux vendeurs par successions.

Une parcelle, dite '[Adresse 22]', cadastrée section L n°[Cadastre 11], borde la parcelle de M. [T] en lui permettant d’accéder à la voie publique, d’une part, et la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 7], partie commune de l’ensemble immobilier construit par la Sa [20] [Localité 27] et sur laquelle l’évêché dispose d’un droit de jouissance exclusif et perpétuel.

Estimant que M. [F] a manqué à son obligation d’efficacité en omettant de faire état dans l’acte du 24 mai 1982 de l’existence de la parcelle section L n°[Cadastre 11], M. [T] l’a assigné par acte du 21 juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal a :

— débouté M. [T] de ses demandes,

— condamné M. [T] aux dépens,

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 5 décembre 2022, M. [T] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 17 novembre 2025, M. [W] [T] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement dans l’ensemble de ses dispositions,

statuant à nouveau,

— ordonner à M. [F] de rectifier l’acte de vente du 24 mai 1982 en mentionnant que le lot cadastré section L n°[Cadastre 11] dit '[Adresse 17]' est compris dans la vente et qu’il en acquiert la propriété,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 85 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [F] à supporter les dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 14 novembre 2025, M. [K] [F] demande à la cour de :

— juger que M. [T] ne justifie pas de l’existence de droits réels lui bénéficiant sur la parcelle L n°[Cadastre 11] située [Adresse 2], dite '[Adresse 22]',

— juger que M. [T] succombe dans la charge de la preuve lui incombant s’agissant d’un manquement de sa part à ses obligations professionnelles à l’occasion de la signature de l’acte de vente du 24 mai 1982 et du refus de régulariser un acte rectificatif,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a été rejeté le grief lié à un défaut de rectification de l’acte du 24 mai 1982,

— juger M. [T] irrecevable et le débouter de sa demande nouvelle en cause d’appel tendant à voir ordonner qu’il rectifie l’acte de vente du 24 mai 1982 en mentionnant que le lot cadastré section L n°[Cadastre 11] dit "[Adresse 17]" est compris dans la vente et que M. [T] en acquiert la propriété, au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un manquement de sa part à son obligation d’information et de diligence s’agissant de l’information quant à l’existence d’une servitude légale de passage et à la recherche de l’identité du propriétaire de la parcelle L n°[Cadastre 11],

en tout état de cause,

— juger que M. [T] succombe dans la charge de la preuve lui incombant s’agissant de l’existence d’un préjudice né, réel et sérieux et d’un lien de causalité direct,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce que M. [T] a été débouté de l’intégralité de ses demandes de condamnation à son encontre à des dommages et intérêts,

en tant que de besoin, statuant de nouveau de ce chef,

— débouter M. [T] de ses demandes de condamnation pécuniaire à son encontre,

— condamner M. [T] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [T] aux entiers dépens de première instance et d’instance d’appel, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 décembre 2025.

SUR CE,

Sur l’irrecevabilité de la demande de rectification de l’acte :

Le notaire soulève l’irrecevabilité de la demande de rectification de l’acte, nouvelle en cause d’appel et qui ne peut être une demande accessoire, ni même une conséquence de la demande formée en première instance, et encore moins induite par celle-ci, qui consistait uniquement en une demande de dommages et intérêts.

L’intimé réplique que cette demande est recevable, en ce qu’elle est justifiée par l’évolution du litige, l’intimé refusant de procéder à la rectification de l’acte de vente en y mentionnant la propriété de la parcelle litigieuse, et qu’elle est l’accessoire, la conséquence et le complément de la demande initiale dans laquelle elle est implicitement induite.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'.

L’article 565 du même code énonce que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

M. [T] a formé en première instance une demande indemnitaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte, lui faisant grief, d’une part, d’avoir failli à son obligation de vérification de la consistance du bien vendu et du régime juridique de l’impasse et, d’autre part, d’avoir refusé de rectifier l’acte en mentionnant la parcelle L n°[Cadastre 11] dont il est copropriétaire.

La demande formée devant la cour aux fins de rectification de l’acte du 24 mai 1982 en mentionnant que le lot cadastré section L n°[Cadastre 11] dit '[Adresse 17]' est compris dans la vente et que M. [T] en acquiert la propriété, ne tend pas aux mêmes fins et n’est pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande indemnitaire fondée sur une action en responsabilité du notaire et visant à réparer un préjudice, puisqu’elle tend à voir consacrer un droit de propriété sur une parcelle non visée dans l’acte d’acquisition de M. [T], par la prise d’un acte rectificatif.

Elle n’est pas non plus justifiée par l’évolution du litige puisque dès la première instance, M. [T] reprochait au notaire de ne pas avoir pris d’acte rectificatif incluant la parcelle L n°[Cadastre 11].

Elle est donc irrecevable.

Sur la responsabilité du notaire

Sur la faute

Les premiers juges ont retenu que :

— le caractère enclavé de la parcelle L n°[Cadastre 12] imposait au notaire d’informer l’acquéreur de l’existence de la servitude légale de passage dont il bénéficie, en application de l’article 682 du code civil, sur la parcelle L n°[Cadastre 11], constituant pour lui la seule voie d’accès à la voie publique, et partant, de se renseigner sur l’identité du propriétaire de celle-ci et, à défaut, le notaire a manqué à son obligation d’information et de diligence,

— en revanche, aucun manquement ne peut être retenu s’agissant du défaut de rectification de l’acte du 24 mai 1982, faute pour le demandeur de justifier, au besoin par une décision de justice, qu’il est propriétaire de la parcelle litigieuse, les actes produits ne permettant pas de démontrer que ses vendeurs en détenaient la propriété.

M. [T] soutient que :

— le notaire a manqué à son obligation de diligence et d’assurer l’efficacité et la sécurité de l’acte en ne vérifiant pas, dans les actes de vente antérieurs, la consistance du bien vendu qui est enclavé et nécessite un accès à la voie publique par le passage sur la parcelle L n°[Cadastre 11], et en s’abstenant d’indiquer, dans la consistance du bien vendu, ladite parcelle ainsi que son régime juridique,

— il dispose d’un droit de propriété sur la parcelle L n°[Cadastre 11] en ce que :

— les actes de vente antérieurs de 1888, 1890 et 1902, qui ont été publiés, contiennent, au titre de la 'consistance du bien', la mention ancienne 'ensemble droit audit passage', qui correspond à un droit de propriété en indivision forcée à caractère perpétuel se transmettant accessoirement au droit de propriété sur le lot, et non pas à une servitude de passage,

— les actes de 1890 et 1902 mentionnent les facultés de diminuer la largeur de l’impasse ou de la prolonger, qui sont propres aux privilèges des propriétaires, ce qui correspond à un droit de propriété indivis et non pas à une servitude,

— la servitude de passage, contenue dans l’acte de 1904 constituant le titre antérieur de propriété de la parcelle L n°[Cadastre 7], dans un paragraphe ultérieur à celui de la désignation du bien, est devenue caduque en raison du non-usage trentenaire entre 1904 et 1970,

— les actes sont compatibles avec un droit de propriété indivis des propriétaires des parcelles L n°[Cadastre 12] et L n°[Cadastre 7], propriétaires riverains, sur l'[Adresse 16][Cadastre 11],

— le fichier immobilier du cadastre mentionne que la section L n°[Cadastre 11] est située à la même adresse que celle du bien cadastré L n°[Cadastre 12] dont il est propriétaire, ce qui confirme que ces lots constituent une unité,

— l’acte authentique du 3 août 1970, qui retranscrit le droit de passage caduc, permet de constater l’appropriation sans titre de l’impasse L n°[Cadastre 11] par l’évêché,

— en refusant de rectifier l’acte de vente pour y inclure la parcelle litigieuse et de lui répondre, mais également en transformant, arbitrairement, un droit d’indivision forcée perpétuelle en servitude de passage légale et en soustrayant volontairement de ses explications deux actes authentiques, le notaire a commis une nouvelle faute, soit un manquement à son devoir de loyauté.

M. [F] réplique que :

— il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mentionné le droit de propriété de l’appelant sur la parcelle section L n°[Cadastre 11] dans l’acte de vente du 24 mai 1982, à défaut de démonstration qu’il disposait d’un tel droit, en particulier en qualité de propriétaire commun ou indivis, ou au titre d’une servitude de passage en ce que :

— la mention 'ensemble le droit audit passage’ figurant dans les actes de vente antérieurs ne constitue ni un droit réel de propriété indivis au profit du propriétaire de la parcelle section L n°[Cadastre 12], ni une servitude conventionnelle de passage, mais simplement un droit de passage eu égard au caractère enclavé du bien,

— malgré ses recherches s’agissant du propriétaire originaire M. [G] ou de ses héritiers, aucun titre constitutif d’une servitude ou titre recognitif émanant du propriétaire du fonds asservi, et attestant de l’existence d’une servitude, n’a été retrouvé,

— la parcelle L n°[Cadastre 11] n’a fait l’objet d’aucune mutation au registre du cadastre entre 1956 et aujourd’hui et apparaît au seul nom de la copropriété voisine située au [Adresse 3], et l’existence d’une même adresse postale sur laquelle figurent plusieurs parcelles ne signifie pas qu’elles auraient le même propriétaire,

— contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, il n’avait pas à réaliser des recherches sur la propriété de l’impasse, qui n’apparaissait pas comme appartenant aux précédents propriétaires et dont il n’a pas été saisi de la vente, et ce quand bien même la parcelle L85 bénéficiait d’un droit de passage, M. [T], informé du caractère enclavé de l’immeuble, ayant accepté dans l’acte de vente de prendre le bien en l’état et de subir les servitudes grevant l’immeuble

— il n’a commis aucune faute intentionnelle en refusant de rectifier le titre de propriété de M. [T].

Le notaire, chargé d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il authentifie, est tenu de vérifier les titres de propriété des vendeurs ainsi que la situation de l’immeuble et, en cas de difficulté, d’en informer les parties.

Le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

Selon l’article 682 du code civil, 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner'.

Contrairement à ce que prétend le notaire, le caractère enclavé de la parcelle objet de la vente lui imposait de s’interroger par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteurs du passage permettant l’accès la voie publique, et des documents cadastraux y afférents, sur le régime juridique de ce passage et d’en faire mention dans son acte.

Alors que la parcelle objet de l’acte de vente notarié est enclavée, celui-ci ne mentionne ni cet état d’enclave ni la parcelle L n°[Cadastre 11] desservant la voie publique.

S’agissant de l’origine de propriété de la parcelle L n°[Cadastre 12], l’acte du 5 octobre 1888 conclu entre [L] [A] et [H] [G] porte sur la vente d’une portion de terrain d’une contenance superficielle de cent mètres à prendre dans un plus grand terrain situé à [Localité 31] entre la [Adresse 24] et la ruelle de l’église de manière à tenir par devant sur une façade de neuf mètres environ à un passage, dont il va être parlé, au fond à M. [X] (illisible) sur une même largeur de neuf mètres environ, d’un côté à droite sur une longueur de onze mètres à la venderesse, de l’autre côté à gauche sur une même longueur de onze mètres à [Localité 21] [P] 'Ensemble le droit au passage de trois mètres quatre-vingt centimètres de large allant de la [Adresse 24] à la ruelle de l’église, avec obligation pour l’acquéreur de concourir par moitié avec la venderesse aux frais d’entretien de la partie de ce passage longeant la portion de terrain présentement vendue'.

L’acte du 5 mars 1890, qui porte sur la vente par [L] [A] à [B] [O] d’une parcelle de terrain de forme irrégulière objet de la section C n°[Cadastre 5] de la section C du cadastre, en bas duquel se situe le 'passage', contient la mention 'Ensemble le droit audit passage d’une largeur de trois mètres cinquante centimètres. Ledit terrain est borné sur le passage. Tel au surplus que le tout s’étend poursuit et comporte et se trouve figuré un plan dressé sur feuille de timbre à soixante centimes par M. [Z] géomètre à [Localité 31], lequel plan est demeuré annexé aux présentes après avoir été certifié sincère et véritable par les parties et revêtu de la mention d’usage'.

Cet acte contient un paragraphe intitulé 'Conventions particulières sur le passage’ reproduisant la convention antérieure conclue entre Mme [A] et Mme [G] selon les modalités suivantes :

'Ceci exposé et par dérogation au contrat de vente précité les parties conviennent ce qui suit : La largeur de trois mètres quatre-vingt centimètres donnée au passage allant de la [Adresse 24] à la [Adresse 23] se trouve modifiée au moyen des présentes : Du consentement exprès des parties, la largeur dudit passage est et demeure réduite à compter de ce jour à une largeur de trois mètres cinquante centimètres. La présente convention sera irrévocable et Madame [G] ès nom, renonce formellement à toute contestation au sujet dudit passage ».

L’acte de vente du 30 août 1902 conclu entre Mme [A] et Mme [O] portant sur la vente d’une portion de terrain de trois mètres de largeur, à prendre à la suite d’un terrain vendu par Mme [A] à Mme [G] le 5 octobre 1888, précise 'Toutefois en ce qui concerne le passage ou impasse allant de la [Adresse 24] à la [Adresse 26] et par dérogation au contrat de vente précité, Madame veuve [G] déclare tant en son nom qu’au nom de ses enfants renoncer expressément aux droits qui lui ont été conférés par ledit contrat de vente d’exiger de Madame [A] l’ouverture de l’impasse du côté de la ruelle de l’église, Madame [A] se réservant le droit de le faire si elle le juge à propos'.

Les actes antérieurs constituant l’origine de propriété de la parcelle [Cadastre 19] ne mentionnent ainsi aucun droit de propriété, entier ou indivis, sur l’impasse cadastrée [Cadastre 18], mais un 'droit au passage'.

L’appelant échoue à démontrer que la formule 'ensemble un droit de passage’ aurait trait à un droit de propriété sur l’impasse. Cette formule est l’abréviation de celle usuelle à l’époque 'vendu avec toutes ses appartenances et dépendances, ensemble les droits de passage et autres servitudes actives s’il en existe'. Elle signifie qu’une servitude réelle de passage est transmise avec le fond, et non pas un droit de propriété en indivision forcée à caractère perpétuel sur le passage.

La circonstance que cette mention figure dans les actes au titre de la 'désignation du bien’ est inopérante à établir que le passage est également acquis au même titre que le bien, puisqu’une telle servitude doit être mentionnée dans l’acte de mutation comme accessoire de l’immeuble objet de la vente.

La mention dans les actes de l’existence de 'conventions particulières sur le passage', et de la faculté pour les parties de réduire la surface de l’impasse ou de renoncer à son ouverture, renvoie à une servitude de passage, qui serait de nature légale compte tenu du caractère enclavé de la parcelle mais aménagée conventionnellement, et non pas à un droit de propriété en indivision forcée à caractère perpétuel sur le passage.

Les recherches effectuées auprès du service de la publicité foncière n’ont révélé l’existence d’aucun titre de propriété sur l’impasse.

Les seules mentions susvisées dans les actes antérieurs de propriété, de même que celle, figurant dans l’extrait cadastral de la parcelle L n°[Cadastre 11] ayant trait à la 'désignation des propriétés', indiquant au titre de la 'quote-part adresse', '[Adresse 2]', qui correspond à l’adresse postale des parcelles L n°[Cadastre 11] et L n°[Cadastre 12], sont insuffisantes pour être analysées par le notaire comme conférant à l’acquéreur de la parcelle L n°[Cadastre 12] un droit de pleine propriété ou indivis sur l’impasse objet de la parcelle L n°[Cadastre 11], qui ne peut résulter que d’un titre régulièrement publié ou de la prescription acquisitive.

Au demeurant, ainsi que le reconnaît l’appelant, l’existence d’une servitude de passage ressort également de l’acte de vente conclu en 1904 entre [L] [A] et l’abbé [E] [C], constituant l’origine de propriété de la parcelle L n°[Cadastre 7], également enclavée, cet acte mentionnant que selon contrat passé les 27 et 28 juillet 1903 entre les parties au contrat de vente, 'Il a été stipulé que l’acquéreur aurait droit d’accès par ledit passage sur la rue de la mairie, comme aussi d’y paraître tous jours (…) à ses risques et périls, à charge de contribuer à son entretien et à son éclairage, s’il y avait lieu'.

Ni la lecture de cet acte et des actes antérieurs ayant trait à l’origine de propriété de l’immeuble objet de la vente, ni l’examen des cadastres de 1945 et en vigueur en 1970 étaient de nature à permettre au notaire d’estimer que cette servitude établie au profit d’un fond autre que celui objet de la vente était devenue caduque en raison d’un non-usage trentenaire entre 1904 et 1972, ainsi que l’allègue l’appelant.

Il n’était pas davantage en mesure de considérer, ainsi que le fait valoir l’appelant, que l’acte de vente du 5 juillet 1970, par l’association [30] [Localité 31] ([29]) à la société anonyme [20] [Localité 27], portant sur les droits immobiliers dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 25] à [Localité 31], objets des parcelles L I41, I82 et [Cadastre 7], et qui précise que la [15] [Localité 31] a vendu à l’UCRV et la [28] indivisément diverses parcelles de terrain, dont celle cadastrée L [Cadastre 11], et qu’aux termes d’un protocole du 11 janvier 1967, la [15] [Localité 31], l’UCRV et la [28] sont convenues de parvenir à la construction sur le terrain cadastré L I41, I82, [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 7], consisterait en l’appropriation sans titre de l’impasse objet de la parcelle L n°[Cadastre 11].

Ainsi que l’ont pertinemment retenu les premiers juges, le caractère enclavé de la parcelle L n°[Cadastre 12] imposait au notaire de se renseigner sur le régime juridique et le propriétaire de la parcelle L n°[Cadastre 11] constituant la seule voie d’accès à la voie publique et, en l’absence de publication d’un titre de propriété ou d’une servitude conventionnelle, d’informer l’acquéreur de l’existence d’une servitude légale de passage sur la parcelle L n°[Cadastre 11], au bénéfice de la parcelle objet de la vente, en application de l’article 682 du code civil.

Le notaire a manqué à son obligation d’information et de diligence en ne faisant pas figurer cette mention à l’acte.

La circonstance que M. [T] n’ait pu ignorer la situation d’enclave de la parcelle L n°[Cadastre 12] qu’il a visitée antérieurement à son acquisition, et qu’il ait accepté de 'prendre l’immeuble en l’état, et également « de souffrir les servitudes passives, conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, qui grèvent l’immeuble, sauf à lui à s’en défendre et à profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le VENDEUR et sans que la présente clause puisse donner acquis que ce soit plus de droit qu’il n’en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi', est inopérante à écarter la faute du notaire, qui est caractérisée.

Il ne saurait en revanche lui être fait grief de s’être abstenu, d’une part, de mentionner l’existence d’un droit de propriété entier, commun ou indivis sur la parcelle L n°[Cadastre 11], qui ne ressort ni des actes au titre de l’origine de propriété, ni des publications légales, et, d’autre part, de rectifier l’acte de vente en faisant figurer l’impasse dans la consistance du bien acquis conformément à la demande de l’appelant.

Il a enfin commis un manquement en s’abstenant de répondre au courrier de l’appelant du 9 décembre 2019 ayant trait au régime juridique de la parcelle L n°[Cadastre 11] et ce, nonobstant l’invitation de la chambre des notaires en ce sens.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal a débouté M. [T] de sa demande indemnitaire, aux motifs qu’il ne le mettait pas en mesure d’apprécier le préjudice allégué, à savoir avoir été empêché d’opposer aux propriétaires du lot L n°[Cadastre 7] la prescription extinctive de leur droit de passage sur la parcelle L n°[Cadastre 11], à défaut de démontrer notamment l’usage, ou le non usage justifiant de la prescription, passé et actuel du passage constituant la parcelle L n°[Cadastre 11].

M. [T] soutient que :

— en raison des manquements du notaire le privant d’un titre valide sur l’impasse, il n’a pu assigner en justice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble implanté sur la parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 7] afin de faire constater la caducité de la servitude de passage datant de 1904, en raison de son non usage trentenaire, et d’interdire l’usage sans titre de l’impasse comme desserte du parking collectif de véhicules de 128 logements,

— il subit un préjudice de jouissance certain et actuel évalué à 50 000 euros, caractérisé par le trouble anormal du voisinage lié au passage dangereux et à double sens de nombreuses voitures dans l’impasse, et consécutif à la faute du notaire ayant omis d’inscrire cette parcelle comme lui appartenant en co-propriété,

— son préjudice moral est évalué à 35 000 euros en raison des multiples diligences qu’il a dû réaliser à la place du notaire, du contexte d’hostilité subi et des nombreuses procédures engagées s’agissant de l’usage de l’impasse.

M. [F] réplique que :

— M. [T] ne démontre ni un droit réel sur le passage litigieux, ni avoir été dépossédé par ses voisins de son droit de passage légal dans l’impasse qui caractériserait un trouble de jouissance dont le montant réclamé est injustifié,

— il ne pouvait établir un acte rectificatif allant à l’encontre des droits des tiers de sorte qu’aucun préjudice moral n’est établi,

— à titre subsidiaire, si un manquement au titre de l’absence de mention du droit de passage était relevé, cette omission n’a pu avoir aucune incidence sur les droits de M. [T] puisqu’il bénéficie de la servitude légale de passage au regard du caractère enclavé de son bien.

Le préjudice de jouissance allégué au titre de l’impossibilité d’établir son droit de propriété et d’assigner en 1982 le syndicat des copropriétaires pour lui interdire l’usage sans titre valide de la parcelle et du trouble causé par cet usage, est sans lien de causalité avec la faute du notaire retenue, exclusive de tout manquement au titre de l’absence de mention d’un droit de propriété de l’appelant, plein, commun, ou indivis sur la parcelle L n°[Cadastre 11].

En revanche, le défaut de mention à l’acte du régime de la parcelle L n°[Cadastre 12] a conduit l’appelant à engager diverses recherches d’actes et démarches auprès des instances ordinales et de discipline des notaires, et lui a causé un préjudice moral. Sont toutefois exclus de l’assiette de ce préjudice la procédure judiciaire ayant trait à l’usage dangereux et sans titre de l’impasse et au contexte d’hostilité ainsi généré. Ce préjudice est donc entièrement réparé par la condamnation de l’intimé au paiement d’une indemnité de 7 000 euros, en infirmation du jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens de première instance et d’appel incombent à l’intimé, qui est condamné à payer à l’appelant une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit irrecevable la demande de M. [W] [T] aux fins d’ordonner la rectification de l’acte de vente du 24 mai 1982 en mentionnant que le lot cadastré section L n°[Cadastre 11] dit '[Adresse 17]' est compris dans la vente et qu’il en acquiert la propriété,

Infirme le jugement en ses dispositions,

statuant de nouveau,

Condamne M. [K] [F] à payer à M. [W] [T] une somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Déboute M. [W] [T] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance,

Condamne M. [K] [F] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [K] [F] à payer à M. [W] [T] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE