Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

(n° / 2026 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11579 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLT4M

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 juin 2025 – Juge commissaire du Tribunal Judiciaire de Créteil – RG n° 23/00113

APPELANTE

S.C.I. PF [T], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRÉTEIL sous le numéro 516 785 808,

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée et assistée de M^e Samir MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS, toque E 2338,

INTIMÉS

Madame [A] [N] épouse [R]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [W] [R]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [P] [R]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 10]

Représentés et assistés de M^e Sonia MAJOR, avocat au barreau de PARIS, toque : A0855,

S.A.S. [H], prise en la personne de Maître [V] [H], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI PF [T], désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de CRETEIL du 20 juillet 2023,

Dont l’étude est située [Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée et assistée de M^e Benjamin BAYI de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque B873,

S.A.R.L. FIDEF, société à responsabilité limitée, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 337 595 888,

Dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Harold VANDAMME de la SELARL CVA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0104

Assistée de M^e Baptiste DUMOND, avocat au barreau de PARIS, toque K0104,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 décembre 2025, en audience publique, devant la cour, composée de :

Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre,

Madame Constance LACHEZE, conseillère, chargée du rapport,

Monsieur François VARICHON, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL

MINISTÈRE PUBLIC : représenté lors des débats par Monsieur Christophe DELATTRE, avocat général,

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE:

Par jugement du 20 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société civile immobilière PF [T], désigné la SAS [H], prise en la personne de Maître [V] [H], en qualité de liquidateur judiciaire et fixé la date de cessation des paiements au 20 janvier 2022.

Il dépend de l’actif de la société PF [T] un bien immobilier situé [Adresse 5], cadastré Section EP, n°[Cadastre 7], Lieudit [Adresse 6], d’une superficie de 00 ha 03 a 54 ca, bien grevé de différentes inscriptions.

Conformément à sa mission, le liquidateur judiciaire a confié mandat de vente exclusif à la SARL Fidef Immobilier et fait procéder à deux appels d’offres, en 2024 et en 2025, que la société PF [T] a jugées insuffisantes.

Sur requête déposée par le liquidateur judiciaire le 28 avril 2025 et par ordonnance du 16 juin 2025, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Créteil a autorisé la SAS [H] ès qualités à procéder à la cession de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 4] à M. [R] [P], Mme [N] [A], et M. [R] [W], pour le prix principal de 338 699 euros hors frais, hors taxes et hors droits d’enregistrement et dit que l’acte de vente devra être signé dans un délai raisonnable.

Pour statuer ainsi, le juge-commissaire a relevé que, bien que légèrement inférieure au prix d’achat du bien et à une estimation de 2024, l’offre retenue était supérieure aux autres offres et manifestations d’intérêts reçues par le liquidateur, rappelant que le bien nécessitait d’importants travaux de rénovation et de mise en conformité énergétique.

Par déclaration du 30 juin 2025, la société PF [T] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions (n°2) remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, la SCI PF [T] demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel,

— d’annuler la vente de gré à gré aux consorts [C] ' [N] ' [R],

— d’ordonner à titre subsidiaire la désignation de tel expert aux fins de détermination de la valeur vénale réelle du bien litigieux,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Par dernières conclusions (n°2) remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, Mme [A] [N] épouse [R], M. [P] [R] et M. [W] [R] (les consorts [R]) demandent à la cour :

— de les accueillir dans l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— y faisant droit, de débouter la SCI PF [T] de ses demandes plus amples et contraires,

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, de condamner la SCI PF [T] à leur payer la somme de 5 000 euros et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions (n°2) remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, la SAS [H], prise en la personne de Maître [V] [H], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société PF [T] demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 16 juin 2025,

— de débouter Mme [A] [N] épouse [R] et MM. [P] [R] et [W] [R] de leurs demandes de condamnations pécuniaires au titre des frais irrépétibles et des dépens en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la liquidation judiciaire de la société PF [T],

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Par dernières conclusions (n°1) remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, la société FIDEF demande à la cour de rejeter les demandes de la société PF [T], de confirmer l’ordonnance dont appel et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Le dossier a été communiqué au ministère public qui l’a visé le 3 octobre 2025 sans faire d’observations.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’autorisation de vente de gré à gré

Moyens des parties

La SCI PF [T] conclut à la réformation de l’ordonnance attaquée en faisant valoir que :

— l’offre retenue, bien que la mieux disante au prix de 338 699 euros, n’est pas suffisante,

— elle a reçu des offres à 600 000 euros,

— le bien a été évalué entre 370 000 et 400 000 euros,

— la société Dallys Invest a fait une offre au prix de 370 000 euros le 3 novembre 2025,

— l’écart considérable entre le prix de vente et la valeur estimée démontre que les conditions de cette meilleure réalisation ne sont pas réunies,

— l’ordonnance dont appel ne donc pourra qu’être infirmée.

Les consorts [R] répondent que :

— l’appelante ne peut pas se substituer au mandataire judiciaire ni au juge-commissaire pour prétendre accepter ou non une proposition non soumise au contradictoire,

— elle n’a pas qualité pour recueillir une ou plusieurs offres, dont la réalité, pas plus que le sérieux, ne sont justifiés, de surcroît alors que la mise en vente est clôturée,

— la prétendue offre produite par la SCI FP [T] provient de toute évidence d’un de ses amis et ne vise qu’à tenter de ralentir la vente dont la procédure conduite par Me [H] est parfaitement régulière, ce que l’appelante ne conteste pas,

— l’offre déposée par l’appelante, juste avant la clôture en appel, ne permet pas, par elle-même, d’infirmer l’ordonnance du juge-commissaire ni d’imposer la substitution de cessionnaire, faute d’avoir été soumise au contradictoire et aux formalités de l’article L. 642-18 du code de commerce au moment où le juge-commissaire a statué,

— l’office de la cour d’appel étant encadré par l’effet dévolutif à la critique de l’ordonnance, elle ne peut retenir cette offre tardive,

— l’ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Le liquidateur judiciaire expose que :

— il a sollicité deux avis de valeur et obtenu un premier avis de valeur du 21 juin 2024 établi par Amicis Immobilier à hauteur de 370 000 euros et un second du 6 février 2025 établi par Orpi [Localité 13] à hauteur de 380 000 ' 400 000 euros,

— un premier appel d’offres avait été organisé, dans le cadre duquel deux offres avaient été reçues, la première émanant des consorts [C] [F] – [N], proposant un prix en principal de 338 699 euros net vendeur et la seconde émanant des consorts [J], proposant un prix en principal de 271 917 euros net vendeur,

— dans le cadre du second appel d’offres intervenu le 17 mars 2025, les consorts [C] [F] ' [N] ont réitéré leur offre pour un prix identique et une seconde offre a été faite par M.[K] [Z] au prix de 150 000 euros,

— deux marques d’intérêt ont également été communiquées en cours de délibéré, directement au juge-commissaire, émanant pour la première, de M. [U], sans autre précision, faisant état d’une offre à hauteur de 320 000 euros et, pour la seconde, d’une personne non nommément désignée, en provenance d’une adresse électronique [Courriel 12], faisant état d’une offre à hauteur de 220 000 euros,

— l’offre à 370 000 euros de Dallys Invest n’est pas recevable dans la mesure où elle n’a même pas été adressée au liquidateur judiciaire, non plus qu’au juge-commissaire et n’a été communiquée qu’au conseil de la société PF [T],

— la preuve de la disponibilité des fonds n’est pas rapportée et il n’est communiqué aucun élément sur l’acquéreur.

La société Fidef ajoute que :

— l’appelante n’est pas en mesure de communiquer une offre aux prix qu’elle invoque de 600 000 euros,

— l’appelante ne conteste pas le caractère probant des avis de valeur.

Réponse de la cour

Selon le troisième alinéa de l’article L. 642-18 du code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

En l’espèce, le bien litigieux a été évalué entre 370 000 euros et 400 000 euros, et il n’est pas démontré que les avis de valeur des sociétés Amicis Immobilier (370 000 euros en 2024) et Orpi [Localité 13] (entre 380 000 euros et 400 000 euros le 6 février 2025) sont erronés.

Bien que légèrement inférieure, l’offre des consorts [R] était la mieux-disante et le tribunal a valablement retenu, pour autoriser la vente de gré à gré aux consorts [R] au prix de 338.699 euros net vendeur, que son montant se justifiait au regard des travaux de mise aux normes requis.

Sur les prétendues offres d’un montant supérieur à 600 000 euros, le tribunal a valablement considéré qu’il convenait de se référer aux estimations les plus récentes, relevant à juste titre que l’avis de valeur établi en 2018 pour un montant bien supérieur l’avait été dans un contexte de marché immobilier différent.

A hauteur d’appel, les consorts [R] produisent une nouvelle estimation de la société Amicis Immobilier au prix de 340 000 euros et une estimation de l’agence Parlons Immo au prix de 350 000/360 000 euros, qui tendent à accréditer les précédentes et le fait que le marché immobilier est à la baisse.

Reste que la SCI PF [T] produit à hauteur d’appel une nouvelle offre d’achat comptant, réalisée par courriel le 3 novembre 2025, au prix de 370 000 euros.

Cette offre émane de M. [D] [I] au nom de la société Dallys Invest dont l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés montre qu’elle exerce l’activité de marchand de biens depuis le 21 décembre 2021, qu’elle a pour président M. [S] [I] et qu’en 2023, son actif net était devenu inférieur à la moitié du capital social.

Sont versés aux débats le relevé de compte de la société Financière Dallys du mois d’octobre 2025 crédité d’une somme de 526 454 euros ainsi que l’extrait K-bis de cette dernière qui montre que M. [S] [I] en est le président et M. [D] [I] le directeur général.

Ces pièces ne permettent pas de garantir la solvabilité de la société Dallys Invest amenée à réaliser l’acquisition, ni le maintien de son offre effectuée par simple courriel dans l’attente de la signature d’un compromis et sans engagement en cas de dédit de sa part, et alors qu’il n’est pas certain qu’elle soit au courant de l’existence de la présente procédure à laquelle elle n’est pas partie.

Le contexte de la formulation de cette offre, en cours d’instance d’appel alors que deux appels d’offre ont été diligentés par le liquidateur sans que cet investisseur se manifeste, est de nature à conduire à l’écarter, en raison de la tardiveté de l’offre et de l’absence de vérification des garanties qu’elle propose.

Dès lors, bien qu’étant supérieure à celle des consorts [R] pour une différence modérée de 32 000 euros, cette offre tardive ne justifie pas de remettre en cause la vente qui a été autorisée.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’infirmer l’ordonnance dont appel, ni par voie de conséquence de faire droit à la demande d’annulation de la vente de gré à gré, ce d’autant moins que celle-ci ne devient parfaite qu’une fois l’ordonnance du juge-commissaire passée en force de chose jugée.

Sur la demande subsidiaire de désignation d’un expert aux fins de détermination de la valeur vénale réelle du bien litigieux

Moyens des parties

La société PF [T] soutient qu’une mesure d’expertise judiciaire de la valeur vénale réelle du bien litigieux est de nature à permettre d’objectiver l’écart entre le prix de vente et la valeur de marché, indiquant avoir reçu des offres d’un montant supérieur à 600 000 euros.

Réponse de la cour

Cette demande ne présente plus d’intérêt au regard de l’offre du 3 novembre 2025 portée par la société PF [T], qui se situe dans la fourchette de prix des avis de valeur réalisés par les agences Amicis Immobilier et Orpi Saint Maur, et alors que l’ensemble des estimations existantes convergent vers une moyenne arrondie de 363 000 euros.

En outre, l’avis de valeur à 600 000 euros, qui n’est même pas versé aux débats, a été établi en 2018, de sorte la cour ne peut que le considérer obsolète.

Dès lors, la société PF [T] manque à établir la pertinence de sa demande d’expertise judiciaire, étant rappelé que le coût des travaux de mise aux normes du bien est de nature à expliquer le décalage entre l’estimation la plus basse et le prix offert par les consorts [R].

La demande d’expertise judiciaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

Les dépens seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande des consorts [R] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour :

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Déboute la société PF [T] de sa demande d’annulation de la vente de gré à gré consentie à Mme [A] [N] épouse [R], M. [P] [R] et à M. [W] [R] ;

Déboute la société PF [T] de sa demande de désignation d’un expert ;

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de la procédure collective ;

Déboute Mme [A] [N] épouse [R], M. [P] [R] et M. [W] [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT

Présidente