GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 10 Décembre 2024

N° RG 22/00661 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G657

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 27 Octobre 2021

Appelante

Société SKI BEAT LIMITED, dont le siège social est situé [Adresse 1] ROYAUME UNI

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Gaëlle DELAIRE, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimée

S.A.R.L. LE COCOON, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 27 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 septembre 2024

Date de mise à disposition : 10 décembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société Le Cocoon, exploitante d’un chalet dénommé 'Mont Blanc’ et d’un ensemble immobilier composé de deux chalets dénommé 'Pierra Menta'; situés à [Localité 2], a consenti à la société Ski Beat Limited, société de droit étranger, la location saisonnière de ces chalets depuis 2016.

Les derniers baux ont été souscrits le 15 juillet 2018 pour une durée de trois saisons d’hiver courant chacune du 1er décembre au 30 avril, moyennant un loyer initial de 51 975 euros HT pour le chalet Mont Blanc et de 118 125 euros HT pour les chalets Pierra Menta, payables en 4 mensualités du 1er décembre au 1er mars.

A compter du 16 mars 2020, les restrictions imposées par le gouvernement du fait de la pandémie mondiale ont entraîné la fermeture anticipée des établissements exploités par la société Ski Beat Limited.

Par courrier du 17 juillet 2020, la société Ski Beat Limited a notifié à sa contractante la résiliation unilatérale des baux et s’est engagée à s’acquitter du reliquat de loyer éventuellement dû d’ici à la fin des contrats.

Le 26 octobre 2020, la société Le Cocoon a pris acte de la résiliation et a précisé que la société Ski Beat Limited lui devait la somme totale de 176 972,05 euros HT, au titre des loyers à échoir jusqu’à l’expiration du contrat, le 30 avril 2021.

Le 17 décembre 2020, la société Le Cocoon a déposé deux requêtes en injonction de payer au président du tribunal de commerce de Chambéry à l’encontre de la société Ski Beat Limited.

Par ordonnance du 21 décembre 2020, le président du tribunal de commerce de Chambéry a enjoint la société Ski Beat Limited de payer à la société Le Cocoon la somme principale de 33 796,74 euros (RG n°2020100614).

Par ordonnance du 21 décembre 2020, le président du tribunal de commerce de Chambéry a enjoint la société Ski Beat Limited de payer à la société Le Cocoon la somme principale de 14 870,57 euros (RG n°2020100615).

Par actes d’huissier du 8 janvier 2021, ces ordonnances ont été signifiées à la société Ski Beat Limited, puis ont fait l’objet de commandements aux fins de saisie-vente du 19 février 2021. Par courriers du 3 mars 2021, la société Ski Beat Limited y a formé opposition.

Le 10 janvier 2021, la société Le Cocoon a présenté deux autres requêtes en injonction de payer au président du tribunal de commerce de Chambéry à l’encontre de la société Ski Beat Limited.

Par ordonnance du 13 janvier 2021, le président du tribunal de commerce de Chambéry a enjoint la société Ski Beat Limited de payer à la société Le Cocoon la somme principale de 33 796,74 euros (RG n°2021100016).

Par ordonnance du 13 janvier 2021, le président du tribunal de commerce de Chambéry a enjoint la société Ski Beat Limited de payer à la société Le Cocoon la somme principale de 14 870,57 euros (RG n°2021100017).

Par actes d’huissier des 19 et 29 janvier 2021, ces ordonnances ont été signifiées à la société Ski Beat Limited qui a formé opposition suivants courriers des 1er février et 3 mars 2021.

Par acte du 4 mars 2021, la société Le Cocoon a fait pratiquer une saisie-attribution sur le compte bancaire de la société Ski Beat Limited pour un montant de 33 796,74 euros. Cette saisie a été dénoncée à la société Ski Beat Limited par acte du 11 mars 2021. Le 6 avril 2021, la société Ski Beat Limited a saisi le juge de l’exécution du tribunal d’Albertville aux fins de solliciter l’annulation de la saisie-attribution.

Par jugement du 20 juillet 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albertville a :

— rejeté les exceptions de nullité et d’irrecevabilité évoquées par la société Le Cocoon ;

— ordonné la mainlevée de la saisie attribution pratiquée le 4 mars 2021, sur le compte bancaire de la société Ski Beat Limited ouvert à la Banque de Savoie, par la société Le Cocoon ;

— condamné la société Le Cocoon à verser à la société Ski Beat Limited la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Le Cocoon aux dépens de l’instance.

Par ordonnance du 21 décembre 2021, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry a (RG 21-59) :

— ordonné le sursis à exécution du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Albertville en date du 20 juillet 2021,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ski Beat Limited aux dépens du référé.

Par arrêt du 2 juin 2022, la 2e chambre civile de la cour d’appel de Chambéry a : (RG 21-1570)

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir soulevées par la société Le Cocoon,

— l’a infirmé pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— débouté la société de droit irlandais Ski Beat Limited de sa demande en mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 4 mars 2021 sur le compte de dépôt qu’elle détient auprès de la Banque de Savoie,

— condamné la société de droit irlandais Ski Beat Limited :

— aux dépens de première instance et d’appel, M. Chevassus, avocat, étant autorisé à recouvrer directement à son encontre ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— à payer à la société Le Cocoon la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 octobre 2021, le tribunal de commerce de Chambéry a :

— déclaré régulière et recevable l’opposition de société Ski Beat Limited à l’ordonnance portant injonction de payer n°2020100614, rendue le 21 décembre 2020 par le président du tribunal de commerce de Chambéry au profit de la société Le Cocoon ;

— déclaré régulière et recevable l’opposition de société Ski Beat Limited à l’ordonnance portant injonction de payer n°2020100615, rendue le 21 décembre 2020 par le président du tribunal de commerce de Chambéry au profit de la société Le Cocoon ;

— déclaré régulière et recevable l’opposition de société Ski Beat Limited à l’ordonnance portant injonction de payer n°2021100016, rendue le 13 janvier 2021 par le président du tribunal de commerce de Chambéry au profit de la société Le Cocoon ;

— déclaré régulière et recevable l’opposition de société Ski Beat Limited à l’ordonnance portant injonction de payer n°2021100017, rendue le 13 janvier 2021 par le président du tribunal de commerce de Chambéry au profit de la société Le Cocoon ;

Se substituant aux dites ordonnances,

— condamné la société Ski Beat Limited à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Le Cocoon :

— la somme de 48 667,31 euros montant principal de la cause sus-énoncée,

— les intérêts au taux légal de cette somme à compter du 8 janvier 2021,

— la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens incluant le coût des ordonnances (35,21 euros) et de sa signification ;

— liquidé à la somme de 100,28 euros TTC avec TVA = 20 % les frais des quatre oppositions et de la présente décision,

— débouté la société Ski Beat Limited de toutes ses demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

la société Le Cocoon ne demande pas le paiement de loyers échus au 30 novembre 2020, mais le paiement de loyers à échoir au titre du bail ;

la qualification exacte des activités de la société Ski Beat Limited est sans importance puisque la loi de protection des entreprises et les règles légales prises dans le cadre de la crise sanitaire ne s’appliquent pas à cette dernière ;

la qualification de bail commercial saisonnier est incontestable ;

la résiliation a été prononcée par la société Ski Beat Limited le 17 juillet 2020 ;

en l’absence d’un accord avéré entre les parties au titre de la résiliation du bail, il convient de juger que les loyers réclamés par la société Le Cocoon sont bien dus par la société Ski Beat Limited en vertu des articles 145-1 et suivants du code de commerce ;

dans toutes les conclusions de la société Le Cocoon, valables explicitement pour les 4 affaires, cette dernière se limite à solliciter le paiement des seuls loyers dus au 1 er décembre soit les sommes de 33 796,74 euros et de 14 870,57 euros.

Suivant requête déposée au greffe le 5 novembre 2021, la société Ski Beat Limited a saisi le tribunal de commerce d’une omission de statuer portant sur sa demande tendant à ce qu’il soit dit et jugé que les baux commerciaux conclus entre les parties ont été rendus caducs par l’effet des dispositions légales et réglementaires interdisant l’accueil et les prestations de restauration des clients au bénéfice de ses clients.

Par jugement du 9 mars 2022, le tribunal de commerce de Chambéry a :

— déclaré régulière, recevable mais non fondée la demande ci-dessus présentée par la société Ski Beat Limited dans le cadre de sa requête en omission de statuer du 03 novembre 2021 ;

— rejeté ladite demande,

— condamné la société Ski Beat Limited à payer à la société Le Cocoon la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Ski Beat Limited aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

le tribunal n’a pas acté la résiliation des baux par un accord entre les parties mais seulement constaté la résiliation unilatérale de ceux-ci par la société Ski Beat Limited ;

le confinement total instauré par le décret du 23 mars 2020 n’était plus en vigueur au moment où la société Ski Beat Limited a choisi de résilier unilatéralement le bail ;

la société Ski Beat Limited a fait le choix de ne recevoir que de la clientèle britannique à l’exclusion de toute autre clientèle ;

l’élément essentiel tenant à l’accessibilité des locaux n’avait pas disparu et il convient donc de rejeter la demande de caducité à ce titre.

Par déclaration au greffe du 15 avril 2022, la société Ski Beat Limited a interjeté appel de ces deux jugements en toutes leurs dispositions hormis en ce qu’ils ont déclaré régulières et recevables les oppositions aux ordonnances d’injonction de payer.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 5 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Ski Beat Limited sollicite l’infirmation des chefs critiqués des deux décisions entreprises et demande à la cour de :

A titre principal,

— Dire et juger que les baux commerciaux souscrits entre les parties ont été rendus caducs par l’effet des dispositions légales et réglementaires interdisant l’accueil des personnes et les prestations de restauration au bénéfice de ses clients ;

— Déclarer la société Le Cocoon irrecevable en ses demandes en paiement ;

Subsidiairement,

— Dire et juger que les baux ont été résiliés par la volonté des parties ;

— Rejeter les demandes en paiement formulées par la société Le Cocoon ;

Sur l’appel incident,

— Déclarer irrecevable, à tout le moins infondé l’appel incident formé par la société Le Cocoon ;

— Rejeter les demandes en paiement formulées par la société Le Cocoon ;

En toute hypothèse,

— Débouter la société Le Cocoon de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société Le Cocoon à lui verser la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^me Bollonjeon, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la société Ski Beat Limited fait notamment valoir que :

la totalité de la saison de location prévue entre le 1er décembre 2020 et le 30 avril 2021 par les baux a été interdite par l’effet de la législation d’exception tenant à la pandémie de Covid 19 ;

les contrats de bail ont été frappés de caducité le 16 mars 2020, à raison d’un évènement extérieur indépendant de la volonté des parties vidant les baux de leur objet et de leur cause juridique, et les privant de l’un de leurs éléments essentiels : l’accessibilité des locaux loués, interdisant l’exercice du droit pour ses clients de s’y rendre et de les recevoir dans les lieux loués ;

les baux concernés ne prévoyaient aucune disposition afférente à un délai de préavis, si bien que les parties étaient libres de décider amiablement une fin anticipée des baux, et elles se sont accordées en l’espèce sur une résiliation effective des baux litigieux à la date du 17 juillet 2020 ;

la société Le Cocoon a formé appel incident contre le jugement rendu le 27 octobre 2021 sans pour autant critiquer cette décision ni s’expliquer sur un quelconque grief censé nourrir son appel incident ;

la société Le Cocoon ne peut demander à la Cour de faire droit à deux demandes qu’elle avait purement et simplement abandonnées en première instance.

Par dernières écritures du 9 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Le Cocoon demande à la cour de :

— Dire recevable mais mal fondé l’appel interjeté par la société Ski Beat Limited à l’encontre des jugements du tribunal de commerce de Chambéry des 27 octobre 2021 et 9 mars 2022 ;

— Dire recevable et bien fondé son appel incident à l’encontre du jugement du tribunal de commerce de Chambéry du 27 octobre 2021 ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 9 mars 2022 ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Chambéry du 27 octobre 2021, sauf en ce qu’il a fixé le montant principal de la condamnation prononcée à l’encontre de la société Ski Beat Limited à la somme de 48 667,31 euros ;

— Réformer sur ce seul point le jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 27 octobre 2021 ;

Et, statuant à nouveau,

— Condamner la société Ski Beat Limited à lui payer la somme de 176 972,05 euros HT, montant principal de la cause ;

— Condamner la société Ski Beat Limited à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Ski Beat Limited aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M. Chevassus pourra recouvrer ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, la société Le Cocoon fait notamment valoir que :

la caducité est exclusive de la résiliation et inversement ;

l’hypothèse susceptible de faire encourir la caducité des baux n’est pas constituée en l’espèce, les chalets n’ayant pas été détruits ;

un usage conforme à la destination des lieux loués était envisageable, conformément aux dispositions desdits baux ;

une activité de restauration au sein des chalets ne pouvait être, en droit comme en fait, que marginale et perdurer pour les résidents d’établissement aux activités hôtelières ou para-hôtelières ;

elle n’a pas accepté le principe d’une résiliation effective des baux à la date du 17 juillet 2020 et la date de l’état des lieux réalisé est indépendante de la redevabilité des sommes couvrant l’intégralité de la période objet des baux commerciaux ;

qu’il s’agisse de baux commerciaux ou de baux dérogatoires, les condamnations de la société Ski Beat Limited s’imposaient, compte tenu de sa résiliation unilatérale et non-acceptée par courrier du 17 juillet 2020 ;

ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu’elles ne diffèrent que par leur ampleur de celles formulées initialement, elle est donc bien fondée à interjeter appel incident s’agissant du seul montant principal de la condamnation prononcée à l’encontre de la société Ski Beat Limited.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 27 mai 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024.

Motifs de la décision

— Sur la caducité des baux

Aux termes de l’article 1186 alinéa 1er du code civil, 'le contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît'. Dans les contrats à titre onéreux, comme le bail, la caducité sanctionne la disparition de la cause, ou de la contrepartie, lorsque cette disparition est liée à un événement accidentel extérieur aux parties. Il appartient dans cette optique au juge de rechercher si l’événement a eu pour effet, en déséquilibrant l’économie générale du contrat, de priver de toute contrepartie réelle l’engagement souscrit (voir sur ce point notamment Cour de cassation, Com, 29 juin 2010, 09-11.841).

En l’espèce, la société Ski Beat Limited soutient que tant l’interdiction de fournir des prestations de restauration que l’interdiction faite aux touristes de se déplacer en raison du confinement, auraient fait perdre aux deux contrats de location saisonnière l’un de leurs éléments essentiels et leur cause juridique fondamentale.

L’appelante se prévaut, en premier lieu, des dispositions des décrets n°2020-260 du 16 mars 2020 et 2020-1310 du 29 octobre 2020, ayant imposé un confinement général de la population, et l’ayant privée ainsi de la possibilité d’accueillir des touristes, qu’ils soient français ou étrangers. Il est constant en effet que pendant les périodes de confinement mises en place par ces textes, elle a été confrontée à l’impossibilité d’exploiter normalement son activité dans les locaux donnés à bail, puisque les déplacements à vocation touristique étaient formellement interdits.

Force est cependant de constater que le litige qui oppose les parties ne porte nullement sur le paiement des loyers échus au cours de la saison d’hiver 2019-2020, allant du 1er décembre 2019 au 30 avril 2020, qui a été partiellement affectée par l’entrée en vigueur du premier confinement, mais sur les loyers qui restaient à échoir, au titre de la saison d’hiver 2020-2021, allant du 1er décembre 2020 au 30 avril 2021, lors de la résiliation unilatérale des contrats, intervenue à l’initiative du preneur le 17 juillet 2020. Or, à cette date, le confinement mis en place à compter du 16 mars 2020 n’était plus en vigueur. Et d’une manière plus générale, le premier confinement n’a affecté que sur une période limitée, d’un mois et demi, l’activité de la société Ski Beat Limited, ce qui n’est nullement de nature à apporter un bouleversement complet à l’économie du contrat.

Il en va de même s’agissant du second confinement, entré en vigueur le 3 novembre 2020, puisque celui-ci a pris fin dès le 15 décembre 2020 pour l’ensemble de la population, de sorte que si l’appelante avait poursuivi l’exploitation de son activité postérieurement au 17 juillet 2020, celle-ci n’aurait été affectée dans son intégralité que pendant 15 jours, du 1er au 15 décembre 2020.

Par ailleurs, comme l’ont relevé les premiers juges, si les déplacements de la population britannique sur le territoire français ont pu être perturbés au cours de la crise sanitaire, rien n’imposait à la société Ski Beat Limited de restreindre son offre d’accueil à cette seule clientèle, étant observé que les baux n’instaurent nullement la possibilité d’accueillir des britanniques en condition déterminante de son engagement contractuel. Du reste, l’appelante admet elle-même dans ses écritures qu’elle était parfaitement en mesure de recevoir également une clientèle locale.

L’appelante soutient, en second lieu, que la fermeture des lieux de restauration, instaurée par le décret du 29 octobre 2020, et qui a perduré jusqu’au 1Er juin 2021, aurait interdit toute exploitation des lieux loués.

Cependant, il doit nécessairement être constaté que l’activité de restauration ne constituait qu’une partie très marginale de l’activité de la société Ski Beat Limited, puisque l’article 4.5 des contrats ne mentionne qu’un service de petit-déjeuner à ses clients. Du reste, aucune disposition légale ou réglementaire n’a interdit, postérieurement au 15 décembre 2020, le service de restauration en chambre.

Il doit nécessairement se déduire de ces éléments que l’exercice d’une activité para-hôtelière, dans les conditions prévues à l’article 2 des contrats de bail, était parfaitement envisageable, avec de simples restrictions ne privant nullement les conventions de l’un de leurs éléments essentiels au sens de l’article 1186 du code civil.

En tout état de cause, il doit être observé que les locaux sont en permanence restés accessibles et mis à disposition par le bailleur et que, lors de l’entrée en vigueur du second confinement, les contrats de bail se trouvaient déjà résiliés, de manière unilatérale, à son initiative, depuis le 17 juillet 2020, de sorte qu’ils n’ont pu être affectés d’une quelconque caducité.

L’argumentation qui se trouve exposée de ce chef par l’appelante ne pourra donc qu’être écartée. Etant observé du reste que la société Ski Beat Limited conclut dans ses dernières écritures à l’irrecevabilité, et non au rejet des demandes en paiement qui sont formées à son encontre, au motif que les contrats seraient devenus caducs, sans préciser à quel titre une telle caducité serait susceptible de constituer une fin de non recevoir pouvant être opposée à l’action en paiement adverse.

— Sur la résiliation des baux

La société Ski Beat Limited soutient ensuite que les baux ne stipulaient aucun délai de préavis et que les parties se seraient accordées sur une résiliation amiable à la date du 17 juillet 2020, de sorte qu’elle ne saurait être tenue au paiement des loyers échus postérieurement à cette date.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En l’espèce, les contrats de bail se réfèrent explicitement, en leur préambule et en leur premier paragraphe, aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Leur article 3 indique quant à lui qu’ils sont conclus pour une durée de trois saisons de 2018-2021 courant du 1Er décembre au 30 avril et rappelle que 'la présente location a un caractère dérogatoire et saisonnier, le Preneur ne pourra, à son expiration, invoquer les droits et avantages découlant de la propriété commerciale et des dispositions du code de commerce relatifs aux baux commerciaux'.

Les conventions liant les parties doivent ainsi nécessairement s’analyser comme étant des baux commerciaux saisonniers, au sens de l’article L. 145-5 alinéa 4 du code de commerce, pour lesquels la faculté, pour le preneur, de donner conger à l’expiration de chacune des périodes triennales ne trouve nullement application.

Or, le régime juridique de tels baux ne prévoit aucune faculté de résiliation unilatérale qui serait à la discrétion du preneur avant le terme prévu pour la location. Un bail commercial saisonnier a ainsi en principe une durée ferme, sauf si les parties conviennent de prévoir des modalités de résiliation anticipée.

En l’espèce, les contrats de bail litigieux ne prévoient, en leur article 7, la possibilité pour le preneur de procéder à une résiliation unilatérale qu’en cas de manquement du bailleur à ses obligations, après mise en demeure. Il n’est fait état cependant par l’appelante d’aucun manquement contractuel qui serait imputable à la société Le Cocoon.

Il ne peut pas non plus être utilement soutenu, par la société Ski Beat Limited, que son bailleur aurait accepté la résiliation unilatérale des contrats qu’elle lui a signifiée par courrier du 17 juillet 2020. Aucun des courriers et courriels qui ont en effet été adressés par la société Le Cocoon ne font en effet état d’un quelconque accord de sa part pour accepter une résiliation amiable des contrats liant les parties, ni a fortiori d’une quelconque renonciation à réclamer le paiement des loyers à échoir jusqu’au 30 avril 2021, terme des contrats.

Il convient d’observer, en effet, que le courrier du 17 juillet 2020 ne comporte aucune ambiguïté quant à la volonté de la société Ski Beat Limited de procéder à une résiliation unilatérale, en ces termes : 'nous vous informons par la présente de notre décison de résilier ces baux', le preneur précisant également que 'd’ici à la fin des baux, nous acquitterons le reliquat de loyer que nous pourrions rester vous devoir'.

La société Le Cocoon a répondu à ce courrier le 26 octobre 2020 en prenant acte de cette résiliation unilatérale et en précisant à sa contractante : 'vous êtes redevables des loyers restants dus de ce jour jusqu’au terme des deux baux prenant fin le 30 avril 2021".

Il se déduit des courriers et courriels qui ont été ultérieurement échangés entre les parties qu’aucun accord n’a pu intervenir entre elles sur les conditions d’une résiliation amiable des baux, les conditions proposées par la société Ski Beat Limited pour la signature de nouveaux baux n’ayant pas été acceptées par l’intimée.

Du reste, dans un courrier du 25 novembre 2020, la société Le Cocoon a proposé, en tant qu’issue amiable au litige, de permettre à sa contractante de revenir sur sa résiliation unilatérale des contrats, en lui offrant en contrepartie, pour la dernière saison, des conditions financières plus avantageuses, ce qui n’a pas été accepté par l’appelante. Ce qui démontre clairement que la résiliation des conventions était interprétée par les parties comme étant la traduction de la volonté unilatérale du seul preneur, et non comme le résultat d’un quelconque accord qui serait intervenu entre elles.

Il convient d’observer, du reste, que les nouveaux contrats qui ont été proposés à la signature par l’appelante, par courriel du 9 juillet 2020, non acceptés par le bailleur, contenaient une clause offrant au preneur une faculté de résiliation unilatérale à l’issue de la première saison, moyennant un congé délivré au plus tard le 30 mai.

Force est de constater qu’au contraire, aucune stipulation de ce type ne se trouve contenue dans les baux signés le 15 juillet 2028.

Enfin, la date de l’état des lieux réalisé est indépendante de la redevabilité des sommes couvrant l’intégralité de la période objet des baux commerciaux.

Il ne peut que se déduire de ces constatations que la société Ski Beat Limited, qui ne disposait d’acune faculté de résiliation unilatérale des contrats avant leur terme, reste tenue du paiement des loyers jusqu’au 30 avril 2021.

— Sur le paiement des loyers

La société Ski Beat Limited ne conteste pas, en leur quantum, les loyers qui lui sont réclamés au titre de la dernière saison hivernale, du 1er décembre 2020 au 30 avril 2021, pour un montant total de 176 972, 05 euros HT.

Elle prétend cependant que l’appel incident qui est formé par la société Le Cocoon, tendant à obtenir le paiement de cette somme, alors qu’elle n’avait réclamé en première instance que la seule somme de 48 667, 31 euros, qui lui avait été accordée, serait irrecevable faute d’intérêt à agir.

Il convient d’observer, tout d’abord, qu’il est de jurisprudence constante que les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant des réclamations qu’elles ont formulées en première instance ne sont pas nouvelles, dès lors qu’elles ne diffèrent que par leur ampleur de leurs prétentions initiales. Elles ne constituent à ce titre que l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes soumises au premier juge, au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

L’article 546 du même code dispose quant à lui que 'le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé '. En l’espèce, la société Le Cocoon justifie de toute évidence d’un intérêt à former un appel incident pour obtenir le paiement de l’intégralité des loyers dont sa locataire reste redevable, et non d’une seule partie, par le biais d’une rectification de ses prétentions chiffrées.

Par ailleurs, aucun des éléments du litige ne permet de caractériser une quelconque renonciation de sa part à obtenir le paiement du solde qui lui est dû à ce titre, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Enfin, la demande en paiement qui est formée de ce chef présente bien un lien suffisant avec ses prétentions originaires, puisqu’il s’agit d’une action qui tend à obtenir le paiement des loyers, fondés sur l’exécution des mêmes contrats.

Il ne pourra qu’être fait droit en conséquence à cet appel incident et la société Ski Beat Limited sera ainsi condamnée à payer la somme de 176 972, 05 euros HT à la société Le Cocoon.

— Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, la société Ski Beat Limited sera condamnée aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître Jean-Noël Chevassus, ainsi qu’à payer à la société Le Cocoon la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés par celle-ci en cause d’appel.

La demande formée à ce titre par la société Ski Beat Limited sera par contre rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la caducité des contrats de bail,

Déclare recevable l’appel incident formé par la société Le Cocoon,

Infirme le jugement rendu le 27 octobre 2021 par le tribunal de commerce d’Albertville en ce qu’il a condamné la société de droit étranger Ski Beat Limited à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Le Cocoon, la somme de 48 667, 31 euros, montant principal de sa créance,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société de droit étranger Ski Beat Limited à payer à la société Le Cocoon la somme de 176 972, 05 euros HT au titre des deux contrats de bail conclus le 15 juillet 2018,

Confirme en leurs autres dispositions entreprises les jugements rendus par le tribunal de commerce de Chambéry les 27 octobre 2021 et 9 mars 2022,

Y ajoutant,

Condamne la société de droit étranger Ski Beat Limited aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître Jean-Noël Chevassus,

Condamne la société de droit étranger Ski Beat Limited à payer à la société Le Cocoon la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés par celle-ci en cause d’appel,

Rejette la demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société de droit étranger Ski Beat Limited.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 10 décembre 2024

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB

Copie exécutoire délivrée le 10 décembre 2024

à

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB