Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13214 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBR2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/02366

APPELANT

Monsieur [X] [M]

né le 26 juin 1940 à [Localité 1] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 043 956

C/O Société ORALIA MEILLANT ET BOURDELEAU

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [H] [Y] épouse [M] était propriétaire des lots n° 24, 25 et 37 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Mme [H] [Y] épouse [M] est décédée le 6 juillet 2015 à [Localité 2].

Par courrier en date du 22 septembre 2017, l’étude notariale Wam, demeurant [Adresse 3] à [Localité 2], informait le syndic de la copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], la société par actions simplifiée Oralia Meillantet Bourdeleau, que le conjoint survivant de Mme [Y], à savoir M. [M], était dorénavant le propriétaire desdits lots.

Trois sommations de payer, en date des 14 septembre et 27 novembre 2018 et du 30 avril 2019, ont été adressées à M. [X] [M], alors débiteur de charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], a assigné M. [X] [M] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  9.903,59 € au titre de l’arriéré des charges et frais de couvrement arrêté au 21 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  1.500 € de dommages-intérêts,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [X] [M] a procédé à un règlement à hauteur de 12.190 € le 22 avril 2020.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande pour solliciter la condamnation de M. [X] [M] à lui payer les sommes de :

—  4.717,53 € au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 3ème trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.500 € de dommages-intérêts,

—  2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 11 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] les sommes suivantes :

2.893,15 € de charges de copropriété en principal selon décompte arrêté au 4 septembre 2020, 3ème appel trimestriel 2020 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2020, date de l’assignation,

484,31 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de ses demandes,

— condamné M. [X] [M] aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [X] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2025 par lesquelles M. [X] [M], appelant, invite la cour, au visa des articles 31, 455, 700 du code de procédure civile, à :

sur le quantum des charges,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 807,27 euros de charges de travaux ;

sur les frais article 10-1,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 484,31 euros de frais non nécessaires,

sur l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] de toutes ses demandes, et notamment de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, formées devant la cour,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 605 et 608 du code civil, de :

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer en tous points l’ordonnance rendu le 11 février 2021 par le Président du tribunal judiciaire de Paris,

y ajoutant,

— condamner M. [X] [M] à verser au 'syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic la société Oralia Meillant & Bourdeleau’ (sic) la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [M] aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande en paiement des frais de recouvrement à hauteur de 1.824,38 – 484,31 = 1.340,07 € et de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat en première instance ainsi qu’en appel, porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2018 au 4 septembre 2020, appel 3ème trimestre 2020 inclus.

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s’élève à 4.717,53 € (après déduction du versement de 12.190 € effectué par M. [M] le 22 avril 2020) – 1.824,38 € (frais de recouvrement, de syndic et honoraires) = 2.893,15 €.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale établissant que Mme [H] [Y] épouse [M] était propriétaire des lots n°24, 25 et 37 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] et l’acte de notoriété du 15 juin 2016 indiquant que M. [X] [M], conjoint survivant, a opté pour l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession,

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

14 mai 2018 votant le budget prévisionnel 2019,

1er avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, maintenant le budget prévisionnel 2019 et votant le budget prévisionnel 2020

— les appels de fonds pour la période considérée,

— le décompte des sommes dues,

— la page 16 du règlement de copropriété stipulant : 'à titre de condition particulière et formelle, et dans le cas où une fraction appartiendrait à un nu-propriétaire et à un usufruitier, il y aura solidarité à l’égard du syndicat des copropriétaires entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges communes',

— les justificatifs des frais,

— le contrat de syndic.

Il résulte de ces pièces que le compte de charges de M. [X] [M] était débiteur de la somme de 2.893,15 € à la date du 4 septembre 2020.

M. [X] [M] conteste devoir la somme de 807,27 € représentant les appels de fonds travaux en faisant valoir qu’en application de l’article 605 du code civil le paiement des travaux est imputable au nu-propriétaire.

Cette contestation est inopérante compte tenu des stipulations du règlement de copropriété qui prévoient une solidarité à l’égard du syndicat des copropriétaires entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges communes.

Pour le surplus, M. [X] [M] fait état d’événements ultérieurs (un jugement du 10 janvier 2025 ayant condamné le syndicat à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile que le syndicat ne lui a pas payé d’une part, un règlement de 2.977,66 € soldant son compte de charges à la date du 1er octobre 2025 d’autre part), qui ne sont pas de nature à modifier le solde débiteur de 2.893,15 € de son compte de charges à la date du 4 septembre 2020.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2.893,15 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 4 septembre 2020, 3ème appel trimestriel 2020 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2020, date de l’assignation.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

M. [X] [M] conteste devoir la somme de 484,312 € représentant des frais de sommation de payer en faisant valoir que ces frais ne sont pas visés par l’article 10-1 et qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressés.

En réalité, la liste des frais nécessaires visés à l’article10-1 n’est pas exhaustive. Une sommation de payer, qui vaut pour le moins mise en demeure, fait partie des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire :

— à la date de la sommation de payer du 5 octobre 2018 le compte copropriétaire de M. [M] était débiteur de 1.939,11 €,

— à la date de la sommation de payer du 29 novembre 2018 le compte était débiteur de 513,96 € hors frais

— à la date de la sommation de payer du 2 mai 2019 le compte était débiteur de 4.613,17 € hors frais.

A la date de chacune des sommations de payer, la créance du syndicat des copropriétaires était justifiée, de sorte que les frais inhérents à ces actes d’huissier font partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

Il est à noter qu’entre le 2 octobre 2018, point de départ de la période considérée, et le 1er avril 2020, date du versement de la somme de 12.190 €, donc postérieurement à l’assignation du 26 février 2020, M. [M] n’a rien payé.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 484,31 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ne formule pas de demande par application de l’article 700 du code de procédure civile pour lui même, mais pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3]. Ce syndicat n’étant pas dans la cause et nul ne plaidant par procureur, cette demande doit être rejetée.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [X] [M].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [M] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE