Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 17 AVRIL 2026

(n° /2026, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06126 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQ4E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2022 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/03782

APPELANTS

Monsieur [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

Madame [D] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

INTIMES

Monsieur [U] [N]-[A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0072

SAS ISOLATION DU TOIT ETANCHEITE ETCOUVERTURE – ITEC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

S.A. JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Viviane SZLAMOVICZ, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

M^me Agnès LAMBRET, Conseillère

Madame Viviane SZLAMOVICZ,Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 03 avril 2026 et prorogé au 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Viviane SZLAMOVICZ, conseillère pour la présidente empêchée et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [B] et son frère M. [B] sont copropriétaires indivis d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5], dont la société Jean Charpentier Sopagi est le syndic.

Le 26 novembre 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de ravalement de l’immeuble ainsi que des travaux de maçonnerie, peinture et zinguerie pour un montant de 212 269 euros TTC dont 16 601 euros TTC au titre des honoraires d’architecte.

Sont intervenus à cette opération :

— M. [N] [A], architecte, en qualité de maître d''uvre,

— la société Isolation du toit étanchéité et couverture (la société ITEC), titulaire du lot « zinguerie » pour un montant total de 33 262,46 euros TTC,

— la société Combet-Serith, titulaire des lots « ravalement » et « maçonnerie/peinture » pour un montant total de 73 942,35 euros TTC.

Les travaux ont été réalisés au cours des années 2010 et 2011.

Le 9 janvier 2011, M. et Mme [B] ont été informés par leur locataire de la survenance d’un dégât des eaux dans leur logement (les eaux usées de la douche s’étaient répandues sur le sol).

Les travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 24 janvier 2011 sans réserves mais avec la précision « Nota ; il est exclu de la présente réception les façades en avancée sur cour de l’appartement [B] au Rdc justifié par les infiltrations récurrentes provenant de l’intérieur de l’appartement concerné ».

Le 2 novembre 2011, informé de la dégradation du revêtement, le syndic est intervenu auprès de M. [N] [A] lui demandant d’établir un rapport sur l’origine des infiltrations provoquant des désordres sur les façades côté cour donnant dans l’appartement de M. et Mme [B].

Le rapport établi par M. [N] [A] le 28 novembre 2011a été transmis au service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 6] qui a procédé à une inspection.

Le 8 novembre 2012, le préfet de [Localité 6] a pris un arrêté d’insalubrité concernant le logement de M. et Mme [B].

Par acte d’huissier en date du 11 février 2016, M. et Mme [B] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, M. [N] [A] et la société ITEC.

Par acte d’huissier en date du 24 octobre 2016, M. et Mme [B] ont assigné la société Jean Charpentier Sopagi devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 19 mai 2017, les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Déclare irrecevable car prescrite l’action de M. et Mme [B],

Déboute M. [N] [A] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. et Mme [B] à verser à M. [N] [A], à la société ITEC et à la société Jean Charpentier Sopagi chacun une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [B] aux entiers dépens,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 23 mars 2022, M. et Mme [B] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— M. [N] [A],

— la société ITEC,

— la société Jean Charpentier Sopagi.

M. et Mme [B] ont formé un appel provoqué contre la société ITEC par conclusions du 10 octobre 2022.

Par ordonnance du 9 mars 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de l’appel de M. et Mme [B] à l’égard de la société ITEC. Le conseiller de la mise en état a également prononcé l’irrecevabilité de l’appel provoqué exercé par M. et Mme [B] contre la société ITEC.

Par arrêt du 15 décembre 2023 sur requête en déféré de l’ordonnance du 9 mars 2023, la cour d’appel a confirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 mars 2023 en toutes ses dispositions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

En cause d’appel,

— Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M. et Mme [B],

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

Par effet dévolutif de l’appel,

— Juger que M. [N] [A] est responsable des dommages causés à M. et Mme [B], du fait de la mauvaise exécution de sa prestation de maîtrise d''uvre ainsi que du défaut de contrôle des travaux des sociétés ITEC et Combet-Serith,

— Juger que la société Jean Charpentier Sopagi est également responsable des désordres causés,

Et en conséquence,

Condamner la société Jean Charpentier Sopagi et M. [N] [A] et la société ITEC, in solidum, à les indemniser de leur préjudice tiré de la perte des loyers,

— Condamner M. [N] [A] à indemniser M. et Mme [B] des travaux rendus nécessaires pour permettre la levée de l’arrêté d’insalubrité du 8 novembre 2012,

— Condamner M. [N] [A] et la société ITEC, in solidum, à rembourser à M. et Mme [B] de la facture de la société Leger Pagny ayant procédé le 14 juin 2011 à la réparation du raccordement de l’évacuation intérieure du receveur de douche pour une somme de 300 euros,

— Condamner M. [N] [A] à payer à M. et Mme [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour négligence fautive,

— Condamner la société Jean Charpentier Sopagi à indemniser M. et Mme [B] de leur préjudice à hauteur de 5 000 euros pour négligence dans le suivi assurantiel du dégât des eaux,

— Condamner la société Jean Charpentier Sopagi à indemniser M. et Mme [B] de leur préjudice à hauteur de 3 000 euros au titre de l’aggravation du sinistre de novembre 2011 à juin 2012,

— Condamner la société Jean Charpentier Sopagi à indemniser M. et Mme [B] de leur préjudice, à hauteur de 3 500 euros, consistant dans la non-inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 juin 2013 de la prise en charge du sinistre et la mise en cause du maître d''uvre et de la société ITEC,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les intimés à porter et payer aux appelants la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les intimés en tous les dépens,

— Dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par M^e Itzkovitch, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2022, M. [N] [A] demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé irrecevable car prescrite l’action de M. et Mme [B],

Le confirmer en ce qu’il a condamné M. et Mme [B] à verser à M. [N] [A] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Recevoir M. [N] [A] en son appel incident et le dire bien fondé,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [N] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner solidairement M. et Mme [B] à verser à M. [N] [A] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 1240 du code civil,

Condamner solidairement M. et Mme [B] à verser à M. [N] [A] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la société Jean Charpentier Sopagi demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 février 2021 qui a déclaré prescrites les demandes de M. et Mme [B],

Subsidiairement, débouter M. et Mme [B] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Jean Charpentier Sopagi,

Débouter la société ITEC de sa demande de garantie formée à l’encontre de la société Jean Charpentier Sopagi,

Les condamner solidairement à verser à la société Jean Charpentier Sopagi une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2H Avocats, en la personne de M^e Schwab, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient d’observer qu’en raison de la caducité de l’appel de M. et Mme [B] à l’égard de la société ITEC et de l’irrecevabilité de l’appel provoqué exercé par M. et Mme [B] prononcés par le conseiller de la mise en état, la cour n’est pas saisie des demandes formées à l’encontre de la société ITEC.

Sur la prescription de l’action de M. et Mme [B]

Moyens des parties

M. et Mme [B] soutiennent que la prescription de leur action à l’encontre de M. [N] [A] n’a commencé à courir qu’à compter de la constatation le 23 mai 2012 de l’aggravation du déboitement constatée lors de l’expertise d’assurance de la copropriété.

Ils ajoutent que la prescription de leur action au regard du préjudice causé par le rapport incomplet de M. [N] [A] ne peut courir qu’à compter du 6 mai 2015, date de la communication de son rapport et que même si le point de départ de la prescription était la date du rapport du 28 novembre 2011, leur action engagée le 11 février 2016 ne serait pas prescrite.

Quant à leur action à l’encontre du syndic, ils estiment que la prescription n’a pu courir avant le 14 mai 2013, date de la convocation à l’assemblée générale, à laquelle ils ont eu connaissance que l’ordre du jour ignorait leur demande.

M. [N] [A] soutient que les consorts [B] ont eu connaissance dès le 9 janvier 2011 que le siphon était fuyard, date à compter de laquelle a couru le délai de prescription quinquennal.

La société Jean Charpentier Sopagi fait valoir que la prescription court à compter du 9 janvier 2011, date à laquelle le dommage a été constaté.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte., 19 juillet 2024, pourvoi n° 22-18.729, publié).

Il est établi qu’en application de l’article 1315, alinéa 2, devenu 1353, alinéa 2, du code civil, la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (Com., 24 janvier 2024, pourvoi n° 22-10.492, publié).

Au cas d’espèce, M.et Mme [B] sollicitent l’indemnisation du coût du raccordement de l’évacuation intérieure du receveur de douche pour un montant de 300 euros, en imputant cette dépense aux travaux conduits sous la maîtrise d''uvre de M. [N] [A].

Or ils ne contestent pas qu’ils avaient constaté, dès le 9 janvier 2011, le caractère fuyard du siphon du bac et qu’ils en imputaient la responsabilité aux travaux réalisés par la société ITEC puisqu’ils indiquent dans leurs conclusions avoir demandé au syndic d’intervenir pour procéder à la réparation et au « raccordement qui avait été arraché à l’occasion de la première intervention d’ITEC ».

M. et Mme [B] avaient donc bien connaissance dès le 9 janvier 2011 de l’existence d’un dommage lié au siphon de douche, de l’intervention de M. [N] [A] sur les travaux et du lien de causalité allégué.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite leur demande en réparation du raccordement de douche, action engagée postérieurement au délai de 5 ans courant à compter du 9 janvier 2011.

M. et Mme [B] forment par ailleurs des demandes au titre de la perte de loyers et des travaux rendus nécessaires par l’arrêté d’insalubrité.

Ils ne pouvaient avoir connaissance dès le 9 janvier 2011 du fait que l’état du logement qu’ils imputent aux travaux réalisés par la copropriété allait entraîner un arrêté d’insalubrité, procédure dont ils n’ont été avisés par le service technique de l’habitat que le 2 mai 2012. Le point de départ de la prescription quinquennale doit donc être fixé à cette date et l’action à l’encontre de M. [N] [A] a donc bien été engagée avant l’expiration du délai de prescription.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a déclaré prescrites, les demandes de M. et Mme [B] au titre de la perte de loyers et des travaux rendus nécessaires par l’arrêté d’insalubrité.

M. et Mme [B] sollicitent par ailleurs l’indemnisation d’un préjudice qui leur aurait été causé par le rapport établi par M. [N] [A].

Or ce rapport ayant été établi le 28 novembre 2011, le point de départ de la prescription de leur action ne peut être antérieur à cette date, de telle sorte que l’action engagée par M. et Mme [B] par acte du 11 février 2016 n’est pas prescrite.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite cette demande de M. et Mme [B].

Quant aux demandes formées contre le syndic par M. et Mme [B], elles visent à obtenir l’indemnisation de la perte de loyers et des préjudices causés par sa négligence fautive, dans le suivi du ravalement et du fait de l’aggravation du sinistre de novembre 2011 à juin 2012.

Il n’est pas établi que M. et Mme [B] auraient eu connaissance des faits qu’ils allèguent comme générateurs de la responsabilité du syndic, dès le 9 janvier 2011, date à laquelle ils sont seulement eu connaissance de l’existence d’une fuite sur le siphon de la douche.

Le jugement sera donc infirmé et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de M. et Mme [B] à l’encontre de la société Jean Charpentier Sopagi rejetée.

Sur les demandes de M. et Mme [B]

Moyens des parties

M. et Mme [B] soutiennent que la responsabilité de M. [N] [A] est engagée du fait de l’absence de surveillance des travaux réalisés par la copropriété ayant causé une détérioration de leur appartement, des erreurs qu’il a commises dans son rapport du 28 novembre 2011concernant la cause de la fuite, estimant que ce rapport a été la cause de l’arrêt d’insalubrité du 8 novembre 2012.

Ils font valoir que le syndic a commis une faute en ne les informant pas de son initiative consistant à missionner M. [N] [A] pour constater les désordres dans leur appartement, en y pénétrant sans leur accord et en communiquant aux services techniques de l’habitat le rapport de M.[N] [A].

Ils estiment que le syndic a commis une faute en n’inscrivant pas à l’ordre du jour de l’AG du 13 juin 2013 les questions posées dans leur lettre du 11 février 2013 portant sur les fautes constatées lors du ravalement. Ils soulignent que cette faute les a privés d’une chance de voir régler rapidement le litige.

M. [N] [A] fait valoir que les consorts [B] se fondent sur un rapport rédigé par leur maître d''uvre, Mme [R] et sur un rapport rédigé par leur expert d’assurance, ces deux rapports n’ayant pas été établis contradictoirement. Il souligne que l’état d’insalubrité de l’appartement indépendamment de la fuite sous la douche a également été constaté par Mme [R] et que c’est en raison de l’insalubrité dans son ensemble de l’appartement que la situation a été signalée au service technique de la ville de [Localité 6].

Il expose que les observations figurant dans ces rapports n’établissent en tout état de cause pas la preuve que la désolidarisation de la conduite proviendrait d’une prétendue intervention sur un tuyau extérieur et qu’il apparaît, au contraire, que les causes résident dans un grave défaut d’entretien de l’appartement et qu’il incombait à M. et Mme [B] de procéder à la réparation de la bonde de douche et du siphon défaillants qu’ils ont constatés le 9 janvier 2011, sans effectuer aucune réparation avant le mois de mai 2012.

La société Jean Charpentier Sopagi fait valoir que l’atteinte aux parties communes, suite à l’exécution du ravalement de 2012 trouve son origine dans l’état de délabrement et de mauvais entretien des installations sanitaires de l’appartement de M. et Mme [B] à l’origine de désordres bien antérieurs aux travaux et qu’en sa qualité de syndic, il a accompli les diligences qui lui incombaient. Elle souligne qu’il incombait à M. et Mme [B] de contester les conclusions des experts d’assurances de la copropriété et de leur locataire qui soulignaient l’état de vétusté de leur appartement comme la cause des désordres. Elle observe que les questions posées par M. et Mme [B] ne pouvaient être portées à l’ordre du jour de l’AG du 14 mai 2013 compte-tenu de l’état du dossier mais qu’elles ont été portées à l’ordre du jour de l’AG du 5 mai 2015 et que l’assemblée a voté contre.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1315, devenu 1353, du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Au cas d’espèce, les rapports produits par M. et Mme [B], sans respect du contradictoire, sont insuffisants à établir la preuve que les travaux réalisés par la copropriété auraient causé une dégradation du logement dont sont propriétaires M. et Mme [B].

Il résulte, au contraire, de plusieurs pièces produites aux débats et notamment des rapports des experts d’assurance, de la visite par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6], des photos de l’appartement et des observations de Mme [R] elle-même, que l’état du logement de l’appartement de M. et Mme [B] est dû à l’absence d’entretien et à la vétusté des installations sanitaires de l’appartement de M. et Mme [B], étant observé que le fait de produire un état des lieux d’entrée en 1995 mentionnant un appartement en bon état, ne permet pas d’en déduire que cet appartement serait dans le même état, 16 ans plus tard, en l’absence de toute preuve d’un quelconque entretien.

Par ailleurs il résulte de l’arrêté du 8 novembre 2012 que l’état d’insalubrité de l’appartement est caractérisé par :

— Une humidité par infiltrations récurrentes d’eaux potables et usées dues au mauvais fonctionnement et à la mauvaise étanchéité des canalisations d’alimentation en eaux et de vidange des appareils sanitaires et un défaut d’étanchéité aux pourtours (sol, parement mural, joints autour des bacs)

— Une installation ne permettant pas un chauffage normal

— Une dangerosité des installations électriques, notamment un déficit en prises de courant entraînant des branchements dangereux

— Un risque de contamination des personnes dû à la présence de plomb accessible dans les revêtements

Il en résulte que non seulement M. et Mme [B] n’apportent pas la preuve que les travaux réalisés par la copropriété sont à l’origine de la fuite sous la douche mais qu’en outre les préjudices prétendument causés par l’arrêté d’insalubrité sont sans lien de causalité directe avec le déboitement du siphon.

Il convient donc de rejeter toutes les demandes de M. et Mme [B] formées à l’encontre de M. [N] [A] et du syndic.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. et Mme [B], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer à la société Jean Charpentier Sopagi et M. [N] [A] la somme de 3 000 euros chacun, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il :

Déclare irrecevable comme prescrite l’action de M. et Mme [B] en ce qu’elle porte sur la demande d’indemnisation des frais de réparation du raccordement de l’évacuation intérieur du receveur de douche pour une somme de 300 euros,

Déboute M. [N] [A] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. et Mme [B] à verser à M. [N] [A], à la société ITEC et à la société Jean Charpentier Sopagi chacun une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [B] aux entiers dépens,

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de M. et Mme [B] au titre de la perte de loyers et des travaux rendus nécessaires par l’arrêté d’insalubrité, des conséquences du rapport établi par M. [N] [A] ainsi que leurs demandes à l’encontre du syndic pour négligence fautive ;

Rejette toutes les demandes de M. et Mme [B] ;

Condamne in solidum M. et Mme [B] aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [B] et les condamne in solidum à payer à M. [N] [A] et la société Jean Charpentier Sopagi la somme de 3 000 euros chacun.

Le greffier La conseillère pour la présidente empêchée