Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/22288 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE35Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/5831

APPELANTE

S.C.I. SARDAV

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 383 433 588

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

Ayant pour avocat plaidant : M^e Paul MARIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : R0091

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, n° SIRET 582 098 026 00187

C/O Société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Catherine HENNEQUIN et plaidant par M^e Stéphanie FROGER – SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, conseillère

Madame Marie CHABROLLE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

En vue de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble, relevant du statut de la copropriété, situé [Adresse 4] à [Localité 4] du 28 mars 2019, la société civile immobilière Sardav a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution portant sur :

— l’autorisation de division du lot n°8,

— l’approbation d’un modificatif au règlement de copropriété et de l’état descriptif de division à la suite de la division de ce lot.

La demande soumise à l’assemblée générale au terme de la résolution n°19, était ainsi libellée : « A la demande de la SCI Sardav : Approbation du modificatif au Règlement de copropriété et de l’état descriptif de division concernant la division du lot n°8. L’assemblée générale décide d’approuver le modificatif au Règlement de copropriété et à l’état descriptif de division joint à la convocation consistant en la division du lot n°8 appartenant actuellement à la SCI Sardav. L’assemblée générale prend acte que tous les frais et honoraires de ce modificatif à l’état descriptif de division seront à la charge de la SCI Sardav dont le gérant est Monsieur [A]. Le modificatif à l’état descriptif de division sera adressé par l’étude [K], notaire de la SCI Sardav. L’assemblée générale donne tout pouvoir au syndic pour signer le modificatif pour le compte du syndicat des copropriétaires ».

Cette résolution a été rejetée à la majorité des voix.

La SCI Sardav a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 1er, devant le tribunal judiciaire de Paris, par assignation du 15 mai 2019, aux fins de faire annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 mars 2019, sur le fondement de l’abus de droit, et d’être indemnisée du préjudice subséquent subi à l’occasion de ce refus.

Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Sardav de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Sardav au paiement d’une somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Sardav aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

La société Sardav a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 décembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 3 juin 2025, la société Sardav, appelante, invite la cour, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à :

— réformer le jugement du 9 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

— annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 mars 2019 relative au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] au paiement d’une somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens avec application de l’article 699 du même code au bénéfice de Maître Masson, avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 9, 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 699 et 700 du code de procédure civile, à :

— déclarer les prétentions de la société Sardav mal fondées,

— confirmer le jugement rendu le 9 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Sardav de sa demande en annulation de la résolution n°19, figurant au procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2019,

— débouter la société Sardav de ses demandes indemnitaires,

— condamner la société Sardav à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la même aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Hennequin, avocat au barreau de Paris ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’annulation de la résolution

Moyens des parties

La SCI Sardav invoque un abus de majorité et fait valoir que :

— elle a communiqué au syndic un dossier complet en vue de l’assemblée générale, comportant notamment un projet de modificatif de l’état descriptif de division et deux plans des intérieurs établis par le même géomètre, correspondant pour l’un à la situation ancienne et pour l’autre à la situation nouvelle ;

— le décision a été prise dans un but étranger à l’intérêt commun de la copropriété : le projet ne porte ni atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires et n’est pas interdit par le règlement de copropriété, alors que chaque copropriétaire peut jouir librement de son lot ;

— les travaux de subdivision ont été réalisés depuis 2015 et n’ont pas porté atteinte aux parties communes, contrairement aux allégations du syndicat des copropriétaires, et les considérations non pertinentes de l’architecte de l’immeuble ne démontrent pas le contraire ; aucun accord de l’assemblée générale des copropriétaires n’était donc nécessaire pour la réalisation de ces travaux ;

— la décision attaquée caractérise une rupture de l’égalité de traitement entre copropriétaires puisqu’un autre copropriétaire a été autorisé en 2016 à diviser son lot dans des conditions identiques, peu important que les travaux, qui consistaient de la même manière que dans le cas présent à poser une cloison séparative, n’eussent pas encore été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— la SCI Sardav ne rapporte pas la preuve de l’abus de majorité ; contrairement aux affirmations de cette dernière, l’assemblée générale ne disposait pas des éléments lui permettant d’approuver la résolution ; la division opérée a nécessairement porté atteinte aux parties communes alors que les travaux ont été exécutés sans accord préalable de l’assemblée ;

— les circonstances sont différentes de celles dans lesquelles la division du lot n° 204 a été autorisée : les travaux n’avaient pas été réalisés et l’assemblée générale, qui disposaient de tous les documents nécessaires, joints à la convocation, a pu autoriser les travaux.

Réponse de la cour

Selon l’article 24 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. »

L’article 10 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, prévoit que « le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. »

Par un courrier recommandé du 10 décembre 2018, la SCI Sardav a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à autoriser la division du lot n° 8 lui appartenant. Si le syndicat des copropriétaires prétend que les termes ambigus de ce courrier établissent que les pièces justificatives du projet n’ont pas été jointes à la demande, il ressort pourtant de la convocation à l’assemblée générale que figurait bien dans les pièces annexées à cette dernière le courrier, tamponné par le syndic le 12 décembre 2018, accompagné d’un projet de modificatif de l’état descriptif de division de 13 pages et de deux plans du lot, l’un avant et l’autre après division, établis par un géomètre.

Le syndicat des copropriétaires est donc mal fondé à soutenir que l’assemblée générale n’était pas en possession des éléments lui permettant d’autoriser la division du lot.

Ceci étant exposé, si une résolution peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Le fait que le projet ne porte ni atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires et ne soit pas interdit par le règlement de copropriété n’est pas, en soit suffisant pour déterminer qu’une résolution l’ayant refusé est constitutive d’un abus de majorité, et le juge ne peut substituer sa propre appréciation des faits à celle de l’assemblée générale.

Il en est de même de l’interprétation erronée du syndicat des copropriétaires selon laquelle les travaux entrepris en 2015 auraient dû être autorisés par l’assemblée générale alors qu’ils ont, d’après les plans versés aux débats et non contredits par le syndicat, consisté en la pose d’une cloison interne sans qu’il soit porté atteinte aux parties communes telles que les murs porteurs ou les canalisations.

En outre, la SCI Sardav, qui se contente de produire le procès-verbal de l’assemblée générale de 2016 ayant autorisé la subdivision du lot d’un autre propriétaire est insuffisant à démontrer une rupture d’égalité entre différents copropriétaires.

Ainsi, la SCI Sardav échoue à démontre l’abus de majorité et sa demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 28 mars 2019 doit être rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI Sardav expose qu’elle avait le projet de vendre l’un des lots à créer afin de réaliser une donation du fils de son gérant et que son préjudice résulte de la perte de chance de vendre ce bien.

Le syndicat des copropriétaires répond que la décision prise par l’assemblée générale de 2019 est régulière et ne peut ouvrir droit à réparation.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Sardav.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Sardav, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Sardav.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Sardav aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 1er arrondissement la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE