XXX

Numéro 12/3081

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

RENVOI DE CASSATION

ARRET DU 04/07/2012

Dossier : 10/05078

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la propriété ou à la possession d’un immeuble ou relevant de la compétence du juge de l’expropriation

Affaire :

SCI UNION FONCIERE DE PARIS

C/

XXX

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 juillet 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Avril 2012, devant :

Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller

en présence de Monsieur Y, XXX

assistés de Madame PEYRON, Greffier.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

SCI UNION FONCIERE DE PARIS

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SCP DUALE – LIGNEY, avocats à la Cour

assistée de Maître Z-Pierre POUDENX, avocat au barreau de DAX

DEFENDERESSE :

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Michel PETIT, avocat au barreau de BAYONNE

suite à l’arrêt de la COUR DE CASSATION

en date du 01 DECEMBRE 2010

La SCI Union Foncière de Paris est propriétaire à Ciboure (64) d’une villa XXX, cadastrée section XXX

XXX est propriétaire dans cette même commune d’une villa, XXX, cadastrée section XXX

Ces deux parcelles, issues d’un détachement d’une parcelle composant le lot n° 141 font partie d’un sous lotissement dit Cordilleta, lui-même issu d’un lotissement dit de Bordagain, et les deux SCI les ont acquises du même auteur.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 septembre 2005, la SCI Union Foncière de Paris a fait assigner la SCI Artzaintto devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour lui faire interdire, sous astreinte, tout acte de construction découlant du permis de construire du 14 janvier 2004 soutenant que ce permis était contraire au cahier des charges du sous lotissement.

Le tribunal, par jugement en date du 11 février 2008, a :

— dit que le cahier des charges du lotissement n’est pas caduc,

— dit, qu’en l’absence du permis de construire non communiqué aux débats, il n’est pas à même d’apprécier les violations au cahier des charges,

— débouté la SCI Union Foncière de Paris de ses prétentions et la SCI Artzaintto de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI Union Foncière de Paris à payer à SCI Artzaintto la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 28 septembre 2009 la Cour a :

— déclaré l’appel de la SCI Union Foncière de Paris recevable,

— infirmé partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en ce qu’il a qualifié de cahier des charges le document dénommé 'règlement de lotissement à usage d’habitation dit de Cordilleta créé par la société Luzifoncière’ daté du 10 janvier 1960,

— dit que ce document est un règlement de lotissement désormais caduc,

— confirmé pour le surplus par substitution de motifs le jugement,

— condamné la SCI Union Foncière de Paris aux dépens.

Statuant sur pourvoi formé par la SCI Union Foncière de Paris, la Cour de cassation, a, par arrêt du 1^er décembre 2010, cassé l’arrêt de la cour d’appel de PAU sauf en ce qu’il a déclaré l’appel recevable et, pour faire droit, a renvoyé les parties devant la même Cour, autrement composée.

Pour statuer ainsi la Cour de cassation a relevé, au visa de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du code civil, que pour dire que le document dénommé règlement du lotissement à usage d’habitation dit de Cordilleta est un règlement de lotissement désormais caduc, l’arrêt retient que son approbation par arrêté préfectoral du 10 janvier 1960 suffit à lui conférer dans son ensemble une nature réglementaire ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à eux seuls à justifier la qualification retenue, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

La SCI Union Foncière de Paris a saisi la Cour par déclaration déposée au greffe le 14 décembre 2010 et, dans ses dernières écritures déposées le 8 novembre 2011 sollicite, au visa des articles 1134 et suivants, 686 et suivants du code civil :

— la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que le cahier des charges reste applicable aux colotis dans ses prévisions contractuelles de règles de droit privé,

— de l’infirmer pour le surplus,

— de faire interdiction à la SCI Artzaintto, sous astreinte, d’édifier la construction projetée en exécution du permis de construire du 14 janvier 2004 et de façon générale toute construction ne respectant pas les dispositions de l’article 8 du cahier des charges du sous lotissement 'Cordiletta’ sous astreinte de 1 000 € par jour et par infraction constatée,

— de condamner la SCI Artzaintto à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que dans un précédent arrêt en date du 21 octobre 2002, la Cour a déjà jugé, dans un litige opposant les mêmes parties s’agissant de la hauteur d’un mur séparatif, que le document avait valeur contractuelle.

Or, la SCI Artzaintto a obtenu un permis de construire le 14 janvier 2004 pour la construction d’un bâtiment à usage d’habitation (construction d’un logement de gardien) en limite séparative de propriété qui excède en hauteur, les trois mètres prévus au cahier des charges et qui n’est pas implanté à une distance au moins égale à celle de la construction principale par rapport à la voie.

Le jugement du tribunal administratif de Pau du 20 décembre 2005 qui a annulé le permis de construire n’est pas incompatible avec le maintien des droits et obligations des colotis contenus dans le cahier des charges qui conserve sa valeur contractuelle.

Enfin, son titre de propriété fait référence à un cahier des charges et non à un règlement de lotissement.

La SCI Artzaintto dans ses dernières écritures déposées le 20 septembre 2011, sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a qualifié de cahier des charges, le cahier dénommé 'règlement de lotissement à usage d’habitation dit de Cordilleta créé par la société Luzifoncière’ en date du 10 janvier 1960.

Elle demande à la Cour :

— de juger que ce document est un règlement de lotissement désormais caduc,

— de constater que le jugement du tribunal administratif du 20 décembre 2005 doit s’imposer,

— de rejeter les demandes de la SCI Union Foncière de Paris,

— de la condamner à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

XXX fait valoir que l’arrêt de la cour d’appel de Pau n’a pas autorité de la chose jugée et soutient que le document du 10 janvier 1960 n’est pas un cahier des charges mais un règlement de lotissement.

En effet, il a été approuvé par arrêté préfectoral de sorte qu’il est devenu un règlement de lotissement.

D’ailleurs ce document est intitulé 'règlement'.

D’après elle, il a donc cessé de s’appliquer après dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dès lors que le POS est approuvé et qu’aucun colotis n’a demandé le maintien du cahier des charges.

Le Ministère Public a déclaré s’en rapporter.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2012.

SUR QUOI :

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme qu’un cahier des charges, approuvé ou non, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux ;

Attendu qu’en l’espèce, la SCI Union Foncière de Paris prétend que le document intitulé 'règlement de lotissement à usage d’habitation dit de Cordilleta créé par la société Luzifoncière’ du 10 janvier 1960 doit, en dépit de son intitulé et de son approbation par arrêté préfectoral, être qualifié de cahier des charges et non de règlement de lotissement ce que conteste la SCI Artzaintto ;

Attendu qu’il convient donc de rechercher la nature de ce document ;

Attendu que le 'règlement’ du 10 janvier 1960 fixe des prohibitions s’agissant des constructions qui peuvent être édifiées sur les différents lots (article 6), des obligations quant aux constructions qui pourront y être élevées (articles 8), des obligations quant aux clôtures qui seront réalisées (article 9), quant à la tenue des parcelles, publicité et étalage (article 10), quant aux plantations (article 11), obligations indépendantes de tout règlement d’urbanisme ;

Qu’il résulte de son article 1 qu’il est opposable à quiconque détiendra ou occupera à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit sous lotissement et qu’il doit être rappelé dans tous les actes translatifs, soit par reproduction 'in extenso’ à l’occasion de la première vente ou de la première location de chacun des lots, soit par référence précises lors des aliénations ou locations postérieures desdits lots ;

Attendu que ce document fixe donc des règles et des servitudes d’intérêt général imposées dans le sous lotissement dit de Cordilleta ce que rappelle d’ailleurs le premier alinéa de son article 1^er ;

Attendu que ces règles et servitudes s’imposent donc conformément à l’article 1^er ci-dessus rappelé à tous les ayants droit des différents lots qui seront tenus au respect des dispositions de ce "règlement’ ;

Attendu que d’ailleurs, il résulte d’un acte au rapport de M^e Armengau, notaire associé à Saint Z A, en date du 25 février 1972 que les parcelles aujourd’hui propriété de la SCI Union Foncière de Paris dont M. X est le gérant, ont été acquises par ce dernier et que cet acte mentionne expressément en page 5 (charges et conditions – lotissement) que l’acquéreur s’oblige à accomplir et exécuter les charges et conditions du cahier des charges de lotissement telles qu’elles sont ci-après rapportées dans le paragraphe 'servitude-urbanisme’ ;

Qu’à ce paragraphe est rappelé que la société La Finafoncière a étudié un nouveau projet de morcellement de la partie de l’ancien lotissement situé dans le quartier de Cordilleta ainsi qu’il résulte 'd’un nouveau cahier des charges dressé suivant acte sous seing privé du 10 janvier 1960… et de 'l’arrêté de Monsieur le préfet des Basses-Pyrénées en date à Pau du 13 avril 1960" ;

Attendu qu’enfin, l’article 15 du 'règlement’ du 20 janvier 1960 relatif aux modifications du sous lotissement qualifie ce document de 'cahier des charges’ ;

Attendu que dès lors ce document en ce qu’il fixe des clauses spécifiques liant contractuellement les colotis entre eux, clauses indépendantes d’un quelconque document d’urbanisme ou règlement extérieur, a la nature d’un cahier des charges, contrat de droit privé à caractère perpétuel ;

Attendu qu’en application de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date du permis de construire accordé le 14 janvier 2004 par lequel le maire de la commune de Ciboure a autorisé la SCI Artzaintto à édifier un logement de gardien sur son lot, lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement cessent de s’appliquer aux termes de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir sauf lorsqu’une majorité de colotis, calculés comme il est dit à l’article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles ;

Attendu que devant le tribunal administratif de Pau la SCI Union Foncière de Paris invoquait à l’appui de sa demande d’annulation de ce permis de construire, la violation des dispositions du règlement relative à l’aspect des terrains clôturés situés en surplomb de la voie publique ;

Attendu que certes le tribunal administratif a pu considérer qu’il ressortait des pièces du dossier que le règlement du lotissement 'Cordiletta’ a été approuvé par arrêté du 10 janvier 1960 et que faute de toute demande des colotis avant le 8 juillet 1988 tendant à son maintien, il avait cessé de s’appliquer à compter de cette dernière date ;

Que néanmoins, il ne pouvait examiner le permis de construire qu’au regard des règles de droit public contenues dans le document approuvé de 1960 mais non au regard des règles et des servitudes d’intérêt général imposées aux colotis ;

Attendu que d’ailleurs, il n’a pas, dans sa décision du 20 décembre 2005, déclaré caduc le règlement de 1960 mais seulement rejeté la requête de la SCI Union Foncière de Paris tendant à l’annulation du permis de construire accordé à la SCI Artzaintto ;

Attendu que les dispositions de l’article 8 du 'règlement’ du 10 janvier 1960 dont la SCI Union Foncière de Paris revendique l’application devant la Cour ne sont pas insérées à l’article 5 dudit règlement intitulé 'servitudes générales d’urbanisme’ ;

Qu’il ne s’agit donc pas d’une règle d’urbanisme qui serait devenue caduque en application de l’article L. 315-2-1 susvisé ;

Attendu qu’insérées sous le titre construction, elles constituent des règles d’intérêt général au profit et à la charge des différents lots du sous lotissement Cordilleta, règles de droit privé à caractère perpétuel ;

Attendu que d’ailleurs l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme prévoit encore que ses dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement ;

Attendu que dès lors, la SCI Union Foncière de Paris est fondée à les opposer à la SCI Artzaintto et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le cahier des charges du lotissement n’est pas caduc ;

Attendu que devant la Cour, a été communiqué le permis de construire accordé à la SCI Artzaintto (PC 641 890-3Z1035) qui a autorisé la construction d’un logement de gardien par la SCI Artzaintto et les pièces annexes ;

Qu’il en résulte que la construction autorisée excède les trois mètres prévus à l’article 8 du cahier des charges du sous lotissement 'Cordilleta’ puisque sa hauteur atteint au faîtage 7,71 m et sous gouttière 5,55 m, ce que la SCI Artzaintto ne conteste pas ;

Attendu qu’en conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI Union Foncière de Paris et de faire interdiction à la SCI Artzaintto d’édifier la construction projetée en exécution du permis de construire du 14 janvier 2004 et toute construction ne respectant pas les dispositions de l’article 8 du cahier des charges du sous lotissement 'Cordilleta’ ;

Attendu que le permis de construire étant aujourd’hui caduc en application des dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme comme l’invoque la SCI Union Foncière de Paris, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, suivant arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date 11 février 2008,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Pau en date du 28 septembre 2009,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 1^er décembre 2010,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en ce qu’il a dit que le cahier des charges du sous lotissement Cordilleta n’est pas caduc,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

Fait interdiction à la SCI Artzaintto d’édifier la construction projetée en exécution du permis de construire du 14 janvier 2004 et toute construction ne respectant pas les dispositions de l’article 8 du cahier des charges du sous lotissement 'Cordilleta',

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Artzaintto à payer à la SCI Union Foncière de Paris la somme de 3 000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile. Rejette la demande de la SCI Artzaintto,

Condamne la SCI Artzaintto aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Françoise PONS