Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 30 octobre 2017, n° 16/03866

CA Pau
Confirmation 30 octobre 2017

CASS
Cassation 9 janvier 2019

Arguments

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Rejeté
Devoir de conseil de l'agence immobilière
La cour a estimé que l'agence n'avait pas commis de faute dans l'exercice de son devoir de conseil, car les époux X étaient déjà au courant du projet de rocade et avaient sciemment dissimulé cette information aux acquéreurs.
Rejeté
Responsabilité de l'agence dans la vente
La cour a jugé que les époux X ne pouvaient pas imputer la responsabilité à l'agence, car ils avaient eux-mêmes dissimulé des informations essentielles lors de la vente.
Rejeté
Frais de commission d'agence
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'agence n'avait pas commis de faute et que les époux X ne pouvaient pas réclamer de remboursement pour des frais liés à une vente qu'ils avaient eux-mêmes initiée.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 30 oct. 2017, n° 16/03866
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	16/03866
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Loic BERRANGER
Cabinet(s) :	CLAUDE AMEILHAUD A.A, JEAN-FRANCOIS ARIES A.A, SOPHE BERNARD BROUCARET, JESSICA FOURALI, ANAIS LANGLA, JEAN-CLAUDE SENMABERRANGER BURTIN & PASCAL
Parties :	SAS OPTIMHOME

Texte intégral

PS/AM

Numéro 17/4106

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 30/10/2017

Dossier : 16/03866

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Affaire :

F G X K-L M épouse X

SAS OPTIMHOME

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 octobre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 septembre 2017, devant :

Monsieur Z, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Y et de Madame D-E, greffiers, présentes à l’appel des causes,

Monsieur Z, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame P, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Monsieur Z, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur F G X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

Madame K-L M épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

représentés et assistés de Maître Loïc BERRANGER de la SCP BERRANGER & BURTIN, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

SAS OPTIMHOME

[…]

représentée par la SCP AMEILHAUD – ARIES – SENMARTIN – FOURALI, avocats au barreau de TARBES

assistée de la SELARL JURIPOLE, avocats au barreau de MONTPELLIER

sur appel de la décision

en date du 08 NOVEMBRE 2016 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

Vu l=acte d’appel initial du 10 novembre 2016 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement rendu le 08 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de TARBES,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 juillet 2017 par les époux X,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 juillet 2017 par la SAS OPTIMHOME,

Vu l=ordonnance de clôture délivrée le 04 août 2017,

Le rapport ayant été fait oralement à l=audience.

Les faits

Par acte authentique du 27 décembre 2010 réitérant un acte sous seing privé du 05 octobre 2010 passé par l’entreprise de la SAS OPTIMHOME, les époux X ont vendu pour un prix de 173 000 euros aux consorts A l’immeuble dont ils étaient propriétaires dans la résidence Anatole France à BORDERES SUR L’ECHEZ (65).

Cette vente a été annulée pour dol par jugement rendu le 26 février 2014 par le tribunal de grande instance de TARBES, confirmé par arrêt du 10 juin 2015, la cause du dol ayant consisté dans la réticence dolosive d’informations relatives à la réalisation imminente d’une rocade à proximité du bien vendu ; la propriété a été restituée aux époux X, qui ont vendu le bien au prix de 119 000 euros sans retirer de cette vente les sommes suffisantes pour payer l’ensemble des causes des décisions rendues à leur encontre au bénéfice des consorts A. Pour obtenir paiement intégral, ces derniers, restés créanciers d’un solde, poursuivent parallèlement le recouvrement par voie de saisie immobilière sur l’immeuble situé à SEMEAC qui est le domicile des époux X. La vente sur saisie est à ce jour imminente d’après les pièces produites.

Par le jugement dont appel, les époux X ont été déboutés de leur action en responsabilité contre la SAS OPTIMHOME et condamnés à lui payer la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Les époux X critiquent le jugement en ce qu’il aurait énoncé que l’agence immobilière ne serait pas tenue d’un devoir de conseil alors qu’en qualité de professionnel de l’immobilier, elle était tenue, envers ses mandants demeurés profanes, d’un devoir de conseil renforcé et qu’elle devait ainsi s’assurer que son mandant disposait de toutes les informations à donner à l’acquéreur pour qu’il donne son consentement en connaissance de cause ; ils soutiennent donc que l’absence de toute mention écrite de l’existence du projet de rocade dans les actes de vente est imputable à une manquement contractuel de l’agence dans l’exécution de son mandat. Ils soutiennent aussi que l’agence aurait dû informer les acquéreurs par écrit, sans même avoir égard au fait qu’elle n’a été ni rédactrice de l’acte sous seing privé, ni chargée de négocier le prix avec l’autre partie à la vente.

Concluant sur le préjudice subi, les époux X exposent qu’ils ont mis en vente le bien qu’ils avaient vendu mais que le prix de 110 000 euros retirés de l’opération ne permet pas d’acquitter les causes du jugement d’annulation alors qu’ils sont aujourd’hui visés par une saisie immobilière de leur domicile situé SEMEAC. Lui imputant une responsabilité totale, ils agissent contre l’agence pour obtenir à titre de dommages-intérêts le montant de ce qu’ils restent devoir du prix à restituer aux époux A (131 358,26 euros), le remboursement de la commission d’agence (5 000 euros), le préjudice de revente à perte de l’immeuble restitué (37 000 euros), le montant des frais de mainlevée d’hypothèque prise par les époux A (900 euros), le montant de la taxe foncière 2016 (1 101 euros) qu’ils ont dû rembourser, et les frais liés aux voies d’exécutions subies (1 000 euros) ; ils se prévalent aussi d’un préjudice moral de 70 000 euros. Le préjudice est évalué 249 770,61 euros.

L’agence OPTIMHOME conclut au débouté en développant les moyens suivants :

1 – au jour de la vente intervenue à la fin de l’année 2010, aucun projet concret n’était définitivement arrêté concernant le tracé définitif de la rocade,

2 – les époux X connaissaient parfaitement la situation pour faire partie du comité de défense qui s’opposait à la réalisation de cet ouvrage public ; n’ayant pas eux-mêmes informés les acquéreurs, ils ne peuvent reporter le défaut d’information sur leur mandataire, fut-il professionnel de l’immobilier,

3 – le projet était connu ou pouvait être connu de l’acquéreur, natif de TARBES quoiqu’expatrié Outre-Mer,

4 – elle n’est pas intervenue dans la rédaction des actes de vente (compromis et acte authentique),

5 – elle aurait donné aux acquéreurs toutes informations utiles qui ne sont pourtant pas ses cocontractants,

A titre subsidiaire, elle conclut :

— au caractère excessif des indemnités réclamées, rappelant que le prix restitué ne constitue pas un préjudice par lui-même, estimant que certains postes de préjudices ne sont pas en lien de causalité avec la faute qui aurait été retenue contre elle et elle s’oppose enfin la demande d’anatocisme et la reconnaissance d’un préjudice moral,

— à un partage de responsabilités puisqu’elle soutient que les époux X ont contribué à leur propre préjudice.

Elle demande reconventionnellement l’allocation de 5 000 euros en compensation de frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Le mandat confié à l’agence par les époux X est daté du 05 octobre 2010 en vue d’une vente au prix de 176 500 euros dont 6 500 euros de commissions.

La vente a été conclue dans les derniers jours de l’année 2010 avant le début des travaux de construction de la rocade qui ont démarré en 2011 ; le tracé de cette voie passe à 50 mètres de l’immeuble que les époux X ont vendu aux époux A, étant précisé qu’une bretelle d’accès a aussi été aménagée à proximité de l’immeuble ce qui est de nature à constituer un supplément de nuisances. Selon les motifs du jugement et de l’arrêt confirmatif, le dol a été retenu parce que les acquéreurs n’ont reçu des vendeurs aucune information concernant l’existence et le tracé de la rocade, alors que le projet et le tracé étaient discutés depuis quelques années ; par une pièce non datée (qui est un document d’information départemental), l’agence démontre même que les travaux ont commencé en octobre 2011 mais que les marchés avaient été signés le 08 juillet 2010 avec les entreprises SPIE BATIGNOLLES, NGE, DEMATHIEU et BARD ; cela prouve indirectement qu’à la date de l’entremise et de la vente, le tracé était définitivement arrêté (sauf points de détails ne pouvant pas avoir la moindre incidence sur le niveau de nuisances). Les époux A, ignorant cela pour avoir alors habité Outre-Mer, n’ont pas soupçonné ce qui allait se passer ; si on avait évoqué l’imminence de sa réalisation de la rocade et le caractère définitif de son emplacement, ils auraient cherché à se renseigner plus avant et ne se seraient pas trouvés dans la situation qui a été la leur ; c’est d’ailleurs cette analyse qui a conduit le tribunal et la cour d’appel à ne pas tenir compte des attestations produites par les époux X selon lesquelles on se serait entretenu de la future rocade (attestation de H I J du 15 septembre 2012 et attestations de B C).

Dans le jugement du 10 novembre 2016 critiqué, le tribunal n’a nullement énoncé que l’agence n’était pas tenue d’un devoir de conseil ; il a dit qu’en raison du dol commis par les époux X, qui connaissaient depuis au moins 8 ans le projet de rocade et qui faisaient d’ailleurs partie du comité de défense constitué pour s’y opposer, ils ne pouvaient reprocher à l’agence d’avoir manqué à son devoir de conseil parce qu’il a estimé que l’agence n’avait pas commis de faute – contractuelle – dans l’exercice de cette obligation.

Selon les époux X, 'l’agence OPTIMHOME ne peut soutenir l’existence d’un dol commis par les époux X, puisque, selon cette agence, elle-même et les deux parties à la vente étaient informées.' Cette proposition, qui constitue la base de leur argumentation, est directement contraire à l’autorité de la chose jugée ; l’annulation de la vente et la condamnation des époux X pour dol signifient qu’ils ont trompé leurs cocontractants en dissimulant en connaissance de cause des éléments relatifs aux qualités déterminantes de la chose vendue ; si ces éléments avaient été connus des acquéreurs, ils n’auraient pas contracté ou n’auraient contracté qu’à des conditions différentes de celles de la vente annulée, en pratique à un prix plus bas (dont la demande indemnitaire à raison d’une vente à perte donne la mesure). Cette vérité judiciaire, désormais définitivement acquise, signifie ainsi que les époux X connaissaient non seulement la teneur mais aussi la portée des faits qu’ils ont sciemment dissimulés, sans quoi il n’y aurait pas eu annulation pour dol ; ils n’ont pas été sanctionnés pour ne pas avoir eu connaissance d’informations importantes complémentaires que l’agence, dans l’exécution de son mandat, aurait dû rechercher dans leur intérêt et sur la base desquels elle aurait pu et dû les mettre en garde à raison d’un risque qu’ils n’auraient pu pleinement mesurer sans ces informations complémentaires.

Mais tel n’est pas le cas ; dans le jugement dont appel, le tribunal a relevé que les époux X faisaient partie du comité de défense opposé à la construction de la rocade ; cette situation laisse présumer qu’ils avaient eu personnellement accès depuis longtemps à l’ensemble des documents administratifs relatifs à la construction de cet ouvrage ; la vente et l’entremise sont postérieures à la signature des marchés publics passés avec les entreprises retenues pour réaliser les travaux ; la décision rendue à leur encontre signifie que, conscients de la dévalorisation future de leur propriété, ils ont décidé de tenter de la vendre pour échapper à cet inconvénient.

La question est alors de savoir si le choix des époux X de se taire a pu être facilité par une absence de mise en garde de l’agence qui constituerait un manquement à son devoir de conseil destiné à garantir l’efficacité des actes juridiques ; les époux X n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agence pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants ; mais il faut néanmoins s’interroger sur le point de savoir s’ils auraient pu être amenés à changer d’avis si l’agence leur avait remis un écrit les mettant en garde sur le risque de dol qu’ils mesuraient et qu’elle mesurait également.

La défense de l’agence consiste à soutenir qu’elle a donné toutes informations utiles, y compris aux acquéreurs ; elle admet qu’un minimum d’information relatifs à la rocade a bien circulé, et a admis que toutes les parties ont évoqué vaguement un tel projet comme un élément pouvant devenir un problème.

Les décisions d’annulation tant en première instance qu’en appel, montrent que les informations dissimulées étaient aussi simples qu’essentielles et que l’agence ne pouvait en toute hypothèse rien apprendre aux époux X qu’ils ne sachent déjà. Mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, l’agence ne pouvait agir contre les intérêts des époux X et contre leur volonté de dissimuler ces éléments en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher ; même si elle a pu la connaître, elle ne pouvait dénoncer aux acquéreurs la situation dolosive, sauf à avoir été autorisée par les époux X à diffuser toutes informations.

Le choix des époux X de se taire n’a donc nullement pu être influencé par l’absence de mise en garde de l’agence ; les époux X n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agence pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants ; que l’agence les ait mis ou non en garde contre les conséquences de cette situation, elle n’a donc commis envers les époux X aucune faute causale.

Les époux X seront déboutés de leur demande, et le jugement rendu par le tribunal de grande instance de TARBES sera confirmé dans toutes ses dispositions.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer à l’agence immobilière la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

* Confirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel rendu par le tribunal de grande instance de TARBES le 08 novembre 2016,

* Y ajoutant, condamne les époux X à payer à la SAS OPTIMHOME la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamne les époux X aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP AMEILHAUD – ARIES – SENMARTIN – FOURALI, avocats au barreau de TARBES.

Le présent arrêt a été signé par M^me K-O P, Président, et par M^me N D-E, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

N D-E K-O P