Cour d'appel de Riom, 1ère chambre, 25 septembre 2017, n° 14/02766

TGI Clermont-Ferrand 15 octobre 2014

CA Riom
Confirmation 25 septembre 2017

Arguments

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Accepté
Nullité de la promesse de vente pour défaut de capacité à contracter
La cour a confirmé que la promesse de vente était nulle en raison de l'incapacité de l'un des promettants à contracter, rendant ainsi la demande de résolution mal fondée.
Rejeté
Responsabilité délictuelle des promettants
La cour a jugé que la SARL BWA ne prouvait pas l'existence d'une faute de la part des promettants, et que l'absence de vente était due à des circonstances extérieures.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser les consorts Y-Z supporter les frais, mais a condamné la SARL BWA à verser une somme aux consorts Y-Z.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 25 sept. 2017, n° 14/02766
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	14/02766
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, 15 octobre 2014, N° 12/04935
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christophe STRAUDO, président
Avocat(s) :	Jean-Michel DE ROCQUIGNYJean-Pascal TREINS
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIESTREINS POULET VIAN ET ASSOCIES
Parties :	SARL BWA

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 25 septembre 2017

— CS/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 14/02766

SARL BWA / B C, D C, L-M C, E C, F C, G C

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 15 Octobre 2014, enregistrée sous le n° 12/04935

Arrêt rendu le LUNDI VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Christophe STRAUDO, Président

M^me Hélène PIRAT, Présidente

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SARL BWA

[…]

représentée et plaidant par M^e TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. B C

[…]

M. D C

[…]

M. L-M C

[…]

M. E C

[…]

Melle F C

[…]

N° 14/02766 – 2 -

M. G C

[…]

représentés et plaidant par M^e L-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT ROMENVILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 juin 2017, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. STRAUDO, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 septembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. Christophe STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon promesse unilatérale de vente sous seing privé en date du 9 novembre 2011, enregistrée par les services fiscaux le 22 novembre 2011, M. B Y-Z et son épouse M^me H X se sont engagés à vendre à la S.A.R.L. BWA au prix de 360.000 euros une parcelle de terrain de 2.300 m2 située à lieudit 'les Gardelles’ à Enval (63) à prendre sur la parcelle figurant au cadastre sous les références ZC n° 828 d’une superficie globale de 7.074 m2.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 1^er septembre 2012.

Elle a été assortie de plusieurs conditions résolutoires, et notamment l’obtention de l’autorisation de vente par le juge des tutelles, M^me X épouse Y-Z étant alors placée sous tutelle.

Madame X est décédée le […].

Le 11 juillet 2012 la S.A.R.L. BWA a fait délivrer à M^me X et à M. B Y-Z une sommation d’avoir à comparaître le 30 juillet 2012 en l’étude de M^e I-J à l’effet de régulariser l’acte authentique de vente.

M. B Y-Z et ses six enfants issus de son union avec M^me X se sont présentés devant le notaire mais ont refusé de signer l’acte authentique de vente.

…/…

N° 14/02766 – 3 -

Par exploits délivrés les 18, 19 et 21 décembre 2013 la S.A.R.L. BWA a fait assigner les consorts Y-Z afin de voir :

— prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des promettants,

— condamner conjointement et solidairement les consorts Y-Z

à lui payer la somme

globale

de 195.887 euros à titre de dommages et intérêts correspondants à 30.000 euros pour le

dossier de permis de construire, à 2.500 euros au titre des frais d’étude de sol et à 163.387 euros sur le fondement des pertes de marge,

— condamner solidairement les consorts Y-Z à lui payer une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

En réplique les consorts Y-K ont conclu au débouté et sollicité à titre reconventionnel l’allocation des sommes de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation abusive et injustifiée du terrain et de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Par jugement rendu le 15 octobre 2014 le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— déclaré la S.A.R.L. BWA mal fondée en sa demande de résolution de la vente aux torts exclusifs des consorts Y-Z ;

— débouté la S.A.R.L. BWA de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté les consorts Y-Z de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour immobilisation abusive du terrain ;

— condamné la S.A.R.L. BWA à payer aux consorts Y-Z la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées la S.A.R.L. BWA a relevé appel de cette décision le 1^er décembre 2014.

Après l’échec des pourparlers entre les parties durant près de deux ans la clôture a été prononcée le 18 mai 2017 à 9h et fixée après un ultime renvoi à l’audience du 29 juin 2017 à 14h.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 2 mars 2015 la S.A.R.L. BWA demande la cour de voir :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la nullité de la promesse pour défaut de capacité à contracter de l’un de ses promettants et l’a déclarée mal fondée en sa demande de résolution de la vente aux torts exclusifs des consorts Y-Z ;

— constater qu’elle a opéré la levée de l’option inhérente à la parcelle de terrain objet de la promesse de vente et dire et juger la vente parfaite ;

…/…

N° 14/02766 – 4 -

— dire et juger que le refus des consorts Y-Z de signer l’acte authentique est abusif ;

— prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des promettants devenus vendeurs ;

— condamner conjointement et solidairement les consorts Y- Z à lui porter et payer la somme globale de 195.887 euros à titre de dommages et intérêts, se décomposant comme suit :

— frais dossier permis de construire : 30.000 euros

— frais étude de sol : 2.500 euros

— perte de marge : 163.387 euros

— débouter les consorts Y-Z de leurs demandes incidentes en dommages et intérêts pour immobilisation abusive et injustifiée du terrain et fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la cour confirmerait la nullité de la promesse de vente, la S.A.R.L. BWA lui demande de condamner des consorts Y-Z sur le fondement quasi délictuel à lui verser la somme globale de 195.887 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leurs manquements fautifs.

Elle sollicite en tout état de cause leur condamnation au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*******

En l’état de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 27 avril 2015 contenant appel incident les consorts Y-Z demandent la cour de :

— constater que M^me X épouse Y-Z, venderesse, n’a jamais donné son accord à la vente ou la promesse de vente litigieuse ;

— dire et juger qu’aucun accord sur la chose et sur le prix n’est jamais intervenu, la parcelle d’environ 2300 m² n’ayant jamais été précisément déterminée, ni n’étant déterminable ;

— dire et juger en conséquence l’acte litigieux nul ;

— constater qu’il n’est pas justifié d’une levée de l’option par paiement du prix et l’expiration du délai pour se faire et dire non avenue la promesse de vente ;

— constater qu’il n’est pas justifié d’une autorisation du juge des tutelles et dire caduque la promesse, alors que l’accord de M^me X épouse Y-Z, venderesse, n’a jamais été donné de son vivant ;

— constater qu’il n’est pas justifié du respect de l’obligation de financement dans le délai impératif convenu et dire et juger caduque la promesse ;

…/…

N° 14/02766 – 5 -

— constater qu’il n’est pas justifié du dépôt d’un permis de construire dans les délais et dire et juger caduque la promesse ;

— constater que l’assiette du droit de passage convenu n’a pas été respectée et dire et juger que la société BWA porte de ce seul chef la responsabilité de la résolution ;

— débouter en conséquence la S.A.R.L. BWA de toutes ses demandes ;

— condamner la S.A.R.L. BWA à leur payer et porter la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation abusive et injustifiée du terrain,

— condamner la S.A.R.L. BWA à leur payer et porter une somme complémentaire de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*******

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la question de la résolution de la vente.

Attendu que les parties ne reprennent pour l’essentiel devant la cour que les moyens soulevés en première instance et ne produisent aucune pièce nouvelle suffisamment probante de nature à remettre en cause les motifs retenus par les premiers juges ;

Que l’analyse des stipulations de la promesse confirme en effet que le principe même de la vente de leur bien immobilier au profit de la S.A.R.L. BWA était acquis pour les époux Y-Z puisque seuls des événements extérieurs pouvaient les délier de leur obligation contractuelle de vendre, soit que ces événements tenaient à des causes juridiques (droit de préemption, obtention de l’autorisation du juge des tutelles), soit au bénéficiaire (obtention d’un prêt pour l’acquisition, obtention du permis de construire.) ;

Qu’il est donc acquis que dès sa signature, la promesse de vente présentait les caractères d’un acte de disposition engageant la consistance du patrimoine immobilier commun des promettants ;

Qu’il est néanmoins constant que malgré l’absence de M^me H X épouse Y-Z lors de la signature de la promesse de vente, elle y figure en qualité de promettant et qu’il n’est nullement contesté par les parties que le bien en cause était un bien de communauté ;

Qu’il est en outre expressément fait référence dans cette promesse de vente au jugement rendu le 4 juillet 2011 ordonnant une mesure de tutelle à l’égard de cette dernière ;

…/…

N° 14/02766 – 6 -

Que placée sous ce régime de protection elle ne pouvait dès lors s’engager à vendre l’acte sans l’autorisation du juge des tutelles ;

Qu’il est par ailleurs constant que les parties ont le pris le soin d’insérer une condition suspensive stipulée au profit du seul promettant se référant expressément à cette autorisation ;

Que les pièces du dossier attestent que l’autorisation du juge des tutelles n’a pas été obtenue antérieurement au décès de M^me X épouse Y-Z malgré l’introduction d’une requête à cette fin le 2 décembre 2011 ;

Que cette dernière n’a donc jamais été en capacité de conclure la promesse de vente ;

Que comme l’ont retenu les premiers juge le fait que la condition suspensive de l’obtention du juge des tutelles soit contractuellement présentée comme ayant été édictée dans le seul intérêt des promettants est indifférent dès lors que les règles relatives à la capacité des personnes revêtent un caractère d’ordre public auquel il ne peut être dérogé par convention privée ;

Que c’est dès lors par des motivations que la cour adopte que le tribunal a considéré que la promesse de vente était nulle pour défaut de capacité à contracter de l’un des promettants et qu’en l’absence de consentements des héritiers de M^me X épouse Y-Z à la vente il ne pouvait être pallié à cette nullité ;

Que la décision sera confirmée de ce chef par motifs adoptés sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens plus amples développés par les consorts Y-Z ;

Attendu que pour le surplus c’est également par des motivations que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la S.A.R.L. BWA ne démontrait pas l’existence d’une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle des promettants ;

Qu’en effet l’incapacité de M^me X épouse Y-Z n’a jamais été dissimulée ni le fait que l’ensemble immobilier en cause était un bien de communauté ;

Qu’une clause a été insérée à l’acte visant expressément la nécessaire autorisation du juge des tutelles ;

Que l’absence de cette autorisation ne peut être imputée aux intimés dans la mesure où une requête a été effectivement déposée auprès de ce magistrat le 2 décembre 2011, soit moins d’un mois après la signature de la promesse de vente et quelques jours après son enregistrement par les services fiscaux ;

Que cette absence de réponse résulte manifestement du délai de traitement du dossier et de la survenue du décès de M^me X épouse Y-Z le […], événements qui sont totalement étrangers aux intimés ;

Qu’en l’état de ces éléments, et en l’absence de fautes susceptibles d’être imputées aux promettants et leurs ayants droit tant lors de la conclusion du contrat que lors de la phase préparatoire à l’exécution de la promesse, la décision déférée ne pourra qu’être confirmée en ce qu’elle a écarté l’ensemble des demandes indemnitaires dirigées à leur encontre.

…/…

N° 14/02766 – 7 -

Sur la question de l’indemnité d’immobilisation.

Attendu que comme en première instance les consorts Y-Z affirment que la partie de terrain litigieuse a été immobilisée depuis plusieurs années par la societé BWA et que cette situation a annihilé toute perspective de vente de l’ensemble immobilier leur occasionnant un préjudice financier ;

Attendu qu’il convient toutefois de relever que l’absence de réalisation de la vente ne résulte pas d’un manquement quelconque de la S.A.R.L. BWA à ses obligations contractuelles, mais de circonstances extérieures liées à l’absence de décision du juge des tutelles avant le décès de M^me A épouse Y-Z ;

Qu’il ne peut en outre être reproché à l’appelant d’avoir accompli des démarches pour voir forcer la réalisation de la vente en l’état et introduit une procédure judiciaire en se prévalant de moyens de droit et de fait sérieux à l’appui de celle-ci ;

Que les éléments du dossier démontrent par ailleurs que le retard apporté à la résolution du litige résulte de l’existence de pourparlers entre les parties afin d’y mettre un terme de manière amiable ;

Qu’en effet ce dossier avait fait l’objet d’une ordonnance de clôture devant la cour le 26 novembre 2015, laquelle a fait l’objet d’un rabat en raison manifestement de ces pourparlers alors en cours ;

Que la procédure n’a finalement été clôturée que le 18 mai 2017 après l’échec de ces discussions ;

Attendu enfin que si les consorts Y-Z allèguent un préjudice financier lié à l’immobilisation de l’ensemble immobilier depuis plus de six ans, ils ne versent aucune pièce de nature à établir la réalité de ce préjudice en l’absence de tout élément susceptible d’apprécier la valeur actuelle du bien situé dans une zone commerciale ayant pris de l’expansion, et notamment une éventuelle moins-value, ou de justifier de l’existence d’offres d’acquisition qu’ils auraient été contraints de refuser du fait de l’attitude de la S.A.R.L. BWA ;

Qu’ils sont tout aussi défaillants à justifier que les contestations élevées par l’appelante leur aurait causé un préjudice financier dans le cadre notamment des opérations de partage de l’indivision successorale ;

Que la décision sera en conséquence également confirmée en ce qu’elle les a déboutés de leur demande d’indemnité d’immobilisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles.

Attendu qu’étant à l’origine de la procédure et succombant en son recours principal la S.A.R.L. BWA supportera les dépens d’appel, ceux de première instance restant répartis conformément à la décision déférée, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que pour le surplus il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts Y-Z les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel;

…/…

N° 14/02766 – 8 -

Qu’il convient dès lors de confirmer de ce chef la décision entreprise et de leur allouer une somme complémentaire de 2.500 euros qui sera supportée par la S.A.R.L. BWA.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la S.A.R.L. BWA à verser aux consorts Y-Z la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens d’appel seront supportés par la S.A.R.L. BWA et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier le président