PS/AM

Numéro 18/4125

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 13/11/2018

Dossier N° RG 16/03453

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

K-L M Z

D Z

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IBANE TA IBANETA

SA ALLIANZ IARD

SCP H I J

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 novembre 2018 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 septembre 2018, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame O-P, Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Y et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Y, Président de l’audience

Madame S, Président de chambre

Monsieur X, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Le ministère public a eu connaissance de la procédure le 12 avril 2018.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur K-L M Z

né le […] à TARBES

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

Madame D Z

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

représentés et assistés de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de A

INTIMES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IBANETA - […] représenté par son syndic en exercice la SARL COGESIM – MINIER IMMOBILIER dont le siège social est […] elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par la SCP DUALE – LIGNEY – MADAR – DANGUY, avocats au barreau de PAU

assisté de Maître Anne-Q BONNET-GESTAS, avocat au barreau de A

SA ALLIANZ IARD

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Isabelle ETESSE de la SELARL GARDACH ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

SCP H I J […]

7 place K Jaurès

[…]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP KUHN, avocat s au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 05 SEPTEMBRE 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE A

Vu l=acte d’appel initial du 10 octobre 2016 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de A le 05 septembre 2016,

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 03 mars 2017 par la SA ALLIANZ,

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 20 mars 2017 par la SCP H I BADERA […],

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 novembre 2017 par les époux Z,

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 novembre 2017 par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE IBANETA,

Vu l=ordonnance de clôture délivrée le 09 mai 2018

Le rapport ayant été fait oralement à l=audience.

Les faits constants

Les locaux litigieux ont été mis en vente par l’entreprise de l’agence COTE IMMO et l''acte sous-seing privé reçu dans le document à l’en-tête de l’agence décrit le bien vendu avec la mention 'au troisième étage de l’immeuble dénommé Villa Ibaneta, figurant au cadastre de la ville de BIARRITZ sous le numéro AB299 un appartement F3 comprenant escalier, et accès, séjour, une chambre, 1 bureau une cuisine aménagée, salle de bains WC, dégagement correspondant aux lots 15 16 et 17 du règlement de copropriété plus 99 millièmes de copropriété'.

Selon acte authentique du 05 juillet 2003 reçu par M^e BLANC, notaire à VIC EN BIGORRE publié le 08 août 2003 volume 2003 P à la conservation des hypothèques de A, les époux Z E ont acquis au prix de 131.000 euros, les lots 15 à usage d’appartement aménagé dans des anciens combles, 16 à usage de grenier et 17 également à usage de grenier, ainsi que les quote-parts de parties communes respectives de 81/1000ème pour l’appartement, de 9/1000èmes pour les greniers adjacents. Ces lots sont situés dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé Villa IBANETA à BIARRITZ (64) cadastré […].

La superficie du lot n° 15 est portée dans l’acte pour 54,35 euros.

Celle des lots mentionnés comme étant à usage de greniers n’est pas précisée.

Par courrier du 10 novembre 2010, le syndic de copropriété a avisé les époux Z E d’un problème de solidité examiné par le conseil syndical :

'Procédures possibles proposées par le Conseil Syndical pour la prochaine assemblée générale extraordinaire :

1) Changement de destination des lots 16 et 17 appartenant à Mr Z actuellement définis en greniers sur le modificatif de 1962 et sur son titre de propriété à voter à une prochaine assemblée générale

2) si la copropriété accepte le changement de lots, il sera nécessaire de vérifier que la structure de l’immeuble soit capable de supporter le changement'.

Une expertise privée a donc été confiée par la copropriété à la SARL GILBERT CASTAIGNEDE ; ces opérations ont porté sur la solidité du plancher ; cette expertise a révélé que les solives étaient partiellement pourries ainsi que l’apparition de flèches du plancher.

Le 23 juin 2011, l’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie et a pris deux décisions

— votant sur la question n° 8 de l’ordre du jour posée par Mr Z qui demandait 'd’avaliser les changements de destinations déjà effectués des lots grenier et comble en complément de l’appartement existant', l’assemblée générale a rejeté la demande en donnant comme motifs que 'le syndicat des copropriétaires ne reconnaît pas cet état de fait' et que 'à l’origine le syndicat des copropriétaires n’a jamais autorisé le changement de destination de ces lots Greniers' ;

— votant sur la question n° 9 de l’ordre du jour posée par Mr Z, qui demandait 'l’autorisation par la copropriété d’effectuer les réparations nécessaires du plancher défectueux en fonction des préconisations de l’ingénieur structure CASTAIGNEDE', l’assemblée générale l’a 'déclaré sans objet compte tenu des décisions prises en question n° 8".

Les époux Z ont alors saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 12 octobre 2011, a institué une expertise judiciaire, au contradictoire des parties à la présente instance, dont les opérations ont été confiées à F G ; son rapport a été déposé au mois de janvier 2013 ; cet expert judiciaire conclut ainsi :

— le mesurage de la surface des locaux aboutit à une surface de 82,94 m² dont 56,04 m² en Loi Carrez,

— les désordres identifiés trouvent leur cause dans une très ancienne fuite d’eau infiltrante nettement antérieure aux travaux d’aménagement effectués par les consorts B et C ;

— des travaux urgents doivent être réalisés pour 4.115,22 euros T.T.C., outre des travaux de consolidation

structurelle pour 9.867,53 euros T.T.C. et des travaux de second oeuvre sans embellissements pour 34.571,10 euros T.T.C..

L’expert conclut, comme l’expert privé qui l’avait précédé, en constatant la dualité de la structure des planchers la dualité de la structure des cloisons et les affaissements des supports endommagés sous le poids des ouvrages qu’ils supportent.

Il expose que les aménagements effectués par les époux Z après leur acquisition ne sont pas la cause des dégradations et qu’ils n’ont pas contribué à leur aggravation.

En lecture de ce rapport, des mesures et des décisions ont été prises, notamment lors d’une assemblée générale du 16 juillet 2013 dont la résolution n° 11 énonce que :

'L’assemblée décide l’accord de principe sur la création d’un lot N° X résultant de la fusion des lots 15, 16 et 17, ce nouveau lot étant à usage d’habitation étant précisé que les frais inhérents à cette création du nouveau lot (géomètre expert, frais de publication, etc) seront supportés exclusivement par les époux Z et que, également et ultérieurement, il sera voté une modification des tantièmes de copropriété'.

Le jugement dont appel

Les époux Z ont saisi le tribunal de grande instance de A d’une action en indemnisation visant la SCP de notaires, le syndicat des copropriétaires et la compagnie ALLIANZ actionnée du chef de la responsabilité encourue par l’agence COTE IMMO.

Par le jugement dont appel, le tribunal a :

— déclaré les époux Z prescrits dans leur action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires,

— débouté les époux Z de leur action en responsabilité contre la SCP de notaires en jugeant que le notaire n’avait pas à se déplacer sur les lieux, qu’il ne pouvait se rendre compte de l’erreur affectant les mentions de surface et que la description du bien dans l’acte correspondait à ce dont les acquéreurs pouvaient se rendre compte par eux-mêmes,

— débouté les époux Z de leur action en garantie contre la compagnie ALLIANZ en jugeant qu’il n’était pas établi qu’elle ait été l’assureur de l’agence COTE IMMO,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles contre les époux Z.

Les époux Z ont été condamnés à payer 1.500 euros en compensation de frais irrépétibles tant à la société de notaires qu’à la compagnie ALLIANZ.

Prétentions et moyens des parties

Les époux Z poursuivent la réformation du jugement et réclament la condamnation in solidum de toutes les parties adverses à leur payer une somme de 243.939,10 euros de dommages intérêts ainsi que la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires à la stabilité de l’immeuble évalués par l’expert à 9.867,53 euros.

Pour ce qui est de l’action en responsabilité visant le syndicat des copropriétaires, ils font valoir que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité, qu’ils fondent sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est le moment de la révélation de la cause des désordres qu’ils situent à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire soit le 1^er février 2013.

Ils estiment la responsabilité du syndicat des copropriétaires engagée par la seule survenance du vice, invoquent le caractère objectif de la responsabilité encourue pour exiger la réparation préjudice matériel.

Pour ce qui est de l’action en responsabilité visant la SCP de notaires, ils lui reprochent la contradiction entre le descriptif du bien contenu dans son acte et celui effectué par le mesurage loi Carrez annexé à l’acte authentique, pour lui reprocher un manquement à l’obligation d’authentification et le manquement à l’obligation de conseil et de mise en garde.

Ils font alors valoir que cela leur a fait perdre la possibilité de renoncer à la vente, de renégocier son prix ou d’éviter les déconvenues qu’ils connaissent aujourd’hui et estiment de ce fait que la faute a contribué à la réalisation du préjudice dont ils demandent réparation.

Pour ce qui est de l’action visant la compagnie ALLIANZ, il développent en premier lieu les moyens relatifs à la responsabilité encourue par l’agence dont ils estiment qu’elle était assurée par cette compagnie. Ils lui reprochent une négligence dans la désignation du bien puisqu’ils ont acquis un appartement F3 alors qu’il s’agit de greniers.

S’agissant du préjudice, les époux Z demandent

— la somme de 34.751,10 euros T.T.C. correspondant aux frais de remise en état de leur appartement dont ils prétendent que le syndicat les oblige à tort à les prendre en charge eux mêmes,

— la somme de 49.368 euros correspondant à 68 mois de perte d’un loyer de 726 euros,

— la somme de 145.000 euros correspondant à la perte de valeur de l’immeuble,

— la somme de 15.000 euros pour préjudice moral.

Ils demandent 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble renonce à soutenir l’irrecevabilité tirée de la prescription retenue par le tribunal.

Il convient que la cause des désordres affectant l’immeuble est antérieure à l’année 2000, du temps où les lots acquis par les époux Z étaient la propriété de leur propre vendeur ; contestant le fait que l’absence de changement de destination lui soit imputable, il s’oppose à la demande indemnitaire de 34.571,10 euros des époux Z tendant à la réfection de leur appartement ; le syndicat invoque une résolution du 16 juillet 2013 qui donne une autorisation « de principe » à la création d’un nouveau lot regroupant les lots15 16 et 17 avec les conséquences qui s’en suivent sur la répartition des charges et quote-parts de parties communes.

Il en tire comme conséquence que doit aussi être rejetée, pour les mêmes raisons, la demande tendant à la réalisation des travaux évalués à 9.867 euros par l’expert.

Reconventionnellement, le syndicat agit contre les époux Z en paiement d’une somme de 5.453,62 euros correspondant pour 4.115,42 euros au coût des travaux conservatoires exécutés en cours d’expertise judiciaire et pour 1.338,40 euros. La même demande est formée à titre subsidiaire contre qui de droit.

Il demande enfin 9.000 euros en compensation de frais irrépétibles de première instance et d’appel

La SCP H I J […] conclut pour ce qui la concerne à la confirmation du jugement et réclame 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Elle fait valoir que la superficie portée dans l’acte est erronée mais qu’il s’agit en réalité d’une erreur

simplement matérielle car cette superficie correspond en effet à celle des trois lots, que l’erreur n’existait pas dans l’acte sous-seing privé signé sans l’intervention du notaire le prix de vente et que les époux Z avaient visité les lieux.

Pour ce qui est de la consistance des lieux, elle fait valoir que les époux Z avaient une parfaite connaissance de leur consistance pour les avoir visités et elle explique qu’elle avait le devoir de porter dans l’acte de vente les mentions du réglement de copropriété remis aux acquéreurs, en rappelant que sont extrêmement fréquentes les discordances entre descriptions des biens et leur consistance réelle. Il soutient qu’elle n’avait pas à se déplacer sur les lieux et qu’il n’avait aucun motif de déconseiller l’opération aux acquéreurs, car les lots acquis, tels que décrits dans les documents dont elle avait connaissance, restaient conformes à la destination générale de l’immeuble.

La SCP de notaires discute le montant des préjudices et soutient qu’ils ne sont pas en lien de causalité avec une faute qu’il aurait pu commettre, rappelant que les auteurs des époux Z avaient mentionné que l’aménagement des greniers d’origine était de leur fait, sans préciser qu’ils n’avaient pas été autorisés et faisant enfin valoir que le préjudice concerne la réparation de l’immeuble

La SCP conclut corrélativement au rejet de l’action en garantie que la compagnie ALLIANZ dirige contre lui.

La SCP demande reconventionnellement aux époux Z paiement d’une somme de 3.000 euros en compensation de frais irrépétibles.

La compagnie ALLIANZ poursuit la confirmation du jugement.

Elle reconnaît que l’enseigne COTE IMMO pourrait correspondre à l’identité de la société LANTOKI LTD qu’elle a couverte selon police n° 36.329.193 pour une activité d’entremise.

Elle expose que la police a été résiliée le 24 janvier 2005 peu avant la radiation de la société du RCS et qu’à la date de l’assignation en référé valant réclamation au sens de l’article L 124-5 du code des assurances, la garantie subséquente de 5 ans était largement expirée.

Elle conteste toute responsabilité de l’agence assurée et conclut au rejet des actions qui la visent et que dirigent contre elle les époux Z ainsi que le syndicat des copropriétaires. Pour s’exonérer de toute obligation du chef d’une faute qu’aurait commise son assurée, elle soutient que les désordres de structures étaient cachés, que les préjudices qui en découlent ne peuvent se rattacher à l’exécution de son contrat et trouvent leur cause dans un vice qui existait lors de la vente ; s’agissant de désordres de construction mal réalisée , elle fait valoir qu’ils ne rentrent pas dans sa garantie.

Pour ce qui est de la description du bien vendu, elle indique que les actes de l’agence comportent une description conforme à la réalité matérielle et décrivent les trois lots comme tous trois affecté à l’habitation.

Elle soutient aussi que la faute postérieure du notaire, si elle était reconnue, l’exonérerait des conséquences de la sienne.

Elle discute le montant du préjudice demandé ainsi que le lien de causalité de certains postes avec le fait générateur de responsabilité invoqué contre elle.

Elle demande reconventionnellement l’allocation de 2500 euros en compensation de frais irrépétibles.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

a) sur la recevabilité de l’action et sa prescription

La cause des désordres est très antérieure à l’acquisition du bien par les époux Z ; pour déclarer l’action prescrite, le tribunal a situé l’apparition des désordres bien avant l’année 2000 qui a précédé de 10 ans l’assignation en référé ; or, l’existence, la nature et la gravité des désordres n’ont pas été révélées aux époux Z avant que ne soit posé le diagnostic posé par la SARL CASTAIGNEDE, mandatée dans le courant de l’année 2010 dont les conclusions techniques seront confirmées par l’expert judiciaire. Le délai de prescription de l’action en responsabilité d’un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires est de 10 ans selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Son point de départ est la date d’apparition des désordres ; l’action en responsabilité n’était donc pas prescrite quand les époux Z ont assigné le syndicat en responsabilité devant le tribunal.

Le syndicat le reconnaît et renonce à soutenir le moyen d’irrecevabilité retenu par le tribunal. Il acquiesce donc aux demandes d’infirmation du jugement de ce chef.

Le jugement doit par conséquent être infirmé. L’action en responsabilité est recevable contre le syndicat des copropriétaires.

B) sur le bien fondé de l’action

Les désordres procèdent d’un vice caché dans la structure de l’immeuble qui n’était pas connu lors de la vente par les auteurs des époux Z ; ces désordres sont totalement étrangers, par leur nature, au décalage existant depuis longtemps entre d’une part la description officielle du bien dans le réglement de copropriété publié, nécessairement repris par les ventes ultérieures, et d’autre part leur usage réel qui sert de base aux prix de négociation de ces mêmes biens. Ce décalage remonte au temps des auteurs des époux Z qui avaient ainsi transformé les greniers en espace habitables, sans que l’on ait trace d’une autorisation connue, et surtout sans que ni le réglement de copropriété, ni l’état descriptif de division, soient mis en conformité avec la situation matérielle de l’immeuble.

La responsabilité encourue par le syndicat des copropriétaires selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective, qui l’oblige, même sans faute de sa part, et qui se trouve engagée par la seule survenance du dommage concernant l’état de l’immeuble qu’il a la charge de conserver et d’entretenir ; le fait générateur du dommage réside en l’espèce dans l’apparition d’une fuite d’eau, très ancienne longtemps passée inaperçue, qui a entraîné l’affaiblissement progressif de la structure de l’immeuble là où elle supporte le poids des lots concernés ; cela s’est manifesté par des décollements de cloisons et des flèches de planchers avec les risques qui s’y attachent. Le désordre est né dans les parties communes telles qu’elles sont définies par le réglement de copropriété, puisque c’est la structure même des planchers qui est atteinte, entraînant des dégâts tant sur les parties communes que sur les éléments privatifs dont elles sont le support et qu’il faut aussi réparer. Aucune défaillance causale de pièces pouvant être considérées comme des parties privatives des lots des époux Z n’est relevée.

En droit, seule une faute du copropriétaire ayant pu contribuer à la survenance du désordre, est de nature à réduire ou exclure l’obligation de réparation du syndicat des copropriétaires. Or, cette faute n’est pas prouvée et se trouve même exclue sans aucune équivoque par les conclusions techniques de l’expert judiciaire ; ce dernier précise bien que les époux Z, par leurs propres travaux d’aménagement, n’ont pas aggravé les conséquences du désordre d’origine que personne n’avait détecté.

Les époux Z sont bien fondés à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer leur préjudice sur le fondement invoqué par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

c) sur la portée des résolutions prises en assemblée générale

En droit, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas le pouvoir d’interdire à un copropriétaire d’agir en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires.

La teneur des résolutions et des votes du 23 juin 2011 montre que l’assemblée générale a opposé un double

refus d’une part à une demande de mise en conformité du réglement de copropriété à la réalité de la destination juridique des lots 16 et 17 et d’autre part à une demande d’autorisation de procéder aux travaux confortatifs, présentées par les époux Z ; la seconde demande a été rejetée au motif qu’elle était sans objet dès lors que la première était rejetée ; l’exactitude ou l’inexactitude d’une description de lot dans un acte juridique décrivant les lots de copropriété (qu’il s’agisse du réglement de copropriété ou d’un acte de vente) ne peut pas conditionner l’obligation de procéder à des réparations qui relèvent de l’entretien de l’immeuble et elle n’éteint pas davantage le droit du copropriétaire de remettre les lieux dans l’état qui était le leur avant le sinistre au motif qu’il occupe des lieux dont la consistance réelle n’est pas en rapport avec la description qui en est faite dans les actes juridiques ; cela reviendrait à interdire à un copropriétaire sinistré de reconstituer le lot dans l’état qui était celui de ce lot lorsqu’il en a acquis en payant un prix en rapport avec sa situation réelle.

L’assemblée générale a ainsi exprimé une volonté incompatible avec les obligations et responsabilités pesant sur le syndicat des copropriétaires édictées par un texte d’ordre public, et dont ce dernier ne peut être déchargé.

L’assemblée générale du 16 juillet 2013, qui a autorisé la création d’un nouveau lot à usage d’habitation en lieu et place des lots 15, 16 et 17, qu’elle soit de principe ou non, ne concerne que la mise en conformité des actes juridiques avec la réalité physique de l’immeuble ; elle ne prive pas les époux Z de leur action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires et comme la précédente, elle n’exonère le syndicat des copropriétaires d’aucune responsabilité dans les désordres affectant l’immeuble. Là encore, la rectification d’une description juridiquement erronée des lots n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de la responsabilité qui est la sienne. Il conserve toujours l’obligation de conserver l’immeuble en bon état d’entretien pour l’usage réel des lots qui se reflète nécessairement dans le recouvrement des charges de fonctionnement, à défaut de se refléter dans le réglement de copropriété publié.

D) sur le préjudice

1- le préjudice matériel

Les énonciations techniques de l’expert et le chiffrage des travaux indispensables à la remise en état des parties communes comme de l’appartement occupé par les époux Z ne font l’objet d’aucune critique et constituent une base d’appréciation valable des préjudices matériels à indemniser.

Les époux Z réclament la réalisation des travaux nécessaires à la stabilité du lot tels que préconisés par l’expert judiciaire et chiffrés dans son rapport à 9.867,53 euros. Le syndicat des copropriétaires, qui répond de plein droit du bon état de l’immeuble, doit faire réaliser et financer les travaux demandés. Il s’agit de travaux de renforcement de la structure ; la demande tend ainsi à une réparation en nature ; le montant indiqué n’est pas le coût actuel à payer ; il appartient au syndicat des copropriétaires de passer le marché nécessaire à la réalisation de ces travaux en réactualisant leur valeur et s’il y a lieu les techniques de construction si le respect des règles de l’art actuelles l’exigent.

Compte tenu du temps écoulé, le prononcé d’une astreinte est justifié pour le montant demandé ; cette astreinte provisoire courra à l’expiration d’un délai qui commencera à courir le 1^er mai 2019.

En supplément, les époux Z demandent aussi que leur soit versée par le syndicat des copropriétaires l’indemnité de 34.571,10 euros correspondant aux travaux nécessaires de réaménagement des locaux après exécution des travaux de structure ; ce préjudice découle directement du vice caché qui a été découvert dans la structure de l’immeuble bien après la vente du bien aux époux Z ; l’expert a bien indiqué que les aménagements auxquels les époux Z ont procédé, n’ont pas eu d’influence sur les dommages constatés. Le syndicat des copropriétaires, qui garantit la jouissance des locaux conformément à la destination réelle et actuelle des lieux, n’ignorait pas que ces locaux avaient été modifiés ; il doit donc réparation intégrale sans pouvoir opposer que la destination réelle actuelle ne correspondait pas à la description juridique des locaux dans les actes publiés ; la non-conformité du réglement de copropriété à la réelle destination des lieux n’est en effet pas imputable à la faute des époux Z et ne peut affecter l’appréciation du préjudice subi ; elle ne

saurait non plus réduire leur droit à obtenir l’indemnité nécessaire à la remise à l’état antérieur, qui n’était pas celui de greniers ; le syndicat doit financer la remise en état puisque le vice à l’origine des désordres s’est déclaré dans les parties communes et a endommagé un lot dont l’utilisation réelle et connue est bien l’habitation, sans qu’il soit démontré parallèlement que le dommage serait aussi dû à la défaillance d’une chose appartenant privativement aux époux Z.

Le syndicat doit donc payer l’indemnité nécessaire à la remise en état de l’appartement des époux Z sans pouvoir leur opposer que ces lots habitables ne seraient que des greniers inhabitables selon le réglement de copropriété publié.

2- le préjudice immatériel

Le refus d’autoriser les travaux de réparation a empêché les époux Z de louer l’immeuble en raison du danger ; ils ont ainsi perdu une source de revenus mensuels de

726 euros depuis le 1^er mai 2011 ; leur préjudice est donc à bien de 49.368 euros puisqu’ils réclament 68 mois de manque à gagner

Le préjudice de dévalorisation du bien n’est pas justifié car il disparaîtra après la réalisation des travaux de réparation.

3- le préjudice moral

Lors de la vente, le vice n’était pas connu et ne pouvait l’être ; sa révélation postérieure n’a généré aucun préjudice moral.

En revanche, un préjudice moral a été généré par les refus injustifiés opposés par l’assemblée générale aux époux Z de réaliser les travaux en liant ce refus à la non conformité du réglement de copropriété à la réalité de l’utilisation du bien ; les résolutions 8 et 9 du 10 novembre 2010 n’auraient pas dû être soumises aux votes sous la forme qui a été utilisée et qui a consisté à affirmer un lien, qui n’existe pas en droit, entre la demande de mise en conformité du réglement de copropriété et la demande tendant à la réalisation de travaux de réparation ; le droit de faire ou d’exiger des réparations ne se perd pas parce que les lots endommagés ne sont pas utilisés en conformité avec ce qui est écrit dans le réglement de copropriété publié. Les époux Z sont fondés à se plaindre de refus d’autorisation ou d’exigences limitant les travaux de réparation à la reconstitution de greniers ; les résolution prises visent à les empêcher d’utiliser les biens conformément à leur usage réel – connu du syndicat des copropriétaires – pour lequel ils l’ont acheté. Les époux Z sont fondés dans leur demande de réparation d’un préjudice moral.

Le préjudice moral sera évalué à 8.000 euros.

Sur la garantie de la compagnie ALLIANZ du chef de la responsabilité de l’agence COTE IMMO

La locution COTE IMMO ne correspond qu’à une enseigne exploitée par la société LANTOKY LTD.

Les époux Z poursuivent la garantie de la compagnie ALLIANZ du chef de la responsabilité encourue par cette agence qui a reçu leur acte sous-seing privé d’acquisition en 2003 ; ils lui réclament réparation des préjudices qui sont la conséquence d’un vice affectant la structure de l’immeuble, qui était caché au moment de la vente et dont les conséquences se sont manifestées sept ans après celle-ci.

Les époux Z soutiennent que cette agence a commis une faute de négligence consistant à avoir vendu comme appartement un bien présenté comme des greniers ; ce qui a été vendu est bien un appartement de type F3 et ce bien leur a été livré ; ils l’ont occupé ou loué pendant 7 ans avant que ne vienne à être connu le désordre qui les a empêché d’en tirer bénéfice. L’acte de vente sous-seing privé signé par l’entremise de l’agence porte mention de la numérotation des lots, ce qui signifie que le réglement de copropriété était à la

disposition de l’agence et qu’elle ne pouvait ignorer la discordance existant entre l’acte sous-seing privé et la description des locaux figurant dans l’acte de vente ; elle se trouvait donc dans la même situation que celle dans laquelle le notaire s’est ensuite trouvé.

Les acquéreurs étaient conscients du décalage existant entre réglement de copropriété et utilisation réelle des lots qu’ils ont visités. La remise du réglement de copropriété par le notaire les a pleinement informés de ce décalage qu’ils ont accepté. Mais, comme le notaire, l’agence n’est pas maître des choix de l’assemblée générale des copropriétaires qui a refusé depuis des années de mettre les actes juridiques en concordance avec la réalité de l’état du bien.

Les préjudices subis par les époux Z procèdent exclusivement d’un fait dommageable qui est la défaillance ancienne d’une canalisation situées dans les parties communes de l’immeuble, demeurée longtemps cachée ; ce vice n’était pas connu au moment de la vente ; il n’a donc pu avoir aucun impact sur les conditions de négociation de cette vente. L’agence n’en connaissait pas l’existence, ce qui exclut toute faute génératrice de responsabilité du chef du préjudice dont réparation lui est réclamée.

L’absence de responsabilité retenue du chef de son assurée justifie la mise hors de cause de la compagnie ALLIANZ.

Il n’y a pas à statuer sur les moyens de défenses opposés par la compagnie ALLIANZ tiré de ce qu’elle ne devrait pas garantie.

Sur la responsabilité de la SCP de notaires

La SCP de notaires rappelle à bon droit qu’elle n’a pas l’obligation de se déplacer sur les lieux.

Les époux Z engagent sa responsabilité civile pour avoir reçu l’acte authentique sans mise en garde concernant le décalage existant entre la description des lots dans l’acte authentique de vente et leur réalité matérielle telle qu’elle est décrite dans l’acte sous-seing privé et d’autres documents annexés ; ils lui réclament réparation des préjudices qui sont la conséquence d’un vice affectant la structure de l’immeuble, qui était caché au moment de la vente et dont les conséquences se sont manifestées sept ans après celle-ci.

La discordance existe entre d’une part l’acte authentique, le réglement de copropriété, c’est à dire les actes soumis à publicité foncière d’une part, et les documents annexes de la vente, en ce compris l’acte sous-seing privé, d’autre part ; comme le font observer les époux Z, la SCP de notaires avait bien en main, lors de la passation de l’acte, des éléments discordants puisque deux des lots étaient mentionnés dans l’acte comme étant des greniers, par référence à un réglement de copropriété remontant à 1962, réglement jamais actualisé par la copropriété, alors que les documents annexes (diagnostics divers et mesurage) démontraient par eux mêmes que des lots portés comme greniers dans les actes authentiques (ventes et réglements de copropriété) étaient des locaux d’habitation aménagés, en contradiction avec la description de l’acte notarié à publier.

Cette discordance s’explique par l’absence de modification publiée du réglement de copropriété d’origine ; les mentions des actes authentiques, soumis à l’effet relatif de la publicité foncière, lient le notaire dans la description qu’il doit en faire car la même description doit être reconduite d’acte de vente en acte de vente en respectant la description du bien vendu telle qu’elle figure dans le dernier réglement de copropriété publié ; la SCP de notaires rappelle à juste titre que de telles discordances sont fréquentes dans les vieux immeubles réaménagés ; la raison en est la volonté d’éviter les frais d’actes ainsi que les ajustements divers qu’ils génèrent ensuite. C’est aussi à juste titre que la SCP de notaires fait valoir qu’elle n’avait pas à déconseiller la vente dès lors que la réelle utilisation des biens vendus restait compatible avec la destination générale de l’immeuble ; les documents annexes non soumis à publicité foncière étaient quant à eux en rapport avec l’état réel et l’utilisation effective du bien.

Les préjudices procèdent exclusivement d’un fait dommageable – la défaillance ancienne d’une canalisation situées dans les parties communes de l’immeuble – demeuré longtemps caché ; le vice n’était pas connu au

moment de la vente ; il n’a donc pu avoir aucun impact sur les conditions de négociation de cette vente. La SCP de notaires ignorait l’existence de ce vice L’agence n’en connaissait pas l’existence, ce qui exclut toute faute génératrice de responsabilité du chef du préjudice dont réparation lui est réclamée.

Les époux Z exposent dans leur motivation que leur préjudice résulterait de ce qu’ils ont été privés d’une possibilité de renoncer à la vente, de renégocier son prix ou

d’éviter des déconvenues judiciaires. Il s’appuient ainsi sur la définition d’un préjudice de perte de chance de ne pas contracter, mais cette argumentation est dépourvue de portée ; un préjudice de perte de chance de ne pas contracter suppose l’existence d’une anomalie concernant la chose vendue qui était connue ou pouvait être connue au moment de la vente, sinon par les parties, du moins parle tiers aux services de qui les parties ont recours et dont l’obligation consistait à la faire connaître voire à la rechercher, ce qui aurait pu amener l’une des parties à ne pas donner son consentement si elle l’avait connu ; or, par hypothèse, un vice caché au moment de la vente, comme en l’espèce, ne peut générer un préjudice de ce type puisque, étant caché, son existence ou sa vraisemblance ne peuvent être envisagées par quiconque.

Les époux Z ont acquis un bien conforme à celui qu’ils ont voulu acquérir qui était correctement décrit dans les autres documents que les actes authentiques et qu’ils avaient pu visiter ; il savaient que le réglement de copropriété ne correspondait pas à la réalité.

Par ailleurs aucune erreur de métré n’a d’incidence causale sur les préjudices discutés.

La responsabilité de la SCP de notaires n’est pas engagée ; le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires contre les époux Z

L’expert édicte que les désordres ne sont pas dus aux travaux d’aménagement réalisés par les époux Z, ni aggravés par eux.

Seul responsable des dommages et préjudices, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir contre les époux Z, à l’encontre desquels aucune part de responsabilité n’est retenue ; il ne peut donc pas obtenir d’eux le remboursement des sommes payées par lui pour procéder à des travaux confortatifs qui s’élèvent à 4.115,22 euros, ni pour obtenir remboursement d’honoraires spécifiques.

Sur les demandes annexes

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP H I J […] et de la compagnie ALLIANZ.

Les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

* confirme le jugement dans ses dispositions ayant :

— débouté les époux Z de leur action en responsabilité contre la SCP H I J […],

— débouté les époux Z de leur action en indemnisation contre la compagnie ALLIANZ assureur de l’agence immobilière LANTOKY LTD,

* infirmant le jugement pour le surplus, déclare les époux Z recevables et fondés dans leur action en

responsabilité visant le syndicat de copropriétaires,

* condamne le syndicat des copropriétaires à réaliser en nature les travaux nécessaires à la stabilité du lot tels que préconisés par l’expert judiciaire et chiffrés dans son rapport à 9.867,53 euros,

* dit que ce montant ne constitue pas la limite de la dépense à engager et dit que cette condamnation en nature emporte obligation par le syndicat des copropriétaires de réactualiser les devis retenus par l’expert et de supporter s’il y a lieu les surcoûts engendrés pour les postes de réparation qui relèvent d’une adaptation nécessaires aux règles de l’art,

* assortit cette obligation d’une astreinte journalière provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 1^er mai 2019,

* condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux Z :

— une indemnité de 34.751,10 euros en réparation du préjudice matériel outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité de 49.368 euros en réparation du préjudice locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité de 8.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,

* condamne les époux Z à payer la SCP H I J […] une somme de 1.500 euros en compensation de frais irrépétibles,

* les condamne à payer à la compagnie ALLIANZ la même somme de 1.500 euros en compensation de frais irrépétibles,

* condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux Z une somme de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en première instance comme en cause d’appel,

* le condamne aux entiers dépens d’appel et de première instance en ce compromis les dépens de référé et d’expertise, dont distraction au profit de M^e PIAULT.

Le présent arrêt a été signé par M^me Q-R S, Président, et par M^me N O-P, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

N O-P Q-R S