AB/CD

Numéro 23/03827

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 21/11/2023

Dossier : N° RG 21/03446 – N° Portalis DBVV-V-B7F-IANU

Nature affaire :

Revendication d’un bien immobilier

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10]

C/

COMMUNE DE [Localité 9]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 21 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Octobre 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 10] pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Immeuble Les Terrasses de [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représenté et assisté de Maître LEPLAT de la SELARL J & LAW, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 9]

représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité dans la Mairie de ladite commune

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par Maître BADENIER du Cabinet MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Assistée de Maître JEANNEAU du Cabinet HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 29 SEPTEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 18/00737

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté ministériel du 10 juin 1975, la Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) de [Adresse 10] a été créée sur le territoire de la commune de [Localité 9], en vue de la réalisation par le Syndicat Intercommunal à vocations multiples de [Localité 9] – [Localité 11] – [Localité 15] – [Localité 12] (SIVOM Côte Sud), d’un ensemble d’habitation et d’un ensemble hôtelier, sur un terrain de 7 ha 52 a 76 ca.

Le SIVOM a cédé ce terrain à la SOGEREL selon actes authentiques des 27 septembre et 1er octobre 1975.

Le cahier des charges de cession du terrain, en date du 12 septembre 1975, prévoyait dans son article 4 relatif aux « travaux à la charge des acquéreurs », que ceux-ci s’obligeaient « à la création d’un parking public de 200 places (environ) » et de « circulations piétonnières entre les constructions », qui seraient rétrocédés à la collectivité.

L’article 5 relatif aux « servitudes – modalités de rétrocession – entretien » prévoyait que, « à la fin des travaux, il sera établi un plan de géomètre arrêtant les limites des passages piétonniers et du parking rétrocédés. Les actes correspondants seront établis par le Syndicat Intercommunal, après remise gratuite, par les acquéreurs, au fur et à mesure des réceptions des travaux, desdits ouvrages, à charge pour le Syndicat Intercommunal d’en assurer l’entretien à partir de la date du procès-verbal de remise ».

Le programme de logements de la ZAC [Adresse 10] a été subdivisé en trois lots :

— un lot numéro 1 sur lequel a été édifié un ensemble résidentiel dénommé « Les Terrasses de l’océan »,

— un lot numéro 2 sur lequel a été édifié un ensemble résidentiel dénommé « Les Terrasses de [Adresse 10] » et un parc de stationnement dit Parking de [Adresse 10],

— un lot numéro 3 sur lequel a été édifié un ensemble résidentiel dénommé « [Adresse 13] ».

Le lot n° 2 cadastré section A n° [Cadastre 3], pour une contenance de 2 ha, 8 a, 83 ca, a été cédé par la SOGEREL à la SCI [Adresse 10] par acte authentique du 26 septembre 1980.

Par acte authentique du 7 juillet 1981, un règlement de copropriété avec état descriptif de division de la future résidence les Terrasses de [Adresse 10] a été établi sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 3] pour une contenance de 2 ha, 8 a, 83 ca.

La résidence les Terrasses de [Adresse 10] a été édifiée par la SCI [Adresse 10] sur le terrain donnant le lot numéro 2, cadastré section A n° [Cadastre 3]. Elle comprend quatre corps de bâtiments à usage principal d’habitation et 32 parkings privatifs, le reste du terrain étant aménagé en cours, jardins, espaces verts et voies d’accès. Les travaux ont été achevés le 14 septembre 1982.

Le 21 octobre 1982, M. [H], géomètre, a été chargé de dresser un plan périphérique des parcelles à usage public devant être rétrocédées à la collectivité, ainsi qu’un plan d’arpentage correspondant à cette rétrocession. Le plan réalisé a fait apparaître deux parcelles sur la parcelle A n° [Cadastre 3] correspondant au lot numéro 2 : une parcelle A n° [Cadastre 7], correspondant à l’assiette du parking [Adresse 10] et une parcelle A n° [Cadastre 6] d’une contenance de 1 ha 00 a 96 ca, correspondant à l’assiette de la copropriété Les Terrasses de [Adresse 10]. Il n’est pas contesté que ce document n’a pas fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques, si bien que le plan cadastral n’a pas été rectifié.

Suivant délibération du 30 juin 1983, le Comité syndical du SIVOM Côte Sud a approuvé la rétrocession au SIVOM de la parcelle cadastrale n° [Cadastre 7] d’une superficie de 10787 m², cédée par la SACI dans le cadre de la ZAC [Adresse 10], opération « Terrasses de l’océan ' 2ème tranche ».

Par arrêté du 21 octobre 1985, le maire de [Localité 9] a prescrit une enquête publique sur le projet d’incorporation dans le domaine public communal des voies de desserte de la ZAC [Adresse 10]. Une notice explicative était jointe pour préciser les ouvrages et espaces visés par cette enquête. En l’absence d’observation, le conseil municipal de [Localité 9] a voté le 13 janvier 1986, l’incorporation dans le domaine public communal, des voies, espaces et réseaux publics de la ZAC [Adresse 10].

Par arrêté du 30 mai 1986, le maire de [Localité 9] a institué un stationnement payant dans le parc de stationnement [Adresse 10], et par arrêté du 16 juin 1986, il a donné droit aux propriétaires des Résidences des Terrasses [Adresse 10], des Terrasses de l’Océan et Terrasses de la Dune, à un emplacement gratuit par appartement.

Par requête du 13 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires des Terrasses de [Adresse 10] a saisi le juge des référés du tribunal administratif de Pau pour voir ordonner à la commune de [Localité 9] de cesser les travaux entrepris sur le parking situé aux abords de la copropriété, de remettre en état ce parking et d’en rétablir le libre accès.

Par ordonnance du 20 juillet 2016, le juge des référés a rejeté la requête du syndicat des copropriétaires.

Le 16 août 1986, à la demande des services de la mairie de [Localité 9], le gérant de la SCI [Adresse 10] a rédigé une déclaration d’abandon de terrain auprès du service foncier de la Direction Générale des Impôts, au terme de laquelle il « déclare faire abandon perpétuel à la commune de [Localité 9] du terrain incorporé voies, parkings, espaces et réseaux publics de la ZAC [Adresse 10] (…) cadastrés section A numéros [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 4] partie du nouveau cadastre partie des lots 1- 2- 3 et 4 de la section AA ».

Ces démarches n’ont fait l’objet ni d’une publication à la conservation des hypothèques, ni d’une mise à jour du cadastre.

Par acte d’huissier du 31 mai 2018, le syndicat des copropriétaires des Terrasses de [Adresse 10] a fait assigner la commune de [Localité 9] devant le tribunal de grande instance de Dax, aux fins de voir :

— dire et juger que le syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] est propriétaire exclusif de la parcelle cadastrée commune de [Localité 9], section AA numéro [Cadastre 8],

— condamner la commune de [Localité 9] à verser au syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10], la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la commune de [Localité 9] à verser au syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de [Localité 9] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Dax a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses [Adresse 10] à payer à la commune de [Localité 9] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les terrasses [Adresse 10] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le premier juge a considéré que le parking litigieux n’a jamais été la propriété du syndicat des copropriétaires des terrasses [Adresse 10], mais appartient à la commune de [Localité 9], aux motifs :

— que le règlement de copropriété établi le 7 septembre 1981 ne s’applique pas au parking [Adresse 10], les seuls parkings visés par ce document sont les 32 places de parking réalisées pour la résidence,

— qu’il n’est pas établi que le permis de construire délivré à la SCI [Adresse 10] par la mairie de [Localité 9] sous le numéro 80A3782 visait également le parking [Adresse 10],

— que le plan de délimitation de la parcelle A [Cadastre 3] en deux parcelles A [Cadastre 6] correspondant à la copropriété les Terrasses de l’Océan et A [Cadastre 7] correspondant à l’emprise du parking [Adresse 10], est signé par la SCI [Adresse 10], propriétaire de cette parcelle ainsi divisée,

— que le comité syndical du SIVOM a approuvé le 30 juin 1983 la rétrocession par la SCI [Adresse 10] de la parcelle A3219 au SIVOM dans le cadre de la ZAC [Adresse 10], conformément à l’article 5 du cahier des charges du 12 septembre 1975,

— que la publication au service des hypothèques et au cadastre de la division des parcelles et de la rétrocession n’est pas une condition de validité de cette rétrocession,

— que l’absence de publication ne confère pas un droit de propriété au syndicat des copropriétaires sur un parking qui n’est pas visé par le règlement de copropriété et qui n’a pas été vendu par la SCI [Adresse 10] aux propriétaires,

— qu’il importe peu que les actes de vente des lots de copropriété mentionnaient les références cadastrales du terrain sur lequel sont construits la résidence et le parking, puisqu’il est constant que la division des parcelles et le transfert de propriété d’une partie de la parcelle au SIVOM n’ont pas été suivis d’une modification du cadastre,

— que le parking [Adresse 10] est expressément visé par l’enquête publique réalisée en 1985 comme devant faire l’objet d’une rétrocession à la commune,

— que ce parking [Adresse 10] a été incorporé au domaine public communal par décision du conseil municipal du 13 janvier 1986, et suivi d’une régularisation de déclaration d’abandon du terrain par le gérant de la SCI [Adresse 10],

— qu’à compter de 1986 la commune a régulé le stationnement sur ce parking sans opposition des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10].

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Terrasses de [Adresse 10] a relevé appel par déclaration au greffe du 21 octobre 2021, critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 août 2023, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses [Adresse 10] de payer à la commune de [Localité 9] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

en conséquence et jugeant à nouveau,

— juger que le syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] est propriétaire exclusif de la parcelle cadastrée commune de [Localité 9], section AA n° [Cadastre 8] ;

— condamner la commune de [Localité 9] à verser au syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la commune de [Localité 9] à verser au syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la commune de [Localité 9] aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] fait valoir au soutien de son appel :

— que la parcelle sur laquelle a été réalisé le parking [Adresse 10] n’a jamais été rétrocédée au SIVOM par la SCI [Adresse 10], et qu’il n’existe aucun acte en ce sens,

— que le règlement de copropriété du 7 juillet 1981 marque la création de la copropriété, avec un état descriptif des parties privatives, ne pouvant inclure le parking puisque c’est une partie commune,

— que le cahier des charges de la ZAC, totalement imprécis sur la parcelle à rétrocéder, est inopposable au syndicat des copropriétaires, et n’a aucun effet translatif de propriété,

— que la notice annexée à l’enquête publique en 1985 visait la rétrocession d’ouvrages n’incluant pas le parking, à savoir : esplanades, escaliers, jardinières diverses, arcades et voies d’accès,

— que la délibération du conseil municipal de [Localité 9] du 13 janvier 1986 vise l’incorporation dans le domaine public des voies, espaces et réseaux publics de la ZAC sans viser le parking,

— que la commune ne peut pas considérer qu’elle est devenue propriétaire par le seul effet de la déclaration d’abandon du 25 août 1986 alors qu’il n’existe aucune publication foncière ni modification du cadastre, et que cet acte n’est pas rendu opposable aux tiers,

— qu’en outre, la déclaration d’abandon de l’article 1401 du code général des impôts ne peut valablement concerner la parcelle sur laquelle est situé le parking [Adresse 10] car ce texte n’est applicable qu’aux abandons de « terres vaines et vagues, landes et bruyères et terres habituellement inondées ou dévastées par les eaux»,

— qu’à la date de la déclaration d’abandon du 25 août 1986, la SCI n’était plus propriétaire de la parcelle de sorte que cette déclaration est inefficace,

— que le règlement de copropriété n’exclut pas le parking [Adresse 10] au vu de la contenance visée,

— que le cadastre mentionne bien que la parcelle incluant le parking [Adresse 10] appartient à la copropriété, que les copropriétaires en acquittent les impôts fonciers,

— que la fiche détaillée de la parcelle litigieuse AA[Cadastre 8] mentionne la surface de 20 962 m² ce qui inclut la totalité du parking [Adresse 10] et non pas seulement les 32 places privatives de parking,

— que la commune a expressément reconnu la qualité de propriétaire au syndicat des copropriétaires sur ce parking puisqu’il a été indiqué à celui-ci, par courrier du 26 septembre 2014, que les abords des copropriétés appartiennent toujours à ces copropriétés,

— qu’il ressort d’une délibération du conseil municipal du 21 décembre 2017 que la commune a souhaité acquérir les parcelles AA[Cadastre 1] (Terrasses de la Dune) et AA2 (Terrasses de l’Océan) faisant partie de la même ZAC de la parcelle AA[Cadastre 8], pour un euro symbolique, afin de régulariser la situation,

— que la commune a entrepris des travaux sur le parking en 2016 sans aucun droit, ni autorisation d’urbanisme,

— que l’action en revendication présentée à titre subsidiaire par la commune ne peut prospérer, car il n’est pas démontré que l’occupation du bien ait été continue et paisible pendant 30 ans, et les copropriétaires utilisent ce parking depuis l’origine,

— que le simple tableau dactylographié relatif aux frais prétendument engagés sur le parking depuis 1980 n’a aucune valeur probante, il s’agit d’une preuve constituée à elle-même par la commune,

— qu’en tout état de cause la demande d’usucapion de la commune est irrecevable à défaut d’avoir été publiée à la conservation des hypothèques,

— que la demande de rétrocession du parking ne peut davantage prospérer, puisque le plan d’arpentage n’a jamais été publié.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la commune de [Localité 9], intimée, demande à la cour :

— à titre principal, de confirmer le jugement attaqué, et de débouter le syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes ;

— si la cour venait à infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté ledit syndicat pour les motifs qu’il a retenus, par la voie de l’appel incident, d’infirmer le jugement attaqué et :

* à titre subsidiaire, de débouter le syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes pour les motifs que la cour retiendra ;

* à titre très subsidiaire, d’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétent, en ce que la commune de [Localité 9] est devenue propriétaire, par voie de prescription acquisitive trentenaire, du parking [Adresse 10], tel que délimité sur le document d’arpentage dressé par M. [H] le 21 octobre 1982, à la demande de la SCI [Adresse 10] ;

* à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner au syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] de rétrocéder gratuitement le parking [Adresse 10] à la commune de [Localité 9] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard ;

— en tout état de cause, de condamner le syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] à verser à la commune de [Localité 9] une somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, de condamner le syndicat de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] aux entiers dépens de l’instance.

La Commune de [Localité 9] fait valoir :

— que le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] ne dispose d’aucun élément de nature à établir son droit de propriété sur le parking ; le fait que les actes de vente aux copropriétaires rappellent que la parcelle de la copropriété est d’une contenance de 2 ha 09 a 62 ca ne permet pas de constater un droit de propriété sur la partie de parcelle contenant le parking,

— que la SCI de [Adresse 10] n’a jamais cédé à la copropriété l’assiette du parking, qu’elle a conservée et rétrocédée à la Commune de [Localité 9], en 1986 ; les actes de vente ne font référence qu’aux lots de copropriété,

— qu’une telle rétrocession n’exige pas la formalité de l’acte notarié,

— qu’importe peu que le cadastre n’ait pas été mis à jour, il ne s’agit que d’un indice parmi d’autres d’établissement de la propriété immobilière, et le système de publicité foncière n’est pas créateur de droit,

— que la partie de parcelle A [Cadastre 3] contenant le parking ne peut figurer au cadastre de manière distincte car la voirie communale à laquelle sont assimilés les parkings publics relève du domaine public non cadastré,

— que l’enquête publique effectuée en 1985 vise, dans sa notice, expressément le parking [Adresse 10] en précisant que parmi les terrains à rétrocéder figurait la parcelle A [Cadastre 7] correspondant au parking sur le plan d’arpentage, et ce parking figure sur le plan annexé à l’enquête publique,

— que l’aménagement du parking a été financé conjointement par les acquéreurs des lots 1, 2 et 3 à savoir la SCI les Terrasses de l’Océan et la SOGEREL, avant la cession du lot 2 à la SCI [Adresse 10],

— qu’il est faux de prétendre que le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] s’acquitterait des impôts fonciers sur le parking [Adresse 10], alors qu’il ressort de la fiche cadastrale de la parcelle litigieuse devenue AA4 que les redevables sont seulement les propriétaires ou usufruitiers des lots à l’exclusion du parking,

— que la lettre du maire du 26 septembre 2014 sur la proposition de rétrocession à l’euro symbolique procède d’une erreur d’analyse, tout comme la délibération du conseil municipal du 21 décembre 2017,

— que, subsidiairement, il convient de constater que le parking litigieux a fait l’objet d’une prescription acquisitive par la commune de [Localité 9], car ce n’est que le 13 juillet 2016 que le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] a entrepris de contester le droit de propriété de la commune sur le parking alors que la commune avait intégré ce parking dans son domaine public le 13 janvier 1986 : la possession était paisible, continue et non équivoque, sans aucune contestation et avec un entretien constant du parking par la commune de [Localité 9],

— que la recevabilité de cette demande n’est pas soumise à publicité foncière contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10],

— qu’à titre très subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] doit rétrocéder gratuitement à la commune le parking litigieux, comme le prévoyait le cahier des charges de la ZAC, peu important que le plan établi par le géomètre n’ait pas été publié.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2023.

MOTIFS :

Sur la propriété du parking [Adresse 10] :

Il résulte des dispositions des articles 711 et 712 du code civil que la propriété des biens immobiliers s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs testamentaires, et par l’effet des obligations ; elle s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

Le principe du consensualisme qui préside en droit français implique que le transfert de propriété se réalise par le seul échange de consentement des parties au contrat, aucune formalité n’étant nécessaire pour donner force obligatoire entre les parties à ce transfert, sauf exceptions organisées par la loi telles la donation et la vente en l’état futur d’achèvement en secteur protégé.

Pour autant, la nécessité de rendre le transfert de propriété d’un immeuble opposable aux tiers implique la réalisation de formalités : rédaction d’un acte authentique et publication de celui-ci au service de la publicité foncière.

Ainsi, un transfert de propriété immobilière non publié ne produit ses effets qu’entre les parties.

Parallèlement à ces notions, la prescription acquisitive confère au possesseur un titre légal de propriété, la possession peut alors venir en concurrence avec un acte soumis à la publicité foncière, et il appartient au juge judiciaire, juge de la propriété privée, de départager les droits en concurrence étant rappelé le régime de la liberté de la preuve en la matière.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] et la commune de [Localité 9] s’opposent sur la propriété du parking [Adresse 10], d’une superficie de 1 ha 07 a 87 ca, dont l’emprise est située sur la parcelle A[Cadastre 3] devenue AA[Cadastre 8] d’une contenance totale de 2 ha 8 a 83 ca : le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] soutient que ce parking relève des parties communes de la résidence les Terrasses de [Adresse 10], tandis que la commune de [Localité 9] soutient que ce parking relève du domaine public communal.

Il convient donc d’analyser les différentes opérations ayant eu lieu sur la parcelle litigieuse depuis la création de la ZAC [Adresse 10].

La parcelle cadastrée A [Cadastre 3] faisait partie d’un ensemble plus vaste correspondant à un terrain de 7 ha 52 a 76 acquis par le SIVOM Côte sud pour sa plus grande partie auprès de la commune de [Localité 9] par actes des 12 et 27 août 1975 et pour une partie plus limitée auprès des consorts [K] par actes des 21 et 27 septembre 1974 après déclaration d’utilité publique, cette acquisition par le SIVOM s’inscrivant dans le projet de création de la ZAC [Adresse 10].

Cet ensemble de plus de 7 ha a été cédé par acte du 1er octobre 1975 à la SOGEREL pour aménagement, et sous les conditions spécifiques prévues dans le cadre d’un cahier des charges prévoyant notamment que l’acquéreur s’obligeait à la création d’un parking public de 200 places environ à rétrocéder à la commune.

À ce stade, il est constaté que le cahier des charges produites aux débats ne prévoit nullement que ce parking de '200 places environ’ devait être édifié sur la parcelle A2569, et aucune contenance précise n’était fixée pour ledit parking.

Il est constant que la SOGEREL et la SCI les Terrasses de l’Océan ont procédé aux aménagements convenus au cahier des charges, à savoir notamment les différentes circulations piétonnières entre les différentes constructions, ainsi qu’un parking, et que ce parking a été édifié sur la parcelle A2569.

À cette époque, il est constaté par la cour qu’il n’existe aucun acte de cession ou plus exactement de rétrocession du parking litigieux par la SOGEREL à la commune de [Localité 9].

C’est en l’état que la SOGEREL a cédé à la SCI [Adresse 10] l’entièreté du lot n° 2 de la ZAC cadastré section A [Cadastre 3] pour une contenance totale de 2 ha 8 ca 83 ca, par acte authentique du 26 septembre 1980, dûment publié.

La SCI [Adresse 10] était donc titrée à cette date concernant le parking litigieux, sans qu’aucun élément ne vienne utilement combattre ce titre.

Le règlement de copropriété portant état divisoire, véritable acte de naissance de la copropriété des Terrasses de [Adresse 10], a été établi par acte authentique et publié par la SCI [Adresse 10] le 7 juillet 1981 ; il porte sur l’entièreté de la parcelle A [Cadastre 3] en rappelant sa contenance, et mentionne les quatre corps de bâtiments A, B, C et D, ainsi que 32 parkings dont le caractère privatif n’est pas discuté, et indique que 'le surplus du terrain sera aménagé en cours, jardins, espaces verts et voies d’accès', le parking litigieux non visé expressément est nécessairement inclus dans ce 'surplus du terrain’ compte tenu de la contenance visée à l’acte et de l’absence de rétrocession antérieure à cet acte.

C’est à tort que le premier juge a considéré que le parking n’était pas visé par ce règlement de copropriété, étant rappelé que l’état divisoire n’énumère que les parties privatives de la copropriété, et non les parties communes.

La SCI [Adresse 10] a fait procéder à l’édification des bâtiments à usage d’habitation ; contrairement à ce qu’indique la commune de [Localité 9], peu importe que le permis de construire délivré à la SCI [Adresse 10] le 5 janvier 1981 ne mentionne pas le parking litigieux, puisque cet aménagement avait déjà été réalisé avant l’acquisition du lot n° 2 par la SCI [Adresse 10], chargée de l’édification des bâtiments.

Ces travaux ont été déclarés achevés et réceptionnés le 14 septembre 1982.

C’est alors que les différents lots de copropriété ont été vendus, puis revendus successivement aux copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] produit à titre d’exemple un acte de vente du 18 octobre 2005 portant sur le lot 131, composé d’un appartement type 2A et les 61/10000èmes des parties communes ; cet acte mentionne toujours, en 2005, que le lot vendu se situe 'dans un immeuble en copropriété formant le lot n° 2 du plan d’aménagement de zone cadastré AA4 d’une contenance de 2 ha 09 a 62 ca', il ne mentionne nullement une contenance moindre dont serait exclue le parking litigieux.

La commune de [Localité 9] se prévaut d’un document d’arpentage établi le 21 octobre 1982 par M. [H], géomètre-expert, établissant un projet de division de la parcelle A2569 en deux parcelles : une parcelle A[Cadastre 7], correspondant à l’assiette du parking [Adresse 10] et une parcelle A[Cadastre 6] d’une superficie de 1 ha 00 a 96 ca, correspondant à l’assiette de la copropriété Les Terrasses [Adresse 10].

Ce document, certes établi dans le projet d’une rétrocession d’une partie de la parcelle A2569 conformément au cahier des charges de cession du terrain du 12 septembre 1975, n’a jamais été concrétisé par une quelconque publication lui permettant d’être opposable aux tiers, pas plus qu’il n’a été suivi d’un acte formel de rétrocession d’une partie de la parcelle A[Cadastre 3] (la parcelle A[Cadastre 7] qui en réalité n’a jamais vu le jour du point de vue cadastral) par la SCI [Adresse 10] envers la commune de [Localité 9] avant la vente des différents lots de copropriété, incluant nécessairement toutes les parties communes situées sur la parcelle A[Cadastre 3].

D’ailleurs, M. [H] a pris la peine d’inscrire en rouge sur le document d’arpentage : 'attention, règlement de copropriété sur la parcelle A[Cadastre 3] (prévoir rectificatif à ce R.C)', de sorte que le géomètre-expert attirait l’attention des parties (la SCI [Adresse 10] et la commune de [Localité 9]) sur la difficulté résultant nécessairement de l’inclusion de la 'nouvelle’ parcelle A3219 dans la copropriété. Les parties n’ont pas donné suite à cette remarque.

Or, un tel document d’arpentage ne saurait valoir en lui-même accord des parties sur la cession de droits réels, il s’agissait d’un acte préparatoire à cet accord.

La commune de [Localité 9] se prévaut d’une délibération du 30 juin 1983 du comité syndical du SIVOM Côte sud, approuvant la rétrocession de cette parcelle A3219, qui en réalité n’avait aucune existence à l’égard des tiers au document d’arpentage, rétrocession par la SACI au SIVOM.

Or, non seulement la SACI n’était nullement propriétaire de ladite parcelle, puisqu’elle n’était que le maître de l’ouvrage et la société mère de la SCI [Adresse 10], mais en outre la SCI [Adresse 10] n’était plus propriétaire à cette date de la parcelle A2569 devenue la copropriété des Terrasses de [Adresse 10] et revendue par lots, après division, aux copropriétaires.

Au demeurant, une délibération du comité syndical d’un SIVOM est un acte unilatéral ne pouvant, en lui-même, entraîner cession d’un immeuble au profit dudit SIVOM.

Pour soutenir qu’une rétrocession du parking litigieux a nécessairement eu lieu, la commune de [Localité 9] fait valoir qu’une enquête publique s’est déroulée à compter du 21 octobre 1985 sur le projet d’incorporation des voies de desserte de la ZAC [Adresse 10] au domaine public ; que la notice explicative du dossier d’enquête publique évoque la parcelle A3219 visée par le document d’arpentage de 1982 ; que cette enquête publique n’a reçu aucune observation des copropriétaires et que le conseil municipal de [Localité 9] a alors voté le 13 janvier 1986 l’incorporation dans le domaine public des voies, espaces et réseaux publics de la ZAC [Adresse 10] ce qui inclut le parking.

Or, il est rappelé qu’à la date de l’enquête publique la parcelle A2569 avait déjà été revendue dans son intégralité par la SCI [Adresse 10] sans que celle-ci ne se conforme à l’obligation de rétrocession du parking imposée à son auteur, la SOGEREL, en 1975 ; que la parcelle A3219 n’avait aucune existence cadastrale et se trouvait issue d’un plan non opposable aux copropriétaires ; qu’ainsi, la commune de [Localité 9] ne pouvait de manière unilatérale, en dehors de toute procédure d’expropriation, et fût-ce au moyen d’une enquête publique suivie d’un vote du conseil municipal, s’approprier une partie de la parcelle A2569 appartenant à la copropriété les Terrasses de [Adresse 10] pour une contenance de 1 ha 5 a 80 ca.

L’instauration d’un stationnement payant par arrêté municipal du 30 mai 1986 sur le parking litigieux n’a pas davantage pour effet immédiat de transférer à la commune de [Localité 9] un droit réel sur ledit parking.

La commune de [Localité 9] soutient également que la rétrocession du parking litigieux à son profit serait nécessairement intervenue en vertu d’un courrier du 16 août 1986 du gérant de la SCI [Adresse 10] par lequel celui-ci a régularisé, sur demande de la commune, une déclaration d’abandon de terrain auprès du service foncier de la Direction Générale des Impôts, au terme de laquelle il « déclare faire abandon perpétuel à la commune de [Localité 9] du terrain incorporé voies, parkings, espaces et réseaux publics de la ZAC [Adresse 10] (…) cadastrés section A numéros [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 4] partie du nouveau cadastre partie des lots 1- 2- 3 et 4 de la section AA ».

Non seulement cet abandon n’a pas fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques de sorte qu’il n’est pas opposable aux tiers que sont les copropriétaires, mais surtout, il est inefficace car il intervient a non domino, puisqu’à cette date la SCI [Adresse 10] n’était plus propriétaire de la parcelle A2569 contenant le parking litigieux.

Surabondamment, cet abandon de terrain a été réalisé sous couvert de l’article 1401 du code général des impôts alors que ce texte n’est pas applicable à un tel parking (supportant de surcroît un stationnement payant) puisqu’il concerne uniquement les 'terres vaines et vagues, les landes et bruyères et les terrains habituellement inondés ou dévastés par les eaux’ ; les terres supportant un aménagement particulier de nature à les rendre propres à un usage agricole, industriel, commercial ou à des fins d’habitation ne peuvent relever de ces dispositions.

Par conséquent, la cour constate, contrairement au premier juge, que le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] est resté propriétaire du parking litigieux inclus dans la parcelle A[Cadastre 3] devenue AA[Cadastre 8] nonobstant ces différentes tentatives de régularisation par la commune de [Localité 9] d’une rétrocession envisagée dans le cadre de la ZAC entre les aménageurs de celle-ci et la collectivité, mais non menée à bien en son temps.

D’ailleurs, c’est en connaissance de cette situation, et non par erreur comme elle le fait plaider devant cette cour, que la commune de [Localité 9] a tenté en 2014 d’obtenir la cession de la portion de parcelle AA[Cadastre 8] contenant le parking litigieux en écrivant au syndic gestionnaire de la copropriété le 26 septembre 2014 :

'Au vu de votre rencontre avec le Directeur des Services Techniques, en date du 5 août 2014, il est établi que les abords des copropriétés 'les Terrasses de l’Océan’ et 'les Terrasses de [Adresse 10]' appartiennent toujours à ces copropriétés, dont vous êtes gestionnaire.

Selon les cahiers des charges de la ZAC [Adresse 10], il était indiqué que les espaces devaient être rétrocédés à la Commune de [Localité 9], une fois les travaux réalisés.

Je vous propose donc de régulariser cette situation et vous propose une acquisition à l’amiable à l’euro symbolique par la commune de [Localité 9].

Pour ce faire, je vous demande d’organiser une assemblée générale extraordinaire des copropriétés 'les Terrasses de l’Océan’ et 'les Terrasses de [Adresse 10]' afin de recueillir l’avis des copropriétaires sur le sujet et de me faire parvenir le plus rapidement possible document d’arpentage sur les fonds à céder.

Je vous rappelle que cette situation juridique ambiguë peut poser un problème de responsabilité en cas de survenance d’un sinistre ».

Il est constant qu’à la suite de ce courrier, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] a voté contre la proposition de cession.

C’est également au regard de cette situation dans laquelle se trouvaient également les abords de la copropriété les Terrasses de la Dune et de la copropriété les Terrasses de l’Océan que le conseil municipal a, par délibération du 21 décembre 2017, et après avoir exposé que le principe d’une rétrocession des parcelles AA[Cadastre 1]p et AA[Cadastre 2]p avait fait l’objet d’une enquête publique et d’une délibération 1986 sans acte notarié constitué, voté à l’unanimité l’autorisation de l’acquisition des parcelles AA[Cadastre 1]p et AA[Cadastre 2]p pour l’euro symbolique, comme elle l’avait vainement proposé à la copropriété les Terrasses de [Adresse 10] pour la parcelle AA[Cadastre 8].

La commune de [Localité 9] ne peut davantage plaider l’erreur d’appréciation lorsqu’elle a formalisé par acte notarié des 26 février et 5 avril 2022 l’acquisition pour l’euro symbolique d’une parcelle AA30 issue de la parcelle AA[Cadastre 1] auprès de la copropriété [Adresse 13], constituant les abords de celle-ci.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour ne peut qu’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le parking litigieux inclus dans la parcelle A[Cadastre 3] devenue AA[Cadastre 8] n’avait jamais été la propriété la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10].

Il convient dans ces conditions d’examiner les demandes subsidiaires de la commune de [Localité 9].

Tout d’abord, la commune de [Localité 9] demande à la cour de considérer qu’elle est devenue propriétaire par voie de prescription acquisitive trentenaire du parking de [Adresse 10] tel que délimité sur le document d’arpentage dressé par M. [H] en 1982.

Pour ce faire, elle se prévaut d’une possession trentenaire caractérisée par :

— l’intégration du parking dans le domaine public de la commune par délibération du conseil municipal du 13 janvier 1986,

— l’instauration d’un stationnement payant sur le parking pour la période estivale à compter de l’année 1986,

— l’aménagement et l’entretien du parking financé par les fonds publics de 1980 à 2018.

Le syndicat des copropriétaires a, dans les motifs de ses conclusions, soulevé l’irrecevabilité de cette demande d’usucapion faute d’avoir fait l’objet d’une publication, mais ne reprend pas cette irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur le fond, il est rappelé que la prescription acquisitive trentenaire peut bénéficier au profit de celui qui, en application des dispositions de l’article 2261 du code civil, établit une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant un délai de 30 ans.

Or en l’espèce, la commune de [Localité 9] ne peut se prévaloir d’une possession paisible et non équivoque durant ce délai alors que :

— les copropriétaires utilisent depuis l’origine le parking à des fins résidentielles et s’en comportent comme les propriétaires,

— les dépenses d’entretien dont justifie véritablement la commune de [Localité 9] sont relatives aux années 2015 à 2018, pour les années antérieures elle a confectionné elle-même un tableau énumératif de sommes globalisées sur une période de 35 ans, n’ayant aucune valeur probante à lui seul,

— la commune de [Localité 9] a demandé au syndic des copropriétaires, le 26 septembre 2014, d’organiser une assemblée générale des copropriétaires pour envisager la cession à son profit de la parcelle litigieuse, ce qui démontre qu’à cette date elle ne se comportait pas en véritable propriétaire comme l’exige l’article 2261 du code civil mais en simple possesseur souhaitant obtenir un titre qu’il sait ne pas détenir ; les termes mêmes de son courrier sont clairs sur ce point,

— sa qualité de propriétaire a de toute façon été remise en cause par l’assemblée générale des copropriétaires ayant voté en 2015 le rejet de la proposition de cession.

La demande subsidiaire de la commune de [Localité 9] au titre de l’usucapion ne peut, dans ces conditions, être accueillie.

Enfin, la commune de [Localité 9] présente à titre infiniment subsidiaire une demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] la rétrocession gratuite et sous astreinte du parking litigieux.

Or, une telle demande ne peut davantage prospérer dans la mesure où il a été vu précédemment que ni le cahier des charges de la ZAC du 12 septembre 1975, ni le document d’arpentage du 21 octobre 1982, ni la délibération du comité syndical du SIVOM côte sud du 30 juin 1983 ne sont opposables aux copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10].

En conséquence, il sera fait droit, par infirmation du jugement entrepris, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] consistant à le juger propriétaire exclusif de la parcelle cadastrée AA4 sur la commune de [Localité 9].

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] sollicite la condamnation de la commune de [Localité 9] à lui régler la somme de 30'000 € à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance, dans la mesure où les copropriétaires n’ont pas pu bénéficier d’une place de parking par appartement, étant rappelé que le parking a été ouvert au stationnement public payant par la commune.

Cependant, il n’est produit aucune pièce à ce titre par le syndicat des copropriétaires, et de son côté la commune de [Localité 9] produit un arrêté municipal du 16 juin 1986 octroyant à chaque copropriétaire un badge de stationnement pour bénéficier d’une place de stationnement gratuit par appartement durant la période estivale de stationnement payant.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance qu’il invoque. La demande indemnitaire sera rejetée par confirmation du jugement déféré.

Sur le surplus des demandes :

La commune de [Localité 9], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement entrepris, ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

La demande présentée par la commune de [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

Le confirme sur ce point,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Juge que le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] est propriétaire exclusif de la parcelle cadastrée commune de [Localité 9] section AA n° [Cadastre 8] d’une contenance de 2 ha 09 a 62 ca incluant le parking [Adresse 10] d’une contenance de 1 ha 00 a 96 ca,

Déboute la commune de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la commune de [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses de [Adresse 10] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

Condamne la commune de [Localité 9] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE