PhD/ND

Numéro 23/4014

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 30/11/2023

Dossier : N° RG 22/01801 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IIAI

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[M] [C]

C/

[O] [X], [N] [F] épouse [X]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Octobre 2023, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [M] [C]

né le 09 Octobre 1963 à [Localité 6] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nouhou DIALLO, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [O] [X]

né le 18 Avril 1936 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [N] [F] épouse [X]

née le 23 Décembre 1945 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Benjamin ARBIEU, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 24 MAI 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1989, M. [O] [X] et Mme [N] [F], épouse [X] (les époux [X], le bailleur) , ont donné à bail d’habitation à M. [Z] [C] et Mme [L] [I] un appartement type F4, situé au [Adresse 4] à [Localité 3].

M. [C] est décédé le 20 mars 2000 et Mme [I] est décédée le 28 avril 2018.

Par acte sous seing privé du 4 août 2018, à effet au 28 avril 2018, les époux [X] ont donné à bail d’habitation les mêmes locaux à M. [M] [C] (le locataire), enfant des précédents locataires, pour une durée dérogatoire de deux ans expirant le 30 avril 2020.

Par acte d’huissier du 22 octobre 2020, le bailleur a donné congé au 27 avril 2021 pour motif légitime et sérieux à raison du projet de rénovation et de restructuration du logement rendant impossible le maintien du locataire dans les lieux.

Suivant exploit du 7 juin 2021, M. [C] a fait assigner les époux [X] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne en nullité du bail dérogatoire et du congé.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :

— validé le congé pour motif légitime et sérieux du 22 octobre 2020

— dit que M. [C] est occupant sans droit ni titre depuis le 27 avril 2021

— dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [C] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, selon les conditions définies par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— dit que le sort des biens meubles qui n’auraient pas été retirés au jour de la libération des lieux sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution

— dit n’y avoir lieu à astreinte

— condamné M. [C] à payer aux époux [X] une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant égal au dernier loyer et provision sur charges appliqué, à savoir la somme de 519 euros

— rejeté l’ensemble des demandes de M. [C]

— condamné M. [C] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 27 juin 2022, M. [C] a relevé appel de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté les époux [X] de leur demande d’astreinte.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 septembre 2023.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2023 par M. [C] qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté les époux [X] de leur demande d’astreinte, et, statuant à nouveau, de débouter les époux [X] de leur demande et :

A titre principal de :

— prononcer la nullité du contrat de bail dérogatoire du 4 août 2018

— dire que le bail originel a été renouvelé le 1er octobre 2019 (sic) pour une durée de trois ans

— dire que le congé délivré le 22 octobre 2020 est infondé.

A titre subsidiaire :

— confirmer que le bail signé le 4 août 2018 est un bail de droit commun conclu pour une durée de trois ans, du 28 avril 2018 au 28 avril 2021

— prononcer la nullité du congé pour motifs légitime et sérieux

— dire que le congé délivré le 22 octobre 2020 n’est pas valable en ce qu’il lui demande de quitter les lieux un an avant le terme du bail.

En tout état de cause, condamner les époux [X] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2023 par les époux [X] qui ont demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’astreinte et, statuant à nouveau de ce chef, de :

— assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux qui se traduira par la remise des clés au bailleur

— débouter M. [C] de ses demandes.

En tout état de cause, condamner à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur le bail d’habitation dérogatoire

L’appelant fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté la demande de nullité du bail dérogatoire du 4 août 2018 alors que l’omission dans le bail de la mention de l’événement justificatif de la durée dérogatoire est sanctionnée par la nullité du bail, s’agissant d’une formalité substantielle dont la violation lui a causé un grief, au sens de l’article 114 du code de procédure civile. L’appelant en déduit que, au décès de sa mère, et alors qu’il vivait dans les lieux loués depuis plus d’un an, le bail du 1er octobre 1989 lui a été transféré en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le congé du 22 octobre 2020, délivré en violation de l’article 15 de la même loi, est irrégulier.

Mais, en droit, d’une part, les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, régissant la nullité des actes de procédure, sont inapplicables à la nullité des contrats dont les conditions de validité obéissent aux règles qui leur sont propres.

D’autre part, s’il résulte des dispositions de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail d’habitation consenti par une personne physique, portant sur la résidence principale du locataire, qui ne mentionne pas les raisons et l’événement précis qui justifie la durée dérogatoire convenue entre les parties est irrégulier, cette irrégularité affecte seulement la durée dérogatoire du bail.

Dès lors, en l’absence de disposition légale contraire, et alors que la durée d’un bail n’est pas une condition de sa validité, le bail dérogatoire irrégulier pour omission de l’événement justificatif n’est pas nul mais réputé, par application directe du statut légal, avoir été conclu pour une durée de trois ans

En l’espèce, il est constant que le bail du 4 août 2018, conclu pour une durée de deux ans à compter du 28 avril 2018, ne mentionne pas les raisons et l’événement précis justifiant la durée dérogatoire, de sorte que ce bail est réputé avoir été conclu pour une durée de trois ans.

Le dispositif du jugement ayant omis de statuer sur la demande de nullité du bail du 4 août 2018, il y a lieu de débouter M. [C] de ce chef.

Le rejet de la demande de nullité du bail conclu entre les parties le 4 août 2018 rend sans objet l’examen du moyen tiré du transfert du bail du 1er octobre 1989 au profit de M. [C], sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, les parties étant convenues de placer leurs relations contractuelles dans le cadre d’un nouveau bail leur tenant lieu de loi.

sur la validité du congé du 22 octobre 2020

A titre subsidiaire, l’appelant fait grief au jugement d’avoir validé le congé pour motif légitime et sérieux alors que le congé est nul pour avoir été délivré plus d’un an et six mois avant le 28 avril 2021 (sic) et nul pour absence de motif légitime et sérieux, le bailleur ne justifiant pas être en mesure de financer les travaux projetés.

Mais, d’une part, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le congé pour motif légitime et sérieux doit être notifié au moins six mois avant la date d’expiration du bail.

Par conséquent, outre l’incohérence de son énoncé, le moyen manque en fait puisque le congé a été délivré le 22 octobre 2020 à effet au 27 avril 2021, dans le respect du délai légal.

D’autre part, le congé a été délivré pour motif légitime et sérieux motivé ainsi :

« les requérants souhaitent effectuer de gros travaux de rénovation de l’appartement qui vous est loué. Les travaux envisagés consistent en :

— l’isolation phonique et thermique du sol de l’appartement

— la réfection totale du réseau électrique initial et donc à ce jour, non réglementaire vis-à-vis des normes en vigueur

— la réfection de la salle d’eau et des wc d’origine

— la réfection de la peinture intérieure de l’appartement

— le changement du carrelage mural et du sol de la cuisine.

Ces travaux sont vastes et ont pour nature la rénovation et la restructuration du logement.

En tout état de cause, la rénovation de l’appartement que vous occupez rend impossible votre maintien dans les lieux, car la salle d’eau et les wc vont être hors service pendant toute la durée des travaux ».

Le bailleur, qui avait fait part à son locataire de ce projet dès le mois de février 2020, a produit le devis détaillé de chacun des postes de travaux en date du 13 septembre 2021 pour un montant total de 59.269,10 euros, outre la propositions d’honoraire de maîtrise d''uvre du 29 décembre 2022 pour un montant de 4.800 euros TTC.

L’appelant ne conteste pas que, par leur ampleur et leur consistance, ces travaux sont incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux, tandis qu’il n’incombe pas au bailleur de démontrer qu’il est en capacité de financer ces travaux, le locataire ayant la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé, laquelle n’est pas rapportée en l’espèce.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a validé le congé.

Le jugement, fondé en droit et en fait, sera confirmé sur l’expulsion du locataire ainsi que sur l’indemnité d’occupation.

sur l’appel incident concernant l’astreinte

En droit, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Et, l’appel incident n’est pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, de sorte que les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel, l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel étant déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que lorsque l’intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement de ce chef.

Et, ne vaut pas demande d’infirmation, le dispositif de ses conclusions des époux [X] demandant à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’astreinte alors qu’il ne demande pas l’infirmation de la disposition contestée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [C] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] sera condamné aux dépens d’appel et à payer aux époux [X] une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE M. [C] de sa demande de nullité du contrat de bail en date du 4 août 2018 conclu entre les parties, sur le fondement de l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

CONDAMNE M. [C] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [C] à payer aux époux [X] une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente