JP/CS

Numéro 24/ 909

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ORDONNANCE DU

13 mars 2024

Dossier : N° RG 23/00372 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IOBW

Affaire :

[N] [K]

[R] [K]

C/

[U] [X]

[V] [B]

— O R D O N N A N C E -

Nous, Jeanne PELLEFIGUES, Magistrat de la mise en état de la 2ème Chambre 1ère section, de la Cour d’Appel de PAU,

Assisté de Catherine SAYOUS, greffier, présent à l’appel des causes à l’audience des incidents du 14 février 2024

Vu la procédure d’appel :

ENTRE :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Isabelle SCHELL SAOUL, avocat au barreau de Pau

ET :

Madame [U] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2] / FRANCE

Monsieur [V] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2] / FRANCE

Représentés par M^e Panayiotis LIPSOS, avocat au barreau de Pau

* * *

Par jugement contradictoire du 22 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU a :

— DEBOUTE Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] de leur demande aux fins de voir constater la résiliation du bail.

— DECLARE non valide le congé délivré le 30 décembre 2021.

— DEBOUTE Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] de leur demande en résiliation du bail et en expulsion.

— CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] la somme de 414,06€ avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021.

— CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] à effectuer les travaux de remise en état du logement.

— DEBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] de leur demande aux 'ns d’expertise.

— CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] la somme de 786,38 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel.

— CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] la somme totale de 200€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

— CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] la somme totale de 1 600€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

— DEBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] du surplus de leurs demandes. «

— DEBOUTE Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] du surplus de leurs demandes.

— CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [R] [K] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [U] [X] la somme de 1 200€ en application des dispositions de Particle 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNE Monsieur [N] [K] et Madame [R]'[K] aux dépens en ce compris le procès-verbal de constat d’huissier du 12 août 2022.

Par déclaration du 2 février 2023, [N] [K] et [R] [K] ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions d’incident du 3 janvier 2024, [V] [B] et [U] [X] ont saisi le conseiller de la mise en état aux fins de :

Vu les articles 789 et 907 du Code de procédure civile,

— Débouter les consorts [K] de leurs demandes, fins et conclusions,

Vu les moyens ci-dessus et tous autres à déduire, suppléer ou soulever, au besoin d’office,

Voir fixer l’incident,

' Sur les désordres (hors dégât des eaux d’avril 2022) :

Au titre des désordres constatés dans la maison (hors dégât des eaux d’avril 2022), désigner tel expert judiciaire qu’il plaira afin de donner son avis sur lesdits désordres, constatés dans les conclusions au fond et de mise en état des locataires, ainsi que dans le procès-verbal de constat du 15 juin 2020, dans le Pv de constat du 12 août 2022, sur les photographies versées aux débats par les locataires et dans le rapport d’expertise de Mme [A] [J], experte COVEA du 4 mai 2023,

Désigner le même expert que celui qui examinera le dégât des eaux d’avril 2022,

' Sur le dégât des eaux d’avril 2022 :

Ordonner une expertise pour déterminer l’ampleur et les conséquences du dégât des eaux d’avril 2022, et donner son avis sur les désordres constatés dans les conclusions au fond et de mise en état des locataires, les photographies et documents communiqués par les locataires, et le Pv de constat du 12 août 2022, et dans le rapport d’expertise de Mme [A] [J], experte COVEA du 4 mai 2023, y compris sur la question de l’impact des moisissures sur les biens et la santé des occupants, et déterminer l’intégralité des préjudices, y compris de jouissance, préjudice matériel, préjudice éventuel sur la santé des occupants, préjudice lié aux travaux à effectuer et à la surconsommation d’eau due au dégât des eaux, en estimant également la durée des travaux correspondant et la durée du relogement pour travaux, et tous préjudices liés aux travaux pour les locataires, et à la surconsommation d’eau due au dégât des eaux,

Tous dégâts, sinistres et désordres confondus :

— Donner son avis sur tous préjudices causés aux locataires

— Dire et juger, tous désordres confondus, que l’expert devra préciser la nature des travaux à effectuer et leur durée,

— Dire et juger qu’en cas de danger immédiat pour les locataires, l’Expert devra remettre un pré-rapport le constatant, afin qu’il puisse être éventuellement statué par le Juge sur le relogement urgent en attendant le rapport définitif,

— Constater que les locataires sollicitent l’entière réparation de leur préjudice au titre du dégât des eaux

— Ordonner la consignation des loyers jusqu’à ce que la Cour puisse statuer au fond sur les demandes des parties sur le compte CARPA du conseil des locataires – consignation globale et à titre infiniment subsidiaire, consignation partielle.

— Réserver les dépens et frais irrépétibles de l’incident.

[R] [K] et [N] [K] concluent à :

Vu les articles 144, 146, 147 et 263 du Code de procédure civile

— Débouter Madame [X] et Monsieur [B] de leurs demandes d’expertise judiciaire et de consignation des loyers

Subsidiairement, si l’expertise judiciaire était ordonnée,

— Constater les protestations et réserves d’usage formulées par Monsieur et Madame [K]

— Dire que la consignation des frais d’expertise sera à la charge des intimés

En tout état de cause,

— Condamner Madame [X] et Monsieur [B] à la somme de 1 500 €os au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de l’incident

Les condamner aux entiers dépens de l’incident

SUR CE

Par contrat en date du 02 juillet 2013, Monsieur [N] [K] et Madame [R]

[K] ont donné à bail à Monsieur [V] [B] et Madame [U]

[X] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 480 €.

Par acte en date du 25 juin 2021, Monsieur [V] [B] et Madame [U]

[X] ont fait assigner Monsieur [N] [K]. et Madame [R] [K] devant le juge des Contentieux de la Protection de Pau aux 'ns à titre principal de voir déclarer nul le commandement en date du 07 décembre 2020 et dire n’y a avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire.

Par acte en date du 29 avril 2022, [V] [B] et [U] [X] ont fait assigner [N] [K] et [R] [K] devant le juge des contentieux de la Protection de Pau aux fins de voir déclarer nul le congé délivré le 30 décembre 2021 et les voir condamner au paiement de la somme de l 500€ en application des dispositions de Particle 700 du Code de Procédure Civile.

Les deux procédures ont été enrôlées sous les numéros 21/00460 et 22/00332 ont été jointes.

Le jugement dont appel n’a pas validé le congé délivré par les consorts[K], les a déboutés de leur demande de voir constater la résiliation du bail et de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion, a statué sur les demandes respectives, en paiement de sommes a condamné solidairement les consorts [K], à effectuer les travaux de remise en état du logement après avoir débouté les consorts [B]-[X] de leur demande d’expertise.

Devant le juge du fond,les consorts [B]-[X] ont fait valoir que le logement présentait de nombreux désordres constatés par huissier le 15 juin 2020 et sollicitaient une mesure d’expertise indiquant avoir subi un dégât des eaux le 12 avril 2022 ayant entraîné des désordres constatés par les experts alors que les bailleurs n’ont toujours pas fait réaliser les travaux nécessaires ni proposé de relogement.

Devant le conseiller de la mise en état ,ils réclament l’organisation d’une expertise dont ils estiment qu’elle est urgente puisque les bailleurs ne proposent pas de planning global et rapide de nature à remédier à l’ensemble des désordres constatés et n’ont pas pris la mesure des travaux à exécuter à la lumière d’une part du jugement et d’autre part du rapport de mai 2023 postérieur au jugement.

Les bailleurs leur répliquent qu’il est nécessaire qu’il soit statué au fond avant toute demande d’instruction et que sur le fond la Cour est appelée à statuer sur la validité des deux congés qui leur ont été délivrés. Si ces congés étaient validés les demandeurs à l’incident seraient considérés comme occupant illégalement les lieux et ne seraient plus recevables dans leur demande de travaux,d’indemnisation de préjudice de jouissance et autres demandes liées à l’état des lieux notamment postérieurement au dégât des eaux du 12 avril 2022. Ils concluent au rejet par le conseiller de la mise en état de la demande d’expertise ainsi que de la demande de consignation de loyer alors que ni le deuxième expert venu inspecter les lieux ni la DDTM n’ont conclu à la l’insalubrité ou l’inhabilité du logement.

Sur la demande d’expertise :

[V] [B] et [U] [X] demandent que le conseiller de la mise en état ordonne une expertise en faisant valoir l’absence de réactivité des bailleurs suite au dégât des eaux subi en avril 2022. Ils invoquent la complexité de ce dégât des eaux et la nécessité d’organiser une expertise pour déterminer l’ampleur et les conséquences de celui-ci. Ils se fondent sur un rapport d’expertise de Madame [A] [J], experte COVEA du 4 mai 2023 et a de la nécessité urgente de faire intervenir un expert judiciaire pour établir la liste des travaux à effectuer y compris ceux rendus nécessaires par les constatations de mai 2023 postérieures au jugement.

Le recours à une expertise judiciaire relève du pouvoir souverain du juge du fond qui doit néanmoins motiver son refus de recourir à une expertise comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 5 juin 2019.

Le conseiller de la mise en état, sauf élément nouveau, n’est pas compétent pour ordonner une expertise refusée par le tribunal. Cela s’inscrit dans la logique de l’effet dévolutif de l’appel puisque seule la cour peut réformer le jugement.

En l’espèce, le juge des contentieux et de la protection a rejeté la demande d’expertise des consorts [B]-[X] en s’appuyant sur le constat d’ huissier établi le 12 août 2022 suite au dégât des eaux du 12 avril 2022 consécutif à une fuite au niveau de la canalisation d’alimentation d’eau froide du lave -main situé au premier étage du logement.

Il a pris en considération les pièces produites par les locataires à l’appui de leur demande d’indemnisation de préjudice et a condamné les bailleurs [N] et [R] [K] : « à effectuer les travaux de remise en état du logement. »

Il résulte des conclusions du rapport établi le 4 mai 2023 par l’expert mandaté par l’assureur de [V] [B] suite à la visite du 27 avril 2023 en présence de l’ensemble des parties que : « De nombreux désordres d’humidité existent dans cette habitation. Cependant la plupart d’entre eux sont secs et sont à relier à un dégât des eaux survenu en avril 2022. Aussi, une fois les travaux de réparation effectués,ces derniers ne seront plus visibles. En revanche, à notre sens il en va autrement concernant les désordres d’humidité dans la salle de bains et sur les pieds de cloisons adjacents à ceux-ci. Il conviendrait de vérifier l’étanchéité de la douche et envisager la réfection de celle-ci selon les normes en vigueur. Dans le salon également, il serait intéressant de vérifier de possibles remontées capillaires depuis la terrasse et d’envisager de rabaisser le niveau de celle-ci, étant à notre sens à refaire du fait des fissures et carreaux cassés observés. Il pourrait également être envisagé de mettre en place une ventilation mécanique contrôlée afin de réguler l’air dans le logement. Les éléments bois de charpente et de plancher sont anciens et nous n’avons pas pu avoir un accès visuel à ceux-ci : nous ne pouvons donc présager de leur état.

Enfin, concernant les fissures observées, ce sont des fissures pour la plupart esthétiques qui relèvent des travaux d’embellissement ou d’entretien de l’habitation.»

Ce rapport ne constitue pas vraiment un élément nouveau par rapport à la constatation des désordres liés au dégât des eaux d’avril 2022 ni ne caractérise une situation d’urgence telle que décrite par les consorts [B]-[X] ,alors que les bailleurs ont été condamnés à effectuer les travaux de remise en état des lieux au vu des pièces justificatives transmises par les locataires et notamment du procès-verbal d’ huissier du 12 août 2022.

Il y a donc pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise alors que celle-ci a été rejetée par le juge du fond et qu’aucune situation d’urgence n’ est caractérisée ni aucun élément nouveau produit à l’appui de cette demande.

Sur la demande de consignation totale ou partielle des loyers :

Les consorts [B]-[X] font valoir que les bailleurs ne proposent pas un planning global détaillé des travaux en violation de leurs obligations contractuelles et de délivrance ce qui justifie que soit ordonnée la consignation des loyers jusqu’à ce que le juge statue au fond sur leurs demandes.

Il n’est pas démontré le bien-fondé d’une telle demande présentée devant le conseiller de la mise en état alors que les bailleurs produisent notamment une attestation d’un artisan peintre datée du 10 février 2023 mentionnant un refus des locataires de le laisser entrer dans la maison pour faire son travail.

De plus, le caractère indigne et non décent du logement n’a pas été établi par le compte rendu de visite du 5 janvier 2023 émanant de la DDTM et le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance n’étant pas démontré,à ce stade de la procédure, il n’existe aucune raison d’ordonner la consignation des loyers dans l’attente de la décision au fond que rendront les juges d’appel.

Cette demande sera donc rejetée.

La somme de 600 € sera allouée à [R] et [N] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le conseiller de la mise en état,

Rejette l’ensemble des demandes de [V] [B] et [U] [X].

Condamne [V] [B] et [U] [X] à verser à [R] [K] et [N] [K] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Réserve les dépens.

Fait à PAU, le 13 mars 2024

Le Greffier, Le Magistrat de la mise en état,

Catherine SAYOUS Jeanne PELLEFIGUES