AB/CD

Numéro 24/00520

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 13/02/2024

Dossier : N° RG 22/02010 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IITL

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[Y] [G] [B],

[I] [O] [W]

C/

SDC LES JARDINS DE BERLIOZ A

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 13 Février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Février 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [Y] [G] [B]

née le 30 mars 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Monsieur [I] [O] [W]

né le 14 août 1984 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés et assistés de Maître CHARTIER de la SELURL D’AVOCAT LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES JARDINS DE BERLIOZ A

représenté par son syndic en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Maître BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 07 JUIN 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/00432

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié, Mme [Y] [B] a acquis des lots de copropriété au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], à savoir, les lots n° 520, 529, 548 et 654.

M. [I] [W] a également acquis par acte notarié devant Maître [X] [R], notaire associé à [Localité 6], différents lots au sein du même immeuble (lots n° 556, 526 et 650).

La copropriété appartient à un ensemble immobilier composé de 3 copropriétés verticales :

— la copropriété de la [Adresse 5] dite « Les Jardins de Berlioz A »

— la copropriété des bâtiments B et B'

— la copropriété des bâtiments C et C'

et d’une copropriété horizontale comprenant les espaces verts communs et les réseaux divers des Bâtiments A, A', B, B', C et C’ dite « Les Jardins de Berlioz ».

La gestion de ces copropriétés a été confiée au syndic de copropriété Foncia Boussard MCI (devenu Foncia Pyrénées Gascogne) par contrats de syndic des 24 juin 2014 et 22 juin 2016.

Le 26 juin 2017, selon un procès-verbal d’assemblée générale, la société Foncia Boussard MCI devenue Foncia Pyrénées Gascogne, a été élue en qualité de syndic de la copropriété ' Les Jardins de Berlioz A', pour un mandat courant du 26 juin 2017 au 26 juin 2020.

Selon courriers recommandés reçus respectivement les 28 novembre 2020 et 4 décembre 2020, Madame [B] et Monsieur [W] ont été convoqués à une assemblée générale de la copropriété 'Les Jardins de Berlioz A’ pour le mercredi 30 décembre 2020, le vote s’effectuant par correspondance compte tenu des conditions sanitaires.

Par acte d’huissier du 16 mars 2021, Monsieur [W] et Madame [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Jardins de Berlioz A devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir annuler, à titre principal, l’intégralité du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020 et, à titre subsidiaire, les résolutions n° 3, 4, 6.1 à 6.12, 7, 8, 10.1 à 10.4, 13 et 19 du dit procès-verbal, outre les résolutions 5.1 à 5.8 du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2021, sur le fondement de l’article 22-I de l’ordonnance n°20250-304 du 25 mars 2020, des articles 11 et 17 du décret n° 67-222 du 17 mars 1967 et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire du 7 juin 2022 (RG 21-432), le tribunal judiciaire de Pau a :

— Débouté M. [I] [W] et Mme [Y] [B] de leur demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020,

— Annulé les résolutions 6-1 à 6-12 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020,

— Rejeté le surplus des demandes de M. [I] [W] et Mme [Y] [B],

— Condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [Y] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] A pris en la personne de son représentant légal la SAS Foncia Pyrénées Gascogne, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [Y] [B] aux dépens.

S’agissant de la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a rappelé, au visa de l’article 22-I de l’ordonnance du 25 mars 2020 n° 2020-304 dans sa version en vigueur du 20 novembre 2020 au 24 janvier 2022, que par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le tribunal a jugé que l’assemblée générale intervenue le 27 juin 2017 a désigné la Société Foncia Pyrénées Gascogne aux fonctions de syndic pour une durée de 3 ans jusqu’au 25 juin 2020, soit jusqu’à la période prévue par l’article précité. En conséquence, le juge de première instance a considéré que la société Foncia disposait d’un mandat régulier avant de notifier la convocation pour l’assemblée générale du 30 décembre 2020 aux copropriétaires Monsieur [W] et Madame [B].

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3 et n° 4 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a retenu que le syndic n’était pas tenu de joindre à la convocation d’autres éléments comptables que ceux exigés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, à savoir, le budget prévisionnel et l’état détaillé de sommes perçues par le syndic.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 7, 10-4 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a constaté que, pour ces résolutions, la majorité de l’article 25 n’ayant pas été acquise, il a été procédé au vote dans les conditions de majorité de l’article 24, laquelle a été acquise sans que le nom des copropriétaires ayant voté 'contre’ au premier vote ne soit mentionné, mais que cet élément était sans incidence sur la validité du vote car il pouvait être déduit que ceux ayant voté 'contre’ au 2ème vote étaient les mêmes qu’au 1er vote, les demandeurs ne contestaient pas avoir voté 'contre’ au 1er vote, et en tout état de cause le nom des opposants étaient bien noté sur le seul vote pouvant être contesté c’est-à-dire le 2ème.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°15, 16, 17, 18 et 19 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a considéré que ces résolutions n’ont recueilli aucun vote 'pour’ de sorte qu’aucune nullité n’était encourue, et qu’en outre les copropriétaires ayant voté 'contre’ étaient identifiables.

S’agissant de la résolution n° 14, celle-ci n’a fait l’objet d’aucun vote et ne peut donc être contestée.

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions n° 6-1 à 6-12 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a considéré que celles-ci devaient être annulées car le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté les dispositions du règlement intérieur en désignant 12 membres aux fonctions de conseiller syndical alors que ce nombre devait être compris entre 3 et 5, et que la modification du nombre des membres exigeait la majorité de l’article 26 (2/3 des voix).

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 5-1 à 5-8 du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2021, le premier juge a constaté que 5 nouveaux membres du conseil syndical avaient été désignés suite à la démission des membres du conseil syndical, et que ces résolutions étaient conformes au règlement intérieur. Elles ont en outre régularisé la situation antérieure.

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 8-1 à 8-5 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a constaté que le PV qui recensait le nom des copropriétaires ayant voté 'contre’ ou s’étant abstenus, ainsi que les tantièmes des lots concernés par les travaux, permettait de déduire le nom de ceux ayant voté 'pour', et que ces résolutions étaient régulières.

S’agissant de la demande d’annulation des résolutions 10-1 à 10-4 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, le tribunal a constaté qu’il s’agissait de décider d’une mesure d’expertise sur les façades et non de voter des travaux, et que la convocation soumettait bien au vote le financement de cette mesure, de sorte que les résolutions ne souffraient d’aucune nullité.

Par déclaration d’appel en date du 13 juillet 2022, enregistrée auprès du greffe de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau le même jour, M. [I] [W], et Mme [Y] [B] ont interjeté appel à l’encontre de l’ensemble des dispositions du jugement rendu.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, auxquelles il est expressément fait référence, M. [I] [W] et Mme [Y] [B], appelants, demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 7 juin 2022 en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [B] de leur demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020,

— rejeté le surplus des demandes de Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [B],

— condamné in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE BERLIOZ A, pris en la personne de son représentant légal, la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [Y] [B] aux dépens,

EN CONSÉQUENCE,

— Débouter le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Berlioz A de l’intégralité de ses demandes,

— Déclarer irrecevable la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE BERLIOZ A,

A TITRE PRINCIPAL,

Vu l’article 22-I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020,

— Annuler dans son intégralité le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Les Jardins de Berlioz A en date du 30 décembre 2020,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu les articles 11-II 1° et 2° et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— Annuler les résolutions n° 3, 4, 6.1 à 6.12, 7, 8, 10.1 à 10.4 et 13 à 19 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Les Jardins de Berlioz A en date du 30 décembre 2020,

— Annuler les résolutions n° 5.1 à 5.8 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Les Jardins de Berlioz A en date du 25 juin 2021,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— Condamner le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Berlioz A à verser à Madame [B] [Y] et [W] [I] une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel,

Vu l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— Dire et juger que Madame [B] [Y] et [W] [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [Y] [B] et M. [I] [W] font valoir au soutien de leur appel :

— que le contrat de syndic devait prendre effet au plus tard le 31 janvier 2021 en application des dispositions de l’article 22-I de l’ordonnance du 25 mars 2020 ayant prolongé les délais durant la période de crise sanitaire, or, l’assemblée générale du 30 décembre 2020 a voté pour un contrat de syndic prenant effet au 1er février 2021,

— que le syndic n’avait donc pas de mandat valablement prorogé et a expiré le 26 juin 2020 soit avant la convocation à l’assemblée générale, ce qui entraîne l’annulation de celle-ci,

— que, subsidiairement, il convient d’annuler la résolution n° 3 car l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération n’a pas été joint à la convocation, contrairement aux dispositions de l’article 11-II-2° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu’il existe des incohérences dans le compte de gestion, et que les copropriétaires n’ont pas pu consulter les pièces justificatives des charges avant l’assemblée générale, or, l’assemblée générale s’est tenue en distanciel et les copropriétaires n’ont pu poser des questions,

— que la résolution n° 4 doit être annulée car les annexes au budget prévisionnel ne sont pas communiquées avec la convocation,

— que les résolutions n° 5, 7, 10.4 et 13 doivent être annulées car le nom des copropriétaires opposants ne figure pas sur le PV pour le premier vote des résolutions effectué à la majorité de l’article 25,

— que les résolutions n° 15 à 19 doivent être annulées car ces résolutions ont été rejetées à l’unanimité sans que figure sur le PV le nom des copropriétaires opposants alors que les abstentionnistes sont mentionnés,

— que les résolutions n° 6.1 à 6.12 portant sur l’élection des membres du conseil syndical doivent être annulées car le règlement de copropriété prévoit la désignation de 3 à 5 membres, or, le vote a conduit à désigner 12 membres sans que l’assemblée générale n’ait modifié le règlement de copropriété,

— que la situation n’a pas été régularisée par l’assemblée générale du 25 juin 2021 désignant 5 membres en remplacement de l’ensemble des membres démissionnaires, puisque la preuve de cette démission n’est pas produite, les convocations à cette assemblée générale ne sont pas produites, et les noms des copropriétaires opposants ou défaillants lors du premier vote selon la majorité de l’article 25 ne sont pas mentionnés,

— que la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25 juin 2021 est recevable, car la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat de copropriétaires n’a pas été soulevée dans ses conclusions de première instance notifiées par RPVA le 3 février 2022,

— que les résolutions n° 8.1 à 8.5 doivent être annulées car elles ne concernaient que les copropriétaires du bâtiment A3, détenant 500 tantièmes, or, le PV ne mentionne pas le nom des copropriétaires présents, défaillants ou absents concernant précisément ce bâtiment A3, et la feuille de présence n’est pas produite,

— que les résolutions n° 10.1 à 10.4 portant sur l’expertise structurelle de toutes les façades des bâtiments A2 et A3 doivent être annulées car la proposition d’honoraires annexée à la convocation à l’assemblée générale ne mentionne pas que cette étude concerne ces bâtiments, or, seuls les copropriétaires des bâtiments concernés doivent prendre part au vote ; de plus, cette proposition d’honoraires ne contient aucune constatation justifiant l’expertise structurelle ; enfin la résolution donne un accord de principe sur des travaux dont le montant n’est pas déterminé.

Par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 11 avril 2023, ce dossier a été joint avec une affaire pendante devant la cour, enrôlée sous le numéro 22/2009.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023, auxquelles il est expressément fait référence, le Syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Berlioz A', intimé, demande à la cour :

— Confirmer le jugement déféré,

— Débouter Madame [B] et Monsieur [W] de leur demande de nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020,

— Les débouter de leur éventuelle demande d’annulation de l’Assemblée Générale du 30 décembre 2020 et de certaines de ses résolutions,

— Les déclarer irrecevables en leur contestation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 25 juin 2021,

— En tout état de cause les débouter de ces prétentions,

— Infirmer le jugement du 7 juin 2022 en ce qu’il a annulé les résolutions 6-1 à 6-12 de l’Assemblée Générale du 30 décembre 2020,

— Débouter Madame [B] et Monsieur [W], faute d’intérêt à agir en contestation de ces résolutions,

— Les condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Jardins de Berlioz A’ soutient pour sa part :

— que la cour ne peut annuler un PV d’assemblée générale, mais seulement une assemblée générale, or, cela n’est pas demandé,

— qu’au jour des convocations des copropriétaires à l’assemblée générale, le mandat du syndic était prorogé de droit jusqu’au 31 janvier 2021 par l’effet de l’ordonnance relative aux délais pendant la crise sanitaire,

— que, s’agissant de la résolution n° 3, la convocation est régulière en ce qu’elle comporte les documents obligatoires visés à l’article 11-I du décret de 1967, et l’éventuelle distorsion entre les mentions de l’annexe 2 (compte de gestion générale) et celles de l’annexe 3 (compte de gestion courante) n’est pas de nature à entraîner la nullité de la convocation ni celle de l’assemblée générale, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une erreur mais qu’elle tient à la présentation comptable des documents,

— que la nullité des résolutions n’est pas encourue pour défaut de communication de l’état détaillé des sommes perçues par le syndic et des annexes au budget prévisionnel car il s’agit d’éléments qui ne sont pas prévus à peine de nullité par l’article 11 du décret de 1967, il s’agit seulement d’éléments d’information ; de plus, aucun grief n’est établi car les copropriétaires ont pu voter utilement puisque les honoraires du syndic figurent de manière détaillée dans l’annexe 2 compte de gestion générale de l’exercice clos jointe à la convocation à l’assemblée générale,

— que les modalités de vérification des justificatifs de charges ont bien été précisées dans la convocation,

— qu’il n’y a pas davantage de nullité en ce qui concerne la résolution n° 4 car l’information transmise aux copropriétaires était conforme aux exigences du décret et les annexes au budget prévisionnel ont été communiquées,

— que, s’agissant du sens d’un vote des résolutions 5, 7, 10-4, 13, 15, 16, 17, 18 et 19, critiqué par les appelants au motif unique que le nom des copropriétaires opposants n’aurait pas été indiqué lors d’un premier vote des résolutions à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette critique est vaine car l’absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants n’entraîne la nullité de la décision prise que si la reconstitution du sens du vote n’est pas possible, or, en l’espèce c’est possible, ainsi que l’a relevé le premier juge,

— qu’en effet, il n’y a aucun doute sur l’identité des copropriétaires opposants : à la résolution n° 5-5, ce sont M. [W] (39 tantièmes) et Mme [B] (39 tantième) pour 78ème tantièmes au total, aux résolutions n° 7, 10-4 et 13, ce sont les mêmes,

— que le nom des copropriétaires opposants n’a pas été mentionné sur le PV pour le premier vote des résolutions qui n’ont pas été adoptées à la majorité de l’article 25 mais il a été mentionné sur le second vote des résolutions qui sont les seules pouvant être discutées,

— qu’en ce qui concerne les résolutions n°15 à 19 portées à l’ordre du jour à l’initiative des appelants, celles-ci n’ont pas été adoptées et Mme [Y] [B] et M. [I] [W] ont été défaillants, de plus, l’identité des opposants est connue puisqu’il s’agit de tous ceux qui étaient présents, à l’exception des abstentionnistes dont le nom est précisé, et des défaillants que sont Mme [Y] [B] et M. [I] [W],

— que Mme [Y] [B] et M. [I] [W] n’ont plus d’intérêt à agir en nullité des résolutions n° 6-1 à 6-12 sur l’élection des 12 membres du conseil syndical, car une autre assemblée générale du 25 juin 2021 a régularisé la situation avec l’élection de 5 membres et cette assemblée générale n’a pas été contestée dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi de 1965,

— que cette assemblée générale est devenue définitive 2 mois après la notification du PV aux copropriétaires soit le 28 septembre 2021, alors que Mme [Y] [B] et M. [I] [W] critiquent celle-ci dans des conclusions du 26 janvier 2022,

— que, s’agissant des résolutions 8-1 à 8-5, seuls les copropriétaires du bâtiment A3 ont pris part au vote comme le mentionne le PV, qui précise également les noms et lots des copropriétaires opposants,

— que, s’agissant des résolutions 10-1 à 10-4 relatives à l’étude structurelle des façades, celles-ci concernent tous les copropriétaires et pas seulement ceux des bâtiments A2 et A3, en outre le financement de l’étude est bien soumis au vote, et il ne s’agit pas de travaux de réfection mais d’expertise.

MOTIFS :

Sur la disjonction :

La cour constate que la copropriété 'les jardins de Berlioz A’ concernée par la présente instance enrôlée sous le n° 22/2010 diffère de la copropriété 'les jardins de Berlioz’ concerne par l’instance enrôlée sous le n° 22/2009, et que M. [Z] n’est pas partie à la présente procédure.

Dans le souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de disjoindre les dossiers n° 22/2009 et 22/2010, lesquels donneront lieu à deux arrêts distincts.

Sur la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020 pour défaut de validité du mandat de syndic :

L’article 22-I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifié par l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 dispose : « Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du Code Civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021. ».

En l’espèce il est constant que le mandat de gestion de la corpropriété a été confié au syndic Foncia Boussard MCI (devenu Foncia Pyrénées Gascogne) par contrats de syndic des 24 juin 2014 et 22 juin 2016 ; ce mandat expirait en principe le 26 juin 2020, et donc entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus.

Or, par application des dispositions susvisées, ce mandat a été renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic.

En l’espèce, les copropriétaires appelants ont été convoqués à l’assemblée générale du 30 décembre 2020 par courriers des 4 et 5 décembre 2020.

A cette date le syndic était valablement investi d’un mandat pour y procéder, et aucune cause de nullité du PV d’assemblée générale n’est encourue de ce chef, comme l’a retenu à bon droit le premier juge.

L’assemblée générale du 30 décembre 2020 a conduit à renouveler le mandat confié au syndic, à compter du 1er février 2021, le précédant mandat ne pouvant être reconduit au delà du 31 janvier 2021.

Le fait que le nouveau contrat de syndic ait pris effet le 1er février et non le 31 janvier 2021 est sans incidence sur la validité des convocations et des décisions prises à l’assemblée générale du 30 décembre 2020, en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] [B] et M. [I] [W] de leur demande principale d’annulation du PV d’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 3 et 4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

La résolution n° 3 porte sur le compte de gestion générale de l’exercice clos à approuver, et la résolution n° 4 porte sur le vote du budget prévisionnel pour l’exercice à venir.

Les appelants en soutiennent la nullité aux motifs que leur information aurait été insuffisante pour leur permettre un vote éclairé, en particulier sur le détail des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, qu’il existe des incohérences dans le compte de gestion, et que les copropriétaires n’ont pas pu consulter les pièces justificatives des charges avant l’assemblée générale.

Or, la cour constate, comme le premier juge, que les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 relatif aux éléments d’information obligatoires devant être joints à la convocation pour la validité de la décision, ont été respectées en l’espèce, puisque les convocations adressées aux appelants étaient accompagnées de l’état financier du syndicat des copropriétaires et de son compte de gestion général, avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, et du projet de budget prévisionnel avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

Le texte précité énonce les autres éléments d’information dont l’absence de communication n’est pas sanctionnée par la nullité de la décision ; parmi ceux-ci figure l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération.

Or, étaient joints aux convocations le compte rendu de gestion des comptes annuels du syndic et le contrat de syndic permettant de disposer de toutes informations sur les sommes perçues par le syndic à titre de rémunération.

S’il est exact que l’état détaillé des sommes perçues n’y figure pas, force est de constater que cette absence ne peut entraîner l’annulation des résolutions telle que sollicitée par les appelants ; surabondamment ainsi que l’a relevé le premier juge, ceux-ci ne font la démonstration d’aucun préjudice lié à ce manque de communication, étant relevé qu’il leur était loisible de solliciter la communication d’éléments supplémentaires avant l’assemblée générale, notamment sur d’éventuelles incohérences relevées entre les documents communiqués, ce qu’ils n’ont pas fait.

Par ailleurs, la convocation mentionne bien en page 5 les modalités de consultation des justificatifs de charges.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté ces demandes de nullité.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 7, 10.4 et 13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

Les appelants soutiennent la nullité de ces résolutions au motif que le nom des copropriétaires opposants n’a pas été indiqué lors du premier vote des résolutions à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ceci est exact mais le moyen est inopérant dans la mesure où, comme l’a relevé le premier juge, le nom des copropriétaires opposants sur le second vote ayant conduit à l’adoption des résolutions est mentionné, et il est possible, comme l’a fait le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, de reconstituer sans difficulté le premier vote par déduction des copropriétaires et des lots mentionnés comme ayant voté 'contre’ au second vote ; au demeurant seul le vote ayant conduit à l’adoption des résolution est susceptible de discussion, il s’agit donc du second, pour lequel les noms des copropriétaires opposants est mentionné.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité de ces résolutions.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 15, 16, 17, 18 et 19 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

Il s’agit de résolutions inscrites à l’ordre du jour à l’initiative de trois copropriétaires, dont Mme [Y] [B] et M. [I] [W], lesquels ont été défaillants au vote. Ces résolutions ont été rejetées, et aucun propriétaire n’a voté 'pour'.

Mme [Y] [B] et M. [I] [W], défaillants au vote des résolutions rejetées, n’ont pas la qualité d’opposants, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a écarté toute nullité.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

Dans la mesure où aucun moyen de nullité n’est articulé par Mme [Y] [B] et M. [I] [W] au soutient de leur demande, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté celle-ci.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2021 :

Mme [Y] [B] et M. [I] [W] critiquent la résolution du PV d’assemblée générale du 25 juin 2021 ayant conduit à la désignation de 5 membres du conseil syndical ; le syndicat des copropriétaires leur oppose la prescription de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.'

Mme [Y] [B] et M. [I] [W] estiment cette fin de non-recevoir irrecevable au motif qu’elle n’a pas été invoquée dans les écritures de première instance du syndicat.

Or, il résulte de l’article 123 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir peuvent être opposées en tout état de cause, y compris pour la première fois en appel.

Cette fin de non-recevoir est donc recevable.

La cour constate que Mme [Y] [B] et M. [I] [W] ont sollicité la nullité d’une résolution de l’assemblée générale du 25 juin 2021, dont le procès-verbal leur a été notifié le 28 juillet 2021 ; cette notification fait courir le délai de deux mois ouvert aux copropriétaires pour contester les décisions prises lors de cette assemblée générale, soit jusqu’au 28 septembre 2021.

Or, Mme [Y] [B] et M. [I] [W] ont formulé pour la première fois leur contestation par conclusions de première instance du 26 janvier 2022.

Leur demande est en conséquence irrecevable, et les résolutions de l’assemblée générale du 25 juin 2021 s’imposent donc à eux.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable, par infirmation du jugement entrepris ayant débouté Mme [Y] [B] et M. [I] [W] de cette demande.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 6-1 à 6-12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

Mme [Y] [B] et M. [I] [W] critiquent les résolutions par lesquelles l’assemblée générale a désigné 12 membres du conseil syndical ; ils reprochent au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir respecté les dispositions du règlement intérieur de la copropriété fixant ce nombre entre 3 et 5.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires leur oppose à juste titre qu’ils n’ont plus d’intérêt à agir dans la mesure où l’assemblée générale du 25 juin 2021 a régularisé la situation en désignant 5 nouveaux membres après démission de l’ensemble des membres du conseil syndical.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable, par infirmation du jugement entrepris ayant fait droit à cette demande.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 8-1 à 8-5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

Ces résolutions concernent le remplacement de la platine de l’interphone du bâtiment A3 ; il est exact comme l’indiquent Mme [Y] [B] et M. [I] [W] que seuls les copropriétaires du bâtiment A3 doivent prendre part au vote, mais ce fut précisément le cas comme le mentionne le PV, qui précise également les noms et les tantièmes des copropriétaires opposants, ainsi que le nom des copropriétaires absents, de sorte qu’aucune nullité n’est encourue.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 10-1 à 10-4 du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2020 :

Mme [Y] [B] et M. [I] [W] contestent les résolutions ayant voté le recours au cabinet Roberts pour procéder à l’étude structurelle des façades ; contrairement à ce qu’ils indiquent, cette expertise concerne l’ensemble des façades et non les seules façades des bâtiments A2 et A3, étant rappelé que le juge n’a pas le pouvoir de statuer sur l’opportunité des décisions prises en assemblée générale ; par ailleurs, les honoraires d’expertise de ce cabinet ont été soumis au vote, et il s’agit bien d’une étude structurelle et non un accord de principe sur l’engagement de travaux qui n’auraient pas été chiffrés comme le soutiennent Mme [Y] [B] et M. [I] [W].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de nullité.

Sur le surplus des demandes :

Mme [Y] [B] et M. [I] [W], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré, ainsi qu’aux dépens d’appel, et à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Jardins de Berlioz A, in solidum, la somme totale de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme s’ajoutant à celle allouée à ce titre en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne la disjonction de la présente affaire enrôlée sous le n° 22/2010 d’avec celle enrôlée sous le n° 22/2009,

Confirme le jugement entrepris, hormis en ce qu’il a annulé les résolutions 6-1 à 6-12 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, et en ce qu’il a débouté Mme [Y] [B] et M. [I] [W] de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2021,

L’infirme sur ces points,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de Mme [Y] [B] et M. [I] [W] tendant à l’annulation des résolutions 6-1 à 6-12 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 décembre 2020, et de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2021,

Condamne in solidum Mme [Y] [B] et M. [I] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence les Jardins de Berlioz A pris en la personne de son syndic en exercice la somme totale de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne in solidum Mme [Y] [B] et M. [I] [W] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE