Mélanie, [V]

C/

,

[M], [U]

,

[R], [B] épouse, [U]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 24 MARS 2026

N° RG 23/00916 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GHIO

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juillet 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 11-23-000271

APPELANTE :

Madame, [S], [V]

née le 17 janvier 1987 à, [Localité 1] (21)

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9

INTIMÉS :

Monsieur, [M],, [U]

né le 04 Février 1961 à, [Localité 3] (58)

Madame, [R], [B] épouse, [U],

née le 17 Janvier 1966 à, [Localité 4] (21)

tous deux domiciliés, [Adresse 2]

ayant pour mandataire en exercice la société FONCIA ALSACE FRANCHE COMTE BOURGOGNE ayant son siège social, [Adresse 3] à, [Localité 5] agissant par son représentant légal en exercice domicilié audit siège

Représentés par M^e Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 pour être prorogée au 8 juillet 2025, puis au 30 septembre, au 25 novembre 2025, au 27 janvier 2026, au 10 mars et au 24 mars 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller, en remplacement du président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par l’intermédiaire de la société Foncia, leur mandataire administrateur de biens, M., [M], [U] et Mme, [R], [B] épouse, [U] ont donné à bail à Mme, [S], [V] un appartement avec parking et garage au sein d’une copropriété située, [Adresse 4] à, [Localité 6] (21).

Ledit bail a été consenti à effet au 3 août 2021 pour une durée initiale de 3 ans moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Les bailleurs ont fait état de ce que, dès l’entrée dans les lieux, Mme, [V], ses enfants et les tiers qu’elle reçoit, ont troublé gravement la jouissance paisible de l’immeuble et de ses annexes.

Des lettres de mise en demeure ont été adressées par la société Foncia et par le syndic Immolys à Mme, [V].

Estimant que ces courriers n’avaient pas eu l’effet escompté, M. et Mme, [U] ont, par acte du 20 mars 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties pour défaut de jouissance paisible, et ordonner l’expulsion de Mme, [V] et de tous occupants dans les lieux de son chef.

Par jugement du 10 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré recevables les demandes de M., [U] et Mme, [B] épouse, [U],

— prononcé la résiliation du bail avec prise d’effet au 3 août 2021 entre, d’une part, M., [U] et Mme, [B] épouse, [U] ayant pour mandataire la société Foncia, et d’autre part Mme, [V], et concernant un local d’habitation situé,, [Adresse 4], lot n°1005, emplacement n°2 à, [Localité 7],

— ordonné en conséquence à Mme, [V] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme, [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le demandeur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le demandeur pourra faire procéder au transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers gardés dans un garde meuble ou dans tout autre lieu de son choix aux frais, risques et périls du défendeur et sans garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme, [V] à M., [U] et Mme, [B] épouse, [U] à une somme égale au montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, et condamné Mme, [V] à payer à M., [U] et Mme, [B] épouse, [U] cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges,

— condamné Mme, [V] à payer à M., [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme, [V],

— condamné Mme, [V] à payer à M., [U] et Mme, [B] épouse, [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme, [V] aux entiers dépens de l’instance,

— constaté l’exécution provisoire du jugement.

Mme, [V] a relevé appel de cette décision par déclaration du 17 juillet 2023.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, la première présidente de la cour d’appel a déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par Mme, [V], et condamné cette dernière à payer à M. et Mme, [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme, [V] a quitté les lieux le 17 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 février 2024, Mme, [V] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’homme, des articles 455 et 458 du code de procédure civile et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 10 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de, [Localité 8],

En conséquence, et statuant à nouveau,

— déclarer M., [U] et Mme, [B] épouse, [U] recevables mais mal fondés en leur action,

— juger qu’elle a joui paisiblement de son appartement,

En conséquence,

— débouter M., [U] et Mme, [U] de l’intégralité de leurs prétentions,

— constater qu’elle a quitté l’appartement objet du bail, qu’elle ne demande pas l’autorisation de le réintégrer,

— condamner M., [U] et Mme, [U] à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M., [U] et Mme, [U] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M., [U] et Mme, [U] en tous les dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par Maître Ballorin selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 25 octobre 2023, M. et Mme, [U] demandent à la cour, au visa des articles L. 213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire, de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1104 du code civil, 1224, 1242, 1728, 1729, 1741 et 1742, 2298 du même code, des articles 9, 514 du code de procédure civile, et des articles L. 412-1 à L. 412-8 et R. 411-1 à R. 442-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer recevable mais infondé, l’appel formé par Mme, [V], l’en débouter,

— confirmer le jugement rendu le 10 juillet 2023, sauf à juger n’y avoir lieu à maintenir le prononcé de l’expulsion compte tenu de la libération spontanée des lieux en date du 17 octobre 2023,

— y ajoutant, condamner Mme, [V] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et les entiers dépens d’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 imposent une obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire ; celui-ci ne doit pas causer de troubles ou nuisances aux autres locataires de l’immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer par des dégradations ou des pertes le bien loué, ni le transformer. De manière générale, le preneur est tenu d’user de la chose louée 'raisonnablement’ ; il doit s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lesquels s’exécute le contrat de bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, Mme, [V] critique le jugement entrepris en faisant valoir qu’il a balayé ses arguments en seulement quelques lignes, alors qu’elle avait produit de nombreuses pièces de nature à établir que les griefs développés à son égard étaient infondés, ajoutant que le premier juge a tenu pour acquises de multiples allégations mensongères des bailleurs, reprenant purement et simplement les termes de l’assignation. Elle fait en conséquence valoir qu’il existe un doute sur l’impartialité du juge des contentieux de la protection, constituant une violation du droit au procès équitable, tel que consacré par l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Elle ne conclut toutefois pas à l’annulation du jugement critiqué.

Sur le fond, elle affirme que les reproches qui lui sont adressés émanent de seulement trois copropriétaires, dont l’objectivité doit être remise en cause, un litige d’origine personnelle l’opposant à Mme, [Y] et M., [H], tandis que Mme, [T], résidente de l’appartement en-dessous du sien, ne tolère pas la moindre contrariété.

Elle ne reconnaît qu’une seule baignade avec ses enfants en-dehors des horaires autorisés en août 2021, qui ne justifie nullement une résiliation du bail. Elle conteste en revanche les fêtes et nuisances sonores intempestives, et se prévaut à cet égard d’attestations de voisins qui la décrivent comme une personne discrète et affirment ne jamais avoir eu à se plaindre d’elle. Elle ajoute n’être pas responsable des personnes qui provoquent des incivilités sur le parking, précisant garer son camion avec soin pour ne pas gêner le passage, et indique enfin que son appartement est parfaitement entretenu, ainsi qu’il résulte d’un constat d’huissier qu’elle a fait établir.

M. et Mme, [U] demandent la confirmation du jugement, en faisant état des graves troubles de jouissance subis par le voisinage dès l’arrivée de Mme, [V] et de ses enfants (soirées karaoké ou festives avec de nombreux invités, présence dans les locaux de personnes sans gêne et alcoolisées, objets traînés ou tombant au sol, propos insultants à l’égard des autres locataires). Ils signalent également la présence d’un camion appartenant à Mme, [V], stationné sur le parking de la copropriété de manière gênante pour les autres véhicules, et ayant entraîné des dégradations de la clôture.

La cour observe que les pièces produites par les deux parties attestent, d’une manière générale, d’une dégradation des relations de voisinage au sein de la copropriété ,'[Adresse 5]', ayant abouti à des dépôts de mains courantes ou de plaintes d’occupants pour diverses incivilités.

S’agissant plus particulièrement des griefs articulés par M. et Mme, [U], ceux-ci versent aux débats divers courriers de leur gestionnaire immobilier, la société Foncia, ainsi que du syndic de la copropriété, la société Immolys, leur demandant de faire le nécessaire auprès de leurs locataires afin qu’ils respectent le règlement de copropriété ainsi que la tranquillité du voisinage, ainsi que des courriers adressés par Foncia et Immolys à Mme, [V], lui enjoignant de faire cesser diverses nuisances (baignades à toute heure, musique trop forte et bruits excessifs y compris de nuit, altercations avec les habitants qui demandent de baisser le son, dégradation de la clôture en limite de parking…).

Il résulte des pièces produites que les voisins les plus actifs pour dénoncer les nuisances réitérées qu’ils imputent à Mme, [V], ainsi qu’à la famille et aux invités de celle-ci, sont Mme, [T] ainsi que les consorts, [K].

Mme, [T], bien qu’ayant pu être plus exposée que d’autres occupants aux bruits solidiens dès lors qu’elle occupait le logement situé en-dessous de celui de l’appelante, a également fait part d’une musique très forte et de cris ainsi que d’incivilités à l’occasion de fêtes organisées dans l’appartement de Mme, [V]. Il est en outre établi qu’elle a été amenée à déménager pour s’installer dans un autre appartement de la copropriété, en imputant cette situation aux difficultés de voisinage qu’elle avait eu à subir.

De même, le seul fait qu’un litige d’ordre personnel ait pu opposer Mme, [V] aux consorts, [K] ne disqualifie pas pour autant les allégations de ces derniers, corroborées s’agissant des nuisances sonores par d’autres voisins.

Ainsi, Mme, [F] a déposé une main courante auprès de la gendarmerie pour dénoncer la musique forte lors de nombreuses fêtes et le non-respect des règles de stationnement, outre le comportement irrespectueux d’un invité, avant de préciser que son intervention visait essentiellement ce dernier.

Une lettre recommandée de Foncia du 4 novembre 2022 insiste également sur le fait que de 'nombreux voisins’ [souligné dans le courrier] continuent de se plaindre de l’attitude de l’appelante au sein de la copropriété et des nuisances sonores à répétition, signalant en outre que 'lors de nos conversations téléphoniques et suite à nos courriers, vous vous étiez engagée à faire des efforts pour que l’immeuble retrouve son calme'.

En outre, il est versé aux débats une pétition signée par une trentaine de voisins, occupants des bâtiments A et B de la copropriété, se plaignant des nuisances sonores en provenance de l’appartement A, [Cadastre 1] où résidait Mme, [V].

Si cette dernière produit des attestations d’autres voisins, y compris de certains occupants d’appartements proches du sien, indiquant qu’ils n’ont jamais constaté de nuisances sonores ou de difficultés particulières imputables à Mme, [V] ou à ses proches, ces pièces ne permettent toutefois pas d’établir que d’autres, dont les logements sont orientés différemment aux sein de la copropriété (notamment à proximité ou en face de la terrasse), n’aient pas eu à subir de telles nuisances.

Il en va de même du 'sondage’ réalisé auprès d’une quarantaine de résidents de la copropriété appelés à se prononcer sur l’existence de 'nuisances', sans autre précision, dont aucun (pas même Mme, [T]) ne se plaint de l’appartement A 21.

De même, le fait que Mme, [V] justifie d’une bonne insertion professionnelle et d’un emploi prenant, de même que du bon état de son logement, n’est pas incompatible avec les nuisances de voisinage qui lui sont reprochées par les bailleurs.

En outre, plus accessoirement, il résulte de plusieurs attestations de voisins que la fourgonnette appartenant à l’appelante a été garée à plusieurs reprises de telle façon que, compte tenu de sa taille, elle gêne le passage des autres véhicules, occasionnant également un enfoncement du grillage du parking.

Il convient en considération de ces éléments de conclure que des faits ou graves ou répétés traduisant un manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible sont caractérisés, justifiant de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme, [V].

Celle-ci ayant libéré les lieux le 17 octobre 2023, la demande aux fins d’expulsion ainsi que les demandes accessoires sont désormais sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le juge des contentieux de la protection a condamné Mme, [V] à payer à M. et Mme, [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, en relevant que les manquements de leur locataire leur ont causé un préjudice puisqu’ils n’ont cessé d’être interpellés par le voisinage qui les a priés d’intervenir à de multiples occasions.

Si le préjudice des époux, [U] est établi dans son principe, il convient de ramener le montant de la condamnation à la somme de 500 euros, dès lors que le litige a été essentiellement géré par la société Foncia, ainsi qu’il résulte des courriers et courriels versés aux débats.

En revanche, dans la mesure où les prétentions de M. et Mme, [U] ont pour l’essentiel prospéré, la procédure qu’ils ont engagée à l’égard de leur ancienne locataire ne saurait être qualifiée d’abusive.

La demande présentée de ce chef par Mme, [V] ne pourra en conséquence être accueillie.

Sur les frais de procès

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance ainsi que sur les demandes au titre des frais irrépétibles.

Mme, [V], qui succombe en son recours, sera en outre tenue aux dépens d’appel.

Elle sera également condamnée à payer à M. et Mme, [U], qui peuvent seuls y prétendre, une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par un arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement du 10 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

sauf à juger n’y avoir lieu à maintenir le prononcé de l’expulsion compte tenu de la libération spontanée des lieux en date du 17 octobre 2023,

et sauf en ce qu’il a condamné Mme, [V] à payer à M. et Mme, [U] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef, et ajoutant,

— Condamne Mme, [V] à payer à M. et Mme, [U] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne Mme, [V] aux dépens de la procédure d’appel,

— Condamne Mme, [V] à payer à M. et Mme, [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier P/ Le président empêch,é