SF/LC

Numéro 24/03737

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/12/2024

Dossier : N° RG 23/00585

N° Portalis DBVV-V-B7H-IOTM

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

LD DABADIE IMMOBILIER

C/

[E] [D],

[I] [Y],

[C] [Y]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Novembre 2024, devant :

Madame de FRAMOND, conseillère,

assistée de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier présent à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

LD DABADIE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Maître Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur [E] [D]

Né le 03 Mars 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Monsieur [I] [Y]

Né le 11 Mai 1972 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [C] [Y]

Né le 11 Mai 1972 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés et assistés de Maître Stéphane SUISSA de la SELAS SUISSA-KHERFALLAH, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 30 AOÛT 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/01367

EXPOSE DES FAITS

Le 23 août 2019, un mandat de vente (n°4004) a été conclu entre l’agence LD DABADIE IMMOBILIERE et Mesdames [A] et [U] [H] aux fins de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre les biens et droits de leur immeuble situé [Adresse 1].

L’honoraire de l’agence a été fixé à 5% (soit 21 500 €, 430 000 € net vendeur) et la durée du mandat à 24 mois.

Par acte du 31 octobre 2019, un compromis de vente a été signé, entre d’une part, la SCI MOHEDAN, vendeur, représentée par Mesdames [H], et d’autre part Messieurs [E] [D], [I] et [C] [Y], acquéreurs, avec faculté de substitution de ces derniers, par toute personne physique ou morale de leur choix, portant sur le terrain situé [Adresse 1] composé d’une maison à usage d’habitation, d’une grange et d’un hangar, moyennant un prix de 451 500 €.

Le compromis de vente a été conclu sous diverses conditions, et la signature devait intervenir au plus tard le 15 juin 2020.

Par lettres du 1er février 2021, Mesdames [H], associées de la SCI MOHEDAN, vendeur, ont notifié à l’agence LD DABADIE IMMOBILIER la fin du mandat de vente (n°4004) qu’elles lui avaient confié.

Maître [M] [X], notaire de la venderesse a informé par lettre du 11 février 2021, son confrère, Maître [S] [O], de la caducité du compromis de vente compte tenu des délais dépassés et de l’absence de diligences accomplies par les consorts [D]/[Y].

Se plaignant d’avoir été privée de la chance d’obtenir sa commission du fait du comportement fautif des acquéreurs, l’agence immobilière LD DABADIE IMMOBILIER a, par acte du 27 août 2021, fait assigner en responsabilité délictuelle Messieurs [E] [D], [I] et [C] [Y] devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 21 500 €.

Suivant jugement contradictoire du 30 août 2022 (n°RG 21/01367), le tribunal judiciaire de Pau a :

— débouté la société LD DABADIE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande autre ou plus ample formée par les parties,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente decision est de plein droit.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que s’il est constant que la non réitération de l’acte de vente sous seing privé en acte authentique est imputable au comportement des acquéreurs, il n’est pas certain que ce comportement ait privé l’agence immobilière de sa commission dans la mesure où ledit acte comportait de nombreuses conditions suspensives (financement, permis de construire, autorisation d’urbanisme, etc) dont aucune n’a été levée, de sorte que même si les acquéreurs avaient été plus diligents, des aléas sur la réalisation de la vente demeuraient et la vente pouvait être suspendue par l’effet même du contrat ou tout autre comportement des tiers visés dans lesdites conditions suspensives (établissement bancaire, services d’urbanisme, service de de délivrance du permis de construire, etc).

Par déclaration d’appel du 22 février 2023, la société LD DABADIE IMMOBILIER a relevé appel de la décision en toutes ses dispositions :

Aux termes de ses dernières conclusions du 06 mars 2024, la société LD DABADIE IMMOBILIER, appelante, entend voir la cour :

— réformer le jugement dont appel.

— condamner in solidum Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y] à verser à la LD DABADIE IMMOBILIER la somme de 21 500 € de dommages et intérêts, correspondant à la perte de chance pour l’agence de toucher la commission dans le cadre du mandat de vente conclu avec la SCI MOHEDAN.

— condamner in solidum messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y] à verser à la LD DABADIE IMMOBILIER la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile, outres les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société LD DABADIE IMMOBILIER fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil :

— que la jurisprudence constante admet régulièrement l’indemnisation d’une agence immobilière privée de sa commission par la faute des acquéreurs.

— que Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y], ont manifestement eu un comportement négligent et fautif en ne respectant aucune des conditions suspensives dans les délais impartis prévus par l’avant-contrat.

— que le dépôt allégué de la garantie de 20 000 € ne correspond pas à la vente litigieuse car il est mentionné le nom de «[B] [Z]» sur le libellé de virement, de sorte que cet intitulé renseigne un autre dossier.

— que l’avenant communiqué dans les pièces de Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y] dont la signature est contestable n’a jamais été communiqué à la SCI MOHEDAN ou à son notaire.

— que ce comportement fautif justifie la réparation du dommage subi par l’agence LD DABADIE IMMOBILIER car elle a incontestablement subi un préjudice de perte de chance certain, direct et personnel du fait de la privation de sa commission d’agence.

— que le tribunal ne peut soutenir qu’une fois passée la première étape de la vente (obtenir la levée des conditions suspensives par les acquéreurs), le résultat de la seconde étape (que les tiers consultés décident de donner suite ou non) serait seulement hypothétique.

— que le mandat de vente a été retiré à l’agence LD DABADIE IMMOBILIER en raison du comportement des acquéreurs car la vente intervenue a posteriori a été acceptée à une offre plus basse que celle faite par Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y].

Par leurs dernières conclusions du 19 juin 2023, Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y], intimés, entendent voir la cour :

— confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la société LD DABADIE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes.

— condamner l’agence LD DABADIE IMMOBILIER à régler à Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y], la somme de 2 500 € chacun au titre de l’article 700 code de procédure civile, outres les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y] font valoir principalement, sur le fondement des articles 1240, 1241 et 1304-6 du code civil :

— qu’il résulte de la chronologie des faits, et des pièces justificatives à l’appui, que Messieurs [E] [D], [I] [Y] et [C] [Y] n’ont commis aucune faute ni manquement quelconque qui aurait conduit à la caducité du compromis de vente portant sur le terrain situé [Adresse 1].

— qu’ils ont malheureusement été confrontés aux lenteurs de l’administration et des professionnels du secteur et de la pandémie de COVID-19 qui a perduré jusqu’en 2021.

— que la SCI MOHEDAN a invoqué la caducité du compromis de vente, non pas en raison du comportement négligent des acheteurs, mais exclusivement afin de pouvoir vendre leur bien à des conditions plus avantageuses à un tiers.

— que la SCI MOHEDAN, n’a fait aucune difficulté pour que leur Notaire restitue le dépôt de garantie de 20 000 € aux acquéreurs, ce qui démontre de plus belle qu’elle considérait que ceux-ci n’avaient réellement commis aucune faute à l’origine de la caducité de compromis.

— que l’agence LD DABADIE IMMOBILIER ne rapporte nullement la preuve d’un lien de causalité certain entre la faute des acquéreurs, qui serait à l’origine de la caducité du compromis, et la non perception de la commission qui lui aurait été due par le vendeur si la vente s’était réalisée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la commission d’agence :

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, celui-ci a droit à la réparation de son préjudice en cas de comportement fautif de son mandant ou de l’autre partie, qui lui a fait perdre sa commission.(1ère chambre civile, 1er Juillet 2020 ' n° 19-10.285).

Il ressort du compromis de vente signée le 31 octobre 2019 entre la société MOHEDAN, venderesse et les consorts [D]/[Y] acquéreurs, les conditions suspensives initiales suivantes :

— L’obtention d’un permis de construire au plus tard le 31 mars 2020 pour la réalisation d’un « aménagement grange en trois unités d’habitation » le dépôt de la demande devant être fait avant le 31 décembre 2019.

— L’obtention d’une autorisation d’urbanisme au plus tard le 31 mars 2020 pour le découpage de deux terrains à bâtir sur la partie hachurée du plan.

— L’obtention d’un financement au plus tard le 15 mai 2020 d’un montant maximal de 600 000 €,au taux nominal de 2,5 % l’an hors assurance et une durée maximale de remboursement de 2 ans, dossier déposé avant le 31 mars 2020

— Le versement d’un dépôt de garantie au plus tard le 15 novembre 2019 d’un montant de 20 000 €.

Un avenant au compromis de vente du 31 octobre 2019 a été régularisé à la demande des acquéreurs.

La société LD DABADIE IMMOBILIER soutient que cet avenant n’a jamais été signé par ceux-ci, mais la cour trouve bien au dossier cet avenant régularisé et signé le 30 juillet 2020 par les candidats acquéreurs intimés, la venderesse ayant signé cet avenant pour sa part le 07 juillet 2020.

Les conditions suspensives selon l’avenant étaient les suivantes :

— Le dépôt du permis de construire au plus tard le 30 juin 2020.

— L’obtention du permis au plus tard le 30 août 2020 purgé de tout recours avant le 30 octobre 2020.

— L’obtention de l’autorisation d’urbanisme pour découper deux terrains au plus tard le 30 octobre 2020.

— L’obtention du prêt au plus tard le 30 septembre 2020.

— Signature de l’acte de vente au plus tard le 30 novembre 2020 sans dépasser le 15 décembre 2020 .

Les consorts [D]/[Y] justifient avoir déposé une demande de certificat d’urbanisme le 06 mars 2020 qui leur a été accordé le 12 juin 2020 sous réserve de l’obtention d’une servitude de passage sur une parcelle A L724 d’une largeur minimale de 5 mètres.

Aucune prorogation n’avait par contre été convenue pour le versement du dépôt de garantie de 20 000 € qui devait toujours être effectué par les consorts [D]/[Y] avant le 15 novembre 2019.

Or s’ils produisent un relevé bancaire de la société AC PEINTURE (dont ils affirment sans le démontrer qu’il s’agit de la société de Messieurs [Y]) montrant un virement de 20 000 € fait le 25 septembre 2020, le notaire des consorts [D]/[Y] Maître [O] informe le 29 octobre 2020 le notaire des venderesses Maître [X], qui le rappelle dans un courrier du 11 février 2021, qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé par ses clients pour la vente [H]-[D]/[Y], le virement du 25 septembre 2020 intitulé 'sous-seing VERGÈS HAUR’ concernant manifestement une autre vente.

Par ailleurs il importe peu que les consorts [D]/[Y] aient obtenu des lettres d’engagement d’achat dans la perspective de la revente des biens qu’ils entendaient acquérir de la Société MOHEDAN, ils ne démontrent pas :

— avoir déposé une demande de permis de construire avant le 30 juin 2020 ni même à une date ultérieure, aucun dossier de demande de permis de construire n’est communiqué devant la Cour,

— avoir sollicité un prêt dans les conditions du compromis de vente avant le 30 septembre 2020, ni même après, aucun dossier n’étant communiqué à la procédure.

Enfin contrairement à ce que les consorts [D]/[Y] soutiennent, les dames [H] n’ont pas mis fin au mandat de vente conclu avec la Société LD DABADIE IMMOBILIER le 1er février 2021 parce qu’elles avaient trouvé un autre acquéreur à des conditions plus avantageuses, aucun motif n’étant donné dans ce courrier.

Et selon la lettre adressée quelques jours plus tard le 11 février 2021 par leur notaire Maître [X] à Maître [O] notaire des consorts [D]/[Y], l’historique des relations entre les parties mentionnent que ceux-ci avaient indiqué par mail du 1er décembre 2020 vouloir se désister de leur acquisition.

Le notaire constate d’ailleurs que les conditions suspensives n’ayant pas été réalisées dans les délais prévus, la promesse de vente était de toutes façons devenue caduque.

Il est ainsi démontré que les consorts [D]/[Y] n’ont pas accompli les diligences prévues au compromis de vente afin de lever les conditions suspensives de l’acte, entraînant par leur seule négligence la caducité de celui-ci.

Quand bien même la venderesse a accepté de renoncer au bénéfice du dépôt de garantie de 20 000 €, qui n’avait pas été versé, il n’en reste pas moins que le comportement fautif des consorts [D]/[Y] a fait perdre à la Société LD DABADIE IMMOBILIER, qui les avait mis en relation avec son mandant, une chance de percevoir sa rémunération de 21 500 € à la charge du vendeur.

Toutefois cette perte de chance ne peut être égale à la totalité de cet honoraire de négociation dans la mesure où les conditions suspensives d’obtention du prêt et d’obtention d’un permis de construire comportaient un aléa, outre le fait qu’une servitude de passage devait également être obtenue et formalisée selon le certificat d’urbanisme;

Ainsi la cour estime à l’inverse du premier juge, que la faute des consorts [D]/[Y] a bien causé un préjudice à la Société LD DABADIE IMMOBILIER qui sera suffisamment réparé par la somme de 8 000 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la Société LD DABADIE IMMOBILIER de sa demande d’indemnisation.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':

Les consorts [D]/[Y] devront payer à la Société LD DABADIE IMMOBILIER une indemnité de 3 000€ au titre des frais irrépétibles et supporter les dépens d’appel.

La cour déboute les consorts [D]/[Y] de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [E] [D], M. [I] [Y] et M. [C] [Y] à payer à la Société LD DABADIE IMMOBILIER la somme de 8 000 € en réparation de son préjudice,

CONDAMNE in solidum M. [E] [D], M. [I] [Y] et M. [C] [Y] à payer à la Société LD DABADIE IMMOBILIER la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande présentée par M. [E] [D], M. [I] [Y] et M. [C] [Y] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [E] [D], M. [I] [Y] et M. [C] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE