CF/ND

Numéro 25/1979

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 25/06/2025

Dossier : N° RG 24/03225 – N° Portalis DBVV-V-B7I-JAMQ

Nature affaire :

Demande formée par le propriétaire de démolition d’une construction ou d’enlèvement d’une plantation faite par un tiers sur son terrain

Affaire :

[F] [O], [M] [O]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 1], S.C.P. DUBARBIER ET MURUA, Société [Adresse 1], Société SAM MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Avril 2025, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffière présente à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application de l’article 906-5 alinéa 3 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [F] [O]

née le 23 Janvier 1926 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [M] [O]

né le 11 Mai 1937 à [Localité 1]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Julien FOUCHET (SCP Cornille-Fouchet-Manetti) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Syndicat des coproproétaires de l’immeuble dénommé '[Adresse 1]'

sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet immobilier Cabay

immatriculé au RCS de Bayonne sous le n° 391 260 445 ayant son siège social

[Adresse 5], lui même représenté par son représentant légal domicilié en cete qualité au siège

Représenté par M^e Marie-Sophie VOISIN, avocat au barreau de Bayonne

S.C.P. DUBARBIER ET MURUA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Myriam KERNEIS, avocat au barreau de Dax

La SCCV [Adresse 1]

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 847 675 295, agisssant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

Société SAM MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siègees qualité d’assureur de la SCP Dubarbier et Murua

[Adresse 8]

[Adresse 8]

assignée

sur appel de la décision

en date du 03 SEPTEMBRE 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE BAYONNE

RG numéro : 23/00545

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [O] et Madame [F] [O] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées à [Localité 1], constituées d’un garage et jardin attenant.

Selon permis de construire du 20 novembre 2018 et permis de construire modificatif du 6 mai 2019, la SCCV [Adresse 1] a entrepris la construction d’un immeuble à usage d’habitation sur un terrain voisin cadastré section [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

La maîtrise d’oeuvre de l’opération a été confiée à la SCP Dubarbier et murua, assurée auprès de la SA Mutuelle des architectes français (MAF).

Par ordonnance du 7 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a ordonné une mesure d’expertise préventive et commis Monsieur [B] [Z] pour y procéder.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a rejeté la demande de suspension des travaux présentée par les consorts [O] ainsi que d’autres riverains.

Par ordonnance du 19 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a notamment débouté les consorts [O] et d’autres riverains de leurs demandes de cessation des travaux sur le mur séparant la construction de la propriété des consorts [O], et de remise en état du mur.

M. [Z] a déposé son rapport le 20 février 2023.

Le procès-verbal de réception est intervenu le 3 octobre 2023.

Par acte du 28 novembre 2023, les consorts [O] ont fait assigner la SCCV [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir ordonner sous astreinte la démolition de l’ouvrage construit sur leur parcelle, et la remise en état de leur toiture et de leur garage, outre l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par acte du 5 avril 2024, les consorts [O] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux mêmes fins.

Les deux procédures ont été jointes.

Par actes des 27 et 28 mai 2024, la SCV [Adresse 1] a fait appeler à la cause la SCP Dubarbier et murua et son assureur, la SA Mutuelle des architectes français, sollicitant notamment une expertise judiciaire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 3 septembre 2024 (RG n°23/00545), le juge des référés a :

— ordonné la jonction des procédures,

— ordonné une mesure d’expertise des désordres d’empiétement, d’ensoleillement et de vue de la résidence [Adresse 1] sur la propriété de M. [M] [O] et Mme [F] [O],

— commis pour y procéder M. [B] [Z], expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

— se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat,

— relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant la résidence [Adresse 1] en considération des documents contractuels liant les parties (à préciser), en indiquer la nature et la date d’apparition, préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions, indiquer à cette fin, l’identité des intervenants concernés (maîtres d’ouvrage, maîtrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux,

— dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre de leur choix, préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

— préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

— fixé à l’expert un délai de 6 mois à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires sauf prorogation accordée,

— dit que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

— fixé à 6 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCCV [Adresse 1] devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 jours à compter de la date de l’ordonnance,

— dit qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime,

— dit que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera, il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

— rappelé que les parties ne pourront pas faire de modification des lieux objet de l’expertise sans en avoir informé au préalable l’expert,

— dit que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

— dit que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

— dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plate-forme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— laissé les dépens à la charge de M. [M] [O] et Mme [F] [O].

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que les éléments produits par les consorts [O] ne démontrent pas une gravité avérée de nature à justifier la démolition de l’immeuble construit par la SCCV [Adresse 1] ni ne permettent de préciser la nature exacte des mesures de remise en état de la toiture et du garage en dehors d’un simple nettoyage,

— que le refus des consorts [O], constaté par l’expert dans son rapport du 16 février 2023, concernant l’intervention de l’entreprise NGE pour stopper les écoulements de boue dans leur propriété constitue en outre un obstacle à toute nouvelle intervention sous astreinte,

— qu’au vu des désordres affectant la toiture et le faîtage de la propriété des consorts [O], seule une mesure d’expertise sera à même de vérifier si les travaux de la SCCV [Adresse 1] sont constitutifs de désordres d’empiétement,

— que la SCCV [Adresse 1] ne s’oppose pas à la demande de complément de mission formulée par les consorts [O] sur la perte d’ensoleillement et d’intimité,

— que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, en l’absence de reconnaissance de responsabilité et de préjudice avéré des consorts [O],

— que le juge des référés n’est pas compétent pour apprécier l’étendue des relations contractuelles et les responsabilités entre la SCCV [Adresse 1] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sorte qu’il ne peut se prononcer sur la demande de relevé indemne formulée par ce dernier.

Par déclaration du 18 novembre 2024 (RG n°24/03225), Mme [F] [O] et M. [M] [O] ont relevé appel, critiquant l’ordonnance, SAUF en ce qu’elle a :

— ordonné la jonction des procédures,

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions dernières conclusions notifiées le 27 mars 2025, Mme [F] [O] et M. [M] [O], appelants, entendent voir la cour :

— infirmer l’ordonnance du 3 septembre 2024 en ce qu’elle a :

— ordonné une mesure d’expertise des désordres d’empiétement, d’ensoleillement et de vue de la résidence [Adresse 1] sur la propriété de M. [M] [O] et Mme [F] [O],

— commis pour y procéder M. [B] [Z], expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

— se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat,

— relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant la résidence [Adresse 1] en considération des documents contractuels liant les parties (à préciser), en indiquer la nature et la date d’apparition, préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions, indiquer à cette fin, l’identité des intervenants concernés (maîtres d’ouvrage, maîtrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux,

— dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d''uvre de leur choix, préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

— préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

— fixé à l’expert un délai de 6 mois à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires sauf prorogation accordée,

— dit que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

— fixé à 6 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SCCV [Adresse 1] devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 jours à compter de la date de l’ordonnance,

— dit qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ,

— dit que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera, il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

— rappelé que les parties ne pourront pas faire de modification des lieux objet de l’expertise sans en avoir informé au préalable l’expert,

— dit que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,

— dit que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle des mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

— dit que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plate-forme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges,

— débouté les consorts [O] de leurs demandes plus amples ou contraires,

— laissé les dépens à la charge de M. [M] [O] et Mme [F] [O],

Statuant à nouveau,

— débouter les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que l’ouvrage construit par la SCCV [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] empiète sur la propriété de Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et sises [Adresse 9],

— juger que l’ouvrage construit par la SCCV [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] s’appuie sur le mur de soutènement privatif à Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et sises [Adresse 9],

— juger que Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] subissent des désordres,

En conséquence,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » à la remise en état par démolition de l’ouvrage construit par la SCCV [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] afin de faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par l’atteinte au droit de propriété de Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O], ceci sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— condamner la SCCV [Adresse 1] à la remise en l’état de la toiture et du garage de la propriété de Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] ceci sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— juger que Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] subissent, en raison des désordres subis et la vue plongeante et directe créée sur leur propriété par la SCCV [Adresse 1], un trouble anormal de voisinage,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 1] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] d’avoir à verser à titre provisionnel à Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner in solidum la SCCV [Adresse 1] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] d’avoir à verser à Madame [F] [O] et Monsieur [M] [O] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance et ceux de référé.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile :

— qu’ils fondaient en première instance leur demande de remise en état sur l’article 835 du code de procédure civile, démontrant une atteinte à leur droit de propriété manifestement illicite (empiétement),

— que le juge des référés n’avait pas à contrôler la gravité de l’atteinte à leur droit de propriété (condition non requise par le texte), ni à ordonner une expertise judiciaire dès lors qu’il a constaté l’empiétement, mais devait tirer les conséquences de ses constatations et ordonner la remise en l’état antérieur,

— que la mission confiée à l’expert concerne les désordres affectant la résidence [Adresse 1], alors que la SCCV [Adresse 1] et le Syndicat des copropriétaires n’ont mentionné aucun désordre, et que la procédure avait pour objet la remise en état pour cause d’empiétement,

— qu’ils ne se sont pas opposés à l’intervention de la SCCV [Adresse 1] pour la remise en état de leur toiture et de leur garage mais ont seulement exigé qu’elle s’explique sur les procédés qu’elle allait utiliser, dès lors qu’ils craignaient de nouveaux désordres,

— que l’intervention de la société NGE n’a pas été suffisante puisque les désordres sont toujours constatés suivant procès-verbal de constat postérieur, de sorte que le trouble manifestement illicite est caractérisé,

— qu’ils justifient de leur préjudice de jouissance dès lors que l’empiétement et les désordres qu’ils allèguent sont démontrés par les pièces qu’ils produisent.

Dans ses conclusions notifiées le 21 février 2025, la SCCV [Adresse 1], intimée, demande à la cour de :

— débouter les consorts [O] de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— condamner les consorts [O] à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [O] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile :

— qu’elle justifie d’un motif légitime de voir expertiser sur les désordres dénoncés par les consorts [O], sur leur matérialité et le cas échéant les solutions réparatoires, dès lors qu’ils sollicitent la destruction de ses ouvrages prétendument édifiés en limite de propriété,

— que le juge n’a pas constaté l’empiétement, ce constat ne pouvant résulter que des opérations d’expertise, mais a seulement rappelé le contenu du procès-verbal de constat du 25 mars 2024,

— que la mission confiée à l’expert est cohérente en ce qu’elle englobe bien la situation d’empiétement, d’autant qu’il a été fait droit à la demande de complément de mission sur la perte d’ensoleillement et d’intimité sur leur garage invoquée par les consorts [O],

— qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite justifiant la demande de démolition dès lors que le bâtiment édifié est totalement indépendant de la propriété [O] et ne s’appuie pas sur le mur, dont le caractère privatif fait d’ailleurs débat puisqu’une action en acquisition de la mitoyenneté a été engagée,

— qu’elle n’a donc pas violé le droit de propriété des consorts [O] et s’atèle au contraire à réaliser une étanchéité entre les deux bâtiments et une évacuation des eaux de ruissellement conforme aux règles de l’art, alors que cette obligation relève de la responsabilité des consorts [O] en vertu du bornage du 5 juin 1963,

— que le juge des référés a justement retenu que le trouble n’était pas suffisamment avéré pour justifier la démolition de l’ouvrage,

— que les consorts [O] ne peuvent se prévaloir de l’existence d’un trouble manifestement illicite s’agissant de désordres qui affecteraient leur garage et sa toiture dès lors que ces désordres résultent de leur propre fait, ayant refusé les solutions réparatoires et le nettoyage proposés.

Par conclusions notifiées le 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet immobilier Cabay, intimé et appelant incident à titre subsidiaire, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien-fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en son appel incident, ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer mal fondés les consorts [O] en leur appel,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

Y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— fait droit à la demande d’expertise judiciaire formée par la SCCV [Adresse 1] selon les chefs de mission tels que détaillés par le juge des référés dans son ordonnance,

— mis à la charge de la SCCV [Adresse 1] les frais d’expertise judiciaire,

— débouté les consorts [O] de toutes leurs demandes (demandes de remise en état par démolition de l’ouvrage construit sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3], demande de condamnation sous astreinte, demande de provision de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance allégué, demande d’indemnités de procédure),

— laissé à la charge des consorts [O] les dépens de première instance,

A titre subsidiaire et reconventionnellement, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes des consorts [O],

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] d’être relevé indemne par la SCCV [Adresse 1] en cas de condamnation et de prendre en charge les conséquences financières,

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— constater l’imprécision de la demande de démolition des consorts [O] et l’insécurité juridique qui en découle,

— constater la disproportion manifeste de la demande de démolition qui devra être convertie en une demande de voir raboter/déplacer la partie d’ouvrage qui empiéterait ou s’appuierait sur la propriété des consorts [O],

— condamner la SCCV [Adresse 1] à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de toutes condamnations prononcées à son encontre, quel que soit le fondement juridique retenu, et notamment à supporter le coût de la démolition ou du rabotage de la partie d’ouvrage qui s’appuierait ou empiéterait sur la propriété des consorts [O] et à supporter le coût de la remise en conformité de l’ouvrage au permis de construire après réalisation des travaux de démolition/rabotage, mais également le coût des travaux nécessaires pour continuer d’assurer l’étanchéité et la solidité de la résidence [Adresse 1],

— condamner la SCCV [Adresse 1] à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, y compris les indemnités de procédure et les dépens,

Sur la demande de remise en état de toiture et du garage,

— constater que la demande de remise en état de la toiture et du garage formulée par les consorts [O] est dirigée exclusivement à l’encontre de la SCCV [Adresse 1],

Dans tous les cas,

— débouter les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

Y ajoutant, en cause d’appel,

— condamner les parties succombantes à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 145, 834 et 835 et suivants du code de procédure civile, 1240 et 1792 et suivants du code civil, et L. 241-2 du code des assurances :

— que l’expertise judiciaire est pertinente dès lors que la demande de démolition est injustifiée, disproportionnée et imprécise, qu’il est profane en matière de construction, de sorte qu’il ne peut appréhender en l’absence d’expertise les travaux à mettre en oeuvre dans l’hypothèse où il serait condamné à une démolition, et qu’il est lui-même susceptible de subir des dommages en cas de démolitions de parties d’ouvrage,

— que l’expertise judiciaire est en outre de nature à permettre de faire constater de manière contradictoire la réalité des préjudices allégués par les consorts [O],

— que le trouble manifestement illicite allégué au soutien de la demande de démolition n’est pas démontré, dès lors que la construction ne prend pas appui sur le mur litigieux, qu’elle n’empiète pas sur la propriété des consorts [O] – cet empiétement allégué n’est au demeurant pas mesuré -, et que des travaux visant à protéger les deux murs ont été réalisés par la SCCV [Adresse 1], lesquels ne sauraient être démolis,

— que le préjudice de jouissance allégué est sérieusement contestable, ce qui fait échec à l’octroi d’une provision, dès lors que la propriété en question est constituée par un garage et un jardin situés en zone urbaine dense, que les constats produits ne permettent pas d’établir la perte d’ensoleillement ou la sensation d’enfermement, ou l’existence de vues, ces questions relevant d’une expertise judiciaire,

— que la demande de remise en état de la toiture vise uniquement la SCCV [Adresse 1], seule susceptible d’engager sa responsabilité civile au titre des dégradations qui seraient survenues pendant les travaux, en sa qualité de maître de l’ouvrage ; qu’il doit à ce titre être relevé et garanti indemne par cette dernière s’il était fait droit aux demandes des consorts [O],

— que la demande d’astreinte formulée par les consorts [O] à son encontre n’est pas justifiée dès lors qu’il n’est pas responsable des dommages allégués,

— que cette demande est en outre irréaliste dès lors qu’elle ne lui laisse aucun délai d’exécution à compter de la signification de la décision, et qu’aucune urgence n’est caractérisée,

— que si l’empiétement était avéré, un simple rabotage des éléments d’ouvrage qui dépasseraient serait plus raisonnable qu’une démolition, laquelle n’est pas précisée par les consorts [O], ce qui est source d’insécurité juridique.

Dans ses conclusions notifiées le 25 mars 2025, la SCP Dubarbier et murua, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé notamment en ce que les époux [O] ont été déboutés de leurs demandes de démolition, de remise en état sous astreinte et de leur demande provisionnelle comme de leur demande au titre de l’article 700 et les dépens,

— débouter toute partie de ses demandes en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce qu’elles seraient dirigées contre elle,

— condamner toute partie succombante en appel au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir :

— que les consorts [O] ne formulent aucune demande à son encontre,

— que l’empiétement qu’ils allèguent n’est pas démontré de manière évidente,

— que le dispositif permettant d’assurer l’étanchéité du mur de la propriété [O] n’est pas fixé sur leur mur, il en est désolidarisé et fixé sur le mur de la copropriété, et n’est pas accolé, ni fixé ni ne touche pas davantage le toit de la propriété [O],

— que le refus des consorts [O] de l’intervention dans leur propriété pour stopper les écoulements de boue fait obstacle à toute condamnation en référé, au surplus sous astreinte,

— que la demande d’expertise ne se justifie qu’au vu des intérêts de la SCCV [Adresse 1] et du Syndicat des copropriétaires.

La SA MAF, assureur de la SCP Dubarbier et murua, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025.

MOTIFS

Sur l’empiétement :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour apprécier la réalité d’un empiétement sur la propriété des époux [O], il convient de se référer au constat du 25 mars 2024 et non à celui du 29 juin 2023 dès lors que les travaux n’étaient pas achevés à cette date de 2023 et que des coffrages en bois avaient été mis en place de nature à étayer provisoirement les éléments en béton du mur de la SCCV [Adresse 1] mais susceptibles de dépasser la limite de propriété.

Le constat de commissaire de justice du 25 mars 2024 fait observer que le jardin est bordé par un mur en pierre qui lui-même est dorénavant accolé à l’immeuble voisin; qu’au niveau du n°[Adresse 9] la toiture du bâtiment neuf surplombe une partie de la toiture du bâtiment de M. et Mme [O] et l’avant toit du bâtiment neuf qui a été créé touche le bâtiment [O] ; que la tuile faîtière est recouverte par la bordure de l’avant-toit du bâtiment créé.

L’expert [Z] désigné en prévention par une ordonnance de référé du 7 janvier 2020 dans un rapport clos en janvier 2023 dans le cadre d’un rapport d’étape, page 48 précise que l’actuel mur de soutènement sera doublé par l’arrière par un mur en béton projeté par fondations spéciales et le projet dont s’agit ne sollicitera pas le mur de la propriété [O] ni verticalement ni horizontalement.

Par ailleurs, le mur en limite de propriété a bien un caractère privatif au profit des époux [O] eu égard au procès-verbal de reconnaissance des limites produit en pièce 4 [O], établi en corrélation avec le procès-verbal de bornage du 5 juillet 2021 de la SCP Iratchet-Jacques.

Le juge des référés, pour ordonner une expertise et refusé d’ordonner la démolition, ne s’est pas fondé sur la proportion de la mesure de réparation par la démolition mais a estimé que le trouble n’était pas suffisamment grave pour en ordonner la démolition.

Il convient de rappeler en effet qu’en matière extra-contractuelle, il n’y a pas lieu à un contrôle de la proportionnalité de la réparation par rapport au préjudice. (3 e Civ., 4 avril 2024, n°22-21.132). Cependant, pour ordonner une mesure de remise en état, le trouble doit être manifestement illicite.

Compte tenu de l’absence d’élément technique sur la réalité de l’empiétement et sa consistance sur la base du seul constat produit par les époux [O], une mesure d’expertise est effectivement nécessaire pour s’assurer de la réalité objective de l’empiétement et en déterminer son ampleur afin dans l’affirmative de prévoir la remise en état la plus adéquate pour y remédier.

Le premier juge a donc, à juste titre, estimé que les éléments produits n’étaient pas suffisants pour refuser d’ordonner la démolition et a ordonné l’expertise. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point mais devra être néanmoins complétée dès lors que son dispositif ne comprend pas un poste de mission d’analyse de l’empiétement éventuel mais qui aurait pu être ajouté par le biais d’une requête en omission de statuer.

Sur les autres désordres :

Il est fait état également de désordres sur la toiture et le garage des époux [O].

En page 41 de l’expertise judiciaire [Z] produite par la SCCV [Adresse 1], il est révèlé que la réparation du mur de nature à éviter le renouvellement d’un désordre ayant consisté en un épandage de boues et de coulis dans l’atelier et le jardin des époux [O] n’a pu se faire du fait du refus de ces derniers et plusieurs autres coulures se sont donc produites.

Le directeur de la société NGE Fondations a adressé un courriel le 3 juillet 2023 à carmen-immobilier en faisant état de ce que les travaux de nettoyage sont terminés, sans qu’il ne puisse être déterminé la localisation de ces gravats.

Le constat du 25 mars 2024 du commissaire de justice établit la présence de gravats sur la toiture des époux [O] et la présence de boues dans leur garage.

Cependant, compte tenu de leur obstruction à tout passage d’artisan pour entreprendre les travaux de nettoyage ou de remise en état tel que relaté par M. [Z], les époux [O] ne peuvent reprocher au maître de l’ouvrage la persistance de menus désordres après l’achèvement des travaux. L’expertise ordonnée a cependant prévu de décrire les désordres et elle sera maintenue de ce chef.

Il est fait état d’une perte de vue et d’ensoleillement.

Il convient également de prévoir un poste de mission relatif à la perte d’ensoleillement et d’intimité par la présence de vues, dès lors que le premier juge a constaté l’absence d’opposition à ce titre de la part de la SCCV sans pour autant en prévoir un poste de mission dans son dispositif relatif à l’organisation de l’expertise, qu’il conviendra également de compléter sur ce point.

Sur la provision :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut allouer une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’existence de l’obligation n’est pas en l’espèce avérée à ce jour puisque dans l’hypothèse de la réalité d’un empiétement après le dépôt du rapport d’expertise, celui-ci sera réparé par la mise en oeuvre de mesures réparatoires, et que le trouble anormal de voisinage relève d’un débat au fond après dépôt du rapport d’expertise.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision qui est prématurée.

L’appel en garantie subsidiaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] est sans objet du fait de la confirmation de l’ordonnance de référé.

L’équité commande l’allocation à la SCCV et au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la SCP Dubarbier et Murua une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la charge des époux [O] qui seront en outre condamnés aux dépens d’appel puisqu’ils succombent.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

COMPLÈTE la mission de l’expert M. [B] [Z] sur les points suivants :

— donner tout élément de nature à éclairer la juridiction sur la réalité et la consistance d’un empiétement de la construction de la résidence [Adresse 1] sur la propriété [O] et proposer toute solution réparatoire et en chiffrer le coût, après devis soumis par les parties,

— donner tout élément de nature à éclairer la juridiction sur une perte d’ensoleillement et une perte d’intimité du fait de la présence de vues directes sur la propriété [O], du fait de la construction de la résidence, en mesurer leur ampleur et apporter tout élément de nature à permettre le chiffrage des préjudices en découlant,

CONDAMNE Mme [F] [O] et M. [M] [O] à payer à la SCCV [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la SCP Dubarbier et Murua une indemnité de 1.000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [F] [O] et M. [M] [O] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE