JG/ND

Numéro 25/1383

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 05/05/2025

Dossier : N° RG 24/02043 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I46C

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[U], [J] [G] [K]

C/

[O] [M]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 Mars 2025, devant :

Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [U], [J] [G] [K]

né le 17 Septembre 1988 à [Localité 5] (Cameroun)

de nationalité camerounaise

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-3452 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Représenté par M^e Francois DUFFAU, avocat au barreau de Pau

INTIME :

Monsieur [O] [M]

né le 08 Octobre 1983 à [Localité 4] (65)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de Pau

Sur appel de la décision

en date du 18 JUIN 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

RG : 23/587

FAITS – PROCÉDURE – PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 10 juin 2002, à effet au même jour, M. [O] [M] (le bailleur) a donné à bail meublé à M. [U] [G] [K] (le locataire), un studio situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 350 euros charges comprises à l’exclusion de l’électricité.

Par acte extrajudiciaire du 8 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire, avec avis à la CCAPEX, un commandement de payer les loyers et charges d’électricité depuis le mois de novembre 2022 resté infructueux.

Suivant exploit du 29 août 2023, le bailleur a fait assigner le locataire par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau, statuant en référé, aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à lui payer les loyers et charges d’électricité dus, outre frais irrépétibles et dépens.

Par ordonnance contradictoire du 18 juin 2024, le juge des référés des contentieux de la protection a':

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 9 août 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonné l’expulsion, au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, de M. [U] [G] [K] et dit qu’il devra quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés au bailleur,

— débouté M. [U] [G] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamné M. [U] [G] [K] à payer à M. [O] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 1er juin 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [U] [G] [K] à payer à M. [O] [M], à titre provisionnel, la somme de 7.153,75 euros au titre des loyers, charges, indemnité d’occupation impayés arrêtés au 21 mai 2024,

— condamné M. [U] [G] [K] aux dépens limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 12 juillet 2024, M. [U] [G] [K] a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 février 2025.

**

Par conclusions notifiées le 11 octobre 2024, l’appelant demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de':

A titre principal, vu les contestations sérieuses portant sur l’interprétation de la clause résolutoire, la validité du commandement de payer et la mauvaise foi du bailleur, débouter M. [O] [M] de ses demandes, le renvoyer à mieux se pourvoir et le condamner à lui payer la somme de 133,00 '.

Ou, à titre subsidiaire, lui accorder un délai expirant le 1er septembre 2025 pour quitter le logement ainsi qu’un délai de trois ans pour régler sa dette locative.

Et, en toute hypothèse, dire que chaque partie conservera ses propres frais irrépétibles et dépens à sa charge.

*

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2024, le défendeur demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de':

— débouter M. [U] [G] [K] de son appel, confirmer la décision entreprise et

A titre principal,

— le débouter purement et simplement de toutes ses demandes, suite à la délivrance du procès-verbal d’expulsion et sa décision de quitter définitivement l’appartement, aucune demande principale ne pouvant être formulée à ce titre de sa part ;

Subsidiairement,

— confirmer et ordonner son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et dire qu’il devra quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien après la signification du commandement confirmant l’article 62 du 9 juillet 1991.

— le débouter de sa demande de délai pour quitter les lieux.

— le condamner à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 7.153,64 ' au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à payer arrêtée au 21 mai 2024, outre la somme de 350 ' par mois à compter du mois de juin 2024.

— le condamner au paiement d’une somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS :

— sur la demande du bailleur de débouter le locataire de toutes ses demandes suite à la délivrance du procès-verbal d’expulsion et la libération des lieux :

Il ressort des pièces communiquées que, poursuivant l’exécution de l’ordonnance entreprise, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à libérer les lieux resté infructueux et que, suivant procès-verbal d’expulsion du 25 octobre 2024, il a fait procéder à son expulsion avec le concours de la force publique de telle sorte qu’il n’est nullement établi, comme l’affirme le bailleur, que le locataire a pris la décision de quitter définitivement l’appartement.

Dès lors, la libération des lieux par M. [U] [G] [K] n’emporte pas acquiescement de la résiliation du bail et il y a lieu d’examiner ses demandes.

— sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences :

M. [U] [G] [K] fait grief au juge des référés d’avoir statué alors qu’il aurait dû relever l’existence de contestations sérieuses et renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir.

Il affirme que la clause résolutoire prévue au contrat est soumise à interprétation en ce qu’elle ne distingue pas entre le défaut de payement du loyer, celui des charges ou celui du dépôt de garantie tout comme elle ne précise pas les clauses dont l’inexécution serait automatiquement constitutive d’une cause de résiliation immédiate. En outre, elle prévoit de produire effet dans un délai inférieur à celui exigé par la loi et autorise le bailleur à se prévaloir de l’article 1590 du code civil relatif aux seuls contrats de vente.

Il conteste également la validité du commandement de payer qui lui a été délivré au motif qu’il est entaché d’une erreur de décompte entraînant sa nullité.

Enfin, pour faire échec à l’application de la clause résolutoire, il invoque la mauvaise foi du bailleur arguant que, les 19 et 22 mai 2023, il l’a informé de plusieurs désordres relevant de travaux importants et remettant en cause la décence du logement donné à bail, l’indécence du logement étant une cause d’exception d’inexécution, en tout ou partie, de l’obligation de payer les loyers en vertu de l’article 1219 du code civil. Enfin, il ne lui a pas remis le diagnostic de performance énergétique du logement et ne lui a pas permis de bénéficier du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) qui aurait pourtant contribué à la limitation de son préjudice.

M. [O] [M] réplique que le contrat précise que « le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat de location » de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à interprétation de la clause résolutoire, le locataire ne contestant pas qu’il ne s’est pas acquitté du règlement de l’intégralité des loyers dus.

S’agissant du commandement de payer en date du 08 juin 2023, il expose que la somme due est de 2.919,95 ' au titre des loyers et charges d’électricité impayées et que la non prise en compte de la somme de 150 euros n’affecte pas sa validité.

Il ajoute que l’état d’indécence du logement évoqué n’est pas justifié et que le locataire n’a saisi ni la Commission Départementale de Conciliation ni le tribunal compétent sur ce point.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le contrat de bail formalisé par les parties comporte une clause intitulée « échéancier de paiements » qui prévoit que "le preneur s’engage à verser : […] loyer en paiement global, soit la somme de 350 '. Les paiements seront dus tous les 10 de chaque mois et payés par espèces".

Il comporte également une clause résolutoire qui prévoit expressément que « A défaut de paiement aux échéances fixées ou en cas d’inexécution d’une des clauses du présent engagement et 5 jours francs après une simple sommation par lettre recommandée restée infructueuse, le présent contrat sera immédiatement résilié et le bailleur pourra se prévaloir de l’article 1590 du code civil pour garder les arrhes versées à titre des premiers dommages et intérêts ».

Dès lors, ainsi que l’a relevé le premier juge le contrat prévoit bien une clause résolutoire qui sanctionne le défaut de payement mensuel des loyers, aucune interprétation n’étant nécessaire.

Or, par commandement de payer du 8 juin 2023, le bailleur a mis en demeure son locataire de régulariser ce manquement contractuel lequel a persisté après le délai, conforme à la législation applicable, laissé pour s’acquitter de sa dette.

Pour s’opposer aux effets de la mise en 'uvre de la clause résolutoire, le moyen de défense soulevé par le locataire tiré de l’erreur de décompte entraînant sa nullité ne peut qu’être écarté alors qu’il n’établit pas en quoi une erreur portant sur la somme de 150 euros, au vu du montant total non contesté de sa dette, a été de nature à créer dans son esprit une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte de l’injonction de payer qui lui a été faite et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

Il en est de même du moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans l’application de la clause résolutoire alors qu’il ne peut qu’être constaté que les impayés ont débuté en novembre 2022 et que le locataire se fonde sur des échanges datant de mai 2023. De plus, les manquements du bailleur allégués à ses obligations ne sont étayés par aucune pièce si ce n’est par deux SMS du locataire des 19 et 22 mai 2023. Enfin, les courriels portant sur le recours au FSL datent de janvier et mars 2024 de telle sorte qu’il aurait été sans effet sur les impayés constatés à la date de résiliation du contrat.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit aux demandes de M. [U] [G] [K] et l’ordonnance sera confirmée sur le constat que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 9 août 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges.

Par suite, les dispositions en découlant portant sur l’expulsion mais également sur l’indemnité d’occupation ainsi que sur le montant des sommes dues provisionnellement au titre des loyers, charges et indemnités seront également confirmées, ces points n’étant d’ailleurs pas discutés par le locataire et le bailleur ne proposant pas une réactualisation des sommes dues.

— Sur la demande de délai pour payer et quitter les lieux et celle portant sur les frais de la saisie-attribution :

M. [U] [G] [K] sollicite l’octroi d’un délai pour quitter les lieux d’un an à l’issue du délai de deux mois qui suit le commandement du 1er juillet 2024 pour échoir au 1er septembre 2025 ainsi qu’un délai de trois ans pour régler sa dette locative, ce à quoi s’oppose le bailleur compte tenu de sa situation personnelle et financière qui ne lui permet pas de faire face au paiement d’un loyer et sommes réclamées.

Cependant, comme indiqué ci-dessus, le bailleur a, suivant procès-verbal d’expulsion du 25 octobre 2024, fait procéder à son expulsion avec le concours de la force publique de telle sorte que la demande du locataire de délai pour quitter les lieux est devenue sans objet.

S’agissant de sa demande de délais de payement fondée sur les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant l’octroi de tels délais dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, l’octroi de ces délais emportant suspension des effets de la clause résolutoire, sans pouvoir affecter l’exécution du contrat de location, il y a lieu de constater que son expulsion est intervenue et que, en tout état de cause, il ne critique ni le détail ni l’exigibilité des sommes réclamées et qu’il n’a fourni à la cour aucun renseignement sur ses charges, notamment locatives et familiales, et les modalités par lesquelles il serait en mesure de régulariser sa dette.

Ainsi, les délais sollicités ne se trouvent pas justifiés et M. [U] [G] [K] sera débouté de ses demandes.

Il sera également débouté de sa demande visant à voir condamner le bailleur au payement de la somme de 133 euros correspondant aux frais de la saisie-attribution qu’il a fait pratiquer sur son compte bancaire en exécution de la décision entreprise, les causes de cette mesure d’exécution étant confirmées.

— Sur les dispositions accessoires :

La solution du litige conduit à confirmer l’ordonnance déférée au titre des dépens et à condamner M. [U] [G] [K] aux dépens d’appel.

Il sera au surplus condamné à payer une indemnité 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— dit n’y avoir lieu à débouter M. [U] [G] [K] de toutes ses demandes suite à la délivrance du procès-verbal d’expulsion ;

— confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— déboute M. [U] [G] [K] de ses demandes de délais pour quitter le logement et pour régler sa dette locative ;

— condamne M. [U] [G] [K] aux dépens d’appel,

— condamne M. [U] [G] [K] à payer à M. [O] [M] une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame SAYOUS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, La Présidente,