ARRET N°378

N° RG 23/00028 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GWS5

[N]

[A]

[R]

C/

[H]

[H]

[Z]

[Z]

S.A.S. JONZ’ACTE

S.C.P. LAMAIGNERIE-HULEUX-DAESCHLER-[S]-CHENU-FUSTERM ULLERE- ROQUES-ANDRE

S.E.L.A.R.L. [L]

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00028 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GWS5

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 novembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [I] [N]

né le 17 Novembre 1986 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 9]

[Y] [W] [A]

né le 23 Juillet 1957 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Monsieur [V] [R]

né le 02 Novembre 1970 à [Localité 16] (GUINEE)

[Adresse 4]'

[Localité 13]

ayant tous les trois pour avocat postulant M^e Marie COLOMBEAU, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Nahira-Marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Amélie GUILLOT, avocat au barreau de Poitiers

INTIMES :

Monsieur [E] [Z] en sa qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] Architecte,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant tous les deux pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

S.C.P.LAMAIGNERIE-HULEUX-DAESCHLER-[S]-CHENU-FUSTERM ULLERE- ROQUES-ANDRE

Notaires associés [Adresse 14]

[Localité 17]

ayant pour avocat M^e Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 10]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Marc FLINIAUX, avocat au barrea de PARIS

S.E.L.A.R.L. [L] représentée par [X] [L]en qualité de Mandataire liquidateur de la société DOMAINE DE [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 3]

défaillante

S.A.S. JONZ’ACTE

[Adresse 14]

[Localité 17]

défaillante

Monsieur [P] [H]

[Localité 18]

[Localité 13]

défaillant

Madame [B] [H]

[Localité 18]

[Localité 13]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Rendu par défaut

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Domaine de [Localité 18] a envisagé de réaliser un lotissement sur la commune de [Localité 13] (Charente-Maritime). Elle avait pour gérante [B] [H].

Cette société a par contrat en date du 19 janvier 2009 confié à [E] [Z], architecte, une mission partielle de maîtrise d’oeuvre ayant pour objet l’élaboration :

— de l’avant projet sommaire ;

— de l’avant projet définitif ;

— du dossier de permis de construire.

Par arrêté du 29 juillet 2009, le maire a délivré un permis d’aménager un lotissement privé de 25 lots, des voiries, une station de traitement des eaux usées, une lagune et une réserve d’eau incendie.

La déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été reçue en mairie le 7 juin 2011.

Par acte du 14 mai 2012, [Y]-[W] [A] a acquis la propriété du lot n° 18, au prix de 43.000 €.

Par acte du 23 mai 2014, [V] [R] a acquis celle du lot n° 23, au prix de 19.500 €.

Par acte du 7 juin 2014, [J] [N] a acquis celle du lot n° 3, au prix de 40.000 €.

Ces actes ont été reçus par Maître [K] [S], notaire associé au sein de la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-Andre.

Un permis de construire a été délivré le 24 décembre 2013 à [V] [R].

Par arrêté du 29 mars 2016, le préfet du département de la Charente-Maritime a mis en demeure le lotisseur de réaliser avant le 31 décembre suivant l’assainissement non collectif prescrit au permis d’aménager.

Le maire de la commune de [Localité 13] a décidé de surseoir à statuer sur les demandes de permis de construire jusqu’à réalisation de ces travaux.

Par acte du 18 juillet 2016, [Y]-[W] [A], [V] [R] et [J] [N] ont assigné [E] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes. Par ordonnance du 30 août 2016, [U] [G] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 27 juin 2017, les opérations d’expertises ont été déclarées communes à la Mutuelle des architectes français (Maf). Par ordonnance du 23 janvier 2018, elles ont été déclarées communes à la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-Andre.

Par jugement du 18 octobre 2018 le tribunal de commerce de Saintes a ouvert à l’égard de la société Domaine de [Localité 18] une procédure de liquidation judiciaire. La selarl [L] prise en la personne de Maître [X] [L] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Le rapport d’expertise est en date du 29 octobre 2018.

Par acte des 1er et 5 août 2019, [Y]-[W] [A], [V] [R] et [J] [N] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Saintes :

— la selarl [L] ès qualités ;

— [P] [H] et [B] [H] sa fille ;

— [E] [Z] tant en son nom personnel qu’en sa qualité de liquidateur amiable de la selarl [E] [Z] ;

— la société Maf ;

— la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André.

Ils ont à titre principal demandé de :

— prononcer la nullité des ventes des lots nos 3, 18 et 23, sur le fondement de la responsabilité décennale du lotisseur et de l’architecte, subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— condamner in solidum la société Domaine de [Localité 18], [E] [Z] et la société Maf à leur payer les sommes de :

—  153.486,03 € à [J] [N] ;

—  55.200 € à [Y]-[W] [A] ;

—  281.581,13 € à [V] [R].

[J] [N] est décédé le 17 février 2020. L’instance a été reprise par [I] [N] son fils.

Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge de la mise en état a notamment rejeté les fins de non-recevoir tirées du :

— défaut de qualité à agir d'[I] [N] ;

— défaut de déclaration de créance au passif de la société Domaine de [Localité 18] présentée par la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André.

Les demandeurs ont dans leurs dernières écritures maintenu leurs demandes de :

— nullité des ventes ;

— condamnation de la venderesse, de l’architecte et de la société Maf ;

— condamnation du notaire à les indemniser à hauteur du tiers des condamnations prononcées.

Ils ont fondé leurs demandes :

— à l’encontre de la venderesse, de l’architecte et de son assureur à titre principal sur la garantie décennale des constructeurs, subsidiairement sur la responsabilité contractuelle et, plus subsidiairement, à l’égard de l’architecte sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

— à l’encontre du notaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Ils ont soutenu que :

— l’action était recevable, l’assignation ayant été publiée et enregistrée ;

— l’architecte n’était pas fondé à se prévaloir du préalable obligatoire de conciliation convenu avec le lotisseur ;

— la société Domaine de [Localité 18] et [E] [Z] étaient constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du code civil ;

— les défauts de conformité des équipements rendaient l’ouvrage impropre à sa destination ;

— l’architecte avait engagé sa responsabilité en n’ayant pas établi les plans des réseaux dimensionnés et cotés, permettant l’exécution des travaux ;

— cet architecte avait manqué à son devoir de conseil en n’ayant pas attiré l’attention sur la faisabilité du projet et son inadéquation économique ;

— la société Maf n’était pas fondée à se prévaloir d’une réduction proportionnelle réduisant à néant sa garantie du chantier ;

— le notaire avait commis une faute en n’ayant pas signalé l’inachèvement du chantier dont il avait connaissance.

Subsidiairement, ils se sont prévalus d’un dol de la venderesse qui avait selon eux inexactement déclaré l’achèvement et la conformité des travaux, ainsi que d’un manquement à l’obligation de délivrance.

[E] [Z] a à titre principal demandé de déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre aux motifs que :

— l’assignation n’avait pas été publiée ;

— les parties avaient convenu d’une saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes ;

— sa responsabilité n’était engagée qu’à raison de ses fautes personnelles qui n’étaient pas établies;

— les demandes formées à l’encontre de la société [E] [Z], radiée le 4 juin 2020 et non représentée depuis, étaient irrecevables ;

— cette société n’avait pas été constituée à la date du chantier ;

— les désordres, qui n’étaient pas de nature décennale, ne lui étaient pas imputables, s’agissant de faute dans l’exécution des travaux sur laquelle sa mission ne portait pas ;

— le devoir de conseil de l’architecte ne portait pas sur l’opportunité économique l’opération qu’il n’avait pas été chargé d’apprécier.

La société Maf a conclu au rejet des demandes formées à son encontre. Elle s’est à titre principal prévalue, sur le fondement de l’article L 113-9 du code des assurances, d’une réduction de 100 % de sa garantie en l’absence de déclaration du chantier.

Elle a contesté devoir sa garantie, d’une part les désordres n’étant pas de nature décennale, d’autre part son assuré ne s’étant pas vu confier une mission d’exécution des travaux.

La scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André a conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

— sa responsabilité contractuelle ne pouvait pas être recherchée ;

— le caractère mensonger de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux ne lui était pas imputable ;

— la restitution du prix de vente ne lui incombait pas et ne constituait pas un préjudice indemnisable.

Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Saintes a statué en ces termes :

'Déclare irrecevables les demandes de monsieur [I] [N], madame [Y]-[W] [A] et monsieur [V] [R] faute de publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière,

Condamne in solidum monsieur [I] [N], madame [Y]-[W] [A] et monsieur [V] [R] aux dépens, qui comprendront ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Vincent HUBERDEAU et de la SELARL OPTIMA AVOCATS (Maître Sandrine DIMIER-MIDY),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Il a constaté que les demandeurs ne justifiaient pas de la publication de l’acte introductif d’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2023, [I] [N], [Y]-[W] [A] et [V] [R] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, ils ont demandé de :

'Vu le rapport d’expertise judiciaire

Vu les pièces du dossier

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil

Vu les dispositions des articles 1217 et 1231'1du Code civil (ancien article 1147).

Vu les dispositions de l’article 1137 du Code civil.

Vu les dispositions de l’article 1604 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil (ancien article 1382)

Vu les dispositions des articles R. 441-2 et suivants du Code de l’urbanisme.

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que la publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière n’avait pas été faite.

JUGER que cette publication a bien été faite.

REJETER la demande de SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, Florence FUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE consistant à voir rejeté l’examen de l’affaire au fond ;

En conséquence,

DECLARER recevables et biens fondées les actions des appelants.

En conséquence,

JUGER que les non-conformités majeures affectant le lotissement engagent la responsabilité décennale de la société DOMAINE DE [Localité 18] et de l’architecte Monsieur [E] [Z],

CONDAMNER in solidum, sur le fondement de la garantie décennale, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF, à indemniser :

' au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 153.486,03 €,

' au bénéfice de Madame [A] : la somme de 55.200 €,

' au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 281.581,13 €.

CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, Florence FUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE, à indemniser Monsieur [N], Madame [A] et Monsieur [R] des préjudices subis à hauteur de 1/3 des sommes ci-dessus sollicitées.

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 3 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [N] par acte du 7 juin 2014,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 18 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Madame [A] par acte du 14 mai 2012,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 23 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [R] par acte du 23 mai 2014

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

À titre subsidiaire,

JUGER que la responsabilité contractuelle de la société DOMAINE DE [Localité 18] et la responsabilité contractuelle de Monsieur [E] [Z] sont engagées vis-à-vis des requérants,

CONDAMNER in solidum, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF, à indemniser :

' au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 153.486,03 €,-

' au bénéfice de Madame [A] : la somme de 55.200 €,

' au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 281.581,13 €.

CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, FlorenceFUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE, , à indemniser Monsieur [N], Madame [A] et Monsieur [R] des préjudices subis à hauteur de 1/3 des sommes ci-dessus sollicitées.

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 3 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [N] par acte du 7 juin 2014,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 18 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Madame [A] par acte du 14 mai 2012,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 23 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [R] par acte du 23 mai 2014,

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

À titre infiniment subsidiaire,

JUGER que la responsabilité contractuelle de la société DOMAINE DE [Localité 18] et la responsabilité délictuelle de Monsieur [E] [Z] sont engagées vis-à-vis des requérants,

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18], sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et Monsieur [E] [Z], sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ce dernier solidairement avec son assureur la MAF, à indemniser :

' au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 153.486,03 €,

' au bénéfice de Madame [A] : la somme de 55.200 €,

' au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 281.581,13 €.

CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la SCP Bernard LAMAIGNERE, Jacques HULEUX, Laurent DAESCHLER, [K] [S], Anne CHENU, Florence FUSTER-MILLERE, Pascale ROQUES-ANDRE, , à indemniserMonsieur [N], Madame [A] et Monsieur [R] des préjudices subis à hauteur de 1/3 des sommes ci-dessus sollicitées.

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 3 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [N] par acte du 7 juin 2014,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 18 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Madame [A] par acte du 14 mai 2012,

PRONONCER la nullité de la vente du lot n° 23 du lotissement dénommé [15] intervenue entre la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [R] par acte du 23 mai 2014,

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF à indemniser les préjudices complémentaires suivants :

— au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 30.000 € au titre des préjudices moraux ainsi que la somme de 39.859,833 € au titre du préjudice de perte de chance ;

— au bénéfice de Madame [A] : la somme de 5.128€ au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 14.400€ au titre du préjudice de perte de chance ;

— au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 109.388 € au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 67.401,951€ au titre du préjudice de perte de chance.

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ à Monsieur [N] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ à Madame [A] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

CONDAMNER in solidum la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], au paiement de 10.000€ à Monsieur [R] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire'.

Ils ont soutenu que leur action était recevable, l’assignation ayant été publiée.

Ils ont exposé que l’expert judiciaire avait relevé de multiples non-conformités (eaux usées, eaux de ruissellement, évacuation des eaux de toiture, réseaux téléphonique, électrique et d’alimentation en eau potable, éclairage public, voies d’accès).

Selon eux, ces non-conformités rendaient l’ouvrage impropre à sa destination et constituaient des désordres de nature décennale.

Ils ont soutenu être recevables à agir à l’encontre de l’architecte :

— sur un fondement décennal ;

— l’application de la clause du contrat de maîtrise d’oeuvre imposant un préalable obligatoire de conciliation devant être écartée par application de l’article 1792-5 du code civil.

Ils ont maintenu que les désordres étaient imputables à cet architecte qui n’avait pas :

— établi les plans nécessaires à la constitution du dossier de demande d’aménagement ;

— réalisé une étude d’impact correspondant au projet de lotissement ;

— réalisé une étude sur la faisabilité technique, réglementaire et financière de l’opération.

Ils ont sollicité la garantie de la société Maf, qui selon eux ne pouvait pas opposer ainsi qu’elle le faisait l’application de la règle proportionnelle et produisait des conditions générales du contrat qui n’étaient pas celles du contrat en date du 31 octobre 2007.

Ils ont subsidiairement soutenu que :

— l’inexactitude de la déclaration d’achèvement des travaux engageait la responsabilité contractuelle de la venderesse ;

— cette déclaration qui les avait trompés constituait un dol ;

— l’architecte avait engagé sa responsabilité contractuelle à raison de ses fautes dans la constitution du dossier de demande de permis d’aménager et de son manquement à son obligation de conseil.

Ils ont demandé à être indemnisés :

— du préjudice matériel subi ;

— de leur préjudice moral ;

— de la perte de chance de pouvoir acquérir une nouvelle propriété à des conditions analogues.

Ils ont maintenu que le notaire avait commis une faute en n’ayant pas informé du défaut d’achèvement du lotissement dont il avait eu connaissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, [E] [Z], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de liquidateur de la selarl [E] [Z], a demandé de :

'Vu les dispositions de l’article 954 du Code de Procédure Civile

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants anciens du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 1792 et suivants du Code Civil,

Vu le contrat d’architecte,

Vu l’assignation délivrée,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Par conséquent

A titre principal,

JUGER irrecevables les demandes présentées en l’absence de respect des règles de la publicité foncière,

JUGER irrecevables les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [Z] en l’absence de saisine du Conseil Régional de l’ordre des architectes dont il dépend,

JUGER irrecevables les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

JUGER irrecevables l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] et toutes autres parties à l’encontre de Monsieur [Z].

JUGER que Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] ne disposent d’aucun intérêt ni d’aucune qualité pour agir en nullité des ventes régularisées avec la SARL DOMAINE DE [Localité 18] à l’encontre de Monsieur [Z]

En conséquence,

Débouter Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre de Monsieur [Z] et de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

A titre subsidiaire,

JUGER mal-fondées les demandes présentées par Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] à l’encontre de Monsieur [Z]

En conséquence,

Débouter Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre de Monsieur [Z] et de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

A titre très subsidiaire,

Déclarer qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée,

Débouter Monsieur [R], Madame [A] et Monsieur [N] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation solidaire ou in solidum présentées à l’encontre de Monsieur [Z] et de Monsieur [Z] ès qualité de liquidateur de la SELARL [E] [Z] ARCHITECTE

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la Société DOMAINE DE [Localité 18] prise en la personne de son liquidateur, Madame et Monsieur [H], Monsieur et Madame [H] et la SCP LAMAIGNERE-HULEUX-DAESCHLER-[S]-CHENU-FUSTER-MILLERE-ROQUES-ANDRE à garantir et relever indemnes Monsieur [Z] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [R] Madame [A] et Monsieur [N] à verser à Monsieur [Z] une somme de 4.500 € par application des dispositions l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens'.

Il a rappelé que le justificatif de la publication de l’assignation n’avait pas été produit devant le premier juge.

Il a soutenu que :

— les appelants n’avaient pas intérêt à agir à son encontre en l’absence de relation contractuelle ;

— l’action était irrecevable faute de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes ;

— la selarl [E] [Z], qui avait été constituée postérieurement au chantier litigieux et sur lequel elle n’était pas intervenue, désormais radiée, n’était plus représentée à l’instance ;

— la faute du liquidateur n’était pas rapportée.

Subsidiairement, il a conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

— l’absence de réception ne permettait pas de mettre en oeuvre la garantie décennale ;

— sa responsabilité décennale n’était pas engagée du seul fait de l’existence de non-conformités ;

— ces non-conformités ne lui étaient pas imputables, n’ayant pas reçu une mission d’exécution des travaux ;

— la faisabilité économique du projet n’entrait pas dans le champ de sa mission, au surplus le lotisseur ayant eu une connaissance exacte du coût des travaux à entreprendre, notamment à la lecture de l’étude du Bet Lucas ;

— n’était pas rapportée la preuve d’une faute commise dans l’exécution du contrat conclu avec le lotisseur.

Il a ajouté que sa responsabilité délictuelle ne pouvait pas être recherchée, l’action tenue du contrat de maîtrise d’oeuvre ayant été transmise aux acquéreurs.

Il a contesté toute faute de sa part dans les opérations de liquidation de la selarl [E] [Z], celle-ci n’ayant pas contracté avec le lotisseur puisqu’ayant été constituée postérieurement à l’exécution du contrat de maîtrise d’oeuvre.

Il s’est prévalu des stipulations du contrat de maîtrise d’oeuvre pour exclure toute condamnation solidaire ou in solidum.

Il a rappelé que la restitution du prix de vente ne lui incombait pas.

Il a sollicité la garantie du lotisseur, d'[P] et de [B] [H] ainsi que du notaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la Mutuelle des architectes français (Maf) a demandé de :

'' JUGER l’appel de Monsieur [I] [N], de Madame [Y] [W] [A] et de Monsieur [V] [R] mal fondé ;

' CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions ;

Par voie de conséquence,

' LES DEBOUTER de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en l’absence de la démonstration d’une faute de Monsieur [E] [Z],

Subsidiairement,

' JUGER qu’en application de l’article L113-9 du code des assurances,l’indemnité éventuellement mise à la charge de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS sera réduite à 100% et donc à néant en l’absence de déclaration du risque ;

A titre infiniment subsidiaire,

' REJETER toute condamnation solidaire ou in solidum à l’encontre de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS conformément à la clause d’exclusion de solidarité insérée au contrat d’architecte ;

' FIXER la part de responsabilité éventuelle de Monsieur [E] [Z] et donc de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à 10% au maximum;

A titre plus subsidiaire encore,

' Vu l’article 1382 ancien – 1240 du code civil ;

' JUGER que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS sera relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par Monsieur [P] [H], Madame [B] [H] et la SCP BERNARD LAMAIGNERE-HULEUX-DAESCHLER ;

' CONDAMNER en conséquence solidairement Monsieur [P] [H], Madame [B] [H] et la SCP BERNARD LAMAIGNERE-HULEUX-DAESCHER à relever et garantir la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toute condamnation prononcée à son encontre ;

' JUGER que la garantie de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS s’appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés pour toute condamnation relevant des garanties facultatives ;

' CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [N], Madame [Y] [W] [A] et Monsieur [V] [R] à 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

' LES CONDAMNER aux entiers dépens que la SCP GALLET ALLERIT WAGNER pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du CPC'.

Elle a soutenu que :

— la preuve de la publication de l’assignation n’avait pas été rapportée devant le premier juge ;

— la garantie décennale de son assuré ne pouvait pas être recherchée en l’absence de réception des travaux ;

— la preuve de l’imputabilité des non-conformités à son assuré n’était pas rapportée.

Elle s’est subsidiairement prévalue de la réduction proportionnelle de sa garantie en l’absence de déclaration du chantier par son assuré et de paiement de la prime afférente, lui permettant selon elle de dénier sa garantie. Elle a ajouté que les conditions générales dont elle se prévalait avaient été visées aux conditions particulières du contrat d’assurance signé par le lotisseur.

Elle s’est également prévalue de la clause d’exclusion de solidarité stipulée au contrat de maîtrise d’oeuvre.

Elle a rappelé que la restitution du prix de vente ne constituait pas un préjudice pouvant être imputé à son assuré.

Elle a sollicité la garantie des autres parties et s’est prévalue des franchises contractuelles.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André a demandé de :

'Vu le bordereau des pièces fondant les prétentions de la SCP de notaires LAMAIGNERE – HULEUX – DAESCHLER – [S] ' CHENU – FUSTER-MILLER ' ROQUES – ANDRE par application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile.

Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel interjeté par les consorts [N], [A] et [R] à l’encontre de la SCP de notaires concluante faute de publication régulière de leur assignation.

Constater que par le simple effet dévolutif de l’appel, l’appel des acquéreurs est expressément limité à la recevabilité de l’action qu’ils ont intentée à l’encontre de la SCP des notaires concluante.

Dire et juger que la SCP de notaires concluante n’a pas commis de faute en relation de causalité avec un préjudice indemnisable.

Débouter en conséquence les consorts [N], [A] et [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP de notaires concurrente.

À titre subsidiaire,

Dire et juger que la SARL DOMAINE DE [Localité 18] doit garantir et relever indemne la SCP de notaires concluante de toutes condamnations qui seraient prononcées au profit des consorts [N], [A] et [R]

Fixer en conséquence au passif de la SARL DOMAINE DE [Localité 18], représentée par son liquidateur judiciaire, maître [X] [L], toute somme qui serait mis à la charge de la concluante.

En toute hypothèse, condamner tout succombant à payer à la SCP de notaires concluante la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner tout succombant en tous les frais et dépens tant de 1ère instance que d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction pour les dépens d’appel au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION (Maître Nicolas GILLET) qui pourra les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Elle a rappelé que :

— les pièces du dossier du lotissement, incluant la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité, avaient été déposées au rang des minutes de l’étude par acte du 4 mai 2012 ;

— des permis de construire avaient été délivrés au profit de [J] [N] et [V] [R] ;

— les difficultés avec la mairie étaient survenues postérieurement à la vente, le nouveau maire ayant exigé pour la délivrance de permis de construire la conformité du lotissement au permis d’aménager, laquelle n’avait pas été antérieurement contestée.

Elle a soutenu que la cour n’était saisie que de la question de la recevabilité de l’action et non du fond de l’affaire.

Elle a maintenu que les appelants ne justifiaient pas devant la cour de la publication de l’assignation.

Elle a au fond conclu à l’absence de faute de sa part aux motifs :

— qu’il n’y avait plus lieu à production d’une garantie bancaire dès lors que le lotisseur avait renoncé à sa demande de différé des travaux de finition ;

— qu’une déclaration d’achèvement des travaux et de conformité avait été déposée en mairie et n’avait pas été contestée ;

— que le notaire, qui n’avait pas à se déplacer sur le site du lotissement, ignorait l’inachèvement des travaux ;

— que le préjudice allégué, au surplus résultant d’un dol du vendeur, ne lui était pas imputable ;

— que la restitution faisant suite à la nullité de la vente ne constituait pas un préjudice indemnisable ;

— que la restitution des droits d’enregistrement était régie par les dispositions de l’article 1961 du code général des impôts et que ses émoluments étaient dus en l’absence de faute de sa part.

Elle a subsidiairement sollicité la garantie de la société Domaine de [Localité 18].

Ni [P] [H], ni [B] [H], ni la selarl [L] ès qualités n’ont constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte du 13 mars 2023 à la personne de la selarl [L]. Elle l’a été par acte du même jour déposé en l’étude à [P] et [B] [H].

L’ordonnance de clôture est du 30 mai 2024.

Les parties ont à l’audience été invitées par le président de chambre à faire connaître sous quinzaine, par note en délibéré, leurs observations sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la société Domaine de [Localité 18] qui a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et les déclarations de créances qui ont pu avoir été effectuées.

Par courrier en date du 7 octobre 2024 transmis par voie électronique le même jour, le conseil des appelants a transmis les copies de :

— la déclaration de créance effectuée entre les mains du liquidateur judiciaire de la société Domaine de [Localité 18], en date du 20 novembre 2018 ;

— l’ordonnance du 5 mai 2021 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle, ayant rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de déclaration de créance au passif de la société Domaine de [Localité 18] présentée par la scp Lamagnère et associés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES

1 – sur la publication de l’acte introductif d’instance

L’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière impose, la nullité des actes de vente étant sollicitée, la publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

L’article 30 de ce décret sanctionne le défaut de publication par l’irrecevabilité des demandes.

Les appelants justifient de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 17], le 8 juin 2020 (volume 1704P31 2020 P n° 1272).

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes des appelants pour défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

2 – sur les demandes formées à l’encontre de la société Domaine de [Localité 18]

L’article L 622-24 du code de commerce, que les articles L 631-14 et L 641-3 rendent applicable aux procédures de redressement et de liquidation judiciaire, impose au créancier de déclarer sa créance à la procédure collective, même quand elle n’est pas établie par un titre.

En l’absence de déclaration de créance, sont irrecevables les demandes en paiement formées à l’encontre du débiteur à l’égard duquel une procédure collective a été ouverte.

Les appelants demandent de prononcer la nullité des ventes consenties par la société Domaine de [Localité 18]. Cette nullité, si elle venait à être prononcée, emporterait restitution par la vendereresse du prix de vente. Les appelants ont par ailleurs demandé paiement de dommages et intérêts. [E] [Z] et la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André sollicitent à titre subsidiaire la garantie pécuniaire de la société Domaine de [Localité 18].

Les appelants justifient avoir déclaré leur créance à la procédure collective, pour un montant de 2.099.236,26 €, par courrier en date du 20 novembre 2018, avec accusé de réception.

Leurs demandes formées à l’encontre de la société Domaine de [Localité 18] sont dès lors recevables.

La scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André a par courrier recommandé en date du 21 décembre 2018 distribué le 26 décembre suivant déclaré sa créance entre les mains de Maître [X] [L], liquidateur judiciaire de la société Domaine de [Localité 18].

[E] [Z] ne justifie pas avoir déclaré sa créance à la procédure collective.

Il n’y a toutefois pas lieu à ce stade de se prononcer sur la recevabilité des demandes subsidiaires de ces intimés, leurs demandes principales devant préalablement être examinées.

3 – sur les demandes présentées devant la cour

a – sur l’effet dévolutif

L’article 561 du code de procédure civile dispose que :

'L’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel.

Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code'.

L’article 562 alinéa 1er précise que : 'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent'.

Le jugement a fait droit à une fin de non recevoir. Les appelants ont interjeté appel du jugement, sans limiter cet appel.

La cour est dès lors saisie, par l’effet dévolutif de l’appel, de l’entier litige porté à la connaissance du premier juge.

La demande de la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André de limiter l’examen du litige à la seule recevabilité des demandes n’est dès lors pas fondée.

b – sur des demandes nouvelles

L’article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 précise que : 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ et l’article 566 que : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

Les appelants avaient demandé au tribunal de :

— condamner in solidum, sur divers fondements, la société Domaine de [Localité 18], [E] [Z], celui-ci solidairement avec la société Maf, à payer les sommes de :

—  153.486,03 € à [J] [N] ;

—  55.200 € à [Y]-[W] [A] ;

—  281.581,13 € à [V] [R] ;

— condamner la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André à les indemniser des préjudices subis à hauteur du tiers de ces sommes ;

— prononcer la nullité des ventes des lots n°3, 18 et 23.

Les sommes dont il avait été demandé paiement correspondaient à : 'leurs entiers préjudices, à savoir le prix et les frais d’acquisition des terrains, les frais de construction des maisons, et les préjudices consécutifs'(page 6 du jugement).

Ces préjudices consécutifs mentionnés par l’expert judiciaire en page 15 de son rapport auquel les appelants se réfèrent, ont été évalués par l’expert à : '15 % du montant total des engagements financiers'.

Ils ont maintenu ces prétentions devant la cour.

Ils ont en outre sollicité de :

'En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum, la société DOMAINE DE [Localité 18] et Monsieur [E] [Z], ce dernier solidairement avec son assureur la MAF à indemniser les préjudices complémentaires suivants :

— au bénéfice de Monsieur [N] : la somme de 30.000 € au titre des préjudices moraux ainsi que la somme de 39.859,833 € au titre du préjudice de perte de chance ;

— au bénéfice de Madame [A] : la somme de 5.128€ au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 14.400€ au titre du préjudice de perte de chance ;

— au bénéfice de Monsieur [R] : la somme de 109.388 € au titre des préjudices subis ainsi que la somme de 67.401,951€ au titre du préjudice de perte de chance'.

Ces demandes ont été justifiées en page 22/29 de leurs conclusions en ces termes :

'Ils sont également fondés à demander à la Cour de prononcer la condamnation de la société DOMAINE DE [Localité 18] et de Monsieur [E] [Z], solidairement avec son assureur la MAF, à verser aux appelants une indemnisation, indépendante de celle mentionnée par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise, pour les préjudices subis', à savoir le préjudice moral et la perte de chance.

Ces demandes d’indemnisation formulées 'en tout état de cause’ sont le complément de la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs qu’elles actualisent, lesquels incluaient un préjudice économique et un préjudice moral. Ces demandes sont dès lors recevables devant la cour.

B – SUR LES DESORDRES ET NON-CONFORMITES

1 – descriptif des désordres

L’expert judiciaire a, au paragraphe '8 – évacuation de l’ensemble des eaux usées su lotissement', notamment indiqué que :

'A l’analyse de la notice descriptive jointe au permis d’aménager, concernant le réseau d’eaux usées, il est indiqué à l’article 5 – RESEAUX :

LE RESEAU D’EAUX USEES :

— Ce réseau sera créé spécifiquement à l’intérieur du projet et aboutira à une unité de traitement à filtres, plantés de roseaux. Le dimensionnement de cette unité de traitement et de la lagune dans laquelle elle se déverse sera adapté aux besoins du projet et à l’évolution de la construction des lots.

— Une station de relevage sera mise en place pour permettre la récupération des eaux usées de la moitié Sud du projet vers la station d’épuration située à l’Ouest de l’opération.

Lors de l’accedit du 21 novembre 2016, j’ai constaté :

' Que le réseau d’eaux usées aboutit à 2 pompes de relevage. Le trop-plen de celles-ci va au fossé.

' L’existence d’une unité de traitement à filtres plantée de roseaux, qui a fait l’objet d’un avis défavorable émis par la DDTM, en date du 29 mars 2016.

' La station de relevage, équipée de 2 pompes, ne permet pas l’évacuation des eaux usées vers la station d’épuration.

[…]

Et, concernant le réseau d’évacuation des eaux usées, après avoir analysé le permis de lotir, il apparait :

[…]

' Que l’évacuation des eaux usées indiquée dans le permis d’aménager du 29 juillet 2009 s’évacue par des réseaux traversant des surfaces foncières appartenant à autrui, et ce, en totale non-conformité avec le code civil.

[…]

' Que le principe d’une filière autonome individuelle d’évacuation des eaux usées s’avère être non conforme à l’étude d’impact de 2007, réalisée sur une surface foncière de 100ha 21a 59ca'.

En page 48 de son rapport, il a sur ce réseau émis l’avis suivant :

'Je confirme que l’absence de terminaison du réseau d’eaux usées, notamment l’absence d’unité de traitement et l’absence de station de relevage, rend l’installation des réseaux d’eaux usées impropre à sa destination finale.

De plus, je confirme que cette disposition constructive en l’état actuel génère des désordres olfactifs et des désordres relevant de la santé publique'.

Au paragraphe '9 – évacuation des eaux de ruissellement du lotissement', il a indiqué que :

'A l’analyse de la notice descriptive jointe au permis d’aménager, concernant le réseau d’eaux de ruissellement, il est indiqué à l’article 5 -RESEAUX :

LE RESEAU D’EAUX DE PLUIE

La gestion des eaux pluviales se fera par le biais de techniques alternatives douces telles que des noues pour la collecte et la rétention/infiltrations des eaux de ruissellement.

Lors de l’accedit du 21 novembre 2016, j’ai constaté :

' L’absence totale de noues pour la collecte et la rétention / infiltrations des eaux de ruissellement.

Et, concernant le réseau d’évacuation des eaux de ruissellement, après avoir analysé le permis de lotir, il apparait :

[…]

' Que l’évacuation des eaux de ruissellement ainsi réalisée et (est) non conforme à l’étude d’impact initiale.

' Que l’évacuation des eaux de ruissellement ainsi réalisée engendrera à terme des dommages sur la biodiversité.

[…]

' Qu’il n’est prévu aucun aménagement permettant de recueillir et de canaliser les eaux de ruissellement chargés en hydrocarbures, de sorte qu’une telle absence de disposition engendrera de facto une pollution souterraine et la contamination de la nappe phréatique'.

En page 62 de son rapport, il a été d’avis que : 'Il apparait que l’absence de traitement des eaux de ruissellement constitue une non conformité majeure au regard du permis d’aménager et ne permet pas l’obtention du certificat de conformité'.

Au paragraphe '10 – évacuation des futures toitures des immeubles du lotissement', il a indiqué que :

'A l’analyse de la notice descriptive jointe au permis d’aménager, concernant le réseau d’eaux de ruissellement, il est indiqué à l’article 5 – RESEAUX

LE RESEAU D’EAUX DE PLUIE

— Les eaux de pluie de toitures seront récupérées et stockées dans les bâches à eau réparties sur le site. Le surplus stocké par rapport au besoin nécessaire à la défense incendie sera utilisé pour l’arrosage du site tant sur les parcelles privées que pour les activités ultérieures.

Lors de l’accedit du 21 novembre 2016, j’ai constaté:

' L’absence totale de bâches à eaux reparties sur le site, hormis la bâche à eau servant à la défense incendie,

' L’absence de récupération et d’évacuation des eaux de trop plein de la bâche à incendie,

' La mauvaise implantation du flotteur de contrôle de niveau de la bâche à incendie, L’absence partielle de létanchéité de la bâche à incendie,

' L’absence de protection par clôture de la bâche à incendie, engendrant de ce fait un risque majeur relatif à la sécurité des personnes.

[…]

Et, concernant le réseau d’évacuation des eaux de toiture, après avoir analysé le permis de lotir, il apparait :

[…]

' Que l’évacuation des eaux de toiture ainsi réalisée et non conforme à l’étude d’impact initiale.

' Que l’évacuation des eaux de toiture réalisée engendrera à terme des dommages sur la biodiversité, compte tenu entre autre de l’évacuation du trop-plein de la fosse dans la nature, sans que cette eau ait fait au préalable l’objet d’un traitement de décontamination par filtrations.

[…]

' Qu’il n’est prévu aucun aménagement permettant de recueillir et de canaliser les eaux de toiture chargées en hydrocarbures, de sorte qu’une telle absence de disposition engendrera de facto une pollution souterraine et la contamination de la nappe phréatique'.

En page 74 de son rapport, il a émis l’avis suivant :

'II apparait que l’absence de traitement des eaux de toiture constitue une non- conformité majeure au regard du permis d’aménager et ne permet pas l’obtention du certificat de conformité.

Je confirme que l’absence de clôture autour de la bâche à incendie engendre un risque majeur pour la sécurité des personnes'.

Au paragraphe '11 – réseau téléphonique – réseau électrique – réseau alimentation eau potable – réseau d’éclairage public', l’expert judiciaire a indiqué que :

'Lors de l’accedit du 21 novembre 2016, j’ai constaté que le câble du réseau de téléphonie n’est sous fourreau et en tranchée, et que ce câble est juste posé, en certain endroit, le long de la voirie à même le terrain.

[…]

Et, concernant le réseau téléphonique, le réseau électrique, le réseau d’alimentation en eau potable et le réseau d’éclairage public, après avoir analysé le permis de lotir, les services de la DDTM confirment

' Que le réseau téléphonique n’est pas terminé et qu’il ne peut faire l’objet d’une réception en l’état.

' Que les coffrets électriques mis en place sont situés à l’intérieur de chaque lot, générant une non-conformité au regard de la législation en vigueur.

' Que le réseau d’alimentation en eau potable n’est pas conforme à la législation en vigueur.

' Que l’éclairage public est insatisfaisant en l’état puisqu’il ne répond aux normes en vigueur en ce qui concerne l’intensité d’éclairement de nuit'.

Ces constatations de l’expert judiciaire n’ont pas été contestées. Aucun élément des débats ne permet de les réfuter.

2 – sur la qualification des désordres

L’article 1792 du code civil dispose que :

' Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère'.

La mise en oeuvre de cette responsabilité suppose que l’ouvrage a été réceptionné.

L’article 1792-6 alinéa 1er dispose que :

'La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement'.

Ces dispositions ne font obstacle ni à une réception partielle, ni à une réception tacite de l’ouvrage. Il convient alors de rechercher une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter ce dernier.

Aucun procès-verbal de réception des travaux entrepris par la société Domaine de [Localité 18] n’a été produit aux débats.

Les appelants soutiennent que la déclaration d’achèvement des travaux établirait que l’ouvrage avait été réceptionné.

La société Domaine de [Localité 18] a déclaré les travaux du lotissement achevés en juin 2011. Elle a, en 2012 et en 2014, procédé à la cession de lots du lotissement. Elle a, par cette déclaration puis ces ventes, manifesté son acceptation des travaux qu’elle avait fait réaliser.

Ces circonstances caractérisent une réception tacite de l’ouvrage à la date de la déclaration d’achèvement des travaux.

Il n’est pas contesté que l’action a été exercée sur le fondement de la garantie décennale dans le délai des articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil.

Les désordres et non-conformités précédemment décrits, qui affectent l’assainissement, les réseaux, la voirie, rendent l’ouvrage impropre à sa destination, l’édification d’habitation, quand bien même certains acquéreurs ont-ils pu bénéficier de la délivrance de permis de construire.

Ces désordres et non-conformités sont pour ces motifs de nature décennale.

3 – sur l’imputabilité des désordres

a – à la société Domaine de [Localité 18]

Il résulte des développements précédents que la société Domaine de [Localité 18] est constructeur au sens des articles 1792 et suivants précités.

Elle est dès lors tenue sur le fondement de la garantie décennale

.

b – à [E] [Z]

1 – sur la recevabilité de l’action

Le cahier des clauses particulières du contrat de maîtrise d’oeuvre ne comporte aucune stipulation relative à un préalable obligatoire de conciliation.

Le cahier des clauses générales du contrat mentionné en première page 'annexé au présent CCP’ n’a pas été produit aux débats.

[E] [Z] ne justifie dès lors pas de la cause d’irrecevabilité de l’action soulevée.

L’article 1792-5 du code civil dispose par ailleurs que : 'Toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite'.

Les appelants ont engagé leur action tant sur le fondement de la garantie décennale que sur celui de la responsabilité civile, contractuelle ou délictuelle. La clause dont se prévaut [E] [Z], qui stipulerait une irrecevabilité de l’action à défaut de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes, ne trouve pas application lorsqu’est recherchée la responsabilité décennale du constructeur. Il est indifférent, pour apprécier la recevabilité de l’action, que ce régime obligatoire de responsabilité soit postérieurement à l’introduction de l’instance retenu ou écarté.

L’action des appelants exercée à l’encontre de [E] [Z] est pour ces motifs recevable.

2 – sur les écritures des appelants

L’article 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile dispose que :

'Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

[E] [Z] a dans ses écritures exposé que celles des appelants ne respectaient pas les dispositions de l’article 954 alinéa 2 précité.

Il ne justifie d’aucun grief.

Il n’a de plus pas demandé dans le dispositif de ses conclusions de tirer les conséquences du manquement allégué.

3 – sur l’imputabilité

Le contrat d’architecte conclu entre [E] [Z] et la société Domaine de [Localité 18] stipule en page 2 que :

'II – MISSION DE L’ARCHITECTE

L’Architecte est chargé par le Maître d’Ouvrage d’une mission de maîtrise d’oeuvre telle que définie dans le Cahier des Clauses Générales annexé au présent CCVP et comprenant les éléments de mission suivants :

TABLEAU DE DECOMPOSITION DES ELEMENTS DE MISSION

PHASE

ELEMENT DE MISSION

NOMENCLATURE

% CUMULES

DELAI D’EXECUTION (SEMAINES)

DELAI D’APPROBATION (SEMAINES)

1

APS

AVANT PROJET SOMMAIRE

10

3

2

APD

AVANT PROJET DEFINITIF

20

3

2

DPC

DOSSIER PERMIS DE CONSTRUIRE

30

2

2

2

PCG

PROJET DE CONCEPTION GENERALE

NC

— 

— 

3

AMT

ASSISTANCE PASSATION MARCHE

NC

— 

— 

DET

DIRECTION ET COMPTABILITE TRAVAUX

NC

— 

— 

AOR

ASSISTANCE OPERATION RECEPTION

NC

— 

— 

Aucune mission complémentaire n’a été confiée à l’architecte.

Son intervention postérieure à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, à la demande du lotisseur afin de résoudre des difficultés survenues avec la mairie, ne permet pas de retenir qu’il s’était vu confier une mission d’exécution.

Les désordres et non-conformités litigieux ne relèvent pas de la mission qui était celle de [E] [Z].

Les prétentions formées à son encontre sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs seront pour ces motifs rejetées.

4 – sur une faute

Les appelants fondent à titre subsidiaire leur prétentions sur la responsabilité civile de l’architecte, contractuelle ou délictuelle.

Il leur incombe de rapporter la preuve d’une faute qu’aurait commise [E] [Z] dans l’exécution du contrat le liant à la société Domaine de [Localité 18].

Les articles R 441-1 et suivants du code de l’urbanisme précisent les documents à joindre à la demande de permis d’aménager.

L’article R 441-1de ce code dans sa version applicable à la date de délivrance du permis d’aménager dispose notamment que :

'La demande de permis d’aménager précise :

[…]

b) La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;

c) La nature des travaux'.

L’article R 441-2 indique que :

'Sont joints à la demande de permis d’aménager :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ;

b) Le projet d’aménagement comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 441-3 et R. 441-4".

Aux termes de l’article R 441-3 :

'Le projet d’aménagement comprend une notice précisant :

1° L’état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;

2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :

a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;

b) La composition et l’organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants, le traitement minéral et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le stationnement des véhicules ;

c) L’organisation et l’aménagement des accès au projet ;

d) Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;

e) Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets'.

L’article R 441-4 dispose que :

' Le projet d’aménagement comprend également :

1° Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande ne concerne pas la totalité de l’unité foncière, la partie de celle-ci qui n’est pas incluse dans le projet d’aménagement ;

2° Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer'.

L’article R 441-5 précise que : 'Le dossier joint à la demande de permis d’aménager comprend en outre l’étude d’impact ou la notice d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement'.

Aux termes de l’article R 441-7 :

'Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement en application des articles L. 311-1 ou L. 312-1 du code forestier, la demande de permis d’aménager est complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d’autorisation de défrichement est complet'.

Ces dispositions n’imposent pas, contrairement aux affirmations de l’expert judiciaire, de produire à l’appui de la demande de permis d’aménager : 'des plans des réseaux dimensionnés et côtés, accompagnant le permis d’aménager et permettant une exécution des travaux’ (page 115 du rapport d’expertise).

L’arrêté municipal du 29 juillet 2009 accordant un permis d’aménager comporte les visas et mentions suivants :

'Vu la carte communale approuvée par accord tacite en date du 26 février 2008 ;

Vu l’avis favorable du SYNDICAT DES EAUX (Service assainissement non-collectif) -Agence de Haute Saintonge en date du 25/06/2009

Vu l’avis favorable du Service départemental d’incendie et de secours en date du 02/07/2009 ;

Vu l’avis favorable de la Direction Régionale des Affaires Culturelles en date du 04/06/2009 ;

Vu l’avis favorable de la Régie d’Exploitation des Services d’Eau/[Localité 3] en date du 26/08/2009 ;

Vu l’avis favorable avec prescriptions du CONSEIL GENERAL -DID/Agence territoriale de [Localité 17] en date du 15/06/2009 ;

Vu l’avis réputé favorable d’ERDF [Localité 19];

Vu l’arrêté de mise à l’enquête publique préalable à l’autorisation d’aménagement du [15] et de sa résidence sur le territoire de [Localité 13] au titre des articles L.214-1 à L.214-6 et L.211-7 du code de l’environnement en date du 08 octobre 2007 ;

Vu l’arrêté de mise à l’enquête publique préalable à l’autorisation de défrichement au titre des articles L.311-1et suivant du code forestier et L.123-1 et L.123-2 du code de l’environnement en date du 08 octobre 2007 ;

Vu l’arrêté n°08-07 DISE-DDAF portant autorisation de l’aménagement du domaine équestre de [Localité 18] et de sa résidence en date du 07 février 2008 ;

Vu le dossier joint à la demande, complétée le 24 juin 2009 ;

[…]

Considérant l’avis réputé favorable du Maire de [Localité 13] ;

Considérant lavis du directeur départemental de l’Equipeent'.

La délivrance du permis d’aménager établit que le dossier de demande était complet et que les documents produits à l’appui de celle-ci convenaient.

Les prescriptions dont ce permis était assorti relatives à la voirie, l’eau potable, les eaux pluviales et la défense incendie, objet de l’article 3 de l’arrêté, ne sont pas la preuve du caractère incomplet ou inexact des documents produits à l’appui de la demande.

Le permis d’aménager n’a pas été contesté.

Aucun élément des débats n’établit que les documents établis par l’architecte, joints à la demande de permis d’aménager, comportaient des erreurs.

Il n’entrait pas dans sa mission de conseiller le lotisseur sur la faisabilité technique ou économique du projet. La société Bet Lucas avait par ailleurs établi courant octobre 2006 un devis quantitatif – estimatif (D.Q.E.) de l’aménagement du domaine équestre de [Localité 18]. Le coût des travaux était de 2.674.850 € hors taxes, soit 3.199.120,60 € toutes taxes comprises. Le lotisseur avait dès lors une exacte connaissance du coût des travaux que nécessitait le projet de lotissement. Aucun manquement de l’architecte à son devoir de conseil n’est ainsi caractérisé.

[E] [Z] a dès lors exécuté les obligations à sa charge, nées du contrat conclu avec la société Domaine de [Localité 18].

En l’absence de faute, sa responsabilité n’est pas engagée.

Les demandes formées à son encontre seront pour ces motifs rejetées.

C – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE LA MAF

La société Maf est l’assureur de [E] [Z].

La responsabilité de son assuré n’étant pas retenue, elle n’est pas tenue de le garantir.

Les demandes formées à son encontre seront en conséquence rejetées.

D – SUR LA MISE EN CAUSE DE LA SELARL [E] [Z]

[E] [Z] soutient que cette société aurait été radiée du registre du commerce et des sociétés le 4 juin 2020.

Il n’en justifie pas.

Le contrat d’architecte a été conclu entre [E] [Z], personne physique, et la société Domaine de [Localité 18]. Aucun élément des débats n’établit que cette société s’est, d’une quelconque manière, substituée à [E] [Z], personne physique, dans l’exécution du contrat précité.

Aucune demande n’a été formée devant la cour à l’encontre de la selarl [E] [Z].

Cette société sera pour ces motifs mise hors de cause.

E – SUR LES DEMANDES DES APPELANTS PRESENTEES A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE DOMAINE DE [Localité 18]

1- sur la nullité des ventes

a – sur le fondement de la garantie décennale

L’action exercée sur le fondement de la garantie décennale du constructeur a pour objet l’indemnisation du coût de reprise des désordres et des préjudices immatériels consécutifs.

Cette garantie n’autorise pas le prononcé de la nullité des ventes, laquelle sanctionne un vice dans la formation du contrat.

b – sur le dol

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que :

'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter Un tel comportement est un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient aux appelants de prouver l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’une réticence de leur vendeur destinées à tromper leur consentement.

L’établissement par la société Domaine de [Localité 18] d’une déclaration d’achèvement des travaux et de conformité, qui s’est révélée inexacte, ne caractérise pas à lui seul une manoeuvre frauduleuse au sens des dispositions précitées.

La nullité des ventes ne peut dès lors pas être prononcée sur ce fondement.

c – sur un défaut de conformité et l’obligation de délivrance

L’article 1604 du code civil dispose que : 'La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur’ et l’article 1606 que : 'L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété'.

Le vendeur a l’obligation de délivrer un bien conforme aux prévisions contractuelles.

L’inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance conforme est une cause de résolution de la vente, non de sa nullité, seule sollicitée.

Il résulte de ces développements que les demandes de nullité des ventes consenties à [Y]-[W] [A], [V] [R] et [J] [N] ne sont pas fondées.

2 – sur le préjudice

a – sur l’évaluation faite par l’expert

L’expert judiciaire en page 40 de son rapport, lors du rappel des réclamations des appelants, indiqué que :

'Les réclamations émises… portent d’une manière générale sur la conformité du lotissement au regard du permis d’aménager et plus particulièrement sur la mise en conformité des points suivants :

'Evacuation de l’ensemble des eaux usées du lotissement

'Evacuation des eaux de ruissellement du lotissement

'Evacuation des futures toitures des immeubles du lotissement

'Réseau téléphonique

'Voierie

'Accès pompiers.

Enfin, la réclamation porte sur la levée de l’avis de non-conformité du lotissement établi par le Préfet de Charente Maritime'.

Il a chiffré comme suit le préjudice des appelants, qui en sollicitent l’indemnisation :

'15.2.2. HYPOTHESE 2

Dans l’hypothèse où le Tribunal, le cas échéant saisi, considérerait que face à l’ampleur des désordres et au montant total des réparations, il conviendrait d’envisager une solution de résolution du litige plus acceptable, je soumets à l’appréciation de ce dernier mon avis comme suit :

Au regard du montant des réparations, des désordres et des non conformités, je propose que le lotisseur rachète les biens vendus, afin de permettre aux acquéreurs d’envisager une autre acquisition en un autre lieu.

Après analyse des justificatifs produits par les parties et en tenant compte des préjudices consécutifs à hauteur de 15% du montant total des engagements financiers, les coûts pour chacun des propriétaires peuvent être établis comme suit :

Pour Monsieur [N] :

OBJET

DESIGNATION

PRIX TOTAL EN €

TERRAIN

REMBOURSEMENT DU PRIX D’ACQUISITION DU TERRAIN

44 000,00 €

REMBOURSEMENT DES FRAIS DE NOTAIRE RELATIF A L’ACQUISITION DU TERRAIN

5 000,00 €

REMBOURSEMENT DES FRAIS DE MANDAT LIES A L’ACQUISITION DUTERRAIN

897,00 €

ASSURANCES (ARRETE A LA DATE D’ETABLISSEMENT DU PRESENT DOCUMENT)

1774,08 €

MAISON

COUT DE CONSTRUCTION DE LA MAISON

40 000,00 €

FACTURES DE MATERAIUX DIVERS

23 075,03 €

TEMPS PASSE A LA CONSTRUCTION DES CLOTURES, ISOLATION…

18 720,00 €

PREJUDICES

PREJUDICES CONSECUTIFS DIVERS 15%

20 2019,92 €

TOTAL

153 486,03 €

Pour Madame [A] :

OBJET

DESIGNATION

PRIX TOTAL EN €

TERRAIN

REMBOURSEMENT DU PRIX D’ACQUISITION DU TERRAIN

43 000,00 €

REMBOURSEMENT DES FRAIS DE NOTAIRE RELATIF A L’ACQUISITION DU TERRAIN

5 000,00 €

PREJUDICES

PREJUDICES CONSECUTIFS DIVERS 15%

7 200,00 €

TOTAL

55 200,00 €

Pour Monsieur [R]:

OBJET

DESIGNATION

PRIX TOTAL EN €

TERRAIN

REMBOURSEMENT DU PRIX D’ACQUISITION DU TERRAIN

44 000,00 €

REMBOURSEMENT DES FRAIS DE NOTAIRE RELATIF A L’ACQUISITION DU TERRAIN

5 000,00 €

MAISON

COUT DE CONSTRUCTION DE LA MAISON

141 000,00 €

FACTURES DE MATERAIUX DIVERS

23 638,17 €

TEMPS PASSE AUX AMENAGEMENTS INTERIEURS

11 035,00 €

FRAIS DE REMBOURSEMENT ANTICIPES

23 206,98 €

PREJUDICES

PREJUDICES CONSECUTIFS DIVERS 15%

33 700,98 €

AUTRES PREJUDICES

VOIR NOTA CI-DESSOUS

TOTAL

281 581,13 €

NOTA : En ce qui concerne Monsieur [R] pour les autres préjudices pécuniaires et les préjudices moraux présentés par ce dernier, pour un montant total de 109.388,00 € (non indiqué dans le tableau ci-dessus), je laisse le soin au Tribunal, le cas échéant saisi de se prononcer sur ces derniers'.

b – sur la restitution du prix de vente et de ses accessoires

Dès lors que ni la nullité, ni la résolution des ventes ne sont prononcées, les appelants ne sont pas fondés à demander restitution du prix d’acquisition des terrains et des divers frais exposés pour ces acquisitions.

c – sur le prix des constructions

Le rapport d’expertise ne fait mention d’aucun désordre affectant les maisons d’habitation édifiées par [J] [N] et [V] [R], résultant de ceux affectant le lotissement.

Ces biens ont été édifiés après obtention de permis de construire. Il n’est pas établi que la conformité de ces constructions au permis délivré a été contestée.

Il ne résulte pas du rapport d’expertise que les biens sont inhabitables, ne sont desservis ni en eau potable, ni en électricité. Les constatations de l’expert judiciaire en page 59 de son rapport établissent que le lotissement est relié à ces réseaux.

L’expert a rapporté en page 58 de son rapport que : 'Messieurs [R] et [N] confirment leur volonté de vendre leurs biens et de se projeter ailleurs'.

Les appelants ne sont pour ces motifs pas fondés à obtenir paiement du coût d’édification de constructions sur les terrains acquis de la société Domaine de [Localité 18].

d – sur les préjudices consécutifs

1 – sur un préjudice moral

Les désordres et non-conformités du lotissement sont à l’origine pour les appelants d’un préjudice moral, lié à l’incertitude entourant leur investissement et aux tracas subis en raison de ceux-ci.

Ce préjudice sera réparé par l’attribution des sommes de :

—  10.000 € à [I] [N] ;

—  5.000 € à [Y]-[W] [A] ;

—  10.000 € à [V] [R].

2 – sur une perte de chance

S’ils avaient eu connaissance des non-conformités affectant le lotissement réalisé par la société Domaine de [Localité 18], les appelants n’auraient pas contracté avec celle-ci ou contracté à un prix moindre.

Ils ont ainsi perdu une chance soit de ne pas acquérir les lots dépendant de ce lotissement, soit de les acquérir à un prix moindre.

Cette perte de chance sera appréciée à 50 % du montant du prix de vente.

L’indemnisation est ainsi de :

—  20.000 € (40.000 x 50 %) pour [I] [N] ;

—  21.500 € (43.000 x 50 %) pour [Y]-[W] [A] ;

—  9.750 € (19.500 x 50 %) pour [V] [R].

3 – sur la fixation des créances à la procédure collective

Ces créances de dommages et intérêts seront fixées à la procédure de liquidation judiciaire de la société Domaine de [Localité 18], cette procédure collective faisant obstacle à une condamnation, pour les montants suivants :

—  30.000 € (10.000 + 20.000) s’agissant de la créance chirographaire d'[I] [N] ;

—  26.500 € (5.000 + 21.500) s’agissant de la créance chirographaire de [Y]-[W] [A] ;

—  19.750 € (10.000 + 9.750) s’agissant de la créance chirographaire de [V] [R].

F – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DU NOTAIRE

L’article 1240 du code civil dispose que :'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

La responsabilité délictuelle, non contractuelle, du notaire rédacteur d’un acte est susceptible d’être engagée si la preuve d’une faute de sa part est rapportée.

Le notaire rédacteur d’un acte est tenu de veiller à la validité et l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Il a envers les parties à l’acte un devoir d’information et de conseil.

La charge de la preuve de la faute incombe aux appelants.

1 – sur l’efficacité des actes

Les appelants sont entrés en possession des lots dont la vente a été instrumentée par Maître [K] [S]. Certains y ont édifié des maisons d’habitation. Les actes qu’il a établis ne sont pas atteints de nullité.

L’inefficacité des actes dressés n’est dès lors pas établie.

2 – sur une garantie bancaire

L’article R 442-13 du code de l’urbanisme dans sa version applicable à la date de délivrance du permis d’aménager dispose que :

'Le permis d’aménager ou un arrêté ultérieur pris par l’autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sa demande le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l’une ou l’autre des hypothèses suivantes :

a) Le demandeur sollicite l’autorisation de différer, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l’aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ;

Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée à l’engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais que fixe l’arrêté et, si le lotisseur n’est pas une collectivité publique, à la consignation à cette fin, en compte bloqué, d’une somme équivalente à leur coût, fixé par ledit arrêté, ou à la production d’une garantie d’achèvement desdits travaux établie conformément à l’article R. 442-14; le déblocage de la somme représentative du montant des travaux peut être autorisé en fonction de leur degré d’avancement par l’autorité qui a accordé l’autorisation de lotir ;

b) Le lotisseur justifie d’une garantie d’achèvement des travaux établie conformément à l’article R. 442-14.

Dans ce cas, l’arrêté fixe la date à laquelle l’organisme garant prévu à l’article R. 442-14 devra mettre les sommes nécessaires au financement des travaux à la disposition de l’une des personnes visées à l’article R. 442-15".

En page 96 de son rapport, l’expert judiciaire a été d’avis que :

'En ce qui concerne l’éventuelle responsabilité des notaires et de la société ANDORRA BANC relative à la garantie bancaire, à mon sens, il ne peut être retenu de responsabilité de ces derniers compte tenu qu’en application de l’article R 422 14 du Code de l’Urbanisme, la garantie bancaire n’est due que dans le cas où les travaux d’achèvement venaient à être différé après la vente des lots ; or, il est certain que cette caution bancaire n’avait pas lieu d’être puisque les travaux ont été déclarés achevés par le pétitionnaire avant la vente du premier lot'.

Des attestations établies par la société Andbanc, rédigées l’une en catalan, l’autre en français en des termes différents, ont été jointes à la demande de permis d’aménager, afin de justifier d’une garantie bancaire.

Par courrier en date du 24 juin 2009, [P] [H] a répondu au maire de [Localité 13] que :

'Une modification est intervenue au niveau de la page 3/7

« le projet fait il l’objet d’une demande de travaux de finition différée

la réponse est NON ;

donc plus de garantie nécessaire'.

Il résulte de ces développements qu’en l’absence de demande d’autorisation de différer l’achèvement des travaux, la production d’une garantie bancaire n’était pas imposée.

Il ne peut dès lors être reproché à faute au notaire de ne pas avoir relevé l’absence de cette garantie.

3 – sur la connaissance de l’inachèvement des travaux

L’acte du 4 mai 2012 décrit en page 2 et 3 les documents relatifs au lotissement qui ont été remis :

'1° -Les plans faisant apparaître :

— la situation du terrain,

— le morcellement,

— les réseaux,

2° – Le programme des travaux.

3° – Le cahier des charges.

4° – Les statuts de l’association syndicale.

5° – La notice de présentation

6° – Une ampliation de l’arrêté de lotissement accompagné de sa demande et de l’autorisation de défrichement,

7° – Le document d’arpentage et de bornage des terrains,

8° – Copie de l’attestation de début des travaux

9° – La déclaration d’achèvement des travaux

10 – Copie de l’attestation de raccordement délivrée par le RESE le 7 juin 2011

11° – Copie de l’attestation de raccordement de chaque parcelle délivrée ERDF en date du 26 mai 2011

12° – État des risques naturels et technologiques'.

En page 4 de cet acte, il a été rappelé que :

'DECLARATION D’ACHEVEMENT DES TRAVAUX

Le LOTISSEUR a fait exécuter les divers ouvrages indiqués au programme du lotissement.

Conformément aux prescriptions de l’article R 462-1 du Code de l’urbanisme, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été adressée à la Mairie le 7 Juin 2011, et décharge en a été remise le 16 juin 2011.

Le vendeur déclare que la mairie de [Localité 13] n’a pas contesté la conformité des travaux au permis d’aménager dans le délai de trois mois de la réception de ladite déclaration'

Les actes de vente, des 14 mai 2012 (page 6), 23 mai 2014 (page 9) et 6 jun 2014 (pages 9 et 10), contiennent les mentions suivantes :

'Dossier de lotissement

Il a été établi un dossier de lotissement comportant :

1°- Les plans faisant apparaître:

— la situation du terrain,

— le morcellement,

— les réseaux,

— l’aménagement paysager.

2° – Le programme des travaux indiquant les caractéristiques des divers ouvrages à réaliser et les conditions de leur réalisation.

3° – Les statuts de l’association syndicale

[…]

5° – Le cahier des charges

[…]

Autorisation du lotissement – Affichage

La création du lotissement a été autorisée aux termes de l’arrêté sus visé approuvant le projet déposé et régulièrement publié.

L’affichage de l’arrêté de lotir sur le terrain et en mairie a été effectué.

Déclaration d’achèvement des travaux

Le LOTISSEUR a fait exécuter les divers ouvrages indiqués au programme du lotissement.

Conformément aux prescriptions de l’article R 462-1 du Code de l’urbanisme, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été adressée à la Mairie le 7 juin 2011.

La décharge et l’attestation de conformité sont demeurées ci-jointes et annexées après mention.

Remise de documents à l’acquéreur

L’ACQUEREUR déclare avoir été, dès avant ce jour, mis en mesure de consulter les pièces déposées au rang des présentes minutes et sus visées.

Il déclare en outre en avoir reçu une copie ainsi que le projet du présent acte'.

La déclaration d’achèvement des travaux et de conformité, rappelée à ces actes, n’avait pas été à la date de ceux-ci, contestée par les services en charge de l’urbanisme.

Aucun élément des débats n’établit que le notaire, qui n’avait pas l’obligation de se rendre sur le site du lotissement, avait à la date de ces divers actes une connaissance de l’inachèvement des travaux du lotissement et de l’inexactitude de la déclaration faite par le lotisseur ou aurait dû en avoir connaissance.

L’échange de courriels entre [J] [N] et Maître [K] [S] courant janvier et février 2016, postérieurement aux ventes litigieuses (pièce n° 9 des appelants), n’établit nullement cette connaissance à la date d’établissement des actes.

Il ne peut pour ces motifs pas être reproché par les appelants un manquement du notaire à son devoir de conseil.

G – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE D'[P] ET [B] [H]

[E] [Z] et la société Maf ne sollicitent qu’à titre subsidiaire la garantie d'[P] et de [B] [H]. Il résulte des développements précédents que ces demandes sont sans objet.

H – SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à la société Domaine de [Localité 18]. Ces dépens incluent ceux des procédures de référé mise en oeuvre et le coût du rapport d’expertise. Ils seront recouvrés par la scp Gallet Allerit Wagner et la selarl Mady-Gillet-Briand-Petillion prise en la personne de Maître [E] Gillet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

I – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié n’y avoir lieu de faire application de ces dispositions.

Il serait inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef à l’encontre de la société Domaine de [Localité 18] pour le montant ci-après précisé.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 25 novembre 2022 du tribunal judiciaire de Saintes ;

et statuant à nouveau,

REJETTE la demande de la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André de constater que la cour n’était saisie que de l’examen de la recevabilité de l’action exercée à son encontre par [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] ;

DECLARE recevables les demandes de [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] formées à l’encontre de la société Domaine de [Localité 18], représentée par la selarl [X] [L] prise en la personne de ce dernier, liquidateur judiciaire ;

DECLARE recevable l’action exercée par [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] à l’encontre de [E] [Z] ;

DECLARE recevables les demandes de [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] formées à l’encontre de la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André ;

REJETTE la demande de nullité de la vente par la société Domaine de [Localité 18] à [Y]-[W] [A] du lot n° 18 consentie par acte du 14 mai 2012 ;

REJETTE la demande de nullité de la vente par la société Domaine de [Localité 18] à [V] [R] du lot n° 23 consentie par acte du 23 mai 2014 ;

REJETTE la demande de nullité de la vente par la société Domaine de [Localité 18] à [J] [N] du lot n° 18 consentie par acte du 7 juin 2014 ;

DIT que les désordres et non-conformités affectant le lotissement réalisé par la société Domaine de [Localité 18] au lieu-dit '[Localité 18]' sur le territoire de la commune de [Localité 13], engagent la responsabilité décennale de la société Domaine de [Localité 18], constructeur ;

DIT la société Domaine de [Localité 18] tenue sur ce fondement d’indemniser [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] ;

FIXE la créance à titre chirographaire d'[I] [N] à la liquidation judiciaire de la société Domaine de [Localité 18] à 30.000 € ;

FIXE la créance à titre chirographaire de [Y]-[W] [A] à la liquidation judiciaire de la société Domaine de [Localité 18] à 26.000 € ;

FIXE la créance à titre chirographaire de [V] [R] à la liquidation judiciaire de la société Domaine de [Localité 18] à 19.750 € ;

DEBOUTE [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] de leurs demandes formées à l’encontre de [E] [Z] ;

MET hors de cause la selarl [E] [Z] ;

DEBOUTE [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] de leurs demandes formées à l’encontre de la Mutuelle des architectes français ;

DEBOUTE [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] de leurs demandes formées à l’encontre de la scp Bernard Lamaignère – Jacques Huleux – Laurent Daeschler – [K] [S] – Anne Chenu – Florence Fuster-Miller – Pascale Roques-André ;

CONDAMNE la société Domaine de [Localité 18], représentée par la selarl [X] [L] prise en la personne de ce dernier, liquidateur judiciaire, aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la scp Gallet Allerit Wagner et la selarl Mady-Gillet-Briand-Petillion prise en la personne de Maître Nicolas Gillet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

DIT que les dépens incluent ceux des procédures de référé mise en oeuvre et le coût du rapport d’expertise ;

CONDAMNE la société Domaine de [Localité 18], représentée par la selarl [X] [L] prise en la personne de ce dernier, liquidateur judiciaire, à payer à [Y]-[W] [A], [V] [R] et [I] [N] pris ensemble la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT