LB/ND

Numéro 25/329

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 30/01/2025

Dossier : N° RG 24/01184 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2NW

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

[H] [R] épouse [X]

C/

S.C.I. SCI MORGAN

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [H] [R] épouse [X]

née le 26 Juin 1969 à [Localité 9] (55)

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocat au barreau de Dax

INTIMEE :

S.C.I. MORGAN

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 882 739 204, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurent MALO de la SELARL JEAN-PAUL GIBERT – LAURENT MALO, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 26 MARS 2024

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 8]

RG : 23/293

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2018, la société civile immobilière (sci) OCA a consenti à Mme [H] [R] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à Vieux Boucau les Bains (40) pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de sushis, boissons, glaces, plats à emporter, sandwiches et confiserie ; le bail stipule un loyer annuel initial de 11280 euros hors taxe, soit 940 euros mensuels hors taxe (et 1128 euros mensuels TTC), avec indexation annuelle payable mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois.

Les locaux loués à Mme [R] ont été vendus par la sci OCA à la sci MORGAN le 22 décembre 2020, ce dont Mme [R] a été informée par courrier de Maître [M] [W], notaire, du 5 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, la sci MORGAN a délivré à Mme [H] [R] épouse [X] un commandement de payer la somme principale de 4121,40 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.

Par acte du 3 novembre 2023, la sci MORGAN a assigné en référé Mme [H] [R] épouse [X] devant le président du tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et ordonner son expulsion sous astreinte.

Par ordonnance du 26 mars 2024, la juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a :

Constaté la résiliation du bail commercial en date du 29 septembre 2023,

Débouté Mme [R] épouse [X] de l’ensemble de ses demandes,

Ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [R] épouse [X] des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 10] (40), de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné Mme [R] épouse [X] à payer à la sci MORGAN à titre provisionnel la somme de 1785 euros au titre du solde de l’arriéré locatif,

Condamné Mme [R] épouse [X] à verser à la sci MORGAN une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

Débouté la sci MORGAN du surplus de ses demandes,

Condamné Mme [R] épouse [X] à payer à la sci MORGAN la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [R] épouse [X] aux dépens en ce compris les frais liés à la levée de l’état des nantissements.

Par déclaration en date du 19 avril 2024, Mme [H] [R] épouse [X] a relevé appel de cette ordonnance.

Par jugement du 14 août 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dax a accordé à Mme [H] [R] épouse [X] un délai de sursis à expulsion jusqu’au 2 janvier 2025.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le Premier Président de la cour d’appel de Pau a débouté Mme [H] [X] née [R] de sa demande tendant à voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire assortissant l’ordonnance prononcée par le juge des référés de Dax le 26 mars 2024, condamné Mme [X] née [R] à payer à la sci MORGAN la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024.

***

Vu les dernières conclusions de Mme [H] [R] épouse [X] notifiées le 2 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Vu les articles L 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile,

La recevoir en son appel.

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle :

— CONSTATE la résiliation du bail commercial en date du 29 septembre 2023,

— LA DEBOUTE de l’ensemble de ses demandes,

— ORDONNE à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, son expulsion des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 10] (40), de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— LA CONDAMNE à payer à la SCI MORGAN à titre provisionnel la somme de 1 785 euros au titre du solde de l’arriéré locatif.

— LA CONDAMNE à verser à la SCI MORGAN une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion,

— LA CONDAMNE à payer à la SCI MORGAN la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— LA CONDAMNE aux dépens en ce compris les frais liés à la levée de l’état des nantissements.

Statuant à nouveau,

— LUI ACCORDER rétroactivement un délai de 6 mois à compter du commandement de payer du 28 août 2023 pour s’acquitter de la somme de 1.785 euros

— CONSTATER que le paiement de cette somme est intervenu dans ce délai.

— DEBOUTER la SCI MORGAN de toutes ses demandes.

— CONDAMNER la SCI MORGAN à lui payer 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI MORGAN aux dépens

*

Vu les dernières conclusions de la sci MORGAN notifiées le 7 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Vu le commandement de payer,

Vu les articles L. 145-41 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles L. 131-1 et L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

CONFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge des Référés près le Tribunal Judiciaire de Dax en ce qu’elle a :

REJETÉ toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [R] épouse [X] ;

CONSTATÉ l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

CONSTATÉ la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2023 ;

En conséquence,

ORDONNÉ l’expulsion de Madame [R] épouse [X] et de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNÉ Madame [R] épouse [X], à lui payer à titre provisionnel la somme de 1.785 euros TTC au titre des sommes restant à payer en vertu du commandement de payer ;

CONDAMNÉ Madame [R] épouse [X] à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [R] épouse [X] à lui régler la somme de 514 euros au titre de la taxe foncière de 2023 ;

CONDAMNER Madame [R] épouse [X] à lui payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [R] épouse [X] aux entiers dépens en ce compris les frais liés à la levée de l’état des nantissements.

MOTIFS :

Sur le constat de la résiliation du bail commercial

Mme [R] épouse [X] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré pour un montant erroné supérieur à la créance du bailleur, seule l’assignation ayant précisé le montant exact. Elle précise qu’à la date de l’ordonnance de référé dont appel, elle avait réglé le montant réellement dû au bailleur manifestant sa bonne foi et sa volonté de respecter ses obligations.

Elle soutient qu’en lui délivrant un commandement visant un montant erroné et en ne répondant pas à sa réclamation sur le montant de la somme qui lui était réclamée, puis en lui faisant délivrer l’assignation la sci MORGAN a fait preuve de mauvaise foi dans le but de se débarrasser de sa locataire de sorte qu’elle ne peut obtenir le constat de la résiliation du bail. Elle explique son retard à effectuer le règlement par le montant partiellement injustifié qui lui a été réclamé. Elle ajoute que les locaux loués souffrent de plusieurs vices en affectant l’usage par un restaurateur, que ses mises en demeure adressées au bailleur sont restées sans effet, ce qui démontre encore une fois que le bailleur a agi de mauvaise foi.

Elle soutient également que le bailleur persiste dans son intention de lui nuire en laissant s’installer à proximité un food truck qui la concurrence directement.

La sci MORGAN répond que dans le mois suivant le commandement de payer Mme [R] épouse [X] ne s’acquittera (en retard) que des loyers non augmentés des mois de juillet et août laissant impayé le reste des sommes visées par le commandement qui ne seront acquittées que plus tard.

Elle avance que l’appelante est de mauvaise foi, et que son paiement tardif ne saurait empêcher la résiliation du bail commercial, le paiement n’étant pas intervenu dans le mois suivant le commandement de payer. Elle avance que les travaux auxquels elle s’était engagée en achetant le local ont été réalisés, Mme [R] épouse [X] ayant pour but de tenter de justifier sa carence dans l’espoir d’échapper encore une fois à la résiliation. Elle réfute tout manquement à ses obligations.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 26 octobre 2018 entre Mme [H] [R] et la sci OCA, aux droits de laquelle vient la sci MORGAN contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non paiement des loyers et charges à leur échéance normale un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer du 28 août 2023 vise expressément cette clause résolutoire et fait commandement de payer la somme de 4121,40 euros en principal, outre 152,01 euros au titre du coût de l’acte.

Il résulte de la lecture du décompte inclus dans le commandement de payer du 28 août 2023 ainsi que du décompte établi par l’agence ORPI le 27 octobre 2023 que la somme réclamée dans le commandement de payer, soit 4121,40 euros, incluait les loyers impayés de juillet et août 2023 (2336,40 euros TTC), les taxes foncières de 2021 et 2022 (242,40 et 500 euros) et le reliquat de l’augmentation de loyer non appliquée depuis le mois de décembre 2021 (962,60 euros). La société MORGAN explique que sur la somme totale de 4121,40 euros, Mme [X] n’a d’abord réglé que les loyers de juillet et août, soit la somme de 2336,40 euros, laissant impayés la somme restante de 1785 euros.

L’assignation délivrée le 3 novembre 2023 visait ainsi la somme de 1785 euros correspondant aux taxes foncières 2021 et 2022, lesquelles devaient être remboursées par la locataire en vertu du bail, et à un reliquat de loyers impayés.

Mme [R] épouse [X] ne s’est acquittée du reliquat que par un chèque de la CARPA en date du 30 janvier 2024, soit cinq mois après la délivrance du commandement de payer.

Il en résulte qu’il n’est aucunement démontré une erreur dans le montant de la dette réclamée par la sci MORGAN à Mme [R] épouse [X] dans le commandement de payer du 28 août 2023.

Ce montant n’a pas été réglé dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En outre Mme [R] épouse [X] est infondée à alléguer la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire alors que l’erreur qu’elle invoque n’est pas démontrée.

Les autres motifs invoqués par l’appelante à l’appui de ses allégations de mauvaise foi à l’endroit de l’intimée ne sont pas davantage fondés de sorte qu’ils ne sont pas de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la délivrance du commandement de payer.

En effet, la bailleresse justifie avoir fait faire des travaux en 2021 dans les lieux donnés à bail conformément à son engagement préalable à son acquisition des lieux loués en 2020. La locataire n’a pas ensuite formulé auprès de la sci MORGAN des demandes de travaux, ni argué d’une exception d’inexécution pour justifier les retards de paiement des loyers.

Au surplus, Mme [R] est infondée à reprocher à la sci MORGAN l’installation d’un food truck sur un parking n’appartenant pas à la bailleresse et ne dépendant pas de son autorisation ainsi que cela résulte de l’attestation de Mme [P], directrice de l’épicerie PROXI.

Mme [R] épouse [X] fait valoir également que la résiliation constituerait une atteinte à son droit fondamental au bail, disproportionné à l’intérêt du litige au visa du protocole n°1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il est observé qu’il a été délivré à Mme [R] épouse [X] un premier commandement de payer le 19 juillet 2021 visant la somme principale de 3356 euros, une première assignation en référé le 13 septembre 2021, des mises en demeure en date des 13 juin 2023 et 10 juillet 2023, avant la délivrance du second commandement de payer le 28 août 2023 et d’une seconde assignation le 3 novembre 2023.

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail commercial à la suite du commandement de payer délivré le 28 août 2023 n’entraine pas des conséquences disproportionnées au regard du droit au bail de l’appelante alors qu’il découle de ses obligations contractuelles et légales, que la clause résolutoire est mise en 'uvre conformément aux dispositions applicables en la matière sans que soit rapportée la preuve d’une mauvaise foi de la bailleresse, que la locataire ne s’est acquittée de ses obligations que plusieurs mois après l’acquisition de la clause résolutoire le 29 septembre 2023, qu’elle invoque des arguments infondés pour expliquer ses retards répétés de paiement supportés par la sci MORGAN en dépit de la délivrance de deux commandements de payer et de mises en demeure.

Le moyen invoqué de l’absence de rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant de la dette qui a été payée et la résiliation du bail sera donc écarté.

Au regard des manquements répétés de Mme [R] épouse [X] à son obligation de paiement des loyers et des taxes, de l’absence d’explication crédible donnée par la locataire sur les retards récurrents, de ses arguments infondés sur le caractère erroné du montant réclamé par la bailleresse, la demande de délais de paiement formulée par Mme [R] épouse [X] sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil sera rejetée.

Il convient par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail le 29 septembre 2023, déboutée Mme [R] épouse [X] de ses demandes, notamment de sa demande de délais de paiement, ordonné son expulsion à défaut de restitution volontaire des lieux, condamné Mme [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, mais de l’infirmer sur la condamnation de l’appelante au paiement de la somme provisionnelle de 1785 euros TTC qui a été acquittée avant l’audience devant le juge des référés tenue le 27 février 2024 suivant un chèque CARPA du 30 janvier 2024.

Mme [R] ne justifie pas de s’être acquittée du paiement de la taxe foncière de 2023. Elle sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 514 euros à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [R] épouse [X] aux dépens en ce compris les frais liés à la levée de l’état des nantissements et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] épouse [X], partie perdante, sera également condamnée aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner Mme [R] épouse [X] à payer à la sci MORGAN la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Mme [H] [R] épouse [X] sera en revanche déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [H] [R] épouse [X] à payer à la sci MORGAN à titre provisionnel la somme de 1785 euros au titre du solde de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Constate que le reliquat restant dû à la suite de la délivrance du commandement de payer du 28 août 2023 au moment de la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2023, soit la somme de 1785 euros TTC a été acquittée suivant un chèque CARPA du 30 janvier 2024 ;

Déboute Mme [H] [R] épouse [X] de sa demande de délais de paiement rétroactif ;

Condamne Mme [H] [R] épouse [X] à payer à la sci MORGAN la somme provisionnelle de 514 euros au titre de la taxe foncière de 2023 ;

Condamne Mme [H] [R] épouse [X] à payer à la sci MORGAN la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [R] épouse [X] aux dépens d’appel ;

Déboute Mme [H] [R] épouse [X] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente