PhD/PM

Numéro 25/03051

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 06/11/2025

Dossier : N° RG 25/00177 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCD5

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Affaire :

S.C.I. DE LA HALLE

C/

S.A.S. EDERKI

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 6 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Septembre 2025, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. DE LA HALLE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocat au barreau de TARBES

assistée de M^e Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

S.A.S. EDERKI

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Vincent DELPECH de la SCP DELMA AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 14 JANVIER 2025

rendue par le JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 4]

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

En 2008, la SCI de la Halle a fait réaliser des travaux de rénovation d’un immeuble à usage d’entrepôts et de bureau sis à [Adresse 5] qu’elle a donnés à bail commercial à la société Ederki (sas).

Des infiltrations sont rapidement apparues dans les locaux loués.

La SCI de la Halle a engagé une action en responsabilité contre les entrepreneurs concernés par les infiltrations, et la société Ederki a réclamé l’exécution des travaux de remise en état des lieux loués sur le fondement du bail commercial.

Par jugement du 28 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Dax a notamment condamné la SCI de la Halle à exécuter les travaux réparatoires mentionnés dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [C] clos le 15 octobre 2019, dans un délai de huit mois à compter du présent jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de délai de huit mois pendant une période de 90 jours.

Le jugement, assorti de l’exécution provisoire, a été signifié le 12 janvier 2023.

Les travaux n’ayant pas été réalisés, et suivant exploit du 7 mai 2024, la société Ederki a fait assigner la SCI de la Halle par devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dax en liquidation de l’astreinte provisoire et fixation d’une astreinte définitive.

Par jugement du 14 janvier 2025, le juge de l’exécution a :

— ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée contre la SCI de la Halle

— condamné la SCI de la Halle à payer à la société Ederki la somme de 9.000 euros

— fixé une astreinte définitive

— dit que la SCI de la Halle devra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision

— dit qu’à défaut, et passé ce délai, la SCI de la Halle sera condamnée au paiement de la somme de 100 euros par jour de retard pour une période de 30 jours

— condamné la SCI de la Halle à payer à la société Ederki la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 22 janvier 2025, ée sous le numéro RG 25/177 la SCI de la Halle a é appel de ce jugement.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 février 2025, enregistré sous le numéro RG 25/374, la SCI de la Hallea saisi la cour d’une requête en rectification de l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris en ce qu’il a « dit que la de la Halledevra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision », au lieu de «  dit que la de la Halledevra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision » .

La société a constitué avocat dans les deux instances.

Le 7 avril 2025, la SCI de la Halle a remis et notifié ses d’appel.

Le 7 mai 2025, la société Ederki a remis et notifié, dans les deux instances, ses sur la rectification d’erreur matérielle le 7 mai 2025.

La société Ederki n’a pas conclu sur l’appel du jugement entrepris.

La procédure sur l’appel du jugement entrepris a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025.

***

Vu les dernières notifiées le 7 mai 2025 et la requête en rectification de l’erreur matérielle remise le 11 février 2025 par la SCI de la Halle qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de :

A titre principal :

— réduire à néant le montant de l’astreinte provisoire

— dire n’y avoir lieu à fixer une astreinte définitive.

A titre subsidiaire :

— dire que l’astreinte définitive commencera à courir dans le délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir

— réduire l’astreinte définitive à de plus justes proportions.

En tout état de cause, débouter la société Ederki de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les notifiées le 7 mai 2025 par la société Ederki qui a indiqué s’en remettre à justice sur la demande de rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement entrepris.

MOTIFS :

Il convient, dans le souci d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des deux instances enrôlées sous les numéros RG 25/177 et 25/374 et de dire que la procédure sera suivie sous le numéro 25/177.

sur la rectification d’erreur matérielle :

L’erreur matérielle alléguée étant établie, il convient de rectifier le dispositif du jugement entrepris en ce qu’il a dit que « la de la Halle devra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision », au lieu de « dit que la de la Halle devra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision », ément aux motifs de la décision déférée.

sur la procédure :

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile, qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Et, l 'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de moyens nouveaux, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Ainsi, lorsqu’elle n’est pas saisie de conclusions par l’intimé, la cour d’appel doit, pour statuer sur l’appel, examiner, au vu des moyens d’appel, les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

sur la liquidation de l’astreinte provisoire :

L’appelante fait grief au jugement entrepris d’avoir liquidé l’astreinte provisoire alors que, selon elle, l’inexécution des travaux est imputable à plusieurs difficultés l’ayant privé de la possibilité de réaliser les travaux dans les délais requis, :

— à l’augmentation du coût des travaux chiffrés à 258.321,24 euros dans le rapport d’expertise du 15 octobre 2019 sur la base d’un devis de la société Arroka et chiffrés par cette même entreprise à la somme de 334.613 euros dans le devis établi le 4 avril 2023 et dont elle doit faire l’avance quoique devant en supporter le tiers dans ses recours contre les responsables des désordres

— aux difficultés financières liées au recouvrement de sa propre créance de 143.385,35 euros contre certains responsables des désordres, n’obtenant qu’un paiement partiel de 98.000 euros en décembre 2023 dans le cadre de l’exécution forcée du jugement du 28 septembre 2022

— la décision unilatérale de la société Ederki depuis plus de cinq années de ne pas régler le complément de loyer au titre de l’indexation automatique du loyer représentant une créance de 96.304,56 euros au 16 juillet 2024 qui a l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’appelante ajoute que la liquidation de l’astreinte mise à sa charge n’a pas de rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant liquidé et l’enjeu du litige alors que la société Ederki ne subit aucun préjudice du fait des désordres, ses demandes d’indemnisation au titre des pertes d’exploitation et du trouble de jouissance ayant été rejetées par le jugement du 28 septembre 2022.

Enfin, elle précise que les locaux loués ont fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner émise par elle le 14 avril 2024 pour un montant de 850.000 euros prenant en compte les travaux de rénovation à réaliser dans l’immeuble, et que l’établissement public foncier local Pays Basque a notifié l’exercice de son droit de préemption au prix de 800.000 euros en date du 8 août 2024, de sorte que cette opération rend inenvisageable la signature de tout devis et exclut toute réalisation des travaux.

Cela posé, l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Et, il résulte de ces dispositions, telle qu’interprétées à la lumière de l’article 1 du protocole n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (droit au respect de ses biens) que si l’astreinte ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, tout en imposant au juge appelé à liquider l’astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction, il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier encore, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige. (2ème Civ 20 janvier 2022 n°20-15.261).

En l’espèce, le jugement du 28 septembre 2022 ayant été signifié le 12 janvier 2023, les travaux prescrits devaient être réalisés au plus tard au 12 août 2023, l’astreinte provisoire ayant commencé à courir le lendemain de cette date pour une durée de 90 jours.

Ledit jugement fait l’objet de plusieurs appels en cours, dont ceux de la SCI de la Halle sur les responsabilités des intervenants et celui de la société Ederki sur l’indemnisation de ses préjudices.

Les difficultés financières invoquées par la SCI de la Halle ne peuvent être regardées comme des circonstances de nature à exonérer, sinon même modérer, l’astreinte alors que, comme l’a relevé le premier juge, elle persiste à ne produire aucun élément relatif à sa situation comptable et financière de nature à établir qu’elle ne disposait pas des ressources nécessaires pour financer les travaux ou obtenir un prêt bancaire à la mesure du montant des travaux réactualisé en avril 2023.

Il est patent qu’en ne manifestant aucune volonté concrète en ce sens, la SCI de la Halle a atermoyé l’exécution de la décision dans l’attente de la mise en vente du bâtiment et de l’issue des recours pendants devant la cour d’appel.

Le montant de l’astreinte encourue, soit la somme de 9.000 euros, est proportionnel à l’enjeu du litige qui vise à mettre hors d’eau le bâtiment en assurant une étanchéité parfaite des menuiseries avec la structure de celui-ci, alors que les désordres d’infiltrations affectent les locaux d’exploitation de la société Ederki.

En effet, si en l’état du jugement du 28 septembre 2022, la société Ederki n’a pas obtenu l’indemnisation de ses préjudices, il reste que l’humidité récurrente des locaux en période d’intempéries ne répond pas aux caractéristiques convenues des locaux pris à bail après la réalisation des travaux de rénovation du bâtiment en 2008.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a liquidé l’astreinte provisoire à la somme de 9.000 euros.

sur l’astreinte définitive :

Il est certain que l’exercice du droit de préemption urbain notifié le 8 août 2024 à la suite de la déclaration d’intention d’aliéner du 14 avril 2024, modifie les données du litige en cas de transfert de propriété du bâtiment au profit de l’établissement public foncier local Pays Basque.

Dans ce cas, la société Ederki ne peut plus poursuivre l’exécution du jugement du 28 septembre 2022 contre la SCI de la Halle du chef des travaux de remise en état.

Cependant, la SCI de la Halle n’a pas expressément conclu sur le sort du droit de préemption et notamment n’a pas dit si elle avait accepté le prix proposé par l’établissement public ou si le prix fait actuellement l’objet d’une instance en fixation judiciaire et alors que, dans tous les cas, le transfert de propriété s’opère à la plus tardive des dates auxquels doivent intervenir l’acte authentique et le paiement du prix, soit au plus tard dans les quatre mois de l’accord sur le prix ou la fixation judiciaire du prix, faute de quoi le vendeur peut librement aliéner son bien. Par conséquent, il convient, infirmant le jugement entrepris de ce chef, de dire n’y avoir lieu à fixer une astreinte définitive en l’état tout en réservant à la société Ederki le droit de demander au juge de l’exécution de fixer une telle astreinte en cas de caducité du droit de préemption et reprise du bâtiment par la SCI de la Halle. L e jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

La SCI de la Halle sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 25/177 et 25/374 et dit que la procédure sera suivie sous le numéro 25/177,

RECTIFIE l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dax en date du 14 janvier 2025 en ce sens qu’il est dit « de la Halle devra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de mois à compter de la signification de la présente décision », au lieu de « dit que la de la Halle devra procéder à la réalisation des travaux décrits dans le rapport d’expertise ainsi que mentionné dans le jugement du 28 septembre 2022 dans le délai de jours à compter de la signification de la présente décision »,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a liquidé et condamné la SCI de la Halle à payer à la été une astreinte provisoire de 9.000 euros, outre les dépens et une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

et, statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à fixer une astreinte définitive en l’état de l’exercice du droit de préemption notifié le 8 août 2024 par l’établissement public foncier local Pays Basque portant sur les locaux loués par la société Ederki,

RESERVE le droit de la société Ederki de solliciter devant le juge de l’exécution une demande d’astreinte définitive en cas de caducité du droit de préemption et de reprise des locaux par la SCI de la Halle,

CONDAMNE la SCI de la Halle aux dépens d’appel,

DEBOUTE la SCI de la Halle de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président