ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00269 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OPI7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/01071

APPELANT :

Monsieur [K] [R]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Adresse 16]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean BELLISSENT de la SCP BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [F] [R]

né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 12]

et

Monsieur [Y] [R]

né le [Date naissance 6] 1963 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentés par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Marine RIGAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 06 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 27 mars 2025 et prorogée au 10 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suite à divers actes de donation en date des 24 décembre 1997, 10 août 2006 et 31 décembre 2010, Messieurs [K], [Y] et [F] [R] sont devenus propriétaires indivis de plusieurs biens':

Un appartement situé à [Localité 22], [Adresse 15], lot n°1015 de la copropriété, avec une cave numérotée 15 lot n°1039 de la copropriété,

La nue-propriété d’un garage situé à [Localité 22], [Adresse 8], lot 46 de la copropriété,

L’intégralité des parts d’une SCI [R]-[X] numérotées 1 à 3420, étant précisé que Messieurs [F] et [K] [R] détiennent 30% chacun tandis que Monsieur [Y] [R] est détenteur de 40% des parts,

Un appartement avec cave et garage situé à [Localité 19], [Adresse 10], lots n°21, 34 et 102 de la coprorpiété «'La Closerie'»,

Un appartement avec cellier et garage situé à [Localité 17], [Adresse 5], lots n°30,42 et 84 de la copropriété «'Le soleil de la mer'».

En 2011, Messieurs [F] et [Y] [R] ont exprimé leur désir auprès de leur frère Monsieur [K] [R] de sortir de l’indivision.

Dans un premier temps, les parties se sont entendues pour mettre en vente les biens indivis parisiens.

Les coindivisaires ne s’accordant pas sur l’évaluation des biens parisiens, un expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 19 février 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier. L’expert judiciaire, Madame [E] a déposé son rapport le 18 février 2016 et un mandat de vente a été régularisé par l’ensemble des coindivisaires au prix net vendeur de 760'000 euros outre 30'000 euros de commission d’intermédiaire de l’agence Groupe Immobilier Finance. L’appartement, sans le garage, a été cédé au prix du mandat le 09 février 2017.

Dans le prolongement de la vente de l’immeuble parisien, Monsieur [K] [R] a souhaité que soit établi le montant des indemnités d’occupation dues par chacun des coindivisaires.

Par actes d’huissier des 16 février 2018, Monsieur [K] [R] a assigné Messieurs [F] et [Y] [R] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins qu’il soit statué sur le principe et le montant de ces indemnités d’occupation.

Par jugement contradictoire du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a':

Dit n’y avoir lieu à indemnités d’occupation au titre de l’appartement de [Localité 21], [Adresse 15] depuis l’été 2008 jusqu’au mois de février 2017 et rejette la demande de Monsieur [K] [R] à l’encontre de Monsieur [F] [R] à ce titre,

Dit n’y avoir lieu à indemnités d’occupation au titre de l’appartement de [Localité 19], [Adresse 14] depuis juillet 2010 jusqu’au mois de juillet 2017 et rejette la demande de Monsieur [K] [R] à l’encontre de Monsieur [Y] [R] à ce titre,

Dit n’y avoir lieu à indemnités d’occupation au titre de l’appartement de [Localité 18], [Adresse 25] depuis le mois de mai 2012 jusqu’à ce jour et rejette la demande de Messieurs [F] et [Y] [R] à l’encontre de Monsieur [K] [R] à ce titre,

Condamne Monsieur [K] [R] à payer à Messieurs [F] et [Y] [R] la somme de 1'000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [K] [R] aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 15 janvier 2020, Monsieur [K] [R] a régulièrement interjeté appel du jugement susvisé à l’encontre de Monsieur [F] [R] et Monsieur [Y] [R].

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 17 décembre 2024, Monsieur [K] [R] sollicite la réformation du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier et demande à la Cour de':

Juger que chacun des coindivisaires a joui privativement de l’un des immeubles indivis, comme suit':

Monsieur [F] [R] a joui privativement de l’appartement de [Localité 22] de l’été 2008 au mois de février 2017, soit pendant près de 10 ans ;

Monsieur [Y] [R] a joui privativement de l’appartement de [Localité 19] de juillet 2010 jusqu’au mois de juillet 2017, soit pendant 7 années';

Monsieur [K] [R] a joui exclusivement de l’appartement de [Localité 18] depuis le mois de mai 2012 et jusqu’à ce jour.

Fixer la valeur locative de chacun des immeubles relevant de l’indivision, au jour de l’introduction de l’instance, comme suit :

[Localité 21]': 3'500 euros mensuels

[Localité 19]': 1'600 euros mensuels

[Localité 18]': 475 euros mensuels

Fixer en outre les indemnités d’occupations qui en découlent, en l’état de l’abattement de 20 % qu’il est d’usage de retenir en pareille matière et au jour de l’introduction de l’instance, comme suit':

[Localité 21]': 2'800 euros mensuels

[Localité 19]': 1'280 euros mensuels

[Localité 18]': 380 euros mensuels

Juger que Monsieur [F] [R], Monsieur [Y] [R] et Monsieur [K] [R] sont redevables à l’égard de l’indivision et à titre d’indemnité d’occupation des sommes de :

[F] [R]': 2'800 euros x 49 mois': 137'200 euros

[Y] [R]': 1'280 euros x 55 mois': 70'400 euros

[K] [R]': 380 x 60 mois': 22'800 euros

Total des indemnités d’occupations dues à l’indivision': 230'400 euros

Condamner en tant que de besoin, Monsieur [F] [R] et Monsieur [Y] [R] à payer respectivement les sommes de 137 200,00 euros et 70 400,00 euros à titre d’indemnité d’occupation dans le cadre de la liquidation de l’indivision à intervenir.

Constater que Monsieur [K] [R] offre de payer à l’indivision la somme de 22 800,00 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Si mieux n’aime la cour,

Condamner Monsieur [F] [R] et Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [K] [R] la somme correspondant à la quote-part lui revenant dans les bénéfices de l’indivision au titre des indemnités d’occupation dues par ces deniers soit, sauf meilleures appréciations et après compensation avec les sommes dues par Monsieur [K] [R] au même titre, respectivement celles de 38 133,33 euros s’agissant de Monsieur [F] [R] (137 200 euros / 3 ' 22 800 euros / 3) et de 15 866,66 euros s’agissant de Monsieur [Y] [R] (70 400 euros / 3 ' 22 800 euros / 3).

Subsidiairement, avant dire droit,

Ayant préalablement arrêté le principe de l’indemnité d’occupation dont chaque coindivisaire est redevable ;

Ordonner l’organisation d’une mesure d’Expertise propre à déterminer la valeur locative de chaque bien en vue de la fixation de l’indemnité d’occupation due par chacun des coindivisaires.

Plus subsidiairement,

Dans l’hypothèse où la Cour considérerait qu’il n’y a pas matière à paiement d’une indemnité d’occupation de la part de Messieurs [F] et [Y] [R],

Juger que Monsieur [K] [R] ne saurait être redevable d’aucune somme à titre d’indemnité d’occupation relativement à l’appartement de [Localité 18] jusqu’au mois de mars 2020.

Fixer la valeur locative de l’appartement de [Localité 18] à la somme de 475,00 euros mensuels et l’indemnité d’occupation y afférent tenant l’abattement de 20 % qu’il est d’usage de retenir en pareille matière à la somme mensuelle de 380,00 euros.

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [F] [R] et Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [K] [R] la somme de

5 000,00 euros, chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner en outre aux entiers frais et dépens d’instance, en ce compris les frais de Commandement, d’Expertise et de constats.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 31 décembre 2024, Monsieur [F] [R] et Monsieur [Y] [R] demandent à la cour de':

A titre principal,

Juger que les biens immobiliers indivis situé [Adresse 10] à [Localité 19] et [Adresse 15] à [Localité 22] n’ont pas fait l’objet d’une occupation exclusive par [Y] ou [F] [R], et que [K] [R] n’a pas été dans l’impossibilité d’accéder à ces biens,

Confirmer le jugement querellé sur ce point

Déclarer que [K] [R] occupe privativement l’appartement de [Localité 7] depuis le 1er avril 2016,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation entre le 1er avril 2016 et le 31 mars 2025 à la somme de 66 960 euros,

Fixer pour la période postérieure, soit à compter du 1er avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 620 euros,

Condamner [K] [R] à verser 66 960 euros à l’indivision, sauf à parfaire au jour de son départ effectif de l’appartement de [Localité 7] sur la base suivante : 620 euros mensuel,

Condamner encore [K] [R] à verser 10 000 euros de dommages et intérêts à [Y] [R] et 10'000 euros de dommages et intérêts à [F] [R] en réparation du préjudice subi par le retard pris pour vendre l’appartement de [Localité 21] et des frais générés.

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où la présente juridiction infirmerait le jugement rendu et estimerait que l’occupation des appartements de [Localité 21], [Localité 19] et [Localité 7] est privative,

Fixer les indemnités d’occupation':

Pour l’appartement de [Localité 21] du 16 février 2013 au 31 mars 2016 à 27'424 euros,

Pour l’appartement de [Localité 19] du 16 février 2013 au 31 mars 2016 à 23'977 euros,

Pour l’appartement de [Localité 7], depuis le 16 février 2013 au 31 mars 2025 à 90 187,68 euros et, pour la période postérieure au 1er avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 620 euros

Condamner':

[Y] [R] à verser 23'977 euros à l’indivision

[F] [R] à verser 27'424 euros à l’indivision

[K] [R] à verser 90 187,68 euros à l’indivision, sauf à parfaire au jour de son départ effectif de l’appartement de [Localité 7] sur la base suivante : 620 euros mensuel

En tout état de cause,

Condamner [K] [R] à la somme de 7'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner [K] [R] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise immobilière qui se sont élevés à 2 578,27 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance le 06 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnité d’occupation concernant l’appartement de [Localité 21]

L’article 815-9 du code civil énonce que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Le tribunal’a indiqué que :

Il n’existe aucun élément probant permettant de retenir une jouissance privative et exclusive de l’appartement indivis situé à [Localité 21].

Il ressort des pièces produites que Monsieur [F] [R] a été domicilié dès son mariage en 2002 à [Localité 12] jusqu’à février 2012, a ensuite pris en location un appartement à [Localité 12] de février 2012 à février 2017, et enfin a fait l’acquisition d’un appartement à [Localité 12] en février 2017.

Monsieur [K] [R]'soutient que :

Le fait que l’occupation de l’immeuble parisien par [F] se soit faite par intermittence n’exclut pas la jouissance privative exclusive. Un coindivisaire peut en effet bénéficier d’un usage exclusif d’un bien immobilier à titre de résidence secondaire.

Monsieur [F] [R] résidait effectivement à [Localité 21] pendant les périodes où il n’avait pas ses enfants.

Le domicile principal de Monsieur [F] [R] était bel et bien établi dans l’appartement indivis de [Localité 21], l’occupation du petit appartement de [Localité 12] n’ayant pour but que de rendre possible l’exercice d’une résidence alternée.

Selon la jurisprudence l’indemnité, contrepartie du droit de jouir privativement, est due même en l’absence d’occupation effective des lieux.

Toute intrusion dans l’appartement parisien était soumise à l’autorisation de Monsieur [F] [R], ce qui caractérise indéniablement l’exclusivité de la jouissance à titre strictement privatif.

Il ne détenait pas les clés de l’appartement parisien.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation :

Appartement T 4/5 de 93 m² avec garage : 31 euros en moyenne du m² + 400 euros en moyenne pour le garage soit 3 283,00 euros mensuels

Après abattement': 2'626,40 euros.

Messieurs [Y] et [F] [R] soutiennent que :

Monsieur [F] [R] n’a pas vécu en permanence dans cet appartement. Il a vécu avec sa femme et ses enfants à [Localité 12] jusqu’à son divorce en 2011. De décembre 2011 jusqu’à février 2012, Monsieur [F] [R] séjournait toujours au domicile de son ex-femme, puis a pris en location un appartement à [Localité 12] jusqu’en février 2017 lorsqu’il a fait l’acquisition d’un appartement à [Localité 12].

La jurisprudence estime qu’un indivisaire qui justifie d’un contrat de bail, puis d’une acquisition d’un bien immobilier ne peut être redevable d’une indemnité d’occupation d’un autre bien.

Cet appartement parisien était également et régulièrement occupé par Monsieur [K] [R] lui-même qui s’y est fait envoyer ses relevés de comptes.

Concernant les clés, Monsieur [F] [R] a immédiatement envoyé la clé de l’appartement parisien à [Localité 23] chez leurs parents par colis suivi afin qu’ils puissent la remettre à Monsieur [K] [R].

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation':

Pour la ville de [Localité 21], le loyer médian à cette époque atteint 20 euros le m2 pour le quartier dans lequel le bien est situé. Le montant de l’indemnité mensuelle ne saurait en conséquence dépasser 20 euros x 91,5 m2, soit 1'830 euros, ce qui représente après l’abattement proposé par l’appelant lui-même une somme de 1 464 euros.

L’appartement parisien a fait l’objet d’un premier déménagement en 2014 puis a été totalement vidé en mars 2016. L’occupation de cet appartement par Monsieur [F] [R] ne pourrait donc concerner que la période du 16 février 2013 (5 ans avant la délivrance de l’assignation) au 31 mars 2016 (déménagement complet de l’appartement) au plus tard.

Total de l’indemnité': 54'848 euros.

De plus, Monsieur [F] [R] bénéficiait d’une résidence alternée une semaine sur deux durant cette période. L’indivision ne pourrait donc lui demander qu’une indemnité correspondant à cette occupation soit 54 848 : 2 = 27'424 euros.

Enfin, ces estimations incluent également l’existence d’un garage, et ce, alors qu’il n’en était rien pour l’appartement de [Localité 21], le père des concluants ayant conservé l’usufruit sur le garage.

Il est constant que la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait, pour les coindivisaires, d’user de la chose. Il en va ainsi du caractère privatif de la jouissance d’un immeuble par des indivisaires ayant refusé de remettre à l’un d’entre eux une clé permettant d’accéder à l’immeuble.

Il apparaît que':

— Dans son attestation, Monsieur [Z] [R], père des coindivisaires, signale que l’ensemble des biens a été donné aux trois enfants, l’utilisation de ces biens n’ayant jamais été privative à l’un quelconque des enfants.

Il précise que l’appartement de [Localité 21] dans lequel son épouse et lui-même avaient libre accès, notamment pour aller voir leurs petits-enfants, était resté meublé.

Il ajoute que son fils [K] a toujours conservé un jeu de clé lui donnant accès à l’appartement de [Localité 21].

— Dans son attestation Monsieur [S] [D] mentionne avoir été invité à plusieurs reprises au domicile de Monsieur [F] [R] à [Localité 12], en banlieue parisienne, entre 2012 et 2017'; ce qui peut contredire l’affirmation de Monsieur [K] [R] prétendant que son frère [F] était établi dans l’appartement indivis de [Localité 21].

— Dans son attestation Monsieur [O] [G] indique avoir rencontré, lors de visites entre 2012 et 2016, Monsieur [Y] [R] au domicile familial à [Localité 21]'; ce qui justifie d’une occupation à minima partagée non seulement par les parents, mais aussi par au moins deux frères, et contredit la prétendue occupation exclusive.

— Dans son message électronique du 8 décembre 2014, Monsieur [K] [R] a demandé à son frère [F] de récupérer «'physiquement sa clef de [Localité 21]'», ce qui suffit à démontrer sa détention antérieure d’un libre accès à l’appartement de [Localité 21], et est confirmé par l’attestation de leur père.

Ainsi, ces éléments contredisent Monsieur [K] [R], demandeur à l’action, qui ne rapporte pas, au mépris de l’article 9 du code de procédure civile, l’existence d’un usage privatif empêchant les autres coindivisaires d’utiliser l’appartement de [Localité 21], dont il disposait de la clé comme indiqué par le père donateur du bien, lequel a continué à l’occuper ponctuellement, ce qui établit un usage non exclusif.

Le premier juge a donc justement spécifié qu’il n’existe aucun élément probant permettant de retenir à l’égard de Monsieur [F] [R] une jouissance privative et exclusive de l’appartement indivis situé à [Localité 21], et considéré qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge de celui-ci.

Sur la demande d’indemnité d’occupation concernant l’appartement de [Localité 19]

Le tribunal a indiqué que':

Il n’existe aucun élément probant permettant de retenir une jouissance privative et exclusive de l’appartement indivis situé à [Localité 19].

Il ne peut être établi au vu des quelques pièces versées aux débats que Monsieur [Y] [R] a joui de l’appartement à titre exclusif de 2010 à 2017 au détriment des droits des autres indivisaires, qui se seraient vus interdire le droit d’y accéder du fait de sa présence.

Monsieur [Y] [R] justifie qu’il a séjourné également dans l’appartement parisien entre 2012 et 2016, et qu’il est devenu propriétaire d’un logement à [Localité 23] suite à un acte d’acquisition du terrain du 25 février 2015 et acte de partage du 30 mars 2015 pour y aménager le 25 mars 2016.

Monsieur [K] [R]'soutient que :

Il n’a jamais détenu les clefs de l’appartement de [Localité 19], récupérées par Monsieur [Y] [R] dès le décès de Madame [H] [X] survenu le [Date décès 9] 2010.

Monsieur [Y] [R] a réalisé des travaux destinés à mettre l’appartement à son goût et ce sans consulter ou informer les coindivisaires.

Que c’est incontestablement la trace du caractère exclusif de l’occupation, un coindivisaire ne pouvant raisonnablement s’autoriser à réaliser de tels travaux sans consulter les autres coindivisaires dans l’hypothèse où l’occupation serait susceptible d’être partagée entre eux.

Concernant le bip, il s’agissait d’un bip du parking de l’appartement de Madame [A] [R], mère des parties, sis [Adresse 3], et non pas de l’appartement «'La Closerie'» sis [Adresse 10].

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation':

Appartement T 4/5 de 91 m² avec terrasse 13 m² : 15 euros en moyenne du m² soit 1 365,00 euros mensuels

Après abattement': 1 092 euros

Messieurs [Y] et [F] [R]'soutiennent que :

L’appartement de [Localité 19] a certes été utilisé épisodiquement par Monsieur [Y] [R], mais sans que cette occupation soit exclusive et privative de droits de ses parents ou de ses frères.

Monsieur [Y] [R] est depuis mars 2016 propriétaire de son logement.

Monsieur [K] [R] disposait de la clé de l’appartement de [Localité 19] et quand il le souhaitait du bip pour se garer.

La Cour de cassation a très clairement jugé que le fait de posséder une clé de l’appartement prive son détenteur du droit de demander une indemnité d’occupation puisqu’il ne peut établir que l’accès lui en serait interdit (Cass. Civ. 1ère 31 mars 2016 11015-10.748).

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation':

Pour la ville de [Localité 19], à l’époque, le loyer médian atteignait 12 euros le m². Ce montant diminue dès lors que la surface habitable et le nombre de pièces augmentent. Pour un bien immobilier de trois à quatre pièces dans ce quartier, le montant du loyer varie alors entre 9,3 euros et 10,5 euros le m². Pour un montant retenu à 9,5 euros le m², le montant de l’indemnité d’occupation ne saurait dépasser 9,5 x 90m², soit 855 euros.

Il ressort des pièces adverses que cet appartement a pu effectivement être loué 800 euros mensuels.

Il est démontré, par la fourniture de la facture de déménagement, que Monsieur [Y] [R] a déménagé fin mars 2016. Il a acquis un bien à [Localité 23] et s’y est installé le 26 mars 2016.

L’assignation ayant été délivrée le 16 février 2018, la période maximale d’occupation serait donc du 16 février 2013 (en raison de la prescription) au 31 mars 2016, soit une indemnité de 23'977 euros.

Il apparaît que':

— dans son attestation, Monsieur [Z] [R] signale que l’utilisation des biens n’a jamais été privative à l’un quelconque des enfants.

— l’acquisition d’un bien en mars 2016 à [Localité 23] par Monsieur [Y] [R] n’est pas contestée, et pourtant Monsieur [K] [R] lui réclame curieusement une indemnité d’occupation pour l’immeuble de [Localité 19] jusqu’au mois de juillet 2017, sans justification.

— la présence de travaux réalisés dans un bien indivis par un coindivisaire n’établit nullement un empêchement des autres indivis d’utiliser ce bien, sauf à considérer que tous travaux sont interdits pendant la durée de l’indivision, alors même qu’il peut s’agir du maintien du bien commun en bon état d’entretien, peu importe la couleur choisie, les «'goûts et les couleurs'» pouvant par définition différer dans une fratrie, sans pour autant que cela démontre la présence d’un usage exclusif.

Ainsi, ces éléments contredisent Monsieur [K] [R], demandeur à l’action, qui ne rapporte pas, au mépris de l’article 9 du code de procédure civile, l’existence d’un usage privatif empêchant les autres coindivisaires d’utiliser l’appartement de [Localité 19].

Le premier juge a donc justement spécifié qu’il n’existe aucun élément probant permettant de retenir à l’égard de Monsieur [Y] [R] une jouissance privative et exclusive de l’appartement indivis situé à [Localité 19], et considéré qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge de celui-ci.

Sur la demande d’indemnité d’occupation concernant l’appartement de [Localité 18]

Le tribunal’a indiqué que :

Il n’existe aucun élément probant permettant de retenir une jouissance privative et exclusive de l’appartement indivis situé à [Localité 7].

Aucune pièce produite n’établit que Monsieur [K] [R] a occupé cet appartement de manière exclusive au détriment des droits des autres indivisaires, qui se seraient vus interdire le droit d’y accéder ou qui n’auraient pas pu accéder du fait de sa présence.

Monsieur [K] [R]'indique que :

— Il proposait de visiter l’appartement qu’il occupait lui-même de manière exclusive, et qu’il réside à [Localité 7] depuis le mois de mai 2012, soit depuis maintenant 12 ans.

Concernant le montant de l’indemnité, il l’estime à':

T2 de 41 m² avec terrasse 13 m² et garage : 13 euros en moyenne du m² + 100,00 Euros de garage soit 633,00 euros mensuels.

Après abattement': 506,40 euros

Messieurs [Y] et [F] [R]'soutiennent que :

Monsieur [K] [R] a occupé privativement l’appartement de [Localité 7] depuis mai 2012, selon ses propres dires.

Il demande pourtant dans ses conclusions devant la cour à ne devoir une indemnité d’occupation qu’à compter du mois de mars 2020 sans fournir la moindre explication ni de fondement juridique, alors qu’il occupe effectivement et privativement ce bien depuis plusieurs années.

Concernant le montant de l’indemnité':

Les annonces déposées par les agences immobilières font état de loyer oscillant entre 700 et 800 euros mensuels. Monsieur [F] [R] et Monsieur [Y] [R] sollicitent au regard des prix du marché de retenir une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 775 euros.

L’indemnité d’occupation, après abattement de 20%, est de 620 euros.

Total de l’indemnité d’occupation': 90'187,68 euros.

Il apparaît que':

Monsieur [K] [R]'signale dans ses conclusions son exclusivité de jouissance de l’immeuble de [Localité 7] (page 18 de ses conclusions) depuis le mois de mai 2012 soit 12 ans (page 7).

L’attestation du père indique que son fils [K] a toujours été hébergé à titre gratuit, depuis plus de 30 ans.

Le courrier du 6 février 2020 de demande par Messieurs [F] et [Y] [R] des clés de l’appartement de [Localité 7] à leur frère confirme l’usage exclusif reconnu par Monsieur [K] [R].

Le premier juge a dès lors considéré à tort qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être mise à la charge de Monsieur [K] [R].

Cette indemnité doit être fixée, au vu des annonces d’agences immobilières produites, au montant mensuel de 620 euros, au paiement duquel Monsieur [K] [R] sera condamné pour son usage privatif à compter du mois d’avril 2016, comme demandé par les intimés, jusqu’au mois de mars 2025, soit le montant total de 66 960 euros'; cette indemnité mensuelle étant due tant que Monsieur [K] [R] ne délivrera pas un jeu de clés de l’immeuble de [Localité 7] à chacun de ses frères comme ils le lui ont déjà réclamé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil: tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le reparer.

Messieurs [Y] et [F] [R]'soutiennent que le retard occasionné par leur frère, qui a refusé de baisser le prix de vente de l’appartement de [Localité 21], finalement vendu au prix initial évalué après une expertise judiciaire inutile, justifie l’indemnisation des frais d’expertise de 2 578,27 euros’ ainsi que des dommages-intérêts de 10 000 euros à chacun'; ces demandes étant recevables dans le cadre des dispositions des articles 565, 566 et 567 du code de procédure civile.

Il apparaît que':

Ces demandes présentées en appel pour la première fois, qui constituent un accessoire des prétentions soumises au premier juge, sont recevables.

Le courrier du 28 mars 2014 du conseil de Messieurs [Y] et [F] [R] mentionne leur accord pour la vente de l’appartement de [Localité 21] au prix de 850 000 euros net vendeur, donc supérieur au prix de vente final.

L’expertise judiciaire postérieure, réalisée en vertu de l’ordonnance en date du 19 février 2015, a estimé l’appartement au prix inférieur de 760 000 euros, ce qui contredit l’affirmation des intimés selon laquelle le bien a été vendu au prix estimé par eux.

Leur frère ne peut être considéré fautif du retard de la vente dès lors qu’il est manifeste qu’il existait un différent légitime et réel concernant la valeur du bien, aucun des frères n’ayant amiablement proposé le prix de vente adéquat, ce qui a donc justifié la réalisation d’une expertise judiciaire.

Il ne peut donc y avoir lieu à l’octroi de dommages-intérêts.

Cette expertise ayant bénéficié à la totalité des coindivisaires, les frais d’expertise doivent être répartis en trois parties, si bien que Monsieur [K] [R] devra rembourser à ses frères sa part soit la somme de 2 578,27 euros': 3 = 859,42 euros.

Par conséquent le jugement du 10 décembre 2019 sera partiellement infirmé concernant l’indemnité d’occupation du bien de [Localité 7], confirmé en ses autres dispositions, et il conviendra d’y ajouter le remboursement partiel des frais d’expertise judiciaire.

Il y aura lieu de condamner Monsieur [K] [R], partie perdante, aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme partiellement le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnités d’occupation au titre de l’appartement de [Localité 18], [Adresse 25] depuis le mois de mai 2012 jusqu’à ce jour et rejette la demande de Messieurs [F] et [Y] [R] à l’encontre de Monsieur [K] [R] à ce titre,

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur [K] [R] à verser la somme de 66 960 euros à l’indivision, sauf à parfaire du montant mensuel de 620 euros jusqu’à la délivrance par Monsieur [K] [R] d’un jeu de clés de l’immeuble de [Localité 7] à Messieurs [F] et [Y] [R], chacun.

Confirme le jugement en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Dit les demandes d’indemnisation au titre des frais d’expertise et de dommages et intérêts recevables,

Déboute de la demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [K] [R] à payer la somme de 859,42 euros en remboursement du tiers des frais d’expertise judiciaire,

Condamne Monsieur [K] [R] aux entiers dépens d’appel,

Condamne Monsieur [K] [R] à payer en appel la somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,