Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 15 avril 2025, n° 24/02012

CA Pau
Confirmation 15 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Absence d'urgence dans la demande d'expulsion
La cour a estimé que la situation d'occupant sans droit ni titre de l'appelante constituait un trouble manifestement illicite justifiant l'expulsion.
Rejeté
Non-respect des conditions de résiliation du bail
La cour a jugé que les dispositions de la loi de 1989 ne s'appliquent pas dans les relations entre l'OGFA et l'appelante, car les conventions s'inscrivent dans un cadre d'intermédiation locative.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a condamné l'appelante à payer une somme au titre des frais irrépétibles, considérant que l'intimée avait droit à cette indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 15 avr. 2025, n° 24/02012
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	24/02012
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Inga NABUCET-KOSNYREVAMoïse Stéphane SUISSA
Cabinet(s) :	SUISSA-KHERFALLAH
Parties :	Association ORGANISME DE GESTION DES FOYERS AMITIE

Texte intégral

JP/CS

Numéro 25/1219

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 15 avril 2025

Dossier : N° RG 24/02012 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I425

Nature affaire :

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Affaire :

[I] [T]

Association ORGANISME DE GESTION DES FOYERS AMITIE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 04 Mars 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [I] [T]

née le 04 Mai 1966 à [Localité 5]

de nationalité Ukrainienne

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-3730 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Inga NABUCET-KOSNYREVA de la SELARL NKI AVOCATS, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Association ORGANISME DE GESTION DES FOYERS AMITIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Moïse stéphane SUISSA de la SELAS SUISSA-KHERFALLAH, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 18 JUIN 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

Par ordonnance de référé du 18 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence.

— constaté que la convention de sous location et son avenant régularisé par les parties a été régulièrement résilié à compter du 29 septembre 2023.

— ordonné l’expulsion de Mme [I] [T] et de toutes personnes de son chef, ainsi que de leurs biens, avec en tant que besoin le concours d’un serrurier et de la force publique, dans le mois de la signification de la présente décision.

— fixé l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [T] à l’OGFA à la somme mensuelle de 480,09 euros.

— dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles.

— condamné [I] [T] aux dépens qui sont ceux limitativement énumérés à l’article 695 du Code de procédure civile.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Par déclaration du 10 juillet 2024, [I] [T] a interjeté appel de l’ordonnance.

Madame [I] [T] demande à la cour d’appel de Pau d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau.

Et statuant à nouveau :

CONSTATER que la demande de l’association OGFA ne présente pas de caractère d’urgence et se heurte à une contestation sérieuse,

En conséquence,

DEBOUTER l’association OGFA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

CONDAMNER l’association l’Organisme de Gestion des Foyers Amitié (OGFA), au paiement de la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’association OGFA, dans ses conclusions du 30 octobre 2024, demande à la cour d’appel de Pau de :

Déclarer infondé l’appel interjeté par Madame [T] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 18 juin 2024 par le juge du contentieux de la protection de Pau.

La débouter en conséquence de l’intégralité de ses demandes.

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 18 juin 2024 par le juge du contentieux de la protection de Pau.

Y ajouter,

Condamner Madame [T] au paiement d’une somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

SUR CE

L’association Organisme de Gestion des Foyers Amitié (OGFA) d’intermédiation locative, prend à bail auprès de Domofrance un logement, situé [Adresse 1], pour le sous-louer à [I] [T].

[I] [T] sous-locataire, doit payer un loyer mensuel à l’association de 480,09 euros charges comprises.

Les trois parties régularisent un contrat les 25 et 30 août 2022. La convention prévue pour 6 mois a été reconduite pour 6 mois en mars 2023.

Par courrier du 4 août 2023, l’OGFA, reprochant à [I] [T] d’avoir manqué à ses obligations et notamment au règlement de ses frais d’électricité, notifie à l’intéressé la résiliation de son bail en lui accordant un délai jusqu’au 29 septembre 2023 pour quitter les lieux.

[I] [T] se maintenant dans l’appartement, l’OGFA, par assignation du 12 mars 2024, a saisi le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion d'[I] [T] , ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Par ordonnance dont appel, le juge des référés a fait droit aux demandes formulées par l’OGFA à l’exclusion de l’astreinte.

[I] [T] se fonde sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile pour contester l’urgence. Elle rappelle que l’OGFA l’a informée de l’absence de poursuite du contrat de sous-location par courrier en date du 4 août 2023 et que l’assignation en référé n’a été délivrée que le 12 mars 2023. Selon elle, compte tenu de ce délai écoulé, les demandes formulées par l’OGFA en première instance ne sont pas fondées sur le critère d’urgence.

L’OGFA fait valoir la compétence du juge des référés qui peut constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion du locataire. Il estime que dans ce cas le juge des référés n’a pas à rechercher l’urgence, l’existence d’un trouble illicite ou d’un dommage imminent.

En vertu de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent « toujours », même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les dispositions de ces deux articles se complètent et il s’en déduit que même en l’absence d’urgence, des mesures peuvent être prises en référé suivant les modalités prévues à l’article 835.

En l’espèce le juge des référés s’est fondé à bon droit sur ce texte pour considérer que la situation d’occupant sans droit ni titre de l’intéressé constituait un trouble manifestement illicite justifiant la compétence du juge des référés pour ordonner son expulsion.

[I] [T] fait valoir que la résiliation invoquée par l’OGFA ne respecte pas les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, loi qu’elle considère applicable au litige. Elle soutient dès lors que la demande de l’OGFA se heurte à une contestation sérieuse.

Elle estime que la loi de 1989 est applicable au contrat de bail glissant et que cette loi ne peut être écartée par le jeu d’application des clauses et règles légales applicables entre le bailleur Domofrance et le locataire l’OGFA.

Elle soutient qu’elle n’a pas été éclairée des conditions de l’abonnement à l’électricité et de la redevance prévisible compte tenu du coût généré par la consommation et les tarifs appliqués à son contrat.

L’OGFA se fonde sur l’article L. 442-8-3 du code de la construction et de l’habitation pour rappeler le régime juridique du bail glissant. Il soutient qu’aucune disposition spécifique ne régit toutefois les modalités selon lesquelles la sous location prend fin, de sorte que ce sont les dispositions de droit commun qui doivent recevoir application, à l’exclusion de celles issues de la loi du 6 juillet 1989 par hypothèse inapplicables.

L’OGFA considère que la clause résolutoire insérée dans un bail, qui n’est pas soumise à un régime légal particulier, fait la loi des parties et s’impose au juge qui est tenu de l’appliquer dès lors que la matérialité de l’infraction est constatée. Il rappelle, d’une part, l’article 8 de la convention tripartite signée entre les trois parties qui stipule que l’OGFA pouvait donner congé à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de trois mois, à l’expiration duquel la sous-locataire est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués. D’autre part, il fait mention du fait que le contrat de bail de sous-location stipulait qu'« en cas de non-respect des engagements, la location prendra fin immédiatement et sans préavis. En cas de difficulté, une simple ordonnance de référé suffira pour constater la résiliation du contrat. » L’OGFA soutient ainsi que la clause résolutoire étant acquise de plein droit, le locataire se doit de quitter les lieux.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation’ qui constituent la résidence principale du preneur. »

Or en l’espèce les conventions régularisées entre les parties s’inscrivent dans le cadre d’un dispositif d’intermédiation locative permettant à l’OGFA, organisme habilité, de prendre en location un logement auprès d’un bailleur social qu’il sous-loue à une personne en difficulté en vue de préparer en cas de succès de la mesure d’accompagnement son accession à la location directe avec le bailleur social.

Les conventions conclues avec [I] [T] se sont inscrites dans ce processus avec une durée initiale de six mois ayant commencé à courir le 30 août 2022 pour arriver à expiration le 28 février 2023 prorogé par l’effet de l’avenant du 1er mars 2023 pour parvenir à expiration le 31 août 2023.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent donc pas dans les relations entre l’OGFA et [I] [T].

Les dispositions de droit commun relatives au contrat sont donc applicables et la convention de sous-location régularisée entre l’organisme social et [I] [T] a été régulièrement dénoncée par l’OGFA le 4 août 2023 en fixant une date de sortie au 29 septembre 2023 à 14 heures.

Les motifs invoqués sont des manquements à la convention tripartite ainsi qu’au bail de sous-location, en ce qui concerne l’accompagnement social de l’association, les propos diffamatoires tenus à l’encontre de cette association. Une sommation de déguerpir a été délivrée le 8 janvier 2024 rappelant les termes de la clause résolutoire insérée dans le bail de sous-location : « en cas de non-respect des engagements dans le cadre de l’IML, la présente sous-location prendra fin immédiatement et sans préavis. En cas de difficultés, une simple ordonnance de référé suffira pour constater la résiliation du contrat. »

[I] [T] n’apporte aucun élément de nature à combattre les griefs qui lui sont reprochés concernant le manquement à ses obligations de paiement des factures d’électricité et la coopération avec le service social. Dès lors qu’elle n’a pas rempli ses obligations contractuelles, la clause résolutoire prévue au contrat doit s’appliquer et l’ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

La somme de 800 ' devra être réglée par [I] [T] correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

y ajoutant,

Condamne [I] [T] à payer à L’OGFA la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [I] [T] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,