Cour d'appel de Pau, 1re chambre, 9 décembre 2025, n° 24/01174

CA Pau
Confirmation 9 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Irrégularité substantielle du procès-verbal
La cour a estimé que le procès-verbal était valable car le syndic a le droit de se faire représenter et que la présence d'un secrétaire d'assemblée est une formalité substantielle qui a été respectée.
Rejeté
Inexécutabilité des résolutions
La cour a jugé que le conseil syndical a été élu lors de l'assemblée suivante et que les résolutions ne sont pas inexécutables.
Rejeté
Atteinte à l'intérêt collectif
La cour a constaté que les époux [S] n'ont pas apporté de critiques techniques aux explications du syndic concernant les travaux votés, et n'ont pas démontré que ces travaux étaient contraires à l'intérêt collectif.
Rejeté
Frais irrépétibles d'appel
La cour a rejeté cette demande, considérant que les époux [S] ont succombé dans leur appel.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 9 déc. 2025, n° 24/01174
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	24/01174
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe ARCAUTEPhilippe VELLE-LIMONAIREAnne BAUDIER
Cabinet(s) :	VLD AVOCATS
Parties :	S.A.S. CABINET [ U ]

Texte intégral

AB/ND

Numéro 25/3348

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 09/12/2025

Dossier : N° RG 24/01174 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2NK

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[R] [S]

[H] [S]

S.D.C. RESIDENCE OIHANA A

S.A.S. CABINET [U]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 07 Octobre 2025, devant :

M^me Anne BAUDIER, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, Greffier présent à l’appel des causes,

Mme Anne BAUDIER, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de M. Patrick CASTAGNE et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [R] [S]

né le 17 Juillet 1969 à [Localité 8] (69)

de nationalité française

[Adresse 11]

[Localité 4]

Madame [H] [D] épouse [S]

née le 19 Septembre 1969

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentés par M^e Christophe ARCAUTE, avocat au barreau de Pau

INTIMES :

Le [Adresse 15]

représenté par son syndic, la société CELAM à l’enseigne 'Cabinet de Lesseps', SARL immatriculée au immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 498 296 128, ayant

son siège social [Adresse 3], elle-même représentée par son gérant, M. [F] [G], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

La S.A.S. CABINET [U]

Société par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 341 902 526, ayant son siège social [Adresse 12] à [Adresse 13] [Localité 1], elle-même représentée par son président, domicilié en cette qualité au siège

Représentés par M^e Philippe VELLE-LIMONAIRE de la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 13 MARS 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

RG : 21/1176

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [S] et son épouse, Madame [H] [D], sont propriétaires des lots n°1, 7 et 102 au sein de la résidence Oihana située à [Localité 16] (40), soumise au statut de la copropriété.

Par actes du 26 octobre 2021, les époux [S] ont fait assigner le [Adresse 14] et son syndic, la SAS Cabinet [U], devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins, à titre principal, d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 19 juillet 2021, et à titre subsidiaire, d’annulation des résolutions n°7, 9, 10, 11 et 19 de ladite assemblée.

Suivant jugement contradictoire du 13 mars 2024 (RG n°21/01176), le tribunal judiciaire de Dax a':

— écarté des débats les 4 attestations produites par les époux [S] constituant leurs pièces n° 5 à 8,

— déclaré les époux [S] irrecevables en leur demande d’annulation intégrale de l’assemblée générale de la résidence [9] du 19 juillet 2021,

— déclaré les époux [S] irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°9 et n°19 de l’assemblée générale de la résidence [9] du 19 juillet 2021,

— débouté les époux [S] de leur demande d’annulation des résolutions n°7, 10 et 11 de l’assemblée générale du 19 juillet 2021,

— débouté les époux [S] de leur demande en dommages et intérêts à l’encontre de la SAS Cabinet [U],

— débouté la SAS Cabinet [U] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamné solidairement les époux [S] à payer au [Adresse 14] une indemnité de 2.000 € et à la SAS Cabinet [U] une indemnité de l.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SARL Velle-Limonaire & Decis,

— rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu':

— que les époux [S] sont irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 dans son ensemble, dès lors qu’ils n’étaient ni opposants ni défaillants, sans que l’invocation d’une atteinte à une formalité substantielle ne soit de nature à remettre en question ce principe,

— que les époux [S] ont voté en faveur des résolutions n°9 et 19 de l’assemblée générale litigieuse, de sorte qu’ils sont irrecevables à en demander l’annulation,

— que s’agissant des résolutions n°7, 10 et 11, les époux [S] ne peuvent se prévaloir d’un aveu judiciaire du Syndicat des copropriétaires et de son syndic quant à l’impossibilité d’exécuter ces résolutions, ces derniers ayant seulement indiqué que les résolutions seront exécutables dès qu’un conseil syndical sera élu lors d’une prochaine assemblée,

— que les résolutions ne sauraient être annulées en ce qu’elles seraient inexécutables, dès lors les époux [S] invoquent la sanction du syndic défaillant ou tardif dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale, sans justifier en quoi cela constituerait un motif de nullité des résolutions,

— que les époux [S] n’apportent aucune critique technique aux explications données par le syndic quant à la nécessité d’installer un clapet anti-retour avec un puisard dans lequel serait installée une pompe de relevage pour mettre fin aux inondations du sous-sol de la résidence, et ne démontrent donc pas en quoi les travaux votés pour remédier à ces inondations dans la résolution n°7 seraient contraires à l’intérêt collectif, et que l’adoption de cette dernière serait constitutive d’un abus de droit,

— que les époux [S] ne démontrent pas en quoi le fait de procéder à des vérifications techniques complémentaires par l’appel à un expert construction dans le cadre de l’assemblée générale du 30 novembre 2022, afin de s’assurer de l’efficience des travaux préconisés, serait contraire à l’intérêt collectif, au règlement de copropriété ou à la législation, et partant de nature à justifier l’annulation de la résolution n°7 ayant voté les travaux,

— que les époux [S] n’allèguent aucun manquement précis de la SAS Cabinet [U] à l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ou des délibérations de l’assemblée générale, susceptible d’engager sa responsabilité, pas plus qu’il n’est établi que le syndic aurait été absent en fin de séance de l’assemblée générale du 19 juillet 2021, ou qu’il aurait usé de mensonges pour influencer le vote de la résolution n°7,

— que les attestations produites par les époux [S] sont sujettes à caution sur le fond puisque rédigées en des termes parfaitement identiques, sur un modèle pré-rédigé par M. [S] lui-même, de sorte qu’elles doivent être écartées des débats,

— qu’il n’est pas suffisamment démontré que les époux [S] auraient agi de manière abusive à l’encontre de la SAS Cabinet [U], et que l’atteinte à sa réputation n’est pas caractérisée.

Les époux [S] ont relevé appel par déclaration du 19 avril 2024 (RG n°24/01174), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2024, les époux [S], appelants, entendent voir la cour :

— déclarer recevable et fondé leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

— les «'décharger'» des condamnations prononcées contre eux en principal, intérêts, frais et accessoires,

— ordonner la nullité du PV d’assemblée générale du 19 juillet 2021 de la copropriété Oihana,

— débouter la SAS Cabinet [U] et le [Adresse 14] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

À tout le moins,

— ordonner la nullité des résolutions 7, 10 et 11 de l’assemblée générale du 19 juillet 2021,

— condamner la SAS Cabinet [U] et le [Adresse 14] à leur payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Cabinet [U] et le [Adresse 14] en tous les dépens,

— dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Christophe Arcaute, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

— que l’assemblée générale litigieuse est entachée d’une irrégularité substantielle qui emporte sa nullité dès lors que seule la signature électronique de M. [N] [U] apparaît sur le PV comme secrétaire de séance, alors qu’il a été remplacé en cours de séance par M. [T] [U], sans qu’ils aient à caractériser un préjudice personnel résultant de ce manquement,

— que les résolutions 7, 10 et 11 doivent être annulées en ce qu’elles sont inexécutables, puisqu’elles confient aux membres du conseil syndical le choix des entreprises pour procéder aux travaux, alors que le Syndicat des copropriétaires est dépourvu de conseil syndical, et en ce qu’elles auraient dû être prises à l’unanimité,

— que la résolution 7 doit être annulée en ce qu’elle porte atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires, dès lors :

— qu’aucune mise en concurrence n’a été effectuée pour le vote des travaux de création d’une station de relevage, ce qui est un manquement à la loi,

— que ces travaux ne sont plus nécessaires suite à l’engagement de travaux d’entretien du réseau public par la commune de [Localité 16],

— qu’elle constitue un abus de droit puisque ces travaux sont une dépense inutile enrichissante pour le syndic.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2024, le [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice, et la SAS Cabinet [U], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— déclarer irrecevable la demande des appelants de voir « ordonner la nullité du PV d’assemblée générale du 19 juillet 2021 de la copropriété Oihana », pour être nouvelle en cause d’appel,

Pour le surplus,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,

— les condamner in solidum à leur payer, à chacun, une indemnité de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SARL Velle-Limonaire & Decis, avocats aux offres et affirmations de droit.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 25, 42 et 43, et de son décret d’application du 17 mars 1967, et de l’article 564 du code de procédure civile :

— que la demande des époux [S] tendant à voir ordonner la nullité du PV d’assemblée générale du 19 juillet 2021 est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, puisqu’en première instance il était seulement sollicité l’annulation de l’assemblée générale elle-même,

— qu’en conséquence, ils sont désormais irrecevables à solliciter la nullité globale de l’assemblée générale du 19 juillet 2021, le délai de deux mois pour ce faire étant expiré,

— que les résolutions n°7, 10 et 11 adoptées lors de l’assemblée générale litigieuse ne sont pas inexécutables, en ce qu’un conseil syndical a effectivement été élu lors de l’assemblée générale suivante, dont M. [S] fait partie,

— que la résolution n°18 n’avait pas à être adoptée à l’unanimité mais l’a correctement été à la majorité de l’article 25 c de la loi du 10 juillet 1965,

— que la résolution n°7 ne porte pas atteinte à l’intérêt collectif, en ce qu’elle adopte des travaux permettant de résoudre le problème récurrent des inondations du sous-sol de l’immeuble ; qu’en tout état de cause, il n’appartient pas au juge de se prononcer sur l’opportunité d’une résolution.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

MOTIVATION':

Sur la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article suivant du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Au cas d’espèce, le [Adresse 14] considère que la demande formulée en cause d’appel par les époux [S] tendant à voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juillet 2021 est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

Or, les époux [S] sollicitent l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale dans le but de voir annuler les décisions prises par ladite assemblée générale – rappelant que l’inaccomplissement des formalités prescrites dans l’intérêt de tous doit être sanctionné par la nullité des décisions d’assemblée – si bien qu’il convient de considérer que les deux demandes tendent aux mêmes fins.

Ainsi, la demande formulée en cause d’appel par les époux [S] tendant à l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 n’est pas nouvelle et sera donc déclarée recevable.

Il y a lieu de rappeler que le procès-verbal ne constitue qu’un document constatant les décisions prises par l’assemblée et n’a pas de valeur juridique autonome, si bien que l’annulation d’un procès-verbal d’assemblée générale n’entraîne pas automatiquement l’annulation des résolutions votées.

En vertu de l’article 15 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic assure le secrétariat de la séance (réunion de l’assemblée générale), sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Le syndic est de droit secrétaire de séance si l’assemblée générale n’en a pas décidé autrement et peut se faire représenter par l’un de ses préposés sans avoir à justifier d’une délégation de pouvoir.

La présence d’un secrétaire d’assemblée générale est obligatoire. Il s’agit d’une formalité substantielle dès lors que l’intéressé note le déroulement des débats, le résultat des votes, établit le procès-verbal ou s’assure de la conformité des mentions de ce document avec ce qu’il a noté.

En l’occurrence, il apparaît que M. [N] [U] a exercé la fonction de secrétaire de la réunion de l’assemblée générale du 19 juillet 2021, puis qu’il a été remplacé par son père, M. [T] [U]. Or, tous deux appartiennent à la SAS Cabinet [U], qui est le syndic de copropriété, si bien que le procès-verbal est parfaitement valable.

Les époux [S] seront déboutés de leur demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021.

Sur l’annulation des résolutions n°7, 10 et 11

En vertu de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires et non pas à l’unanimité des voix, comme le soutiennent à tort les époux [S].

Le conseil syndical est un organe obligatoire dans tout syndicat des copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance à la prise de décision et de contrôle du syndic. Il peut notamment assurer le suivi des travaux votés par l’assemblée générale.

Au cas d’espèce, les copropriétaires ont confié au conseil syndical la réalisation d’une des composantes des résolutions n°7 (délégation aux membres du conseil syndical de choisir l’entreprise qui exécutera les travaux de création d’une station de relevage et de choisir la technique des cagettes ou pas), n°10 (délégation aux membres du conseil syndical de choisir l’entreprise qui exécutera l’entretien des extincteurs, des trappes de désenfumage et des BAES) et n°11 (délégation aux membres du conseil syndical pour étudier le projet de travaux de ravalement qui sera présenté lors de l’assemblée générale de 2022).

Les époux [S] considèrent que ces trois résolutions sont inexécutables dès lors que le conseil syndical n’a pas pu être désigné faute de candidat, comme cela ressort de la résolution n°18.

Or, il résulte des éléments de la procédure que le conseil syndical a été désigné lors de l’assemblée générale suivante du 30 novembre 2022.

En tout état de cause, conformément au dernier alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, un ou plusieurs copropriétaires ou le syndic lui-même pouvaient saisir le juge aux fins de désignation des membres du conseil syndical, si bien que la difficulté d’exécution des résolutions n°7, 10 et 11 pouvait être aisément surmontée.

En cause d’appel, les époux [S] n’invoquent plus le moyen tiré du retard apporté à l’exécution des décisions de l’assemblée générale, le premier juge ayant à juste titre estimé que ledit retard, s’il peut constituer une faute imputable au syndic, ne peut être un motif de nullité des résolutions.

En revanche, ils mettent en lien la demande de nullité des résolutions avec le fait que le syndicat ne pourrait, sans l’accord de tous, prendre des décisions qui porteraient atteinte soit à la destination de l’immeuble, soit aux droits fondamentaux des copropriétaires autres que celles relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Or, les décisions relatives aux travaux ont été prises par l’assemblée générale et non pas par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, les époux [S] persistent devant la cour à solliciter l’annulation de la résolution n°7 au motif qu’elle porterait atteinte à l’intérêt collectif.

Or, pas davantage en cause d’appel que devant le premier juge les époux [S] n’apportent la moindre critique technique aux explications données par le syndic ni ne démontrent en quoi les travaux votés pour remédier aux inondations récurrentes seraient contraires à l’intérêt collectif, se contentant d’affirmer que le syndic de copropriété aurait agi dans son intérêt propre.

La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais du procès

Les époux [S], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer à la SAS Cabinet [U] et au [Adresse 14] la somme de 2.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s’ajoutant à celle allouée à la SAS Cabinet [U] et au [Adresse 14] en première instance.

La demande des appelants formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevable la demande de Monsieur [R] [S] et Madame [H] [D] épouse [S] aux fins d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021,

Les déboute de cette demande,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Et y ajoutant,

Condamne solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [H] [D] épouse [S] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Velle-Limonaire & Décis, avocat, selon les dispositions de l’article 699 du code de prcoédure civile,

les Condamne solidairement à payer à la SAS Cabinet [U] et au [Adresse 14] la somme de 2.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

les Déboute de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,