LB/ND

Numéro 25/330

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 30/01/2025

Dossier : N° RG 24/01199 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2O3

Nature affaire :

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Affaire :

[P] [W]

C/

[Y], [D] [E]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistéz de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [P] [W]

née le 07 novembre 1975 à [Localité 10] (19)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-2395 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par M^e Justine GIARD, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

Madame [Y], [D] [E]

née le 14 Juillet 1950 à [Localité 7] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle LAGARDE, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 02 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

RG : 24/65

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, Mme [Y] [E] a donné à bail à Mme [P] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 605 euros outre une provision sur charges mensuelles de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, Mme [Y] [E] a fait délivrer à Mme [P] [W] un congé pour motifs sérieux et légitimes pour la date du 30 novembre 2023, à savoir un défaut d’entretien des lieux loués, un refus de laisser le propriétaire et la SCP [I] accéder aux lieux loués afin de constater la nature des désordres constatés par constats des 2 et 15 février 2023, et de chiens qui divaguent dans la propriété selon courriers et attestation.

Par acte du 4 janvier 2024, Mme [Y] [E] a fait assigner Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

Au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constaté que le congé délivré à Mme [P] [W] par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023 pour le 30 novembre 2023 est valide,

Dit que Mme [P] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023,

Ordonné l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier de Mme [P] [W] et dit qu’elle devra quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification du commandement conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés au bailleur,

Condamné Mme [P] [W] à payer à Mme [Y] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 30 novembre 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisés par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu’il aura mandatée,

Condamné Mme [P] [W] à payer à Mme [Y] [E] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [P] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé et le coût de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture,

Rejeté tous les autres chefs de demandes,

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à la Préfecture des Pyrénées Atlantiques en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Par déclaration du 22 avril 2024, Mme [P] [W] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 25 juillet 2024, le Premier Président de la cour d’appel de Pau, saisi par Mme [W], a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire assortissant l’ordonnance prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau le 2 avril 2024 et condamné Mme [Y] [E] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024.

A l’audience du 5 décembre 2024, à l’ouverture des débats et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé la clôture au 5 décembre 2024, à la demande concordante des parties qui ont indiqué ne pas entendre répliquer aux conclusions adverses admises aux débats.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024 de Mme [P] [W] aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Vu l’article 15 alinéa I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

LA DECLARER recevable et bien fondée en son appel et, par conséquent :

INFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 2 avril 2024 (RG N° 24/00065) par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Pau en ce qu’il a :

— Constaté que le congé délivré à Madame [W] par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023 pour le 30 novembre 2023 est valide,

— Dit que Madame [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023,

— Ordonné l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de Madame [W] et dit qu’elle devra quitter les lieux loués et laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés au bailleur,

— Condamné Madame [W] à payer à Madame [E] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 30 novembre 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu’il aura mandatée,

— Condamné Madame [W] à payer à Madame [E] la somme de 750 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné Madame [W] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé, et le coût de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture,

— Rejeté tous les autres chefs de demandes,

— Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du Tribunal à la préfecture des Pyrénées Atlantiques en application de l’article R. 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

' Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière ;

Statuant de nouveau :

ANNULER le congé qui lui a été délivré le 26 mai 2023 par Madame [Y] [E] et, par conséquent :

DEBOUTER Madame [Y] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER sa bonne foi ;

CONSTATER qu’elle n’est débitrice d’aucun loyer impayé ;

CONSTATER qu’elle a quitté le logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] à payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du congé, le coût de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture ;

CONDAMNER Madame [Y] [E] aux entiers dépens d’appel en ce compris le coût de l’assignation en arrêt de l’exécution provisoire délivrée devant le premier Président de la Cour d’appel.

*

Vu les conclusions de Mme [Y] [E] notifiées le 3 décembre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu l’article 803 du Code de procédure civile

Vu les pièces du dossier,

Vu le départ volontaire de Madame [W],

— Rabattre la clôture au jour des plaidoiries,

— Dire et juger infondé l’appel interjeté par Madame [B] [W] à

l’encontre de l’ordonnance rendue par le Juge des contentieux de la protection

du Tribunal Judiciaire de PAU le 02 avril 2024,

— Débouter Madame [B] [W] de l’intégralité de ses demandes,

— Confirmer purement et simplement ladite ordonnance, soit :

— Constater que le congé délivré à Madame [P] [W] par acte de

Commissaire de justice du 26 mai 2023 pour le 30 novembre 2023 est valide,

— Dire que Madame [P] [W] est occupant sans droit ni titre depuis

le 30 novembre 2023,

— Condamner Madame [P] [W] à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [P] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé, et le coût de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture,

— Au vu du départ volontaire de Madame [W], dire n’y avoir lieu à ordonner son expulsion et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 octobre 2024,

— Condamner en outre Madame [B] [W] à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS :

Sur les effets du congé

En premier lieu Mme [W] fait valoir que Mme [E] ne démontre pas que le congé délivré le 26 mai 2023 comporte la notice d’information prévue par l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois la notice d’information visée par cet article relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Ces dispositions ne l’imposent pas concernant le congé délivré en l’espèce pour un motif légitime et sérieux.

Ce moyen n’est donc pas sérieux et doit être écarté.

En second lieu Mme [W] soutient que les motifs du congé qui lui a été délivré le 26 mai 2023 ne sont ni légitimes ni sérieux alors qu’elle a parfaitement entretenu les lieux loués de sorte qu’il y a lieu d’infirmer l’ordonnance déférée et d’annuler le dit congé. Elle ajoute que le logement loué n’est pas décent et enfreint les règles du règlement sanitaire départemental, ce qui résulte d’un rapport du 9 février 2023 ; selon elle les désordres relèvent de la responsabilité de la bailleresse. Elle en déduit qu’il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné son expulsion et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle précise que sa bonne foi est établie, qu’elle a quitté le logement et s’est toujours acquitté des échéances de loyers.

Mme [E] fait valoir que le premier juge a considéré à bon droit, en lecture du constat d’huissier du 2 février 2023, que le congé est valide en application de l’article 15 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989. Elle relève que le congé est justifié par un motif légitime et sérieux constitué par l’inexécution par Mme [W] de ses obligations d’entretien, de réparation et d’usage paisible des lieux loués résultant des dispositions de l’article 7 de la dite loi.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le logement loué à Mme [W] se situe au premier étage d’une maison divisée en deux parties dont le rez-de-chaussée est occupé par Mme [E]. Il s’agit d’une maison avec garages et un extérieur commun.

Le congé donné le 26 mai 2023 à Mme [W] indique qu’il est justifié par les faits suivants :

« défaut d’entretien des lieux loués- jardin détérioré- clôture abimée- déjection de chiens- parties communes encombrées- caméra de surveillance orientées de façon illicite en direction des parties communes et de la voie publique.

Refus de laisser le propriétaire et la SCP [I] accéder aux lieux loués afin de constater la nature des désordres.

Désordres constatés par constats des deux et quinze février 2023.

Chiens qui divaguent dans la propriété, selon courriers et attestation.

Ce ou ces faits constitue(nt) un motif légitime et sérieux prévu par les dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. (') »

Il résulte des pièces produites aux débats et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 février 2023 un défaut d’entretien du jardin avec des déjections de chien (Mme [W] étant propriétaire de deux chiens) dans les allées autour de la maison, des tissus, sac plastique, sac poubelle abandonnés, et un encombrement de l’accès du garage utilisé par la propriétaire par diverses affaires appartenant à Mme [W] empêchant la bonne circulation et l’accès au garage de cette dernière. Il constate en outre la présence d’une caméra positionnée sur le bord de la fenêtre du premier étage et visant les parties communes. Ces constatations corroborent un défaut d’entretien du jardin par la locataire empêchant la circulation de la propriétaire et son libre accès au garage, le positionnement par elle d’une caméra en direction des parties communes depuis son logement, partant un manquement de Mme [W] à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués résultant de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En contestant ces constatations, Mme [W] ne soulève pas une moyen sérieux alors, d’une part, que le rapport établi par la direction départementale des territoires et de la mer du 9 février 2023 qu’elle invoque n’apporte aucun élément d’information sur l’état des extérieurs du logement, et notamment du jardin. En outre les problèmes d’humidité affectant l’intérieur du logement avérés qu’elle invoque ne peuvent justifier un défaut d’entretien des extérieurs de sa part empêchant l’usage normal du jardin par la propriétaire qui ne pouvait plus accéder à son garage du fait d’un encombrement par les affaires de sa locataire, ni le positionnement de la caméra filmant les parties communes. A titre superfétatoire il est observé que la bailleresse justifie avoir fait procéder à des travaux dans l’objectif de remédier aux problèmes d’humidité constatés dans le logement par la direction départementale des territoires et de la mer.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la question de la validité du congé du 26 mai 2023, ou d’une éventuelle nullité de celui-ci.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a constaté que le congé est valide, point sur lequel il n’appartenait pas au juge des référés de se prononcer.

Il y a lieu en revanche de constater qu’en l’absence de contestation sérieuse sur les motifs du congé, il a produit ses effets et que Mme [W] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 novembre 2023.

Mme [P] [W] sera déboutée de sa demande tendant à voir annuler le congé qui lui a été délivré le 26 mai 2023 ;

Alors qu’il est constaté que par l’effet du congé, Mme [W] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [W] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2023.

Il est constaté que la bailleresse indique que Mme [W] a volontairement quitté les lieux loués le 24 octobre 2024.

Il n’y a donc plus lieu à statuer sur son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 octobre 2024 compte tenu du départ volontaire de Mme [W] des lieux loués.

Il est constaté qu’aucune somme n’est réclamée au titre de loyers ou d’indemnité d’occupation à Mme [W].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [W] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner Mme [W] à payer à Mme [E] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

L’appelante sera en revanche déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a constaté que le congé délivré à Mme [P] [W] le 26 mai 2023 est valide,

Statuant à nouveau sur le chef de décision infirmé et y ajoutant,

Déboute Mme [P] [W] de sa demande tendant à voir annuler le congé qui lui a été délivré le 26 mai 2023 ;

Constate que le congé donné à Mme [P] [W] par Mme [Y] [E] a produit ses effets et que Mme [P] [W] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 30 novembre 2023 ;

Constate qu’il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [W] ni à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 octobre 2024, compte tenu de son départ volontaire des lieux loués ;

Constate qu’aucune somme n’est réclamée au titre de loyers ou d’indemnité d’occupation à Mme [W] ;

Condamne Mme [P] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [P] [W] à payer à Mme [Y] [E] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [P] [W] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente