PhD/ND

Numéro 25/814

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 17/03/2025

Dossier : N° RG 24/00325 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IX35

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

S.A.S.U. GARAGE LAU

C/

S.C.I. LUX’IMMO

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 27 Janvier 2025, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Véronique FRANCOIS, vice-présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S.U. GARAGE LAU

immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 890 575 095

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de Dax

Assistée de M^e Alan ROY (SELARL AVITY), avocat au barreau de Bordeaux

INTIMEE :

S.C.I. LUX’IMMO

immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 442 635 425

agissant poursuites et dligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Christophe GARCIA (SELARL Christophe Garcia), avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 09 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

RG : 23/52

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

La SCI Lux’ immo a cédé son fonds de commerce de garage automobiles à la société garage Lau (sasu).

Parallèlement, et par acte sous seing privé du 9 juillet 2021, la SCI Lux’ immo a donné à bail commercial à la société Garage Lau (sasu) divers locaux situés [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros.

La SCI Lux’ immo a conservé la jouissance des locaux jouxtant ceux donnés à bail.

Le 9 mars 2022, la locataire a fait constater par huissier de justice, à l’occasion d’un différent plus large avec la bailleresse, que les locaux loués n’étaient pas pourvus de vestiaires ni de toilettes.

Le 5 avril 2022, la bailleresse s’est engagée à faire procéder aux travaux de création des vestiaires et des toilettes.

Se plaignant de la carence de celle-ci, et suivant exploit du 27 février 2023, la société garage Lau a fait assigner la SCI Lux’ immo par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax en exécution forcée des travaux litigieux.

L’injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur est restée infructueuse.

Par ordonnance contradictoire du 9 janvier 2024, le juge des référés a :

— condamné la société garage Lau à payer à la SCI Lux’ immo la somme provisionnelle de 4.501,44 euros au titre de la taxe foncière 2023 et des loyers des mois d’août et septembre 2023,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société garage Lau à payer à la SCI Lux’ immo la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société garage Lau aux dépens.

Entre-temps, le 28 décembre 2023, un incendie s’est déclaré dans les locaux de la SCI Lux’ immo et s’est propagé aux locaux loués par la société garage Lau qui ont été entièrement détruits.

Le 10 janvier 2024, la bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail en application de l’article 1722 du code civil.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 26 janvier 2024, la société garage Lau a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le premier président de la cour d’appel a arrêté l’exécution provisoire de l’ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 mai 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024 par la société garage Lau qui a demandé à la cour de :

A titre principal :

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision du premier président sur l’arrêt de l’exécution provisoire.

A titre subsidiaire, réformer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de :

— débouter la SCI Lux’ immo de ses demandes

— condamner la SCI Lux’ immo à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 27.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance

— en tout état de cause, condamner la SCI Lux’ immo à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 mai 2024 par la SCI Lux’ immo qui a demandé à la cour d’ordonner le rabat de la clôture au jour des plaidoiries et de :

A titre liminaire :

— rejeter la demande de sursis à statuer.

A titre principal :

— confirmer la décision entreprise sur la condamnation au paiement des loyers à titre provisionnel en la réformant toutefois sur le quantum

— condamner la société garage Lau à lui payer la somme provisionnelle de 1.925,36 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 28 décembre 2023

— débouter la société garage Lau de ses demandes, notamment de son indemnité provisionnelle au titre d’un prétendu préjudice de jouissance

— en tout état de cause, condamner la société garage Lau à lui payer la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur le rabat de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, les conclusions de l’intimée notifiées le 22 mai 2024, à 14h25, sont recevables, sans qu’il soit nécessaire de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le même jour à 09h59, en ce qu’elles réactualisent le montant de la dette locative dans un sens plus favorable à la société garage Lau, prenant en compte des derniers paiements faits en avril 2024.

En revanche, à l’exception de la pièce 37, qui réactualise le décompte de la bailleresse, les autres pièces 36, 38, 39 et 40 seront rejetées des débats comme produites postérieurement à l’ordonnance de clôture sans justifier d’une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la demande de sursis à statuer est devenue sans objet à la suite de l’ordonnance du premier président du 13 juin 2024.

sur la dette locative

Il ressort des productions que devant le premier juge, la société garage Lau n’avait pas justifié du paiement des loyers d’août (1.800 euros) et septembre 2023 (1.800 euros) et de la taxe foncière 2023 (901,44 euros), objet de la condamnation provisionnelle de 4.501,44 euros.

Cependant, cette dette locative a été entièrement réglée au moyen d’un chèque du 11 octobre 2023 et des deux virements des 16 et 23 novembre 2023, intervenus pendant le délibéré de première instance, que l’ordonnance entreprise ne pouvait pas prendre en considération.

A la date de l’ordonnance entreprise, la dette locative au titre des mois d’août et septembre 2023 et de la taxe foncière 2023 était donc soldée.

L’appelante doit encore démontrer qu’elle a réglé les loyers d’octobre, novembre et, au prorata, décembre 2023.

Or, le décompte de l’appelante est erroné en ce qu’il ne prend pas en compte le décalage de paiement d’un mois accusé au moins depuis le début de l’année 2023 puisque le mois de décembre 2022 a été payé en janvier 2023 et ainsi de suite jusqu’au dernier paiement de novembre 2023.

En réalité, sous réserve de prendre en compte ce décalage calendaire, les attestations bancaires et comptables du preneur relatives aux paiements versés sont concordantes avec les décomptes du bailleur (pièces 28 et 37).

Ainsi, le paiement du 10 avril 2024 (1.800 euros) a soldé le loyer d’octobre 2023, tandis que le dernier paiement du 11 avril 2024 (1.500 euros) a partiellement soldé le loyer du mois de novembre 2023.

C’est donc à la suite d’une erreur de compte que l’intimée a indiqué, devant le premier président, que ces deux derniers paiements d’avril 2024 avaient soldé l’intégralité de la dette.

En l’état des pièces versées aux débats, la société garage Lau, qui ne rapporte pas la preuve de sa libération, reste devoir le solde du mois de novembre (300 euros) et le prorata du mois de décembre, (1.625,36 euros) soit une dette locative de 1.925,36 euros,

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera infirmée et la société garage Lau condamnée à payer cette somme à titre provisionnel à valoir sur les loyers de novembre et décembre 2023.

sur la provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’obligation contractuelle de la SCI Lux’ immo de délivrer des locaux pourvus de vestiaires et de toilettes n’est pas sérieusement contestable à plusieurs égards.

D’abord, le bail stipule expressément que les locaux comportent des vestiaires.

Ensuite, la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l’administration ou imposés par la réglementation et utiles à son activité ne s’applique pas aux travaux relevant des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

En l’espèce, en application de l’article R. 4228-1 du code du travail, la société garage Lau était tenue de mettre à la disposition des travailleurs les moyens d’assurer leur propreté individuelle, notamment des vestiaires, des lavabos, des cabinets d’aisance et, le cas échéant, des douches.

Les locaux loués devaient donc être mis en conformité avec ces prescriptions réglementaires.

En l’espèce, les travaux de mise en conformité relevaient incontestablement des grosses réparations de l’article 606 du code civil dès lors qu’ils nécessitaient la création d’un local annexe et le raccordement des lieux au réseau des eaux usées de la ville exigeant la réalisation de tranchées sur la parcelle bâtie et le percement de murs.

Enfin, et en tout état de cause, la SCI Lux’ immo s’était expressément engagée, sans jamais remettre en cause son obligation avant l’introduction de l’instance en référé, à réaliser les travaux de création des vestiaires et des toilettes réclamés par la société garage Lau, faisant même état d’un devis établi à cet effet le 10 décembre 2021, et mettant en demeure la locataire de prendre les dispositions nécessaires pour permettre à l’entreprise de débuter le chantier.

Par conséquent, l’obligation contractée par la SCI Lux’ immo de délivrer des locaux pourvus de vestiaires et de toilettes n’est pas sérieusement contestable.

Et, la SCI Lux’ immo a atermoyé son intervention puisque, avant de reprocher à sa locataire de ne pas évacuer les encombrants, celle-ci avait dû la mettre en demeure de s’exécuter, tandis qu’elle ne peut s’exonérer de son obligation en invoquant le repérage tardif des réseaux d’eaux usées par les services municipaux.

Cependant, il est également établi que l’entreprise chargée de réaliser les travaux a également dû différer son intervention en raison de l’encombrement de la parcelle louée.

A cet égard, le bailleur et le preneur se renvoient la responsabilité de cette situation de blocage dont, toutefois, l’examen exige une analyse des faits de la cause excédant les pouvoirs du juge des référés.

En l’état, le principe d’un trouble de jouissance du fait de l’inexistence des vestiaires et des toilettes n’est pas sérieusement contestable, dès l’entrée dans les lieux de la locataire, d’autant que l’éventuelle utilisation alternative des toilettes situées dans les locaux de la SCI Lux’ immo n’était pas satisfaisante et peu durable compte tenu du conflit exacerbé, dépassant la question des sanitaires et des vestiaires, né entre le bailleur et le preneur.

En revanche, l’étendue du préjudice reste à déterminer à la lumière des contestations sur l’imputabilité d’une partie du retard dans l’exécution des travaux.

Sous le bénéfice des considérations qui précèdent, il convient d’allouer à la société garage Lau une provision de 2.000 euros à valoir sur la réparation définitive de son trouble de jouissance.

Il sera dit que chaque partie conservera à sa charge ses dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DIT que les conclusions de l’intimée remises le 22 mai 2024 sont recevables, ainsi que la pièce n°37, en ce qu’elles réactualisent la dette locative, sans qu’il y ait lieu à révoquer l’ordonnance de clôture,

REJETTE les pièces n°36, 38, 39 et 40 produites par l’intimée,

INFIRME l’ordonnance entreprise,

et, statuant à nouveau, et la complétant,

CONDAMNE la société garage Lau à payer à la SCI Lux’ immo une provision de 1.925,36 euros à valoir sur le solde des loyers de novembre et décembre 2023,

CONDAMNE la SCI Lux’ immo à payer à la société garage Lau une provision de 2.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

DIT que les parties conserveront à leur charge leurs propres dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,