JP/SH

Numéro 26/ 720

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 10 mars 2026

Dossier : N° RG 24/02523 -

N° Portalis DBVV-V-B7I-I6MM

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

S.A.R.L.U. ODONTO INVEST

C/

[C] [K]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Janvier 2026, devant :

Madame PELLEFIGUES, magistrate chargée du rapport,

assistée de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Madame PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L.U. ODONTO INVEST prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître VIGNES, avocat au barreau de TARBES

assistée de Maître MONTAMAT, de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIME :

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Maître QUILLIVIC de la SELARL JUDICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 25 JUILLET 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

Par jugement du 25 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Tarbes a :

— Dit que la société ODONTO INVEST a violé, en sa qualité de bailleresse, son obligation de délivrance.

En conséquence,

— Débouté la société ODONTO INVEST de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné la société ODONTO INVEST à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice supporté ;

— Débouté Monsieur [C] [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la société ODONTO INVEST aux entiers dépens de l’instance ;

— Condamné la société ODONTO INVEST à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Par déclaration du 5 septembre 2024, la SARLU ODONTO INVEST a interjeté appel du jugement.

La SARLU ODONTO INVEST demande à la cour d’appel de Pau de :

Vu les articles 1719 et 1728 du Code Civil,

Vu le bail professionnel conclu le 14 septembre 2018,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Tarbes le 25 juillet 2024, en ce qu’il a :

« DIT que la société ODONTO INVEST a violé, en sa qualité de bailleresse, son obligation de délivrance

En conséquence,

DÉBOUTE la société ODONTO INVEST de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le société ODONTO INVEST à payer à [C] [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice supporté ;

DÉBOUTE [C] [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société ODONTO INVEST aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société ODONTO INVEST à payer à [C] [K] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire et

dit n’y avoir lieu à l’écarter »

Statuant à nouveau,

DÉCLARER ET JUGER l’action de l’EURL ODONTO INVEST recevable et bien fondée,

DÉCLARER ET JUGER que l’EURL ODONTO INVEST a satisfait à son obligation de délivrance,

CONSTATER que Monsieur [K] ne s’est pas acquitté des loyers contractuellement dus,

CONDAMNER Monsieur [K] à payer à l’EURL ODONTO INVEST la somme de

14 818,90 € au titre des loyers impayés augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2019.

En tout état de cause,

DÉBOUTER Monsieur [K] de son appel incident visant à obtenir la condamnation de la société ODONTO INVEST au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 €.

CONDAMNER Monsieur [K] à payer à l’EURL ODONTO INVEST la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

[C] [K] dans ses conclusions du 12 janvier 2026, demande à la cour d’appel de Pau de :

Vu l’article 1729 du code civil,

Vu les articles 1219 du Code civil et suivant,

Vu le bail professionnel en date du 14 septembre 2019,

— ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture,

— CONFIRMER le jugement du 25 juillet 2024 en ce qu’il a :

— DIT que la société ODONTO INVEST a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée,

— En conséquence :

— DÉBOUTÉ la société ODONTO INVEST de toutes ses demandes dont celle au titre des loyers impayés ;

— CONDAMNÉ la société ODONTO INVEST à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la société ODONTO INVEST aux entiers dépens ;

— REFORMER le jugement du 25 juillet 2024 en ce qu’il a limité l’indemnisation du préjudice subi par Monsieur [C] [K] à la somme de 5 000,00 €

Et statuant à nouveau :

— CONDAMNER la société ODONTO INVEST à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la société ODONTO INVEST de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER la société ODONTO INVEST à payer à Monsieur [C] [K] une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société ODONTO INVEST aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025.

Les parties se sont accordées à l’audience pour le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des débats, le 13 janvier 2026, renonçant à répliquer aux dernières conclusions émises par l’une d’entre elles.

SUR CE :

Par acte en date du 14 septembre 2018, la société ODONTO INVEST a conclu avec le docteur [C] [K] chirurgien-dentiste, un bail professionnel d’une durée de six années, à effet du 17 septembre 2018, portant sur des locaux sis à [Localité 3], [Adresse 3].

Le contrat précise en préambule que les locaux donnés à bail sont conçus afin de « permettre l’exploitation simultanément, par un même praticien, de deux fauteuils de soins, lesquels forment ensemble une unité d’exploitation de l’art dentaire ».

Le bail stipule par ailleurs que le loyer est fixé :

— à la somme mensuelle de 1 920 euros TTC HC, pour la période courant du 17 septembre 2018 au 16 septembre 2019, l’unité d’exploitation comprenant un seul fauteuil de soins pendant ladite période ;

— à la somme mensuelle de 3 840 euros TTC HC à compter du 16 septembre 2019, l’unité d’exploitation comprenant alors deux fauteuils de soins.

A compter du 16 septembre 2019, [C] [K] n’a pas réglé le loyer contractuellement fixé.

La société ODONTO INVEST a mis en demeure, à plusieurs reprises, [C] [K] de payer.

Le 30 décembre 2019, [C] [K] donnait congé à son bailleur. Les lieux étaient libérés le 1er juin 2020.

Aucun accord n’a pu intervenir entre les parties s’agissant des loyers réclamés par la société ODONTO INVEST.

Suivant acte du 19 novembre 2020, la société ODONTO INVEST a assigné [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Tarbes.

Par jugement dont appel, le tribunal judiciaire de Tarbes a, le 25 juillet 2024, dit que la société ODONTO INVEST a violé, en sa qualité de bailleresse, son obligation de délivrance et l’a débouté de l’intégralité de ses demandes, la condamnant à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice supporté.

— Sur l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution :

La SARLU ODONTO INVEST soutient, au visa des articles 1719 et 1728 du code civil, qu’elle a parfaitement satisfait à son obligation de délivrance.

Elle fait valoir qu’il a été mis à disposition du locataire des locaux conformes à ceux désignés au bail et lui permettant d’exercer son activité.

Elle indique que, durant la première année, la location a été limitée, s’agissant des locaux à usage privatif à la salle de soin n°1, le bloc de chirurgie n°1 et le bureau de praticien n°1.

Concernant le cabinet n°2, dont Monsieur [K] a eu la jouissance à l’issue de la première année de location, soit à compter du 16 septembre 2019, elle estime que la salle de soin était parfaitement équipée pour lui permettre d’exercer son activité sans avoir à y apporter un quelconque équipement supplémentaire.

Elle soutient que dès la fin du mois de septembre 2019, soit avant la prise de possession de la salle de soin n°2 par Monsieur [K] elle a procédé au remplacement du fauteuil « CASTELINI » initialement installé dans cette salle de soin, par un fauteuil et un scialytique neuf.

Elle fait valoir qu’il ressort du procès-verbal de constat établi à la demande du locataire, en octobre 2019, que les locaux et équipements donnés à bail sont conformes à ce qui a été contractuellement prévu.

Elle considère que les factures produites par Monsieur [K] pour justifier de l’achat d’équipement sont antérieures à la date de conclusion du bail.

Elle considère même avoir mis à disposition de son locataire des équipements supplémentaires à ceux prévus au bail.

[C] [K] soutient que la charge de la preuve de la délivrance de la chose louée pèse sur le bailleur.

Il fait valoir que, durant la première année du bail, la salle de soins qu’il exploitait n’était pas suffisamment équipée pour constituer une unité d’exploitation et permettre en l’état l’exercice de l’art dentaire.

Il indique n’avoir jamais pu utiliser la seconde salle de soins à partir du 16 septembre 2019, compte tenu de son état dégradé et de l’absence d’équipements nécessaires à l’exercice de l’art dentaire.

Il dresse au débat un procès-verbal d’inventaire par commissaire de justice établi le 14 janvier 2019.

* * *

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé : « de délivrer au preneur la chose louée ».

L’obligation de délivrance est le première obligation qui pèse sur le bailleur et cette obligation est essentielle dans le bail. L’obligation de délivrance est méconnue lorsque les locaux ne sont pas conformes à la destination contractuelle recherchée.

La charge de la preuve de l’exécution de son obligation de délivrance incombe au bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail professionnel conclu entre la société ODONTO INVEST et [C] [K] portant sur des locaux équipés a été conclu le 14 septembre 2018.

Il y était prévu qu’un état des lieux contradictoire y serait annexé ainsi qu’un inventaire des équipements et éléments mobiliers qui n’ont jamais été réalisés.

Ce contrat mentionne toutefois une désignation des locaux loués décrivant les locaux à usage commun comportant notamment un local prothèse et un local radiologie.

Les locaux à usage privatif sont également décrits.

Il est précisé que la location est consentie entièrement aménagée et que le preneur pourra y exercer son activité professionnelle sans avoir à y apporter aucun élément mobilier ou d’équipements supplémentaires.

Le preneur a déclaré au contrat bien connaître les locaux loués pour avoir consulté les plans et descriptifs « préalablement aux présentes et dont une copie sera annexée ».

Le preneur avait d’ailleurs déjà travaillé au sein de ce cabinet comme collaborateur pendant trois ans et était supposé connaître parfaitement les équipements qu’il comportait. Le bail précisait également que le preneur pourra n’utiliser, pendant une période courant à compter de la date de prise d’effet du bail jusqu’au 16 septembre 2019 au plus tard, qu’un seul des deux fauteuils dépendant des locaux loués.

Pour la période courant du 17 septembre 2018 au 16 septembre 2019 correspondant à la période durant laquelle le preneur n’utilisera qu’un seul des deux fauteuils, le loyer mensuel sera fixé à 1 600 € HT.

Contrairement à ce qu’affirme le preneur, c’est d’un commun accord qu’il a préféré n’utiliser qu’un local sur deux durant une année.

À compter du 16 septembre 2019, il était donc redevable de la totalité du loyer de 3 840 € TTC.

Cependant une mise en demeure de payer les arriérés de loyers a dû lui être délivrée le 24 octobre 2019 et il a donné congé à son bailleur dès le 31 décembre 2019.

Il a fait dresser un procès-verbal de constat du 16 octobre 2019 et a refusé de payer l’arriéré de loyers en considérant qu’il avait dû compléter l’équipement de la première salle de soins qui n’était pas pourvue d’eau chaude reprochant au bailleur l’inexécution de ses obligations. Il a dénoncé l’insuffisance des équipements nécessaires à l’exercice de l’art dentaire.

Un inventaire a été réalisé le 14 janvier 2019 à l’initiative de la SARLU ODONTO INVEST.

Le matériel nécessaire à l’exercice de la profession de dentiste figure dans cet inventaire et il est produit une facture du 15 juillet 2019 portant sur un équipement dentaire pour un montant de 29 900 €.

Le 3 février 2019, [C] [K] a pris des photos de la deuxième salle de soins montrant un fauteuil de soins non opérationnel et des équipements dégradés.

Le 16 octobre 2019, il a fait réaliser un procès-verbal de constat d’ huissier qui montre l’état des deux salles de soins équipées de fauteuil de soins, d’un plan de travail et de matériel, l’officier public ministériel notant que le requérant lui indiquait avoir payé une partie des équipements et avoir intégralement équipé le bloc de chirurgie.

Les factures produites par [C] [K] sont antérieures pour certaines à la location puisque datées de 2016 et 2018. D’autres factures sont datées du 26 février 2019 et 17 juillet 2019 à son nom avec l’adresse du cabinet dentaire concerné et mentionnent notamment l’achat d’un fauteuil, d’un éclairage, d’un meuble mobile, d’une aspiration de chirurgie mobile.

L’état des lieux de sortie du 30 mai 2020 contradictoire est particulièrement lapidaire. Le Docteur [H] [V] déclare spontanément : « il ne manque rien, tout est en ordre. » Il rajoute qu’il n’est pas utile de tout détailler.

Le Docteur [C] [K] confirme que tout est en ordre et en état.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le contrat de bail initial signé par les deux parties ne comportait pas d’état des lieux contradictoire d’entrée mais que le preneur était supposé connaître les lieux comme il le déclarait dans ce contrat.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties ne mentionne aucun descriptif du mobilier équipant les cabinets dentaires.

L’absence d’état des lieux d’entrée contradictoire peut s’expliquer par le fait que les parties se connaissaient pour avoir travaillé ensemble au préalable et le bail prévoyait deux périodes, l’une permettant la jouissance d’un seul cabinet moyennant réduction du loyer et le bail devant se poursuivre au cours de la deuxième année suivant les conditions initialement prévues avec un loyer augmenté.

Le bailleur démontre par l’inventaire réalisé le 14 janvier 2019 que les 2 cabinets sont équipés de manière à permettre l’exercice d’une profession dentaire qu’il est donc satisfait à son obligation de délivrance.

Chacune des parties produit des factures montrant l’achat d’équipements pour ces cabinets.

Pour sa part, le Docteur [K] n’établit pas la nécessité qu’il avait d’acheter lui-même des équipements dont on ignore le sort qui leur a été réservé après la rupture des relations contractuelles puisque l’état des lieux de sortie ne comporte aucun descriptif du mobilier.

Dans ces conditions, il est établi qu’il n’y a pas de manquement à l’obligation de délivrance et le jugement déféré sera infirmé.

— Sur les sommes dues à la société ODONTO INVEST au titre de l’arriéré de loyers :

La SARLU ODONTO INVEST soutient être créancière de la somme de 14 818,90 euros au titre des loyers impayés par [C] [K].

[C] [K] invoque l’exception d’inexécution pour s’exonérer de l’obligation de payer l’arriéré de loyers qui lui est réclamé.

* * *

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 du Code civil précise, au sujet de l’exception d’inexécution, qu': « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Le preneur doit prouver l’exception d’inexécution. Il faut que l’inexécution par le bailleur de ses obligations soit suffisamment grave pour exonérer l’autre partie de ses engagements selon jurisprudence de la Cour de cassation.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’a pas été retenu et [C] [K] doit donc être condamné à payer les sommes dues au titre de l’arriéré locatif à hauteur de la somme de 14 818,90 € augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2019.

Ce chiffrage n’est pas utilement contesté par [C] [K] qui se prévaut de l’exception d’inexécution pour en refuser le paiement, argumentation qui n’a pas été retenue.

Il sera donc condamné à payer cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2019.

— Sur l’appel incident de [C] [K] au titre du préjudice subi :

[C] [K] sollicite la condamnation de la société ODONTO INVEST au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il explique qu’avec deux salles de soins correctement équipées, au lieu d’une, il aurait pu recevoir au minimum, un patient supplémentaire par demi-journée. Sur 21 mois de durée du contrat de bail, il estime que les recettes auraient pu être augmentées de 21 000 euros.

La SARLU ODONTO INVEST conteste cet appel incident considérant que le montant de 1 000 € mensuel supplémentaire que Monsieur [K] aurait prétendument pu réaliser correspond à un montant de chiffre d’affaires et non de bénéfice de sorte que pour calculer son éventuel préjudice sur la base du calcul qu’il propose, il est nécessaire de déduire les charges, dont notamment le loyer qui s’élevait à 3 840 euros à compter du 16 septembre 2019, au lieu de 1 620 euros réglés.

* * *

Il a été démontré par le bailleur que l’obligation de délivrance avait été remplie à l’égard du preneur, [C] [K].

Dans ces conditions, ce dernier sera débouté de la demande présentée au titre de son appel incident, aucune faute du bailleur n’ayant été démontrée en ce qui concerne le manquement à son obligation de délivrance et [C] [K] ne pouvant donc se prévaloir d’ aucun préjudice en résultant pour lui en ce qui concerne l’exploitation des deux cabinets dentaires.

La somme de 2 000 € sera allouée à la SARLU ODONTO INVEST sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par mise à disposition à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions :

Dit que la SARLU ODONTO INVEST a satisfait à son obligation de délivrance.

CONDAMNE [C] [K] à payer à la SARLU ODONTO INVEST la somme de

14 818,90 € au titre des loyers impayés augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2019.

Déboute [C] [K] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son appel incident.

CONDAMNE [C] [K] à payer à la SARLU ODONTO INVEST la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [C] [K] tenu aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Monsieur MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,