ARRET N° 279

R.G : 13/02606

XXX

X

C/

F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/02606

Décision déférée à la Cour : Suivant déclaration de saisine du 19 juillet 2013 après arrêt rendu par la Cour de Cassation du 09 avril 2013, cassant et annulant l’arrêt rendu le 30 novembre 2011 par la Cour d’Appel de POITIERS sur l’appel d’un jugement rendu le 26 juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur AQ X

né le XXX à XXX

25, BQ CD

XXX

Madame AG X épouse G

née le XXX à XXX

25, BQ CD

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Hervé PIELBERG de la SCP PIELBERG – KOLENC, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e AU KOLENC de la SCP PIELBERG – KOLENC, avocat au barreau de POITIERS

INTIME :

Monsieur AI AJ

né le XXX à XXX

21 Avenue CD

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Laurent LAMBERT, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Katell COUHE, Président qui a présenté son rapport

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller

M^me Anne LE MEUNIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur R S

MINISTÈRE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Katell COUHE, Président et par Monsieur R S, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***********************

LA COUR

Suivant acte authentique reçu le 16 décembre 2002 par Maître Alain LEROUX, notaire à ROYAN, Monsieur AQ X et Mademoiselle AG X ont acquis, à concurrence de 56 % pour lui et de 46% pour elle, un ensemble immobilier sis 25, CC CD à XXX, cadastré section XXX, d’une superficie de 30 ares 37 centiares, comprenant :

— au rez-de-chaussée, une poissonnerie, WC et garage ;

— à l’étage : cuisine, séjour, une chambre, 2 salles d’eaux et WC.

Suivant acte authentique reçu le 30 octobre 1992 par Maître O, Notaire en Charente, Monsieur AI F a acquis des consorts Y la parcelle sise 23 CC deVerdun à XXX, cadastrée section XXX, d’une superficie de XXX

Le portail du jardin situé sur la parcelle XXX ouvre sur la parcelle XXX.

Les Consorts X ont divisé leur immeuble en deux lots, l’un comprenant le local à usage commercial situé au rez-de-chaussée, ouvrant sur la CC CD au XXX, et l’autre un appartement situé sur quatre niveaux; par acte des 14 et 17 novembre 2003, ils ont vendu le magasin aux époux N et ont conservé la propriété de l’appartement ainsi que la jouissance exclusive du jardin, situé à l’arrière de l’immeuble.

Par exploit du 25 octobre 2007, les Consorts X ont saisi le Tribunal de Grande Instance de SAINTES, pour dans le dernier état de leurs conclusions, voir :

— dire et juger qu’ils sont titulaires d’un droit de passage de 6 mètres de largeur tel que stipulé dans leur titre de propriété,

— ordonner, sous astreinte, la condamnation de Monsieur F à libérer entièrement le passage litigieux ;

— constater que Monsieur F s’est rendu coupable d’une faute en empêchant sciemment la vente du bien immobilier leur appartenant ;

— condamner Monsieur F à leur payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et économique,

— condamner Monsieur F à leur verser la somme de 5.000 € en raison du refus opposé pour la réalisation de travaux de canalisations souterraines et être autorisés à procéder auxdits travaux,

— condamner Monsieur F à leur payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 26 juin 2009, le Tribunal de Grande Instance de SAINTES a :

— débouté les Consorts X de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur F une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts X aux dépens.

Suite à l’appel interjeté le 9 juillet 2009 par Monsieur AQ X et sa soeur Madame AG G-X, la cour d’appel de POITIERS a, par arrêt du 30 novembre 2011, infirmé le jugement entrepris, fait droit aux demandes des Consorts X et débouté Monsieur AI F de toutes ses demandes.

Par arrêt du 9 avril 2013, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions.

Les parties ayant été renvoyées devant la cour d’appel de POITIERS autrement composée, la déclaration électronique de saisine, faite par Monsieur AQ X et Madame AG G-X à l’encontre de Monsieur AI F, a été reçue au greffe le 19 juillet 2013 et enregistrée le 22 juillet 2013.

Par dernières conclusions électroniques déposées au greffe le 29 juillet 2015, Monsieur AQ X et Madame AG G-X demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— déclarer Monsieur F irrecevable et en tout cas mal fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— voir dire et juger que les Consorts X sont, pour les causes qui précèdent (copropriété du passage ou servitude conventionnelle, à défaut légal sur ledit passage) titulaires d’un droit de passage de 4 mètres de largeur tel que stipulé sur leur titre de propriété pour rejoindre, venant de la CC deVerdun, leur fonds cadastré section XXX, étant précisé que le droit de passage sera supporté sur le fonds cadastré section XXX.

— dire et juger que les Consorts X peuvent procéder auxdits travaux de canalisation sous le passage et le sol de la servitude.

— condamner Monsieur F à payer aux Consorts X la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, pour préjudice matériel et économique, et 5.000 € en réparation du refus opposé pour la réalisation de travaux de canalisations souterraines.

— condamner Monsieur F à payer aux Consorts X une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Monsieur F aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions électroniques déposées au greffe le 27 juillet 2015, Monsieur AI F demande à la cour de :

— dire et juger les Consorts X non fondés en leur appel principal, le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les Consorts X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, pour le reste réformer le jugement entrepris,

— le recevant en son appel incident et statuant à nouveau,

— condamner in solidum les Consorts X à verser à Monsieur F la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner in solidum les consorts X à verser à Monsieur F la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les mêmes et sous la même solidarité, aux entiers frais et dépens, en ce compris ceux de première instance, d’appel et de cassation et qui seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS selon les dispositions de l’article 699 du CPC.

Le Ministère Public a déclaré s’en rapporter.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 août 2015.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.

SUR CE,

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée

— sur les droits des Consorts X sur le passage litigieux

Les Consorts X soutiennent que le passage situé sur la parcelle XXX, aussi qualifié de ruelle ou de CC dans des titres antérieurs, est commun aux propriétés qu’il dessert, dont la leur et celle de Monsieur AO AP, et que l’accès à celui-ci ne peut en conséquence leur être interdit par Monsieur AI F ; à titre subsidiaire, ils font état de l’existence d’une servitude conventionnelle de passage, et à défaut de l’existence d’une servitude légale pour cause d’enclave.

Monsieur AI F, qui précise avoir seulement toléré un passage à pieds depuis l’entrée de sa propriété donnant sur la CC CD jusqu’à l’entrée du jardin situé sur la parcelle XXX, conteste l’existence d’un passage commun ou indivis, ainsi que celle d’une servitude de passage conventionnelle ou pour cause d’enclave.

* sur le passage commun

La preuve d’une indivision existant entre Monsieur AI F et les Consorts X sur le chemin litigieux ne pouvant être rapportée que par leurs titres respectifs ou ceux de leurs auteurs, il importe peu que le passage soit qualifié de commun dans les actes de Monsieur AO AP, tiers au procès.

Il est mentionné dans le titre de propriété des Consorts X, reçu le 16 décembre 2002 par M^e Alain LEROUX, notaire à ROYAN, que 'l’immeuble vendu profite d’une servitude de puisage se trouvant dans une cour appartenant à Madame J et d’une servitude de six mètres de large contournant la maison DUPUIS pour accéder au jardin vendu'.

Cette mention reprend celle figurant déjà dans les titres de propriété de leurs auteurs:

— acte de vente entre Monsieur AU M et les époux AI X-BY BZ, reçu le 24 juillet 1996 par M^e DENAT, notaire à ROYAN,

— acte de vente entre les époux B- de L et Monsieur AU M, reçu les 2 et 5 août 1951 par M^e AU LEONARDON.

— acte de vente entre Madame BA AD et les époux de L-BO, reçu le 7 janvier 1929 par M^e ARBOUIN, notaire à ROYAN ; il est précisé dans cet acte que l’immeuble vendu provient de la donation entre vifs consentie le 13 avril 1901 par Madame AS Z veuve de Monsieur AC AD à ses enfants Monsieur AW AD et Madame BA AD.

Le titre de propriété de Monsieur AI F, reçu le 30 octobre 1992 par M^e Claude O, notaire à AE AF, ne fait état que du 'droit de puisage à un puits commun', lequel est aussi mentionné dans celui de son auteur, AM Y, reçu le 3 octobre 1953 par M^e T-Claude MEUNIER, notaire à D ; il est précisé dans cet acte que l’immeuble vendu par Monsieur AY AZ à Monsieur AM Y confronte 'du levant à Brillouet, du couchant à la BQ BR, du nord à de L et du midi à une ruelle droit de puisage à un puits commun'.

L’immeuble appartenant aux époux E, dont AY AZ est devenu adjudicataire le XXX, est ainsi décrit dans le procès-verbal d’adjudication transcrit le 11 avril 1907 'une maison située au chef lieu de la Commune de VAUX, composée d’une cuisine, une chambre au rez de chaussée, une chambre au premier étage avec grenier à côté, un chais et divers bâtiments de servitudes, des quéreux et un jardin à la suite sur lequel est édifié un bâtiment en briques et pierres à usage de buanderie ; elle jouxte du levant à A, du couchant à la BQ BR à Terre Nègre et à AD, du Nord à une CC ou passage et à A, du midi encore à A'.

L’acte de vente précédent, conclu le 24 janvier 1885 entre P E et les époux K-BG, décrit ainsi l’immeuble « une maison située au chef-lieu de la commune de Vaux comprenant une cuisine, une chambre, un chai, grenier au-dessus, hangar, parc à moutons, parc à porcs, et parc à volailles, jardin à la suite, quéreux, aire à battre le blé, le tout se joignant et confrontant du levant à Monsieur A, du couchant à la BQ BR à Terre Nègre et à AD, du Nord à une CC et à Monsieur A, et du midi aux même. Les murs joignant la maison de AD sont mitoyens. Ensemble tous droits de puisage attachés au puits commun du village, ainsi que tous droits de lavage aux timbres communs…»; il est précisé dans ce même acte que la vente est faite aux charges et conditions suivantes «.. de souffrir notamment l’exercice d’un droit de passage pour aller au puits commun, dû audit sieur AD, la largeur duquel passage est de trois mètres..» ;

Les époux K-BG avaient acquis cet immeuble des Consorts Z, en vertu d’un acte du 28 février 1876 le décrivant ainsi 'une maison située à Vaux, composée d’une chambre avec grenier.. , d’un chai avec quéreux attenant aux bâtiments, confrontant du sud ouest à la CC, du nord ouest à AD murs mitoyens entre les bâtiments, du sud est à un passage commun entre divers et par les quéreux à Savineau, du nord est à A. Par suite du partage des quéreux qui autrefois étaient communs et dépendaient par moitié de la maison vendue et de maison AD le propriétaire de cette dernière maison a un droit de passage avec charrette sur les quéreux de la maison vendue…' ; il est aussi indiqué dans l’acte que '..ladite maison a un droit de puisage au puits qui est devant la maison des héritiers Savineau et le droit de boire près de ce puits » . Il est précisé dans cet acte que la maison vendue appartenait autrefois à la dame BI Hulda J veuve de AC Z, pour l’avoir acquise de T J et de AP BI J épouse de Jérémie Méchain le 7 mai 1825, et que celle-ci en a fait donation par préciput et hors part à Messieurs H et T BD Z et à Madame AA Z veuve K par contrat passé le 6 octobre 1868.

La confrontation des titres de propriété respectifs des parties et de leurs auteurs établit que les 'quéreux’ qui étaient autrefois communs à l’immeuble de Monsieur AI F, dit 'maison Dupuis’ dans l’acte de vente du 16 décembre 2002 et à celui des Consorts X, dit 'maison AD’ dans les actes du 28 février 1876 et du 24 janvier 1885, ont cessé de l’être à la suite d’un partage.

Le droit de passage pour aller au puits commun ou avec charrette reconnu au propriétaire de la maison AD ne confère pas aux Consort X de droits indivis sur le passage reliant les quéreux à la voie publique.

* sur la servitude conventionnelle de passage

Les servitudes de passage, par nature discontinues, ne peuvent s’établir que par un titre constitutif ou un titre récognitif émané du propriétaire du fonds servant ; le titre récognitif de la servitude doit faire référence au titre constitutif de celle-ci et contenir des précisions suffisantes pour que les caractéristiques de la servitude puissent être identifiées sans le secours du titre primordial.

Les actes du 28 février 1876 et du 24 janvier 1885 reconnaissant au propriétaire de la 'maison AD’ un droit de passage sur les 'quéreux’ de la 'maison Dupuis', qui sont les seuls actes recognitifs versés aux débats émanant du propriétaire du fonds asservi, ne contiennent pas de références précises au titre constitutif, seulement qualifié d’acte de partage.

La mention d’une servitude de six mètres de large contournant la maison DUPUIS pour accéder au jardin vendu figurant dans le titre de propriété des Consorts X et dans ceux de leurs auteurs n’est pas reprise l’acte de vente du 30 octobre 1992, ni dans les titres de propriété des auteurs de Monsieur AI F.

A défaut de preuve de l’existence d’un titre constitutif émanant du fonds servant, les Consorts X ne peuvent se prévaloir d’une servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle XXX au profit de leur fonds.

* sur la servitude légale de passage pour cause d’enclave

Les Consorts X font valoir que leur immeuble ne bénéficie d’aucun accès direct à la voie publique de nature à permettre le passage d’un véhicule et précisent que cette situation d’encave existait déjà en 1997, date de la transformation du rez-de-chaussée en local commercial.

Monsieur AI F soutient que les Consorts X se sont volontairement privés d’un accès sur la CC en vendant le local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

L’attestation rédigée par Madame V W et produite par les Consorts X établit que Monsieur M, précédent propriétaire de l’immeuble sis 25 CC CD à XXX, utilisait déjà le passage litigieux pour accéder à son garage et au jardin situés à l’arrière de sa propriété.

Les photographies et plans des lieux produits par les Consorts X, dont celles datées d’avril 1997, confirment que cet immeuble étant mitoyen de celui sis au n°23, il n’existait pas, avant la transformation du rez-de-chaussée en local commercial, d’espace libre entre les deux façades pour accéder directement depuis la voie publique au jardin situé à l’arrière du bâtiment.

Le règlement de copropriété de cet immeuble, annexé à la vente réalisée le 14 novembre 2003, dispose que le local commercial situé en rez-de-chaussée a un accès direct sur l’avenue CD et que le local d’habitation réparti sur quatre niveaux a son accès vers cette voie publique au moyen d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée XXX.

Les plans de l’immeuble, annexés à ce règlement de copropriété, démontrent qu’avant la division de l’immeuble en deux lots, le local d’habitation situé à l’étage était seulement accessible par un escalier installé dans le garage, dans une zone enterrée située à l’arrière du local commercial, et qu’il n’existait pas d’accès direct au jardin depuis l’avenue CD.

La division de l’immeuble en deux lots et la vente du local commercial aux époux N n’a pas modifié la configuration des lieux, le jardin entouré de propriétés bâties, dont celle de Monsieur AI F, étant seulement accessible depuis le garage dont l’entrée ouvre sur le passage litigieux.

Il est ainsi établi que le fonds appartenant aux Consorts X est enclavé et que cet état d’enclave ne résulte pas de leur propre fait, ni de celui de leurs auteurs.

Cet état d’enclave justifie la reconnaissance d’une servitude légale de passage sur la parcelle XXX, d’une largeur de 4 mètres, sur toute la longueur du chemin donnant accès à la CC CD depuis l’entrée du garage situé sur la parcelle XXX, s’agissant du trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

* sur la pose de canalisations souterraines

Selon l’article 696 du code civil : « Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user ».

Les Consorts X font valoir que la pose de canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude de passage est indispensable à l’utilisation de leur fonds, ce que conteste Monsieur AI F.

Ces travaux étant justifiés par la mise en service d’un compteur d’eau dans le local d’habitation, ouvrage indispensable à l’utilisation normale du fonds enclavé, il convient d’en autoriser la réalisation par les Consorts X.

— sur les préjudices des Consorts X

Les Consorts X, qui ne justifient pas d’un préjudice résultant du refus opposé le 6 juillet 2007 par Monsieur AI F à la pose de ces canalisations , seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

Il est établi par l’attestation de l’agent immobilier en charge de la vente, ainsi que par celles des époux C et de Monsieur I, acquéreurs potentiels, que les Consorts X ont été contraints de renoncer à vendre leur immeuble en novembre 2006 en raison du litige les opposant à Monsieur AI F au sujet du passage sur la parcelle XXX.

Monsieur AI F qui reconnaît avoir toléré le passage sur sa parcelle des actuels propriétaires de l’immeuble voisin et s’être opposé à celui de futurs acquéreurs, a, par son changement d’attitude injustifié, causé un préjudice financier aux Consorts X, qu’il convient de réparer par le paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

— sur le préjudice de Monsieur F

Monsieur AI F doit, pour sa part , être débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, dans la mesure où il n’existe aucune circonstance particulière qui aurait fait dégénérer en abus le droit des Consorts X de se défendre en cause d’appel.

— sur les frais et dépens

Monsieur AI F, qui succombe en ses prétentions, supportera les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Dit que leur fonds, sis 25 avenue CD à XXX, étant enclavé, les Consorts X sont titulaires d’un droit de passage sur le fonds voisin appartenant à Monsieur AI F, sis 23 avenue CD, l’assiette de la servitude grevant la parcelle cadastrée section XXX ayant une largeur de 4 mètres et s’étendant sur toute la longueur du chemin donnant accès à la CC CD depuis l’entrée du garage situé sur la parcelle XXX.

Autorise les Consorts X à procéder sous le passage et le sol de cette servitude aux travaux de canalisations nécessaires à l’installation d’un branchement pour alimenter leur immeuble en eau potable.

Déboute les Consorts X de leur demande en réparation d’un préjudice résultant du refus opposé par Monsieur AI F à la pose de canalisations souterraines.

Condamne Monsieur AI F à payer aux Consorts X la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique résultant du refus opposé au passage sur sa propriété.

Déboute Monsieur AI F de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Y ajoutant,

Condamne Monsieur AI F aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Condamne Monsieur AI F à payer aux Consorts X une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,