R.G. N° 08/04493

V.K.

N° Minute :

Grosse délivrée

le :

à :

SCP GRIMAUD

SELARL Z & A

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU LUNDI 18 OCTOBRE 2010

Appel d’un Jugement (N° R.G. 05/05847)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 23 septembre 2008

suivant déclaration d’appel du 27 Octobre 2008

APPELANTE :

Association SYNDICALE LIBRE LE CHABOUD, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Chez la SARL IMMOBILIERE CHARTREUSE

XXX

XXX

représentée par la SCP Franck et Alexis GRIMAUD, avoués à la Cour

assistée de M^e DERRIDA, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Monsieur E-F X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représenté par la SELARL Z & A, avoués à la Cour

assisté de M^e WINCKEL, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame B-C D épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

représentée par la SELARL Z & A, avoués à la Cour

assistée de M^e WINCKEL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Françoise LANDOZ, Président,

Madame C-Françoise KUENY, Conseiller,

Madame Véronique Y, Conseiller,

Assistées lors des débats de M^me D. GIRARD, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Septembre 2010, Madame Y a été entendue en son rapport.

Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 janvier 1980, M. et M^me X ont fait l’acquisition, auprès de la SA Le Chaboud d’une maison individuelle à usage d’habitation sur la commune de Saint-Ismier (38), formant le lot n° 32 du lotissement 'LE CHABOUD’ approuvé par arrêté préfectoral du 4 octobre 1977, avec terrain environnant à usage d’agrément, le tout figurant au cadastre rénové de ladite commune sous le n° AA 43 pour 23 a 71 ca.

Les époux X ont le 19 décembre 2005 assigné l’association syndicale libre LE CHABOUD devant le tribunal de grande instance de Grenoble, afin qu’il constate que l’ensemble des dispositions contenues dans le règlement du lotissement est devenu caduc 10 années après l’autorisation de lotir en application de l’article L 315-2-1 du Code de l’urbanisme et la nullité subséquente de la résolution votée par l’assemblée générale du 13 janvier 2005.

Par jugement du 23 septembre 2008 le tribunal a :

'déclaré inopposables aux époux X, comme étant devenues caduques, les dispositions du Règlement annexées à leur acte de vente du 29 janvier 1980,

débouté les époux X du surplus de leurs autres demandes,

condamné chacune des parties à supporter la moitié des dépens'.

L’association syndicale libre LE CHABOUD a relevé appel de cette décision le 27 octobre 2008 et demande à la cour par voie d’infirmation de :

'Constater la nature substantiellement contractuelle des articles 4.1 alinéa 2 et 4.2 du 'règlement – cahier des charges’ qui, tout en restreignant – au nom du respect de l’harmonie générale du lotissement – la liberté individuelle des colotis, imposent des obligations plus lourdes et plus contraignantes que les règles d’urbanisme qui étaient, à l’époque, applicables sur la commune de SAINT ISMIER.

Constater à tout le moins la contractualisation du 'règlement de lotissement’ par les colotis.

Dire que le règlement de lotissement LE CHABOUD a une valeur contractuelle.

Dire en conséquence, que les articles 4.1 alinéa 2 et 4.2 sont opposables aux époux X.

Débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Dire et juger, en particulier, qu’en l’absence de lien suffisant avec les prétentions originaires et au regard de son caractère nouveau en cause d’appel, la demande reconventionnelle en nullité ou en inopposabilité des résolutions n° 2 et 11 des procès-verbaux d’assemblées générales des 27 juin 2009 et 28 janvier 2010 formulée par les époux X est irrecevable en application des dispositions des articles 70 et 567 du Code de procédure civile.

Condamner reconventionnellement, conjointement et solidairement, M. et M^me E-F X à lui verser les sommes :

— de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance,

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel.'

Au soutien de son recours elle fait valoir en substance que :

— il ne saurait être déduit de conséquences juridiques, de la terminologie de 'règlement du lotissement’ utilisée par les colotis,

— les clauses portant interdiction de diviser les lots et d’édifier plus d’un bâtiment sur un même lot ne sont nullement issues d’une quelconque règle d’urbanisme applicable au lotissement LE CHABOUD,

— les obligations prévues par les article 4.1 alinéa 2 et 4.2 ne découlent que de la seule volonté des colotis,

— elles ont valeur d’engagements contractuels et ne sont donc pas atteintes par la caducité,

— l’obligation contractuelle de respecter les articles 4.1 alinéa 2 et 4.2 est rappelée dans les statuts de l’ASL LE CHABOUD,

— la volonté réelle et non ambiguë de la part des colotis de contractualiser les dispositions des articles 4.1 alinéa 2 et 4.2 du 'règlement – cahier des charges’ est établie,

— les villas ont été acquises en fonction de l’environnement et de la qualité visuelle qui se voulaient définitifs,

— la résolution n° 10 du procès-verbal de l’assemblée générale, du 24 janvier 2000, souligne l’attachement des colotis au principe de la prééminence du règlement du Chaboud.

Les époux X sollicitent la confirmation partielle du jugement déféré et font appel incident pour demander à la cour de :

'Dire que les assemblées générales du 27 juin 2009 et du 28 janvier 2010 prises en leurs articles 2 et 11 leur sont inopposables en ce qu’elles tentent de régulariser rétroactivement un acte inexistant et de surcroît sur des dispositions de nature réglementaires.

Condamner, l’ASL le CHABOUD à 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Condamner, l’ASL le CHABOUD à rembourser les sommes acquittées par les intimés au titre de la participation au frais de conseil de l’ASL et au titre de la procédure en général.

Condamner l’association syndicale libre le CHABOUD prise en la personne de son syndic à leur payer 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.'

Ils concluent pour l’essentiel que :

— le règlement du lotissement est devenu caduc par application de l’article L 315-2-1 du Code de l’urbanisme entré en vigueur le 08 juillet 1988,

— cet article est devenu L 442-9 du Code de l’urbanisme avec l’ordonnance du 08 décembre 2005 et la caducité du règlement est désormais automatique,

— la commune de Saint Ismier avait informé l’ensemble des colotis situé sur son territoire, de la caducité des règlements de lotissement approuvés avant le 7 janvier 1978, et ce à compter du 7 janvier 1988,

— les colotis ont par requête hors délai du 9 février 1990 sollicité le maintien du règlement auprès de la commune,

— les époux X se sont vu délivrer un certificat d’urbanisme positif du 16 février 2005, leur projet ayant été jugé conforme aux dispositions réglementaires du PLU désormais seul applicable,

— l’article L. 111-5 du Code de l’urbanisme doit s’appliquer au présent litige,

— en l’espèce le cahier des charges n’a aucune existence,

— c’est bien un règlement qui a fait l’objet d’une approbation préfectorale le 4 octobre 1977,

— il y a lieu de faire application du critère formel adopté par la Cour de Cassation pour qualifier la nature du document unique,

— il n’y a pas de décision d’assemblée générale expresse sur l’intention de contractualiser un règlement à l’époque de sa validité,

— cette contractualisation ne peut découler de la reproduction d’une règle d’urbanisme dans un document intitulé cahier des charges,

— les résolutions 2 et 11 des assemblées générales du 27 juin 2009 et du 28 janvier 2010 se fondent sur la validité d’un cahier des charges inexistant en ce qu’il n’est qu’une simple reproduction d’un règlement dans les actes de ventes.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la validité du règlement du lotissement le CHABOUD

Attendu qu’en application de l’article L 315-2-1 ancien du Code de l’urbanisme devenu L 442-9 issu de l’ordonnance du 8 décembre 2005, 'lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Toute fois lorsqu’une majorité de colotis calculée comme il est dit à l’article L 315-3 a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique’ ;

Que par ailleurs l’article L 111-5 du Code de l’urbanisme issu de la loi SRU du 12 décembre 2000 précise que : ' la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente, ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ……..

Attendu qu’en l’espèce il est produit un document du 19 juillet 1976 intitulé 'Règlement’ approuvé par arrêté préfectoral du 4 octobre 1977, déposé au rang des minutes de M^e Pujol notaire et publié à la conservation des hypothèques le 16 mars 1979 ;

Que cet acte stipule que le règlement du lotissement fixe les droits, charges et obligations respectives des lotisseurs et des acquéreurs du lotissement, qu’il devra être imposé aux acquéreurs dans tous les actes de mutation ou de location successifs et que ses dispositions pourront être modifiées après son approbation et sa publication à la majorité des deux tiers des propriétaires, suivant certaines modalités ;

Qu’en tout état de cause, un cahier des charges de lotissement ne saurait, de par sa nature contractuelle, être modifié à la seule majorité des deux tiers des colotis ;

Qu’aux termes de l’acte d’acquisition des époux X du 29 janvier 1980, il est stipulé en page 5 que :' le 19 juillet 1976 la société foncière le Chaboud a établi 'le règlement et cahier des charges’ et le programme des travaux contenant les conditions sous lesquelles seraient consenties les ventes des lots à établir ainsi que les diverses charges obligatoire et servitudes instituées dans le lotissement et auxquelles l’acquéreur serait tenu de se conformer’ ;

Qu’il est reproduit en page 6 de l’acte de vente sous l’intitulé 'Règlement’ et notamment en son article 4 'dispositions à respecter’ qui précise à l’alinéa 1 que les constructions ne comprendront qu’un bâtiment par lot, à l’alinéa 2 qu’aucune division de lot ne sera autorisée, à l’alinéa 3 que ces constructions devront être implantées en respectant les distances portées au plan approuvé du lotissement par rapport aux limites des lots ;

Que l’acte précise encore que 'le cahier des charges’ et le programme de travaux ont été publiés le 16 mars 1979 et en page 33 que l’acquéreur reconnaît avoir une parfaite connaissance des diverses obligations et servitudes instituées aux termes 'du cahier des charges’ sus-visé et s’oblige à en respecter toutes les charges et conditions qui en résultent……..et que l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude autre que celles pouvant résulter des énonciations du 'cahier des charges', des diverses obligations et servitudes du lotissement..;'

Que pour autant, les dispositions litigieuses relatives à l’interdiction de diviser un lot et de réaliser plus d’une construction sur un lot étant contenues dans le 'règlement de lotissement’ il convient de vérifier la validité de ce règlement ;

Or attendu qu’il ressort des pièces produites, que les colotis régulièrement avisés par le maire de la commune de Saint Ismier en avril 1987 des modifications apportées aux règles d’urbanisme spécifiques aux lotissements par l’article 8 de la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986 et de la possibilité qui leur était donnée de demander le maintien des règles contenues dans leur règlement de lotissement conformément à l’article L 315-44-1 du Code de l’urbanisme, n’ont pas fait usage de cette possibilité dans le délai requis ;

Que cela est parfaitement reconnu par les colotis qui ont (à l’exception de M. X), vainement tenté le 9 février 1990 d’obtenir de la commune le classement du lotissement dans une catégorie particulière du POS qui maintiendrait ainsi une seule construction par lot et l’interdiction de diviser les lots ;

Attendu enfin, que si les colotis peuvent avoir entendu contractualiser les dispositions dudit règlement en manifestant leur volonté de s’imposer contractuellement entre eux les restrictions qu’il contient, encore faut il que cette contractualisation existe au jour de la vente des lots pour s’imposer à tous les colotis et non pas postérieurement dans des résolutions d’assemblée générale (19 janvier 1990, 24 janvier 2000, 13 janvier 2005 et 14 janvier 2009) ou des pétitions (9 février 1990, 14 juin 1999), que les époux X propriétaires depuis le 29 janvier 1980, n’ont ni votées ni signées ;

Que le simple fait de mentionner dans les actes d’acquisition un engagement de respecter tantôt 'le règlement et cahier des charges’ tantôt 'le cahier des charges’ n’est pas suffisant pour conférer à ces règles contenues en réalité dans le règlement du lotissement sus-visé, une valeur contractuelle ;

Que le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a dit que les règles contenues au règlement étant devenues caduques, elles étaient inopposables aux époux X ;

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 2 et 11 des assemblées générales des 27 juin 2009 et 28 janvier 2010

Attendu que la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 27 juin 2009concerne l’adoption des nouveaux statuts de l’ASL qui précisent à l’article 2 que 'l’ASL a pour objet de veiller au respect par les colotis du cahier des charges/règlement et de son annexe 2 et des règlements associés tel qu’il a été annexé à chacun des actes d’acquisition des lots et de prendre en cas de non respect, les mesures appropriées’ ;

Que l’article 11 de l’assemblée générale du 28 janvier 2010 institue 'une commission d’agrément ayant pour mission d’examiner les demandes des colotis concernant les travaux à exécuter sur le bâti existant et qui seraient normalement soumis à l’approbation de l’assemblée générale, ceci dans le strict respect du Règlement / Cahier des charges du CHABOUD tel qu’enregistré… et annexé aux actes de ventes et des nouveaux statuts de l’ASl du CHABOUD validés par l’AG de juin 2009" ;

Que ces deux demandes reconventionnelles se rattachent par un lien suffisant aux prétentions originaires, dans la mesure où l’ASL fonde les décisions contestées sur l’application du règlement du lotissement dont il vient d’être dit qu’il était devenu caduc ;

Qu’elles sont donc recevables et l’annulation des dites résolutions, fondée ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que les époux X qui attendent la possibilité de construire une maison d’habitation depuis février 2005 comme en atteste la demande de certificat d’urbanisme produit, seront indemnisés de leur préjudice de jouissance par l’allocation d’une somme de 2.000 € mise à la charge de l’ASL le CHABOUD ;

Sur la demande de restitution des sommes acquittées par les époux X au titre de la participation au frais de conseil de l’ASL et au titre de la procédure en général.

Attendu que cette demande qui n’est n’est ni chiffrée ni justifiée sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré,

Et ajoutant,

Déclare recevable la demande reconventionnelle en annulation des résolutions n° 2 de l’assemblée générale de l’ASL le CHABOUD du 27 juin 2009 et n°11 de l’ assemblée générale du 28 janvier 2010,

Prononce l’annulation de ces deux résolutions,

Déboute les époux X de leur demande de restitution des sommes acquittées au titre de la participation au frais de conseil de l’ASL et au titre de la procédure en général,

Condamne l’ASL le CHABOUD à payer aux époux X 2.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne l’ASL le CHABOUD aux dépens de la procédure d’appel avec application de l’article 699 au profit de la SELARL Z A qui en a demandé le bénéfice.

PRONONCÉ par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau code de procédure civile,

SIGNÉ par Madame LANDOZ, Président, et par Madame LAGIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.