ARRET N° 21

R.G : 15/00001

L’ETAT, représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Charente-Maritime

C/

XXX

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

Copies délivrées aux parties, avocats et commissaire du gouvernement le :

Formule exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’expropriation

ARRÊT DU 27 AVRIL 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00001

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 15 mai 2015 rendu par le Juge de l’expropriation de LA ROCHELLE.

APPELANT :

L’ETAT, représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Charente-Maritime

XXX

XXX

Représenté par Madame Noëlle VIAUD, inspectrice des finances publiques, munie d’un pouvoir

INTIMEE :

XXX

XXX

17440 X

Représentée par Madame Sophie Y et Monsieur Z Y, co-gérants

assistés de Maître Sophie MARGUERY et Maître Thomas FERRANT, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

XXX

XXX

XXX

Représenté par Monsieur Yves FERRE, inspecteur finances publiques, muni d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Katell COUHE, Président

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller

Madame Anne LE MEUNIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Annie FOUR,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Katell COUHE, Président, et par Madame Annie FOUR, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans la nuit du 27 au 28 février 2010, une tempête exceptionnelle, connue sous le nom de Xynthia, a frappé la côte Atlantique. Caractérisée par un très fort minimum dépressionnaire, conjugué avec un fort coefficient de marée et des vents de secteur Ouest, la tempête a provoqué une surélévation du niveau de la mer, qui a envahi des larges pans de territoire. Cette tempête, qui a occasionné des dommages sévères, mais également des pertes de vies humaines, a donné lieu à l’intervention de la puissance publique pour organiser la sécurisation des zones envahies par la mer.

Par arrêté du 1^er juillet 2010, le Préfet de Charente-Maritime a ainsi prononcé la fermeture du « Camping de la Plage », exploité sur la commune d’X (17) par la XXX, en raison du danger de submersion marine et de l’impossibilité d’assurer des travaux de protection suffisants.

Une enquête d’utilité publique et une enquête parcellaire ont été organisées du 29 avril au 29 mai 2013, et un arrêté de cessibilité concernant les parcelles de terrain propriété de la XXX est intervenu le 21 octobre 2013.

L’Etat a signifié à la XXX une offre d’indemnisation que celle-ci a refusée.

Le 25 septembre 2014, la XXX a saisi le juge de l’expropriation de Charente-Maritime d’un mémoire aux fins de fixation des indemnités.

Par ordonnance du 23 février 2015, le Juge de l’expropriation a organisé le transport sur les lieux qui s’est effectué le 10 avril 2015 et a donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal.

La XXX a déposé un mémoire récapitulatif par lequel elle demandait notamment :

— au titre de la propriété immobilière : 6.283.598,00 euros

— au titre de la perte du fonds de commerce : 1.714.278,50 euros

— au titre de l’indemnité de remploi immobilière : 629.359,80 euros

— au titre de l’indemnité de remploi du fonds de commerce : 172.427,85 euros

— au titre de la piscine en cours de construction : 182.374,38 euros

— au titre du préjudice commercial : 1.818.444,00 euros

— au titre des intérêts de report des prêts bancaires arrêtés au 31décembre 2014 : 19.395,00 euros

— au titre de la perte du logement des gérants : 20.130,00 euros

— au titre de la perte de salaire de M^me Y : 115.512,00 euros

— au titre de la perte de salaire de M. L B : 108.000,00 euros

— au titre de la perte d’abondement du plan d’épargne entreprise : 98.802,90 euros.

L’ETAT, représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques a proposé :

— au titre de la propriété immobilière : 1.000.000,00 euros

— au titre du fonds de commerce : 1.000.000,00 euros

— au titre de la piscine : 153.000,00 euros

— au titre de l’indemnité de remploi foncière :101.000,00 euros

— au titre de l’indemnité de remploi du fonds de commerce : 98.850,00 euros

— au titre du trouble commercial : 10.000,00 euros.

Il a demandé d’ acter le versement d’un acompte de 1.104.925 euros, et le rejet des autres demandes.

Le Commissaire du Gouvernement a déposé ses conclusions et été entendu en ses observations orales.

Par jugement de fixation d’indemnité en date du 15 mai 2015, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de La ROCHELLE a statué ainsi :

— Déclare la société ESPACE LOISIR irrecevable en ses demandes relatives au préjudice commercial et au report des intérêts bancaires et la renvoie à formuler ses demandes devant la juridiction administrative ;

— Déclare la société ESPACE LOISIR irrecevable en ses demandes relatives aux pertes de salaire des gérants, à la perte de l’avantage en nature de logement, et à l’abondement du plan d’épargne entreprise ;

— Fixe l’indemnité revenant à la société ESPACE LOISIR comme suit :

— au titre de l’expropriation des terrains situés à X, avenue de la Plage : 4.310.850 €,

— au titre de l’expropriation des immeubles : 1.496.250 €

— au titre de la perte du fonds de commerce : 1.395.202 €

— au titre des travaux sur la piscine : 162.374,38 €

— au titre de l’indemnité de remploi sur le foncier : 583.710 €

— au titre de l’indemnité de remploi sur le fonds de commerce : 139.520,20 €

— au titre des frais de déménagement : 4.500 € ;

— Déboute la XXX du surplus de ses demandes ;

— Dit que les frais de la procédure resteront à la charge de I 'Etat ;

— Alloue à la XXX la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2015, l’Etat représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Charente Maritime a interjeté appel de cette décision contre :

— la XXX.

L’Etat représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Charente Maritime demande à la cour, par mémoire reçu le 12 août 2015 de :

— Annuler le jugement dont il est fait appel et statuer sur le fond,

— Considérer que l’offre de l’Etat à hauteur de 2.352.850 € est de nature à couvrir tous les préjudices subis du fait de l’expropriation,

— Fixer les indemnités dues à l’exproprié sur les bases de cette offre, à savoir :

— indemnité principale au titre du foncier : 1.000.000 €

— indemnité d’éviction au titre du fonds de commerce : 1.000.000 €,

— indemnité de remploi au titre du foncier : 101.000 €,

— indemnité de remploi au titre du fonds de commerce : 98.850 €,

— indemnité au titre des travaux de construction d’une piscine : 153.000 €,

soit un total de 2.352.850 €.

La XXX demande à la cour, par mémoire reçu le 13 octobre 2015 de :

— Réformer le jugement du 15 mai 2015 en ce qu’il est contraire au présent mémoire,

— Allouer à la XXX les sommes suivantes :

— indemnité principale du foncier: 6.995.315 €,

— indemnité principale du fonds de commerce: 2.092.803 €,

— indemnité de remploi du foncier: 700.531,50 €,

— indemnité de remploi du fonds de commerce: 210.280,30 €,

— au titre de la piscine en cours de construction: 182.374,38 €,

— au titre du préjudice commercial: 1.818.444 €,

— Allouer à la XXX la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Commissaire du Gouvernement propose à la cour, par mémoire reçu le 28 août 2015, l’indemnisation suivante :

— indemnité principale au titre du foncier : 1.344.000 €,

— indemnité d’éviction : 1.180.000 €,

— indemnité de remploi au titre du foncier : 135.400 €,

— indemnité de remploi au titre du fonds de commerce : 116.850 €,

soit un montant total de 2.776.250 €.

Par ordonnance de référé en date du 28 janvier 2016, le Premier Président a notamment débouté l’Etat, représenté par le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Charente Maritime, de sa demande tendant à l’autoriser à consigner la somme de 5.739.556,58 € représentant la différence entre le montant de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation et l’évaluation du service des domaines.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée.

Au préalable, la cour constate que la société ESPACE LOISIRS n’a pas repris, en cause d’appel, ses demandes initiales déclarées irrecevables par le juge de l’expropriation relatives :

— au report des intérêts bancaires,

— aux pertes des salaires des gérants,

— à la perte de l’avantage en nature du logement,

— à l’abondement du plan d’épargne entreprise.

La XXXS indique avoir saisi de ces demandes la juridiction administrative.

Le litige dont la cour est saisie concerne exclusivement :

— la fixation des indemnités,

— la réparation du préjudice commercial,

— les frais de déménagement.

Sur la valeur du foncier :

Les cinq parcelles de la commune d’X servant à l’exploitation du camping représentent une superficie totale de 28.739 m2. Ce terrain a été acquis en 2004 par Z Y, gérant de la XXXS pour un prix total de 914.000 €, soit 31,80 € le m2.

L’Etat et la XXX s’opposent sur la méthode d’évaluation à retenir.

L’Etat se fonde sur la méthode de la valeur locative théorique, utilisant un taux de capitalisation compris entre 9 et 15%, étant entendu que le loyer est calculé en fonction du chiffre d’affaires, par application à ce dernier d’un pourcentage allant de 10 à 20%. Ainsi, sur la base d’un chiffre d’affaire moyen sur les trois dernières années de 605.000 €, l’Etat applique une valeur locative sur la base de 15% du chiffre d’affaire, un taux de capitalisation de 9% et parvient à la somme suivante : 605.000 x (15/100) x (100/9) = 1.008.333 € arrondis à 1.000.000 €.

La XXX se fonde quant à elle sur une évaluation par éléments de comparaison.

Il est constant que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour le choix de la méthode d’évaluation de l’immeuble exproprié.

Si la méthode proposée par l’Etat reposant sur la valeur locative théorique est parfaitement adaptée aux immeubles de rapports, elle ne l’est pas dans la présente instance concernant une exploitation de camping. En outre, des éléments de comparaison pertinents existent puisqu’ils consistent en des exploitations de camping très proches géographiquement.

C’est pourquoi la cour retiendra la méthode par éléments de comparaison.

Il se trouve que sur le front de mer de la commune d’X, au moment de la tempête XINTHIA, trois campings étaient exploités :

— le camping de la XXXS,

— le camping de la SAS RICHELIEU,

— le camping 'LES CHALETS DE LA PLAGE’ appartenant à la SCI MEPHISTO.

Or, par acte notarié en date du 16 novembre 2011, la SCI MEPHISTO a vendu à l’Etat l’ensemble immobilier à usage de camping 'LES CHALETS DE LA PLAGE’ pour un prix de 149 € le m2.

L’Etat et le Commissaire du Gouvernement contestent la pertinence d’une telle comparaison en faisant valoir que la terrain de la SCI MEPHISTO était classé en zone Ndb, donc, constructible.

Force est cependant de constater, à la lecture du Plan d’Occupation des Sols publié le 9 juillet 2009, avant l’ouverture de l’enquête publique, que :

'SONT AUTORISES SOUS CONDITIONS DANS LE SECTEUR NDB

5.1. l’aménagement ou l’extension des installations ou constructions exclusivement liées à la création ou l’extension de cimetières, à condition que les dispositions fassent l’objet d’un projet de plan d’ensemble établi par la collectivité.

5.2. les divisions et cessions d’unités foncières sous forme de lotissements à caractère artisanal à condition que les activités implantées soient en rapport direct avec le fonctionnement des cimetières.

5.3. les aires publiques de stationnement en rapport direct avec le fonctionnement des cimetières, sous réserve d’une bonne intégration dans le site et d’un aménagement paysager.'

Le caractère constructible allégué par l’Etat concerne donc exclusivement les installations en lien direct avec les cimetières, si bien que la SCI MEPHISTO n’aurait jamais pu valoriser son terrain par quelque projet de construction que ce soit.

La XXX estime que la valeur de 150 € du m2 correspond à la valeur basse du prix d’un terrain en zone d’activité sur LA ROCHELLE et sollicite la somme de 170 € du m2. La cour observe cependant que la commune concernée est celle de la commune d’X et non celle de LA ROCHELLE. La valeur retenue sera celle de 150 € du m2.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé une indemnité pour le foncier de : 28.739 m2 x 150 € = 4.310.850 €.

Sur la valeur du bâti :

Les immeubles concernés sont les suivants :

— l’appartement des gérants de type T6 pour une superficie de 150 m2,

— des appartements donnés à la location pour une superficie de 90 m2,

— des bâtiments destinés à l’exploitation du camping pour 795 m2.

L’Etat ne propose aucune indemnité spécifique au titre des immeubles construits. La cour observe cependant qu’il est manifestement d’usage en matière de camping, de traiter distinctement le foncier et le bâti, comme cela résulte notamment de l’acte notarié en date du 16 novembre 2011 par lequel la SCI MEPHISTO a vendu à l’Etat l’ensemble immobilier à usage de camping 'LES CHALETS DE LA PLAGE’ :

—  600.000 € pour le camping,

—  260.000 € pour la maison.

Lors du transport sur les lieux qui s’est effectué le 10 avril 2015, le juge de l’expropriation n’a pas pu visiter l’intérieur des immeubles bâtis compte tenu des dispositifs mis en place pour empêcher l’accès illicite et l’occupation des lieux. Il a pu cependant relever le bon état d’entretien et les prestations de qualité concernant le bâtiment principal.

Le premier juge sera confirmé en ce qu’il a retenu l’estimation suivante :

—  2.500 € le m2 pour le logement du gérant, soit 150 x 2.500 = 375.000 €,

—  2.300 € le m2 pour les logements locatifs, soit 90 x 2.300 = 207.000 €,

—  1.150 € le m2 pour les bâtiments de service, soit 795 x 1.150 = 914.250 €,

soit au total la somme de 1.496.250 €.

Sur l’éviction du fonds de commerce :

Il est constant que la perte du terrain et des immeubles sur le site concerné a entraîné ipso facto la disparition du fonds de commerce par la perte de ses éléments essentiels.

La valeur du fonds de commerce se fait sur la base du chiffre d’affaire affecté d’un coefficient.

La XXX propose le chiffre d’affaire concernant la seule année 2009 à savoir la somme de 697.601 €, affectée d’un coefficient multiplicateur de 3 pour parvenir à la somme de 2.092.803 €.

L’Etat convient de ce que, compte tenu de la progression constante du chiffre d’affaire, il y a lieu de retenir le chiffre d’affaire pour le dernier exercice d’activité, au lieu de la moyenne des chiffres d’affaire sur les trois dernières années. Il propose cependant un coefficient multiplicateur de 1,35 arrondi à 1,4 pour parvenir à la somme de 992.915 € arrondie à 1.000.000 €.

C’est de façon justifiée que le premier juge a retenu un coefficient multiplicateur de 2, parfaitement adapté aux investissements effectués et à la progression du chiffre d’affaire constatée.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu au titre de l’indemnisation de l’éviction du fonds de commerce la somme de 1.395.202 €.

Sur les travaux de construction d’une piscine :

Il est constant que la XXX a investi en vain des sommes dans la construction de cet aménagement.

L’exproprié sollicite la somme de 182.374,38 € alors que l’Etat propose celle de 153.000 €.

La cour observe que la XXX justifie de factures à hauteur de 162.374,38 €. Elle prétend certes que sa prétention à hauteur de 182.374,38 € se justifie par un acompte de 20.000 € qui n’a pas été déduit de la facture finale. Elle reconnaît cependant que cet acompte n’a pas fait l’objet de facture, arguant de la procédure collective ayant affecté l’entreprise sollicitée.

Faute de justificatif relatif à l’acompte allégué, il sera retenu au titre de l’indemnisation de cette perte, la somme de 162.374,38 €.

Sur les indemnités de remploi :

A cet égard, la cour observe que les barèmes progressifs proposés par l’expropriant d’une part et l’exproprié d’autre part, sont :

— identiques en ce qui concerne le remploi au titre de l’immobilier,

— très proches en ce qui concerne le remploi au titre du fonds de commerce.

Le premier juge sera approuvé en ce que, appliquant les barèmes habituels en la matière, il a retenu les sommes suivantes :

— au titre de l’indemnité de remploi sur le foncier proprement dit : 432.585 €,

— au titre de l’indemnité pour les bâtiments : 151.125 €,

— au titre de l’indemnité de remploi sur le fonds de commerce : 139.520,20 €.

Sur le préjudice commercial :

Si l’expropriée a abandonné en cause d’appel les demandes pour lesquelles le premier juge l’avait déclarée irrecevable au titre des report des intérêts bancaires, pertes des salaires des gérants, perte de l’avantage en nature du logement et de l’abondement du plan d’épargne entreprise, elle maintient sa demande à hauteur de 1.818.444 € au titre du préjudice commercial.

En page 58 de son mémoire, la XXX fait valoir que l’Etat offre à ce titre la somme de 10.000 €. Or, c’est vainement que la cour a recherché dans les conclusions de l’Etat l’offre évoquée.

Le premier juge a déclaré cette demande irrecevable en rappelant :

— que le Préfet de la Charente Maritime a ordonné par arrêté du 1^er juillet 2010 la fermeture de l’établissement dans l’exercice de son pouvoir de police,

— que le Maire de la commune d’X a fait procéder, également dans l’exercice de ses pouvoirs de police, aux travaux nécessaires pour interdire l’exploitation des lieux par les squatteurs,

— que faute de prise de possession par l’Etat, la demande de la XXX au titre du préjudice commercial ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation mais se rattache à la mise en cause de la responsabilité de l’Etat et relève de la compétence des juridictions administratives.

Dans son mémoire devant la cour, la XXX maintient sa demande initiale, développant le préjudice par elle subi compte tenu du temps écoulé entre la fermeture du camping et l’indemnisation effective. Pour autant, elle ne vient pas indiquer en quoi la position du premier juge serait critiquable.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande irrecevable.

Sur les frais de déménagement :

La XXX sollicite une indemnisation au titre de ses frais de déménagement à hauteur de la somme, justifiée par facture, de 4.500 €.

L’Etat s’oppose à cette demande en ce que le déménagement ne constituerait pas un préjudice direct au sens du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il est constant que ce déménagement n’aurait jamais eu lieu sans l’expropriation mise en oeuvre. Le caractère direct de ce poste de dépense est manifeste.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu de ce chef de demande la somme de 4.500 €.

Sur les frais et dépens :

L’Etat qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et par conséquent, le paiement de la somme complémentaire en cause d’appel de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière d’expropriation, en dernier ressort et contradictoirement,

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit que les entiers dépens de première instance et d’appel seront supportés par l’Etat et alloue à la XXX la somme complémentaire en cause d’appel de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,