[…]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 23 Mars 2016

S.A.R.L. LE CLOS SB c\ […]

DÉCISION N° : 2016/

RG N°15/01299

A l’audience publique des référés tenue le 02 Mars 2016

Nous, Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Barbara BERTELOOT,Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.R.L. LE CLOS SB

[…]

[…]

représentée par M^e John RISTAINO, avocat au barreau de GRASSE

ET :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Mars 2016 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Mars 2016

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2014, la SCI DU CLOS SAINT BASILE a donné à bail commercial à la SARL LE CLOS SB des locaux sis […] à Mougins composés du lot numéro 2, 5, 6 et 8, pour une activité de « restaurant exposition et vente de tableaux œuvres d’art galerie d’art contemporain et à titre accessoire ou complémentaire de traiteur, vente à emporter, épicerie fine, organisation de stages culinaires, à l’exclusion de toute autre utilisation ». Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 21 octobre 2014 pour se terminer le 20 octobre 2023, moyennant diverses charges et conditions, notamment le paiement d’un loyer annuel en principal de 36 450 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement par virement avant le cinq de chaque mois.

Par acte sous-seing privé du même jour, la SARL LE CLOS SB a acquis le fonds de commerce de restaurant, exposition et vente de tableaux, œuvres d’art et galerie d’art contemporain, précédemment exploitées par la société LE CLOS SAINT BASILE.

Lors des négociations, les parties sont convenues qu’un état des lieux d’entrée serait réalisé par voie d’huissier avant la prise de possession. Un procès-verbal de constat a donc été dressé le 17octobre 2014.

Exposant que depuis la prise de possession des lieux, et subi de graves désordres qui lui causent un trouble de jouissance indéniable, la SARL LE CLOS SB a fait assigner la SCI DU CLOS SAINT BASILE en référé, par exploit des 23 et 27 juillet 2015, aux fins de voir, au visa des articles 1134, 1719 du Code civil, 808 et 809 du code de procédure civile, des divers constats d’huissier et photographies :

- constater l’absence d’évacuation des eaux pluviales sur le terrain donné à bail ;

- constater les désordres liés à des dysfonctionnements récurrents du système d’évacuation des eaux usées ;

- constater la présence d’un bois mort recouvert de lierre représentant un danger imminent pour le personnel et la clientèle du restaurant ;

- constater que la société bailleresse est parfaitement au courant depuis bien avant la signature du nouveau bail avec elles de l’ensemble de ces problèmes et que pour autant elle refuse intervenir malgré les multiples mis en demeure ;

- dire et juger qu’elle manque à son obligation de délivrance d’une chose louée conforme à la destination prévue au bail est exempte de vice affectant le gros œuvre et la sécurité ;

- dire et juger qu’elle ne lui permet pas de jouir paisiblement des lieux loués ;

- condamner la SCI DU CLOS SAINT BASILE à justifier des diligences qu’elle prétend avoir accomplies auprès du syndicat des copropriétaires et des entreprises pour pouvoir intervenir sur l’évacuation des eaux usées et l’abattage de l’arbre mort, sous astreinte de 5000 € par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant 10 jours et dont le président du tribunal se réservera la liquidation ainsi qu’au besoin, la faculté de fixer une nouvelle astreinte plus élevée ;

- condamner cette société à effectuer à ses frais les travaux nécessaires à la poursuite normale de l’exploitation, savoir la remise en état des canalisations des eaux usées, la création d’un système d’évacuation des eaux pluviales, abattage de l’arbre mort situé dans le jardin ;

- dire que ces travaux devront être réalisés sans interruption l’exploitation du restaurant et dans un calendrier qui devrait être fixé avec son accord afin de limiter les conséquences sur l’exportation, se réservant, à défaut, le droit de saisir le juge des référés aux fins de fixation d’une date limite d’exécution des travaux et d’une astreinte ;

- suspendre le paiement des loyers jusqu’à une reprise normale exploitation, sans préjudice des dommages et intérêts qui pourront être réclamés en cas de perte d’exploitation notable ;

- condamner la bailleresse au paiement d’une indemnité provisionnelle de 5000 € à valoir sur la réparation de son préjudice d’exploitation et de jouissance qu’elle continue à subir.

Enfin, elle sollicite sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les frais engagés pour la réalisation de différent constat de l’huissier nécessaire à la préservation de ses droits.

Le dossier a été appelé à l’audience du 5 août 2015 et a été renvoyé à plusieurs reprises contradictoirement à la demande des parties pour être finalement retenu à l’audience du 2 mars 2016.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LE CLOS SB expose en substance que :

- l’état des lieux dressé le 17 octobre 2014 à sa requête, en présence du locataire sortant et de son gérant, fait état notamment d’un certain nombre de désordres tels que les traces d’humidité ou de salpêtre, des dégradations d’un enduit ancien grossier, des traces de vétusté, des peintures en mauvais état ou encore d’un dallage à l’état d’usage ; cependant, à aucun moment le propriétaire des murs ou l’ancien locataire non cru bon mentionné l’absence d’évacuation des eaux pluviales, la présence de désordres récurrents au niveau de l’évacuation des eaux usées, à propos de laquelle son attention aurait naturellement être due être attirée ;

- il s’avère que depuis la prise de possession des lieux, elle subit de graves désordres qui lui causent un trouble de jouissance indéniable, toutes les démarches amiables auprès de la bailleresse étant restées sans effet : l’exploitation de restaurant est impossible si l’évacuation des eaux usées ne fonctionne pas et au regard des normes en vigueur, il est certain que le restaurant serait contraint de fermer si les travaux n’étaient pas réalisés dans les meilleurs délais.

Elle invoque l’absence d’évacuation des eaux pluviales et fait valoir que les photographies prises par temps de pluie démontrent qu’il est impossible d’avoir un accès normal à la terrasse, de sortir par la porte du jardin en raison de l’absence totale d’évacuation de ces eaux la sortie nord du restaurant, que le passage dallée située devant la porte d’accès au jardin ne dispose en effet d’aucun système d’écoulement, qui se créent immanquablement une énorme flaque d’eau qui empêche de passer et pourrait même déborder à l’intérieur de la salle de restaurant (cf. le procès-verbal de constat dressé le 28 avril 2015, soit plus de quatre mois après les premières alertes adressées à la bailleresse demeurées sans effet).

Elle se plaint également du dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées. Elle prétend que les canalisations des eaux usées sont dans un état déplorable et ce, depuis longtemps, sans que la bailleresse n’éteignait intervenir ni même a minima la prévenir des désordres récurrents que cela engendre et soutient que, depuis la prise d’effet du bail elle doit faire face a des problèmes d’évacuation des eaux usées, qu’ainsi à maintes reprises, les WC des clients et du personnel ont été bouché, rendant indispensable l’intervention en urgence d’une entreprise de plomberie (le 25 décembre, le 27 décembre, le 31 décembre 2014 ou encore le 14 février 2015) qui a établi une attestation, que la société ASTREE, spécialisée dans l’assainissement, est intervenue pour déboucher les canalisations, que le résultat n’a pu qu’être provisoire, ayant constaté que le réseau était bouché sous le passage dallé derrière l’agence immobilière, soit entre les regards situés derrière cette agence et le regard qui est situé dans la pelouse en bordure de l'[…].

Elle précise que son huissier de justice mandaté le 28 avril 2015 a examiné l’ensemble des regards au nombre de cinq, donnant accès au réseau des eaux usées, qu’il précise qu’il s’agit d’un réseau commun à tous les lots de la copropriété (le restaurant, le salon de coiffure au rez-de-chaussée gauche, l’agence immobilière au rez-de-chaussée droit et des bureaux destinés à des professions libérales au premier étage), qu’il a constaté qu’un trou, dénommé sur le plan « regards numéro quatre, qui est en réalité un regard sauvage, a été creusé dans la dalle à proximité de regard, que se trouve forme regard sommaire mettant a découvert la canalisation d’eaux usées, que le ferraillage de la dalle a été sectionné, que les fers sont apparents et qu’aucune dalle ne recouvre se trouve. Elle ajoute que non seulement il a fait remarquer que cette installation est un danger potentiel pour la clientèle mais qu’en cas d’obstruction de la canalisation des eaux usées, celles-ci peuvent remonter par ces canalisations et être directement évacuées sur le passage situé dans les locaux donnés à bail, ce qui est effectivement le cas.

En outre, elle fait valoir qu’il existe dans l’angle nord-est du terrain un arbre mort d’une hauteur de 12 m recouvert de lierre sauvage, constituant un danger réel pour la clientèle et les usagers de la terrasse du restaurant et pour le personnel.

la SARL LE CLOS SB reproche à la SCI DU CLOS SAINT BASILE son inertie et donc un manquement à son obligation de délivrance de la chose louée, en violation des dispositions de l’article 10-1 du bail, considérant qu’elle ne peut se retrancher derrière la nécessaire intervention du syndicat des copropriétaires ou encore d’éventuels manquements du précédent locataire, manquement dont elle n’a jamais été informée, qu’elle doit exécuter, conformément au contrat de bail, les travaux relatifs aux canalisations d’évacuation.

Elle invoque également les dispositions de l’article 1719 du Code civil au soutien de ses demandes.

Elle en conclut que le bailleur a l’obligation de lui délivrer des locaux conformes à l’usage auquel ils étaient destinés, exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité, que des lors qu’il n’a pas rempli cette obligation de délivrance, elle est en droit d’engager sa responsabilité, quelles que soient les stipulations du contrat de bail de cession du fonds de commerce, que tel est bien le cas en l’espèce, s’agissant d’un local à usage de restaurant dépourvu d’un système d’évacuation des eaux pluviales et dans les canalisations d’évacuation des eaux usées, dépendant d’un immeuble en copropriété, sont défectueuses.

En réponse à l’argumentation opposée en défense selon laquelle le réseau des eaux usées, partie commune de la copropriété est certes ancien, qu’il permet toutefois l’écoulement, que son encrassement important serait dû au non-respect des normes d’hygiène par le locataire, la présence anormale d’une accumulation d’eau de pluie dans le jardin lors des fortes pluies ne serait pas établie, la SARL LE CLOS SB fait valoir que ces affirmations mensongères ne sont pas corroborées par des éléments de preuve, qu’elles se trouvent contredites par les termes mêmes de la convocation à l’assemblée générale annuelle adressée par le syndic, qui n’est autre que la bailleresse, syndic bénévole, à l’ensemble des copropriétaires.

Ainsi, elle reprend les termes du projet de résolution numéro huit, en précisant que se trouvent annexés à la convocation le devis de la société DECAP ASSAINISSEMENT pour un curage ainsi que le devis de cette même société, d’un montant de 4161,60 euros, démontrant que les travaux de maçonnerie doivent être effectués pour restaurer le système d’assainissement. Elle observe en conclusion que les affirmations de la SCI DU CLOS SAINT BASILE sont contredites par les termes mêmes de la convocation et que malheureusement les travaux n’ont pas été réalisés.

En conséquence, elle sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

***

La SCI DU CLOS SAINT BASILE demande au juge des référés, au vu des termes du bail du 24 octobre 2014, du rapport de la société DECAP ASSAINISSEMENT, des dispositions des articles 1134, 1147, 1719 du Code civil, alinéa 2 de l’article 809 du code de procédure civile, S’agissant de la demande d’exécution des travaux sous astreinte de :

- constater que le réseau d’évacuation des eaux usées, parties communes de la copropriété, est certes ancien mais permet l’écoulement ;

- constater que encrassement important de ce réseau est en revanche du au non-respect des normes d’hygiène par la SARL LE CLOS SB, relatives au système de prétraitement des eaux du restaurant et à l’absence d’entretien régulier du bac à graisse ;

- constater que la présence d’une accumulation anormale d’eau dans le jardin, lors des fortes pluies, n’est pas établie ;

- constater en outre que la présence de flaques d’eau dans le jardin, après de très fortes précipitations telles que notre région les subit, ne correspond nullement à une quelconque situation anormale ;

- constater au surplus que la locataire ne peut, partant de fortes pluies, envisager une quelconque exploitation de la terrasse, non couvertes ;

- constater enfin que le système gravitaire d’évacuation des eaux de pluie existe, contrairement à ses allégations ;

- constater que l’entretien complet du jardin incombe exclusivement au locataire, en ce compris l’abattage d’arbres qui viendraient à dépérir et leur remplacement ;

- en conséquence, débouter la SARL LE CLOS SB de ses demandes abusives est infondées à lavoir condamner à justifier de ses diligences à l’égard de la copropriété mais aussi à effectuer les travaux sous astreinte ;

- dire et juger qu’elle ne peut prétendre voir suspendre le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution de travaux qui sont exclusivement à sa charge ou non pas lieu d’être ; rejeter en conséquence purement et simplement cette demande ;

- constater que les seuls avatars subis par le locataire relèvent de ses propres négligences et du non-respect de ses obligations aux termes du contrat de bail ;

- constater en outre que la SARL LE CLOS SB ne produit aucune pièce en rapport avec ce prétendu préjudice d’exportation qu’elle subirait et en lien avec les griefs qu’elle allègue ; la débouter purement et simplement de sa demande provisionnelle de 5000 € ;

- à tout le moins, dire et juger que les éléments qu’elle développe et justifie constituent des contestations sérieuses, s’opposant à la demande provisionnelle formulée ; la débouter également de sa demande accessoires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SCI DU CLOS SAINT BASILE à effectuer tous travaux nécessaires, aux fins de respecter les normes d’hygiène et de santé et notamment que toutes les évacuations des eaux usées soient reliées à un ou plusieurs bacs à graisse, avant rejet dans le réseau d’assainissement collectif, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à réaliser un autre la vidange de son ou de ce bac à graisse, une fois par mois au moins et à produire, à première demande, des justificatifs afférents, à procéder à l’abattage des arbres morts et à veiller à son remplacement par un autre arbre de nature similaire et d’une hauteur minimale de 4 m, et ce dans un délai de un mois à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard. Enfin, elle sollicite sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande de condamnation sous astreinte formulée par la SARL LE CLOS SB :

la SARL LE CLOS SB dans son assignation les dispositions des articles 808 et 809 du code de procédure civile ainsi que les dispositions de l’article 1719 du Code civil, considérant que la SCI DU CLOS SAINT BASILE manque à son obligation de délivrance de la chose louée conforme à la destination prévue au bail et exempte de vices affectant le gros œuvre et la sécurité.

Aux termes de l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés apprécie souverainement l’urgence requise pour qu’il soit statué en application de ce texte. Il lui appartient de se placer, pour ordonner ou refuser les mesures urgentes, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Le défaut d’urgence ne peut se déduire de l’ancienneté de la situation critiquée. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par cet alinéa, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

A aucun moment, la SARL LE CLOS SB n’invoque l’urgence, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite ou la nécessité de prévenir un dommage imminent. Il convient donc de considérer qu’elle se fonde sur les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 809 c’est-à-dire sur l’existence d’une obligation de délivrance de la bailleresse.

La SARL LE CLOS SB et la SCI DU CLOS SAINT BASILE sont liées par un bail commercial en date du 21 octobre 2014. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé par Maître X, huissier de justice.

Le bail définit précisément en page 5 les charges et conditions générales notamment les obligations du preneur et celles du bailleur qui conserve la charge des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil et les frais de ravalement de façade.

- Sur la demande relative au système d’évacuation des eaux pluviales

La SARL LE CLOS SB se plaint de l’absence d’évacuation des eaux pluviales. Elle produit divers clichés photographiques (pièce n° 6) et un procès-verbal de constat dressé le 28 avril 2015 et le 10 septembre 2015.

Dans le premier procès-verbal, Maître X constate l’absence de système permettant de recueillir les eaux pluviales, ou encore l’écoulement naturel des eaux provenant du jardin, alors qu’il s’agit du point le plus bas. Il précise "qu’il n’existe de ce côté du bâtiment, aucune gouttière, aucune descente de gouttière, aucun avaloir, aucune canalisation visible d’eaux pluviales, piège à eau, un autre système d’évacuation.

Il relève en outre certains désordres, potentiellement dangereux directement lié à l’absence d’évacuation des eaux pluviales : état défectueux du joint horizontal entre le sol et la marche de la terrasse favorisant, par temps de pluie, les infiltrations, affaissement du dallage de la terrasse ainsi que d’autres affaissements plus ponctuels, ou encore, pavés enfoncés en sur épaisseur lesquels désordres constituent autant de butés susceptible de provoquer des chutes.

Dans le second procès-verbal, l’huissier de justice a constaté, clichés photographiques à l’appui, à l’aide d’un niveau, au droit de la souche d’un arbre planté dans les parties communes de l’immeuble, dans le passage situé derrière la palissade, formant un obstacle naturel obstruant l’évacuation, que « le point de collecte vers lequel sont dirigées naturellement les eaux pluviales collectées au niveau du dégagement, se trouve situé 8 cm au-dessous du niveau sol du passage dépendant des parties communes, que l’eau recueillie par ce dégagement, nécessairement destinée à être évacuée à cet endroit qui constitue le point le plus bas, est donc bloquée, par la souche de l’arbre formant obstacle derrière la palissade (côté partie commune), que le niveau du sol à l’endroit où cette souche est plantée (située plus haut que le niveau du sol du dégagement ». Il a également constaté « qu’au droit de l’angle Sud-Est du dégagement extérieur, c’est-à-dire le long de la façade de l’immeuble, que le sol dallé du passage, dépendant des parties communes, est également situé plus haut que le sol de la partie à usage privatif, que l’écoulement naturel n’est donc pas davantage possible à cet endroit, que les pluies provenant essentiellement à cet endroit du déversement de la toiture (compte tenu de l’absence de chéneau ou de gouttière, sont donc dirigées vers le point bas de ce dégagement et bloquées par les obstacles ci-dessus décrits ». Il en conclut qu’il n’existe aucune possibilité d’évacuation naturelle par gravitation des eaux ainsi collectés à la surface de ce dégagement.

La SCI DU CLOS SAINT BASILE conteste l’absence d’existence d’évacuation des eaux pluviales. Elle ne produit aux débats aucun document notamment procès-verbal de constat tendant à remettre en cause les indications contenues dans les deux procès-verbaux de constat de maître X. Elle produit le rapport de l’intervention de la société DECAP ASSAINISSEMENT du 12 août 2015, qui ne revêt aucun caractère contradictoire. Cela étant, il convient de relever que la société préconise « afin de faciliter les écoulements d’eaux pluviales à l’arrière du restaurant d’enlever la souche de l’arbre, afin que l’eau de pluie s’évacue naturellement dans l’exutoire naturel en terre, le long de l’allée en pavés".

Cette observation confirme les récriminations de la SARL LE CLOS SB et les constatations de l’huissier de justice. Au demeurant forcée de constater que le gérant de la société bailleresse, également syndic de la copropriété, a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires le 9 décembre 2015 et a inscrit à l’ordre du jour une résolution portant le numéro huit intitulée « vote sur les travaux nécessaires pour l’entretien et la conservation de la copropriété ». Le projet de résolution vise la visite de la société DECAP ASSAINISSEMENT pour une inspection des installations eaux usées et eaux pluviales, et précise qu’il est apparu que les canalisations communes étaient très encrassées, que certains regards n’étaient plus accessibles et vraisemblablement plus étanches et que le système d’évacuation des eaux de pluie était contrarié, qu’il est donc nécessaire d’envisager le curage des canalisations eaux usées, leur éventuelle réparation ainsi que celle des regards enterrés. Un devis est annexé. Sont également envisagés des travaux « pour permettre une meilleure évacuation gravitaire des eaux de ruissellement, partant de pluie », avec cette précision que les eaux pluviales s’évacuent naturellement et gravitaire ment, empruntant une petite rigole en terre, aménagée le long de la clôture, qu’avec le temps, la rigole s’est partiellement effacée, qu’un troène a poussé en partie commune, rendant plus difficile l’écoulement naturel, et d’ajouter que l’exploitant du restaurant se plaint que l’eau stagne anormalement sur le terrain à chaque pluie abondante. Un devis a été établi pour ces travaux.

Il résulte des termes mêmes de la convocation à l’assemblée générale que les désordres dont se plaignent la SARL LE CLOS SB sont avérés, que l’existence de l’obligation de la société bailleresse de lui délivrer une chose louée conforme à la destination prévue au bail et exempte de vices affectant le gros œuvre et la sécurité n’est pas sérieusement contestable au sens des dispositions de l’alinéa deux de l’article 809 du code de procédure civile et 1719 du Code civil, cette société ne disposant d’aucune action directe à l’encontre de la copropriété.

Elle est donc fondée à exiger de la part de la SCI DU CLOS SAINT BASILE le respect de ses obligations contractuelles, la délivrance d’une chose louée conforme à la destination prévue au bail, exempte de vices et la jouissance paisible des lieux loués et par voie de conséquence sa condamnation à la réalisation des travaux permettant d’assurer une évacuation normale des eaux pluviales.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile.

- Sur la demande de remise en état des eaux usées :

La SARL LE CLOS SB soutient que les canalisations d’évacuation des eaux usées sont dans un état déplorable et ce, depuis longtemps, sans que le bailleur n’éteignait intervenir ni même a minima, qu’elle doit faire face depuis sa prise de possession des lieux à des problèmes d’évacuation des eaux usées.

Elle produit aux débats l’attestation en date du 25 mars 2015 de la SARL LES CINQ PILIERS dans laquelle il est indiqué « que les canalisations étaient en réalité en surcharge depuis le regard numéro cinq du plan juin au présent courrier jusqu’aux regards numéro un, que les eaux provenant de son établissement arrive dans les regards un et deux et se jette dans la canalisation principale appartenant à la copropriété essentiellement située sur le dallage de la terrasse qui permet l’accès à l’arrêt de la deuxième partie du bâtiment dans lequel se trouve l’agence immobilière et cabinet esthétique etc., qui est au premier étage. Nous avons donc pu déboucher au niveau de chacun des regards accessibles et figurant au plan. Nous avons constaté que la situation était globalement identique à chacune des quatre interventions. Il semblerait que la zone où commence l’engorgement de la canalisation se situe entre le regard numéro quatre et le regard numéro cinq. »

Elle justifie avoir fait intervenir à trois reprises, les 27 décembre 2014, 8 janvier 2015 et 14 février 2015, une société ASTREE, spécialisée dans l’assainissement, pour déboucher les canalisations mais le résultat n’a pu être effectivement que provisoire. Cette société a constaté que le réseau était bouché sous le passage dallé derrière l’agence immobilière, soit entre les regards situés derrière l’agence immobilière et le regard qui est dans la pelouse en bordure de l'[…].

Il est patent que ces deux sociétés n’ont pu remédier durablement aux désordres dès lors que leur cause n’est pas accessible depuis les locaux donnés à bail, qu’un effet d’évacuation des eaux usées comporte cinq regards, le regard numéro un situé dans le jardin du restaurant, les regards numéro deux, 3,4 sont situés sur le dallage de la voie de circulation, derrière l’agence immobilière et le regard cinq et à la limite de la voie publique, que les regards 2,3, 4 et cinq sont donc situés dans les parties communes de l’immeuble de même que la quasi-totalité des canalisations des eaux usées.

Dans le procès-verbal que la société demanderesse a fait établir le 28 avril 2015, l’huissier a indiqué qu’il a repéré sur le terrain les endroits correspondant aux photographies qui ont été remises, notamment les emplacements des différents regards, que quatre regards sont ainsi alignés le long de la façade nord du bâtiment. Il a procédé à l’ouverture des trappes fermant deux de ses regards et a constaté qu’il s’agissait du réseau d’eaux usées du bâtiment, que celui-ci est en fonction (des évacuations ayant eu lieu pendant ces constatations), que les évacuations observées proviennent des autres lots de la copropriété. Il en déduit qu’il s’agit d’un réseau commun à plusieurs locaux. Il constate qu’un trou a été creusé dans la dalle à proximité du regard identifié sur le plan annexé sous le numéro trois, que ce trou grossier forme regard sommaire mettant a découvert la canalisation d’eaux usées, que le ferraillage de la dalle a été sectionné, que les fers sont apparents, qu’aucune dalle ne recouvre ce trou, qu’il est caché par le simple planche, qu’il est simplement balisé à l’aide d’un compte en plastique disposée à proximité, que se trouve est situé dans l’axe du passage permettant l’accès aux locaux professionnels situés au premier étage du bâtiment.

La SCI DU CLOS SAINT BASILE conteste les griefs formulés et produit le rapport d’inspection de la société, spécialisée en matière d’assainissement en date du 6 août 2015. Cette société a inspecté le réseau des eaux usées. Elle constate que l’ensemble des réseaux des eaux usées très sales, qu’il est nécessaire de procéder à son curage, qu’il y a lieu de mettre à jour les regards enterrés, de refaire l’étanchéité de chaque regard, que l’ensemble des écoulements du restaurant ne transite pas par le bac à graisse, ce qui implique un écrasement du collecteur des eaux usées communs, qu’il est nécessaire de procéder à un nettoyage régulier du bac à graisse au moins une fois par mois.

La SARL LE CLOS SB à justifier avoir effectué le 8 janvier 2015 un nettoyage du bac à graisse.

Si effectivement le bail fait obligation, au titre des charges et conditions générales, au locataire d’assurer la pose et l’entretien d’un bac à graisse en sortie de cuisine, à son entretien régulier et de supporter le coût des vidanges et dégorgements divers à effectuer, ces seules constatations de cette société ne sauraient démontrer que la SARL LE CLOS SB n’a pas satisfait au respect de ces obligations contractuelles et que les problèmes d’écoulement et d’évacuation des eaux usées lui sont imputables.

La SCI DU CLOS SAINT BASILE dont le gérant est également syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier CLOS SAINT BASILE ne peut disconvenir que postérieurement à la délivrance de l’assignation il a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires comportant un projet de résolution portant le numéro huit intitulé « vote sur les travaux nécessaires pour l’entretien et la conservation de la copropriété ». Il est envisagé à la charge de la copropriété le curage des canalisations eaux usées, leur éventuelle réparation ainsi que celle des regards enterrés sur la base d’un devis établi par la société qu’elle a mandatée, d’un montant de 600 €, admettant par la même l’imputabilité des désordres au système dont la copropriété doit assurer l’entretien.

Si ainsi la bailleresse a justifié des démarches entreprises et des diligences à l’égard de la copropriété relatifs à l’installation des canalisations des eaux usées, dans ses relations avec le preneur, il appartient de respecter son obligation de délivrance et de lui assurer la jouissance paisible des lieux

L’existence de son obligation contractuelle n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée sous astreinte afin de s’assurer du respect des obligations de faire mis à sa charge.

Aucune circonstance ne justifie que le juge des référés se réserve le droit de liquider l’astreinte fixée.

La SARL LE CLOS SB devra supporter la réalisation des travaux. Elle ne peut exiger que les travaux devront être réalisés sans interruption de l’exploitation du restaurant et dans un calendrier qui devrait être fixe un accord avec elle afin de limiter les conséquences sur l’exploitation.

- Sur l’arbre mort :

La SARL LE CLOS SB se plaint de la présence, dans l’angle nord-est du terrain, d’un arbre mort d’une hauteur de 12 m, recouvert de lierre sauvage, constituant un réel danger pour la clientèle et les usagers de la terrasse du restaurant ainsi que pour le personnel. La présence de cet arbre est attestée par le procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice le 28 avril 2015 et n’est pas contestée par la bailleresse. L’huissier précise que la chute prévisible de cet arbre mort présenterait un danger pour la clientèle et les usagers de la terrasse du restaurant, que la chute de cet arbre pourrait atteindre la terrasse du restaurant.

Il est constant que le procès-verbal de constat d’état des lieux donnés en location, dressé par le même huissier de justice ne mentionne pas la présence de cet arbre. La SCI DU CLOS SAINT BASILE ne saurait en déduire que son dépérissement « semble postérieur à l’entrée dans les lieux".

Aux termes du bail, les locaux donnés en location sont composés du lot numéro huit : jouissance exclusive et perpétuelle d’un jardin sur cour de 545 m² environ.

En l’état des éléments produits alors qu’il n’est pas démontré avec certitude de l’emplacement de l’arbre mort, soit sur ce lot ou sur le terrain de la copropriété, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

2 Sur la demande de suspension des loyers :

La demande de suspension des loyers ne peut sérieusement prospérer au regard des seuls éléments versés aux débats. Il n’est aucunement démontré que la société soit dans l’impossibilité absolue de poursuivre son activité commerciale en raison des désordres affectant le système d’écoulement des eaux pluviales et des eaux usées.

Cette demande qui n’est pas étayée se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé.

3 Sur la demande provisionnelle en paiement de dommages-intérêts :

Cette demande provisionnelle ne peut davantage prospérer en l’absence de la démonstration d’un préjudice d’exploitation et de jouissance susceptible d’ouvrir droit à l’octroi de dommages-intérêts mêmes à titre provisionnel.

Il n’y a pas davantage lieu à référé.

4 Sur les demandes reconventionnelles de la SCI DU CLOS SAINT BASILE :

En l’état de la seule production d’une étude réalisée par une société qu’elle a mandatée et dont les constatations ne sont pas contradictoires, alors même qu’il incomberait à la SARL LE CLOS SB contractuellement d’assurer la pose entretien d’un bac à graisse en sortie de cuisine, son entretien régulier et de supporter le coût des vidanges et dégorgements divers effectués, la demande de condamnation reconventionnelle sous astreinte se heurte à une contestation sérieuse dans la connaissance ressortit à la seule connaissance du juge du fond.

L’obligation de procéder à l’abattage de l’arbre mort et à veiller à son remplacement se heurte également à une contestation sérieuse au même titre au demeurant que l’existence de l’obligation de la bailleresse d’y procéder, conformément à la demande qui a été rejetée de son cocontractant.

Il n’y a donc pas lieu à référé du chef de ses demandes reconventionnelles.

5 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

La SCI DU CLOS SAINT BASILE, qui succombe à l’instance, supportera les dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés par Maître X.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à la SARL LE CLOS SB une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance dès lors que la SCI DU CLOS SAINT BASILE a justifié, en cours d’instance, des démarches entreprises auprès de la copropriété pour qu’il soit remédié aux désordres et que toutes ses demandes n’ont pas été accueillies. Sa demande sera rejetée.

Les demandes reconventionnelles formées par la SCI DU CLOS SAINT BASILE ayant été rejetées, l’équité ne commande pas de faire application à son profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également déboutée de la demande formée en application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 491, 808, 809 du code de procédure civile, 1719 du Code civil, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Déclarons la SARL LE CLOS SB recevable et bien fondée en ses demandes relatives au système d’évacuation des eaux pluviales et au dysfonctionnement récurrent du système d’évacuation des eaux usées ;

Disons que l’existence de l’obligation de la SCI DU CLOS SAINT BASILE de délivrance de la chose louée et de jouissance paisible n’est pas sérieusement contestable au regard des stipulations contractuelles et de l’article 1719 du Code civil ;

Constatons que la SCI DU CLOS SAINT BASILE a justifié des démarches entreprises auprès de la copropriété ;

Condamnons la SCI DU CLOS SAINT BASILE à procéder à la remise en état des canalisations des eaux usées et du système d’évacuation des eaux pluviales, sous astreinte, pour chacune de ces obligations de faire, de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant trois mois, passé lequel il pourra être à nouveau statué ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres demandes formées par la SARL LE CLOS SB ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles formées par la SCI DU CLOS SAINT BASILE ;

Les renvoyons à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Condamnons la SCI DU CLOS SAINT BASILE aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés par Maître X ;

Déboutons la SARL LE CLOS SB et la SCI DU CLOS SAINT BASILE de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES