Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 30 JANVIER 2014

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03785

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 21 Février 2013 -Cour d’Appel de PARIS – RG n° 12/22677

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 avril 2012 -Tribunal d’Instance de PARIS 9 ème – RG n° 11-11-000525

APPELANTE

Madame X Y

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/021892 du 23/05/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

La société FORUM PATRIMOINE venant aux droits de la société FORUM LAFAYETTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me B LEFEVRE, Conseillère faisant fonction de Présidente Madame Z A, Conseillère

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Catherine MAGOT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me B LEFEVRE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Catherine MAGOT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

En vertu d’un bail en date du 30 juin 1983, régulièrement reconduit, M^me X Y est locataire d’un appartement et d’une cave dépendant d’un immeuble situé au XXX, désormais propriété de la SARL FORUM LAFAYETTE.

L’immeuble a été mis en copropriété et par acte authentique du 30 novembre 2010, la SARL FORUM LAFAYETTE a promis de vendre à la SARL PRAO PARTICIPATIONS, les lots 210 et 228 dépendant de l’immeuble du XXX, soit selon la promettante l’appartement et la cave louées à M^me X Y.

Par actes d’huissiers des 23 décembre 2010 et 6 septembre 2011, la SARL FORUM LAFAYETTE a informé M^me X Y de la mise en vente des locaux loués et lui a signifié qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption. Contestant la validité de ces actes et de la promesse de vente, M^me X Y a saisi le tribunal d’instance de Paris (9^e arrondissement) par acte des 20 juin 2011 et 12 février 2012.

Par jugement en date du 2 avril 2012, le tribunal d’instance a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, ordonné la jonction des deux instances, déclaré régulière la notification de 6 septembre 2011 et condamné M^me X Y au paiement d’une indemnité de procédure de 1000€ et aux dépens.

M^me X Y a relevé appel de cette décision, le 4 mai 2012. Son appel a été déclaré recevable par un arrêt de la cour du 21 février 2013 infirmant l’ordonnance de caducité d’appel rendue par le conseiller de la mise en état, le 6 novembre 2012.

Dans ses conclusions déposées le 23 octobre 2012, M^me X Y prie la cour de prononcer l’annulation des notifications de l’offre de vente des 23 décembre 2010 et 6 septembre 2011 et de condamner la SARL FORUM LAFAYETTE aux entiers dépens et à lui payer une somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance. Son conseil sollicite l’allocation en cause d’appel, d’une somme de 2000€ en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle soutient au préalable, la violation du principe du contradictoire, le premier juge ayant refusé de renvoyer l’affaire alors même qu’en conflit avec son conseil, elle avait déchargé celui-ci de son dossier.

Au fond, elle fait valoir que la promesse de vente du 30 novembre 2010 a été signée à son insu, la privant de la possibilité de discuter du prix de vente. Elle argue, s’agissant de l’acte du 23 décembre 2010, d’une désignation erronée du bien vendu (son appartement étant situé au 3^e étage et non au second), de l’indication d’une surface inexacte ainsi que 'de l’absence de tout élément réglementaire', ajoutant que la SARL FORUM LAFAYETTE et son huissier en étaient conscients puisqu’ils ont procédé à une nouvelle notification le 6 septembre 2011, dont elle conteste également la régularité, réitérant ses deux premiers griefs.

Elle prétend que les conditions de la vente ne lui ont pas été valablement notifiées, puisqu’elle n’a eu accès ni aux diagnostics obligatoires ni au carnet d’entretien de l’immeuble, alors même que le propriétaire vendeur est tenu de le produire, en application de l’article 4-4 du décret du 17 mars 1967, au candidat à l’acquisition qui en fait la demande. Elle fait également valoir que, faute de préciser si le prix – 827 090€ – inclus ou non les honoraires de négociation de l’agence immobilière, la notification est irrégulière, ajoutant qu’en violation de l’article 2 de l’ordonnance du 2 novembre 1945, les actes d’huissier ne comportaient pas la copie de la promesse de vente ainsi qu’il ressort des indications de l’acte relatives au nombre de page de l’original et des expéditions.

Elle affirme enfin, que seul le gérant de la SARL FORUM LAFAYETTE pouvait procéder aux notifications de l’acte disant qu’au visa des articles 117 et suivants du code de procédure civile, elle est fondée à 'exciper d’une irrégularité de fond, les notifications de l’offre de vente pour purge du droit de préemption délivrée l’acte à l’initiative d’une personne dépourvue du pouvoir de représenter la personne morale'.

Par une ordonnance du 2 juillet 2013, le conseiller de la mise en état a, au visa de l’article 909 du code de procédure civile, déclaré la SARL FORUM LAFAYETTE irrecevable à conclure.

SUR CE, LA COUR

Considérant au préalable, que la cour n’a pas à examiner l’exception de nullité du jugement développée par M^me X Y, ce moyen ne venant soutenir aucune prétention énoncée au dispositif de ses écritures, qui seul saisit la cour en application de l’alinéa 2 de l’article 954 du code de procédure civile ;

Considérant que la notification de la promesse de vente pour purge du droit de préemption du locataire du 23 décembre 2010 est incomplète, les conditions de la vente étant insuffisamment précisées (absence de précision quant aux modalités de paiement du prix et aux principales conditions de la vente) alors même que l’article 2 du décret 77-742 du 30 juin 1977 impose ces indications à peine de nullité de l’acte ;

Considérant que l’article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 énonce que 'préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire’ , les articles 1 et 2 du décret 77-742 précisant que cette obligation s’impose lors de la première vente d’un appartement et de ses locaux accessoires, depuis la division de l’immeuble et que cette notification est faite, 'à la diligence du vendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception’ et qu’elle doit 'mentionner expressément le prix et les conditions demandées, et reproduire les trois premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975" ;

Considérant qu’en l’espèce, la société bailleresse a procédé à la subdivision de l’immeuble, le règlement de copropriété datant du 2 septembre 2010 et a, par acte du 30 novembre 2010, consenti à la SARL PRAO PARTICIPATIONS une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive de la purge des droits de préemption, dont celui de la locataire expressément mentionné en page 8 de la promesse ;

Que dès lors, la SARL FORUM LAFAYETTE devait en vertu des textes précités et ainsi qu’elle l’a fait, informer M^me X Y de la vente projetée et de son droit de préempter le bien vendu ; qu’en revanche, elle n’avait nullement, ainsi que semble le soutenir l’appelante, l’obligation de négocier préalablement le prix du bien vendu avec la locataire ;

Considérant que le choix fait par la SARL FORUM LAFAYETTE de procéder par voie de signification aux lieu et place de l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ne peut pas utilement être critiqué, dès lors que l’information lui a été délivrée ; qu’elle ne peut pas plus soutenir que l’huissier instrumentaire ne pouvait effectuer cette formalité au nom de la société bailleresse, alors même qu’il se déduit de la remise par la SARL FORUM LAFAYETTE des pièces nécessaires à la délivrance de l’acte (dont copies étaient annexées à la notification) que celle-ci avait effectivement donné mandat à l’officier ministériel ;

Considérant que l’acte contient la désignation de l’appartement occupé par M^me X Y telle que formulée tant à son bail de 1983 (un appartement situé au 2^e étage au-dessus de l’entresol) qu’au règlement de copropriété (un appartement situé au 3^e étage formant le lot 210) afin d’éviter toute confusion liée à la modification de la numérotation des étages ; qu’il précise également sa consistance et sa surface (128,4m²), l’allégation de M^me X Y que celle-ci serait erronée n’étant étayée par aucune pièce probante ; que dès lors M^me X Y ne peut sérieusement arguer qu’elle ne pouvait pas à la lecture de l’acte, avoir la certitude que le bien vendu était bien celui qu’elle occupait, d’autant qu’elle était également destinataire de l’état descriptif de division qui lui permettait de constater que les étages étaient désormais décomptés à compter du rez-de-chaussée (et non à partir de l’entresol) ;

Considérant que l’acte énonce que la vente est faite au prix de 827 090€, payable comptant le jour de l’acte, l’affirmation qu’il devrait, en outre, contenir l’indication de la charge des frais de négociation de l’agence immobilière ne reposant sur aucune exigence légale ou réglementaire, d’autant que M^me X Y pouvait à la lecture de la promesse de vente jointe à la notification de septembre 2010, constater que la société PRAO PARTICIPATIONS devait la commission de l’agence immobilière, celle-ci étant versée en sus du prix convenu de 827 090€ et donc que la société bailleresse n’envisageait nullement de lui en faire supporter la charge ;

Considérant qu’il ressort de l’acte de signification du 6 septembre 2011 qu’il est annexé à sa copie (dont il est dit qu’elle comporte 227 feuilles) outre la promesse de vente, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales de 2010 et 2011, la taxe foncière, la copie des diagnostics de mise en copropriété sur l’état de solidité du clos et du couvert, le diagnostic complet des parties privatives, les diagnostics amiante et plomb et le dossier technique amiante des parties communes ainsi que l’attestation de compétence du diagnostiqueur, étant rappelé que c’est cette copie qui était tenue à la disposition de M^me X Y, en application de l’article 656 du code de procédure civile ; que M^me X Y ne peut donc prendre prétexte d’une prétendue distorsion entre le nombre de pages de l’original (5 selon l’acte) et de l’expédition (227 pages) pour en soutenir la nullité, le texte cité (article 2 du décret du 2 novembre 1945) n’imposant nullement que l’original destiné aux archives de l’officier ministériel comporte la copie des pièces qui y sont annexées ;

Que, de plus et bien que ni la loi ni le décret relatifs aux droits de préemption du locataire n’imposent, à peine de nullité, la communication des diagnostics techniques, il en ressort que M^me X Y a eu communication des documents dont disposait le bailleur à la date de la promesse ; que le prétendu manquement de la SARL FORUM LAFAYETTE à l’obligation de communiquer le carnet d’entretien de l’immeuble en application de l’article 4-4 du décret du 17 mars 2007, n’est pas plus caractérisé, M^me X Y n’ayant jamais fait connaître au bailleur de son intention d’acquérir le bien qu’elle occupait après la notification de la promesse de vente consentie le 30 novembre 2010 ni même sollicité, après la notification du 6 septembre 2011, la communication de ce document ;

Considérant qu’il s’ensuit que la cour doit constater la validité de la notification en date du 6 septembre 2011 de la promesse de vente du 30 novembre 2010 et du droit de préemption du locataire, dont M^me X Y n’a pas usé, étant ajouté que ce constat prive de tout intérêt et donc d’objet, la demande en nullité de l’acte précédant du 23 décembre 2010 ;

Considérant M^me X Y qui succombe doit être condamnée aux dépens d’appel ; que la disparité des situations économiques des parties justifie qu’il ne soit pas fait application, tant en première instance qu’en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en conséquence, la décision de première instance sera infirmée de ce seul chef ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 2 avril 2012 par le tribunal d’instance de Paris (9^e arrondissement) en ce qu’il a condamné M^me X Y au paiement d’une indemnité de procédure et le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne M^me X Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions légales et réglementaires relatives à l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT